猪在天上飞

十年楼市启示录：A股必上8000点

作者：陈敏

前言：凯恩斯理论认为，需要政府这只看得见的手，参与国家经济，用国家力量推动经

济的发展。凯恩斯最根本的理论创新就在于为国家干预经济的合理性提供了一整套经济学的

证明。从20世纪以来的多轮经济周期中，凯恩斯主义已经数次打了亚当.斯密派自由经济主

义的脸。纵观中国经济，如果凯恩斯有幸活到今天，一定也会顶礼膜拜吧。

地产人看A股

置身地产十年，经历近十年楼市长牛。特别是2009年股市进入漫漫熊途之时，恰恰是

房地产市场量价齐升的时候。房价如同坐上火箭一发不可收拾，眼见上海楼市从5000飙升

到了30000多。虽然没有严谨的科学研究来证明股市和楼市的相互关系。但历史总是惊人的

巧合，1996年12月股灾之后，迎来了全面取消福利分房全面市场化的房地产起飞契机。1999

年股市从高点跌落以后，房地产市场又迎来了销售总量井喷的五年黄金周期。2007年A股

历史性大顶之后，除了2008年金融危机造成短暂房价回调，在2009年携手4万亿，楼市进

入量价井喷的时代。2013年后楼市持续疲软，之后大部分城市量价齐跌。2014年股市随后

拿过接力棒，开始异军突起，拯救中国经济于水火。楼市与股市，中国经济的哼哈二将，必

然有某些联系。

货币宽松背景下的楼市与股市的关联

一般来说，宽松货币环境下，新增货币涌向资本市场，若股票市场低迷，那么，资金或

涌向房地产市场。若房地产市场低迷时，资金又开始涌入股票市场。

过去十年，中国经济一直维持两位数高速增长，这或得益于实体经济与企业持续投资与

快速发展。而房地产行业作为实体经济的代表之一，也一直保持了超高速度发展，换句话说，

房地产市场的繁荣周期也带动了实体经济发展。如今，房地产持续下行，央行连续降准，宽

松的货比政策下，大量的资金自然逃离楼市涌向了股市为代表的虚拟经济。股市的造血功能，

又给传统企业转型升级，创新创业创造了条件。在李大人提倡的大众创新万众创业的口号下，

创业板屡创新高。抛开基本面先不谈，创新企业股票市值屡攀高峰，理论上能带动中小企业

更快发展，创业潮涌现，但机会增加的同时风险也增大。蓬勃的股市给创新经济输血来完成

下一轮新的增长周期。上证A股站上5000前后，一大批获利资金又回流向楼市。

楼市与股市此起彼伏彼此依存互相作用，在互联网金融创新环境下，逐渐释放掉这些年

央行的宽松货币。

楼市与股市此消彼长的逻辑

中国经济持续下行，虽然官方数据有7%的增长，至于真实数据，相信你懂的。现在政

府面临的问题是,以往靠投资（特别是房地产）驱动的模式已经走到了尽头！三四线城市房

地产严重过剩，二线城市局部严重过剩！所以房地产在未来逐步萎缩，不可避免。而房地产

带动了一整条产业链，包括钢材、水泥等等。这些行业都是产能严重过剩，而且污染严重！

所以政府迫在眉睫要发展其他行业，实现产业的转型升级。最近提出的工业4.0，中国

制造2025，路径已经指明了，未来要发展创新产业和服务行业。但是问题是，这些行业最

大的问题是融资难融资贵！政府新发货币通过银行很难进入这些行业！因为中小企业风险承

受能力低，融资难融资贵，大部分银行贷款都给了效率低下的国企亲儿子。

逼不得已，只有通过股市直接融资。所以就有了如下的资本流动设计：

新发货币——进入银行——通过信托计划、基金、资管计划等进入机构投资者手中——

通过机构投资者进入股票市场——股票市场上涨带动社会资金（散户）进入股市——注册制、

新三板、放开开户限制等等配套措施方便企业在股市融资——资金进入实体经济。

其实这个路径，和08年4万亿进入楼市的路径如出一辙。这2条路线都有个核心关键点

就是：散户。

08年之前或4万亿刚推出时买了房的散户（我这里简称楼散），就像2014年进入股市的

散户（我这里简称股散），到现在都赚了2-3倍，当然这部分人只占极少数。散户的羊群效

应在随后不断推高楼市股市价格。2013年楼市开始风格切换，从住宅转换到商业地产，这

和最近几天获利资金从创业板转向蓝筹“金三胖”简直如出一辙。地产也从三四线转战一二

线，正如股市从低市盈率转向高市盈率一样巧合。楼市提高首付比例，和股市收紧两融杠杆

比例颇为相似。更有可能的是，楼散和股散很有可能是同一拨人。政府手握剪刀，咔咔咔，

不论楼散股散都成了温暖国家经济寒冬的羊毛。早期入市者分享胜利果实完成财富分配，后

期无脑入局者，成为高位接盘侠。正所谓侠之大者，为国接盘。

所以说，无论楼市股市，政府才是最大的庄家。十年来各种空军牛刀时寒冰之流早已反

复被打脸，或者说主动舔着脸挨打，背后靠各种走穴出位赚了不少稿费。土地财政支撑着楼

市高位盘整，背后体现的是国家意志，稍有疲软立马各种护驾保航，现在这套戏法越来越难

以为继，二八行情分化严重。政府马上祭起股市大旗，要靠股民解除巨大的债务危机同时搞

活经济。

如果说楼市股市，薅的还是国产羊毛。那接下来，人民币国际化，一带一路就要开始以

空间换时间，用过剩产能，广薅国际羊毛。

看后市：

A股的特点是牛短熊长，在短暂的牛市，看基本面，看市盈率，看K线，研究道氏理论、

波浪理论、江恩理论做指导，就是不懂政治，技术有余，觉悟不足。楼市历来是听党指挥，

股市亦然。十年前只要跟随大势，在上海闭着眼睛随便买套房，现在早就飙涨好几倍，2014

年随便在A股买支股票，现在也早就翻倍。楼市股市的本质，就是一场体现国家意志的政策

市，想明白了这一点，就知道了风从哪里来，随势做板块切换。大势就是台风口，猪在天上

飞，是因为刚好站在了台风口，不要再纠结于风从哪里来，关键是抓紧时间找到猪。这风口

不在梅边在柳边，从楼市吹到了股市，现在只是上半场。

只不过，楼市靠银行杠杆兜底，就算跌下来还有降落伞。股市就真的只能靠猪自己迎风

飞舞了。

8000点太久，只争朝夕。

作者：旭美商业投资管理有限公司陈敏

旭美商业投资管理有限公司为中国房地产企业30强、香港上市房地产企业——旭辉集团（股

票代码）全资子公司。旭美商业秉持”经营商业，运筹时代“的价值理念，专注

于为开发商、投资者、合作商提供全流程、专业化、定制式资产增值服务；凭借卓越的投融

资、资产管理、商业运营三大核心能力，致力于成为中国商业地产资产管理的开创者和领导

者。