深圳天悦龙庭

【项目数据：纯大户】

“鸿荣源·熙龙湾”由N23、N10两宗地组成，形成总体统一，又相对独立的格局。项

目总体容积率为3.19，绿化率为30%。户型比为：3房2厅2卫10%、4房2厅2卫50%、

5房2厅3卫20%、复式15%、花园洋房5%。

项目的主力户型4房以上的套型合计占到90%，由此看出，本项目将是以纯大户为主要

居住功能的社区，此类产品也是未来的稀缺。

一、N23地块数据为：

建设用地面积：69783.53平米；容积率3.19；计容面积：222780.09平米；住宅：180326.21

平米；商业：12811.48平米；办公：20652.20平米；幼儿园：1843.93平米（9班，单

独占地不小于2400平米）；会所：146.27平米；不计容面积：73125.56平米；赠送面

积：22947.80平米；总户数：990户；建筑覆盖率：28.3%；停车位：1742辆；其中地

面停车90辆；半地下车库976辆，地下车库676辆。

二、N10地块数据为：

建设用地面积：47583.59平米；容积率3.0；建筑高度99米；计容面积141818.40平

米；其中住宅123481.40平米；商业15512.89平米；幼儿园1500平米（6班，单独占

地不小于1900平米）；会所：1324.11平米；不计容面积：45501.97平米；赠送面积：

15893.54平米；总户数：714户；建筑覆盖率：28.8%；停车位：1125辆；其中地面停

车：60辆；半地下车库640辆；地下车库425辆。

【宝中一线海景第一盘】

占地117367.12平米、建面511262.83平米的“鸿荣源·熙龙湾”地处宝安区政府东南

侧，宝安区景观主轴的东侧，甲岸路与兴华路交汇处。按建筑规模计，本项目是宝安中

心区内的第二大盘，规模仅次于深业新岸线。

但是本项目扼守着珠江入海口的东岸最关键位置，在宝安中心区是一线海景物业中的第

一大盘，同时也是位置最佳、靠海最近、品牌形象最佳、发展商实力最强的项目。

【鸿荣源“宝中”住宅收官之作：熙龙湾1期既将面市】

鸿荣源·熙龙湾是鸿荣源在宝安中心区的第4个住宅项目，之前的是尚都、西岸观邸、

西城上筑。本项目也是鸿荣源在“宝中”的住宅收官之作。此后，区域内占地99390.04

平米、建面308100平米的A004-0100商业中心项目将为鸿荣源在宝安中心区内的开发

划上圆满的句号。

项目一期平均户型面积约为170平米左右，主力户型为170平米左右的四房和200平米

左右的五房，面积最小的户型为128平米的三房。一期935户，车位1954个（地下：

1818辆，地下：136辆）。第一批推出市场的为2、3、4三栋，其中2栋为洋房，3、4

栋为31层的高层建筑，共200余户，预计将于年底发售。

【宝中车户比冠、亚军：全是鸿荣源项目】

鸿荣源·熙龙湾总户数为1704，停车位共有2867个，车户比为1.7:1，这个“车户比”

