白云大道北2号

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白云大道板块区域房地产市场分析

一、白云大道板块概况

按照广州市白云区发展战略规划白云区远景规划，将分为都会服

务、临空产业、生态文化3个主体功能区，白云新城要成为广州城市

副中心。白云新城是指白云区黄石路以南、白云大道以西、机场高速

路以东和北环高速路以北的围合区域,规划总用地面积约9。22平方

公里，其核心是原白云国际机场的东、西跑道区域。按照白云区的远

景规划，白云新城将成为广州城的副中心。尽管现在商圈仍以庞大的

专业市场为主，低端格局在短时间内难以产生质的飞跃，但随着区域

内购物中心投入数量的增加、品牌效应的增强，商圈档次也将得以提

升。商圈讲究聚集效应，在此带动下，可能会迎来更多有较大规模、

更有档次和现代化管理水平的商业项目。

白云大道北板块是白云区一个较有代表性的房地产板块，是近几

年来的新货供应区域之一,所以拥有的次新房也比较多。其中,尤其以

黄石路以东、白云大道北最为集中，由于交通改善,尤其是地铁2、3

号线延长线的开通,此板块地铁上盖的优质小区较多，有白云尚城、

云山诗意、时代玫瑰园、岭南新世界等品牌大盘。吸引了大批在市区

上班的白领租住.

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该板块优质的小区物业较多，租金水平最高的是地铁上盖的优质

小区，白云大道北近年来是首次置业人士外移置业的首选区域之一。

近几年有一批素质较高的新盘入市，比如时代玫瑰园、云山诗意、

白云尚城、岭南新世界等；这些楼盘大多社区环境非常好，户型设计

也十分不错，因此吸引了大批白领前往置业。此外，由于该路段有很

多专业市场，在专业市场旁边也有各种各样规模及素质的楼宇,租金

水平遥遥领先.这些楼盘的两房单位最高可租到3500元/月，有不少

韩国人在这一带租房,也有一些广外的大学老师、职业学校的老师在

这一带租房，可承受的租金水平相对较高。目前该板块电梯洋房的二

手价格在14000-16000元/平方米左右,楼梯楼的二手价格在

9000—11000元/平方米左右。

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由于临近白云新城,白云大道北形成了几大盘盘踞的局面。板块

中的项目都走大楼盘开发的路线，项目占地面积都在13万平方米以

上，岭南新世界占地面积甚至达到120万平方米。板块中的项目开发

时间往往长达几年，走的是功能齐全，配套设施尽求完善的开发路线。

这与其他板块的项目相比起来有明显的区别。几乎每个项目中都配备

自身的商业配套和教育配套。这是由于白云大道板块具有占有生态资

源优势而大型生活配套欠缺的特点。

从货量方面看,白云大道北板块的货量向来不会太缺，因为这些

大盘每隔一段时间就会推出新的产品,而且特色各异。产品的开发方

面,由于国家“70/90”的政策逐渐起效力,在售楼盘的产品一应政策，

新品均以中小户型为主打.而价格方面，也逐渐回归到理性区间。

白云新城规划为广州副城市中心，白云新城可能是未来重点打造

的地带，而白云大道区域,是一个非常定型的居住区域，这里虽有山

景优势，但因地处城郊地带，在交通和大型配套方面尚不够完善，周

边涉及众多村庄,缺乏整体的规划和布局，楼盘房屋整体素质参差不

齐,外部形象较差,白云区城市化的进程转变还需要一定的年限才能

成型,。

“绿色居住”越发改变着普通消费者的消费心理。而作为白云区

楼市三大板块之一的白云大道板块毫无疑问有着“绿色居住”得天

独厚的条件。按广州市政规划要求，12公里长的白云大道将打造成

生态型大道。随着白云国际会议中心的正式落成，坐拥“白云山”的

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白云大道板块将更加的受到广州市场的青睐，未来极具发展空间。