在宝安中心区是排在第一位的。宝中其余典型项目的车户比依次为：

鸿荣源·尚都1.29：1→深业·新岸线1.19：1→金泓·凯旋城1.13：1→金成时代1.05：

1→天悦龙庭1.02：1→鸿荣源·西城上筑0.88：1→宏发·领域0.87：1→鸿荣源·西

岸观邸0.84：1→君逸世家0.82：1→新锦安雅园0.82：1→幸福海岸0.74：1→丽晶国

际0.63：1。

对比即可发现，鸿荣源·熙龙湾车户比超过第二名达32%，而且冠军、亚军全部都是鸿

荣源的楼盘，可见比较起来，鸿荣源在公共配套上更愿意下本钱，这或许是鸿荣源项目

市场表现更出色的主要原因吧？

车位配比高，意味者户均拥有的车位数量相对较多，在私家车越来越多的时期，车位对

于保障楼盘的长期潜力还是非常重要的。

【鸿荣源小区：宝中泛容积率最大赢家】

“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准）各类公共建筑

（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不可能存在

建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。

“泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就

意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。“泛容积率”低也在很

大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将

不但可以在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育

场等活动了。

“容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区，

区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说，“容

积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。

鸿荣源·尚都由于就在宝安体育场边上，因此，其泛容积率极低。现在的鸿荣源·熙龙

湾，由于就在占地54万平米的宝安中心广场以及景观主轴边上，实际就是未来业主们

茶余饭后的休闲场所，就是楼下的广场，成为生活的一部分，泛容积率同样极低，只有

0.8。

■四周及景观

【北侧：鸿荣源购物公园基础施工，中心广场景观优越】

项目北侧近处是兴华路，两侧分别是天健时尚空间项目及鸿荣源328000平米的购物公

园项目。这两个项目的进度基本一致，围墙及出街广告已做好，正在进行基础方面的施

工。

西北方向约200米就是宝安中心广场，以及宝安区政府，还有远处已经投入使用的宝安

体育馆和既将建设的宝安体育场。正北及东北方向远处住宅楼盘比较集中，如宏发领域、

尚都、丽晶国际、西城上筑等。

此面景观整体非常优越，直视宝安市民中心，及宝安区政府，而购物公园的高层也是集

中在创业路与新湖的交叉口，所以不会对本项目的景观构成影响。

【南侧、西侧：山、海、园、岛立体景观】

一、南侧：近处待建公立中小学，远处永久性景观面

在宝安中心的规划图上显示，本项目的南侧是海天路，以及海澜路，这两条路目前正在

施工中，其中海澜路是连接深圳西部机场至前海、及南山的城市主干道。另外南侧的沿

江高速将直通深圳的蛇口及西部通道大桥。

笔者在考查中注意到南侧只有一个约百平米的办公房，据了解是一个变电站，奇怪的是，

没有任何标识？另外，根据规划，在项目一期与二期的正南分别有公立的中学和小学用

地，但目前还没有开工。

项目的南侧是整个项目的主要景观欣赏面，距离珠江口海面约500米，而本项目的南侧

再也没有住宅及办公等高层建筑，主要功能是以景观轴线相协调的景观项目，所以项目

南侧看山、看海、看公园、看岛屿，并且是永久性的。

二、西侧：景观主轴，海、山、岛、公园多重景观面

西侧紧临是正在进行地基施工的写字楼项目，是龙光地产的龙光世纪大厦。隔龙光世纪

大厦是宝安景观主轴，宝华路与宝兴路分别位于宝安中心广场的两侧，向南延伸直至海

面，这样就在宝安区政府的南向形成了一条景观主轴线。

根据规划轴线的两则分别是高端的商务写字楼群，但目前只有本项目的“国际西岸商务

大厦”、龙光世纪、以及远处的荣超项目在建。

此面现时一片空旷，视野开阔，看海面、香港山脉以及岛屿景观，但未来建筑群建成后，

景观会有所遮挡。

【东侧：熙龙湾二期地基施工中】

东侧项目的二期正在进行地基施工，另外远处还有凯旋城2期MIMA正在施工中，除了

这两工地外，此面其他空地还未进入全面的施工阶段，仅有施工也是集中在地铁及道路

方面的施工。

此面待建地较多，存在着不确定因素，另外在规划中，通往南山的海澜路新圳河位置将

修一座标志性的桥，届时也将成为宝中景观的一部分。

■片区概况

【宝中：深圳机场、港口、海景结合最好的次级中心区】

深圳西部房地产真正的大发展是从宝安新中心区的规划开始，宝中新规划对宝安的区域

进行了划分，产业结构的引导，特别是行政、商务、景观的确立以及宝安区政府、中心

广场的建成，才真正成为深圳西部地区的“发动机”。

宝中是深圳西部的核中核，如果与深圳中心相比较的话，西部中心区则又有了机场、港

口以及零距离的海资源等优势.

【伴着衙门：行政商务类企业聚集地】

“鸿荣源·熙龙湾”有一栋是商务写字楼，而项目西北侧就是宝安区政府，距离大约500

米，并且未来宝安区的行政及各类商务也都将集中在景观主轴的两侧。

宝安区行政中心是集所有政府职能部门于一体，如工商、税务、人事、统计、建设、还

有公安、国安、监察、司法.....宝安CBD也具有行政中心、商业中心、经济中心、文

化体育中心等功能，一个企业从开始成立到高速的发展过程，和职能部门打交道都需要

专业的公司及专业人员去处理。

做为与区政府最近的项目之一，并且是纯商务写字楼,自然也就成了这些机构或公司的

首选办公室。

【双地铁物业：1#、5#地铁宝中换乘站，及1#地铁新安站】

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗监测资料显示，近期出台的《深圳市

近期建设规划2007年度实施计划》中，确定了宝安中心站为1#地铁、5#地铁（二期）

的接换乘站。

1#线从深圳宝安国际场到罗湖口岸，沿线经过南山、福田、罗湖、并且可以转科2#、3

#线等。5#地铁从前海湾站出发，沿线经过宝安、西丽、龙华、布吉、罗湖最后折向大剧

院站。

鸿荣源·熙龙湾位居1#、5#地铁宝安中心换乘站，以及1#地铁新安站中间位置，这就

类似与华侨城的东方花园。

【紧邻CBD商业核心：商务与租赁是正相关关系】

鸿荣源·熙龙湾整个社区北侧和西侧底层为商业，形成了两条商业街，商业街与项目的

国际西岸大厦互连。项目一期商业面积为12811.48平米，二期商业面积为15512.89平

米，商业总面积为28324.37平米，凭这近2.8万平米的商业，不但能够满足项目自身，

同时也将为项目周边居民服务。

从片区上来讲，以上只是冰山一角，在项目北就是鸿荣源328000平米的购物公园，集

购物、饮食、休闲于一体的大型高档商业项目，商业、人流、租赁，关系其实很简单。

■工地考查

【宝中第一座写字楼：国际西岸商务大厦】

熙龙湾一期的A004-0100地块为商业写字楼项目，命名为“国际西岸商务大厦”，位于

整个项目的西北角，与鸿荣源购物公园相对。国际西岸商务大厦是宝中第一个面世的真

正的商务楼宇，西侧的龙光、荣超等项目则要到明年上半年才能推向市场，作为宝中滨

海新区写字楼的开篇者，具有一定的机会窗效应。

考查人员在售楼处停留大约5分钟看到，先后有13位客户光临售楼处咨询项目的写字

楼情况，社会还是非常关注的。

【营销中心进驻：样板房预计11月中开放】

“国际西岸商务大厦”底层的玻璃幕墙外立面已全部呈现，这里就是未来的销售中心，

相关工作人员已正式进驻，宝中及项目沙盘已摆放到位，其他有关项目书面资料还未展

现。

在考查过程中我们看到，在一期西侧，有三栋底层的二、三、四楼正在进行样板房的施

工，正朝园林，看楼通道正在用预制模板搭设，按照这个施工速度，预计本月中样板房

就可以开放了。

项目的工程进度整体是比较均匀的，高层已施工到第二十层左右，洋房则已封顶。

【宝中施工机械最密集、速度最快的项目】

香地咨询＆房地产之窗于2006年12月13日考查宏发领域的时候就看到

“鸿荣源·熙龙湾”开始打桩，2007年7月5日考查宏发中心大厦时，本项目才出地面

三层，此次考查是2007年11月2日，时隔四个月就已经到了二十多层。

在鸿荣源所有的项目中，这个项目施工最快，原因在于工地人力、物力配备齐全，其中

有一栋两个单元，就使用了两个塔吊和四个升降机，在深圳是极为少见的。

一般的项目在每一栋也仅只是一个塔吊和一至两台升降机而已，本项目显然比一般项目

多出至少两倍的施工工具，高层施工上下人员和货物的运输速度也就加快了，从而决定

着整个项目的施工速度。

【“洁僻”到底：第一个室内集中处理建筑垃圾的项目】

香地咨询＆房地产之窗专业组考查过的项目不计其数，而每逢鸿

荣源的项目总是带给我们更多的思考。

半求就比喻这家公司有“洁僻”，是因为其所有工地出入口除积灰池以外，

还用高压水枪给所有出入工地的车辆“洗澡”；在公园大地鸿荣源前所未闻地给所有护

拦和台阶、基座、台面、墙面、铺地的位置的石材（汉白玉、青石、大理石、花岗岩、