二、白云大道丛云路区域现状

丛云路位于白云大道北外语学院附近，道路沿白云山脚下连通到

同泰路。此区域空气清新,环境优美，绿树成荫。距白云山仅5分钟

步程,地段区域三面环山,拥有自然的地形地貌，丛云路段有白云苗圃

育种场，植被绿化率高达50。00％。目前是白云大道板块丛云路段

拥有全

市独一

无二的

优良生

态环境，

白云山

连绵28

平方公

里的天

然山林，

堪称“市肺".丛云路区域路段卫星图

区域内及周边有帽峰山、南湖、凤凰山、云溪生态公园等著名

风景区。此区域所建楼盘受白云山景区及航线限制容积率通常在1。

5以下,建筑高度控制在60米以下，现阶段楼盘都是低层低密度住宅，

小区绿化率高。此外，该路段区域的住宅小区由于容积率及建筑高度

不高,小区整体社区面积不大，居住舒适度最佳，是比较适宜人居的

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地方之一。

在交通配套方面，路段区域地理位置优越，离白云万达广场、白

云绿地中心广场等商业广场不远、附近就是3号线永泰站地铁口，交

通相对便捷，此路段现有住宅小区不多，如云山居、春晖花园、松元

雅苑、保利白云山庄等，但周边存在元田夏村、陈田村的城中村“脏

乱差”现象，区域内治安问题历来是广州治安的老大难问题。相对影

响了整体的区域形象及楼盘价值。

在现白云大道北现陈田苗圃地块,已经有规划在2015年建成约

17.96万平方米的岭南园林艺术展览馆和岭南特色植物园，建造一个

既具有岭

南传统特

色又兼具

外来新文

化优点的

岭南精品

园。而丛云

路刚好是

在公园的

西入口处，一旦周边规划商业成熟，众多住宅小区形成浓厚的居住氛

围.从未来规划及发展房地产方面分析，坐拥白云山景，享有白云新

城便利商业圈，丛云路区域的住宅保值升值潜力无限巨大，前景不可

估量.随着“地铁利好、特色楼盘、配套优越、文化魅力、投资回报

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高”等利好的逐渐落实，白云大道板块乃至白云区板块的楼市将进一

步被看好,楼价和产品档次也将逐渐升级。

三、白云大道北区域在售楼盘情况

白云大道北板块项目都有一个最大的特点,就是每个项目都会开

发完善全面的配套设施.小学,幼儿园，商业配套，银行，体育活动广

场等等都是这些项目逐渐开发完备的，这在一定程度上弥补了白云区

交通便捷，但大型生活配套欠缺的缺陷.买家也不必担心入住之后生

活不便和孩子教育的问题。白云区向来在买家心目中的心理距离较远，

虽然白云大道现已拓宽。地铁二号线延长线的开通，对于在广州中心

上班的买家会提供较大的便利。生态资源方面有白云山作为生态腹地,

生活

环境

会较

市中

心舒

适。而

且白

云区

在“限

购限贷”政策之下后均价逐渐回归理性，有部分楼盘已是“9字头”

起价。对于一次置业的年轻人，在市中心仍是万字头起价的房子压力

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会相对大些。如果年轻的置业者能接受半个小时左右上下班时间，选

择大社区的生活，共享配套资源，白云大道北的项目值得考虑。四、

白云大道北周边区域在售住宅价格

楼盘名称楼盘位置主力户型售价元/㎡装修备注

新世界

白云大道北

1689号

80—112㎡

三房

15000-18000

精装

修

大型住

宅小区

依云小镇

白云大道白

云堡立交桥

西侧

80m2两房、91

-102m2三房

16000～

20000

精装

修

洋房及

叠拼

臻品云山

白云区白云

大道元下田

牌坊入口

128m2四房15000

精装

修

五层电

梯洋房

利海托

斯卡纳

岭南新世界

对面

44~88㎡

小户型房

13000~19000

3000

元/

㎡精

装修

洋房以

及联排

别墅

白云尚城

黄石北路

137—157号

84—217㎡、

2-4房

19000

精装

修

洋房

大一山庄

别墅

新广从路东

侧白云种鸡

场地段

850—1400㎡

8千万～9千

万/套

毛坯

独立别

墅

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五、白云大道北周边区域住宅近期二手成交价

楼盘名称楼盘位置成交户型成交单价

（元/平米)

备注

云山居丛云路三室两厅12000元

教师房改

楼

松元雅苑

陈田村丛云路

72号

三室两厅16500小区

春庭花园

白云新广从公

路

两室一厅9000多层

保利白云

山庄

白云大道北与

同泰路交界

三室二厅13000多层

时代玫瑰

园

黄边北路两室二厅15000元小高层

云山诗意黄边北路二室二厅14000小高层

建研大厦

白云大道黄边

北路

二室二厅16000高层

晋福阁

白云大道北

1298号

三室二厅11000单体

金碧雅苑

白云大道华南

北路

二室二厅14500小区洋房

万科云山白云大道北二室二厅14000小区洋房

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六、区域市场趋势分析小结

根据最新规划调整方案分析,白云新城及周边地区定位为广州市

城市副中心，白云区级中心，现代化生态型商贸文化中心。

从白云区级层面来说，白云新城及周边地区的区级职能，主要体

现为商贸、零售、文化、办公综合发展区。

白云新城及周边地区作为现代化生态型商贸文化中心，体现特殊

的城市区位要求。通过发展现代化的商贸业，提升和改造该地区已形

成的市场结构，并通过城市文化设施的拉动，与白云山形成“城市靓

丽的客厅”。白云新城及周边地区将是适宜居住创业的典范。

综观整个广州市区中心的楼盘该开发的都差不多了,中心市区新

盘资源渐少、白云大道板块越来越多知名品牌开发商进驻开发新的楼

盘,白云大道北板块的居住环境优势、开发优势正在慢慢凸显。在政

府规划中,仅白云新城就能提供646万平方米住宅，其市场前景远比

市中心广阔。白云大道北板块占据广州市最优厚的自然资源,此板块

现阶段是目前楼盘销售的旺区，可见未来白云大道板块住宅的前景是

十分广阔的.

今年广州市房地产市场的走势相对明朗，因为国内房地产调控

政策是相对确定的,所以房地产市场发展也是确定的。政府大力建设

保障性住房,满足刚性需求不动摇.今年房地产政策会有一个稳定的

预期，对今年的房地产市场稳定发展可以期待。