沙岩）涂抹有机硅石材防护液；禧园则是半求个人15年的房地产研究与工地踩盘史上，

看到了第一个采用机床加工模板的项目。

在鸿荣源·熙龙湾我们又发现了这家公司的“洁僻”新招。那就是在每一户的室内都设

有专门的建筑垃圾收集池，将垃圾统一收集到这个池子里面，待所有工序都完成以后再

集中清运这些垃圾，这是深圳第一个室内集中处理建筑垃圾的项目。

【宝安首个全面采用机械检查空鼓的项目】

在考查楼内的过程中，不时的听到从不同楼层的楼板发出咣咣铛铛的声音，并且建筑内

震动很大，结果发现是施工单位检查楼板空鼓情况，采用了“震动机排查空鼓”，这种

做法将可以全面查出空鼓隐患，在入住之前处理，非常不错，这种做法比只用锤子靠人

工敲打要高校而且准确得多。

在深圳，只有波托菲诺、香蜜湖1号及公园大地采用了这种施工方法，而在宝安本项目

是首个全面采用机械检查空鼓的项目。

【双层车库，首层自然通风采光】

项目的地下室为双层车库设计，停车位有2867个。在私家车拥有量的急剧增加以及

90/70政策的情况下，车位配比将是衡量小区配套之一的重要参数，如今，时间较长的

小区，停车难已是社会性问题，本项目双层地下室车库，完全能够保证项目身的停车需

要。

首层车库靠外墙侧有约1.2米的采光槽，可以实现自然通风采光，而地下第二层则只有

靠物理照明了。

【宝安层高之冠：房间净层高3.20米】

经过现场测量，鸿荣源·熙龙湾高层房间净层高3.20米，这在住宅中甚至整个深圳也

是很少见的。而国家要求的设计层高是不低于2米4，也就是说，本项目的层高，比国

家标准高出80公分，高出幅度达到25%，整个户型内部的空间感得到了彻底的改善。

【同色勾缝：外墙美观大方】

本项目的外墙有两种色调的磁砖组成，一种是米黄色磁砖，另一种是白色磁砖，分别贴

在外墙及入户花园和内庭院的墙壁。而这两种磁砖全部采用了同色钩缝的施工法。

通常外墙磁砖是用水泥钩缝，而水泥色彩与砖色彩不一，时间长了容易漏浆、污染，而

同色钩缝使用比水泥性能更好的钩缝剂，在48小时后进行钩缝。这样做施工速度会降

低，价格也比水泥更高，但外墙会更美观、整体感更强。

【混凝土输送无需楼板穿孔：质量有保证】

通常高层混凝土输送都是穿过一层一层的楼板，在首层以机械压缩机通过管道传送至顶

层，这样一来楼板的整体性能受到影响。

在本项目的顶层我们看到，输送混凝土的管道并不是穿过楼板，而是在电梯厅的位置，

这样有效的利用了空间、避免了对楼板整体的破坏，楼板质量将更有保证。

■户型略析

“鸿荣源·熙龙湾”的户型均设计成南北朝向，户户朝阳，大部分采用双阳台、双露台、

大尺度的高赠送户型设计，通风采光效果极佳。

【高层：入户花园、内庭院双挑高】

高层户内为跃式结构，客厅与其他位置有40公分的高度差，功能分区更加合理。室内

的入户花园为双层挑高的，分偶奇数不同，位置也有所差别，入户花园是与客厅相连接，

另外每户都有内庭院，内庭院也是双层挑高，紧临客厅与走道。

无论是入户花园还是内庭院，其双层挑高的空间，为室内提供了户外景观欣赏的通道，

这些空间在应用上也更加灵活，如内庭院完全可以改成一个书房或者客房等。

【复式：三处挑高空间、人性化工人房】

高层正南为四房二厅的复式户型，有三处挑高分别是入户花园、露台、客厅均是双层挑

高的，站在露台向南望，正前方的山景、海景、岛屿及公园景观一揽无余。

复式的工人房设在了一楼入户花园的的一侧，可以从厨房和从入户花园同时进出工人

房，并且工人房配有配独立的卫生间，整个工人房前后都有采光窗，这样的户型的设计

凸显出人性化的一面。

■数据与用料

【测量数据】

凸窗宽：85公分

楼板厚：10公分

房间净层高3.20米

卫生间下沉：30公分

商铺净层高：6.29米

车库净层高：4.06米

消防楼梯净层高：2.91米

消防楼梯宽：1.25米

国际西岸商务大厦

楼板厚：14公分

房间净层高：3.57米

消防楼梯净层高：3.57米

消防楼梯宽：1.33米

【部分用料】

永高PVC-U污水排水管、港创混凝土、大连星码电梯、雄美陶瓷、超能PVC-U环保排水

管、上海安诺电线套管、福建福耀牌玻璃........