关于房地产销售知识

房地产销售基础知识

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房地产销售基础知识

一、常用名词基本解释

（一）名词解释

1、房地产:主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,

由于其位置不可移动,因而又称为不动产。

2、商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋.特

点：①必须有具有相应资格的房地产开发企业依法开发建设。

它是商品，具有商品的所有特性。商品房的开发出售具有明

显的利润率

3、经济适用房:是国家按照普通住宅建筑标准建设的，以建设成

本价向中低收入家庭出售的房屋。六大特点：①经济性②适

用性③政府扶持、干预性④出售给特写对象⑤位置相对较偏

⑥再出售时需补交土地出让金。

4、现房是指经过工程质量监理部门验收,并取得质量合格证明

文件，可以立即交付使用的商品房。

5、期房是指尚处于建设期，不能交付使用的商品房.

6、建筑密度:规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之

比。

7、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指

标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：

容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是

地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建

筑总量越小，居住生活质量就会越高。

8、三通一平:水通、电通、路通及场地平整。

9、七通一平:通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃

气或煤气及平整土地

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10、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用

地面积之比。

11、楼间距：楼与楼之间距离。东西向楼间距为1：1，南北偏东

为1：1。3,南北向为1：1.5。

12、建筑层高:层高是指下层地板面到相邻上层楼板上表面之间

的垂直尺寸.

13、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前

墙皮到后墙壁之间的实际长度。

14、开间:即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之

间的实际距离，

15、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

(1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅

和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建

筑面积；

（2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水

平投影面积的50％。

16、共有建筑面积:房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建

筑面积。

17、销售面积：销售面积是指商品房按”套"或"单元"出售,其销

售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称

套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。

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18、得房率：套内使用面积÷(套内面积+套外面积）

19、阳台：阳台是指供居住者进行室内活动、晾晒衣物等的空间.

20、平台:平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅

底层地面伸出室外的部分。

21、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

22、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该

房间净高的1／2者。

23、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超

过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

24、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间

距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称.

25、公共绿地:公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游

憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、

小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过

渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门

一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与

厅相连，由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人

回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平

时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所.

27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

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28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。

29、钢结构:是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结

构。(白宫、鸟巢)

30、钢筋混凝土结构:是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造

的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建

造的钢筋混凝土结构的建筑物。

31、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再用预制的加气

混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分

户装配成而的住宅。

32、砖混结构:承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是

指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或

砌体建筑的.

33、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框

架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，

满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当

大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两

种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不

同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪

力墙结构中的剪力墙。

34、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件.作为承重构件，承受

着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给

基础.作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵

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袭的作用,内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用.

35、横墙、山墙、纵墙：山墙是房屋两端侧面的墙;檐墙是指与屋

檐平行的两侧外墙。一般横墙平行于山墙，纵墙平行于檐墙。

36、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层

承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷

载传给墙

37、

商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备

维修基金管理办法》（建住房［1998］213号）的规定，新建商

品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设

施设备维修基金。维修基金的主管部门是房地产管理部门（维

修基金管理中心）

维修基金的交纳标准:购买无电梯多层商品房的，购房人按建

筑面积每平方米35元计交，购买别墅的，购买人按每平方

45元计交；购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购

房人按建筑面积每平方米65元计交。

38、土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由

其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、

处分的权利。

39、房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生

出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

40、房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的

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市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农

村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的

土地,可以是生地,也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地.

房地产一级市场是由国家垄断的市场。

41、房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设,将新建成的房

地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通

领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二

级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流

通领域进行交易的市场.

42、房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，

即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易

行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求

条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为

（一）土地使用权的最高出让年限是多少?

⑴居住用地70年。

⑵工业用地50年.

⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

⑷商业、旅游、娱乐用地40年.

⑸综合或其它用地50年.

（二）房地产“五证一两书”包括:

五证：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设

工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》

两书：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

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（三）现行的土地获取方式（来源）：

1、划拨

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置

等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给

土地使用者使用的行为。（招商引资、公共事业建设）

2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种

根据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》，对于

经济性用地必须采用土地出让的方式获得。

(四）房屋建筑分类

1、从构成房屋建筑结构的材料分:

①木结构（老楼，一般为1—-2层建筑）

②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）

③砖混结构（一般为6或7层建筑）

④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）

⑤钢结构（纽约市贸大厦）

2、从房屋层数高度分：

①低层1～3层（木结构、砖木结构）

②多层4～6层（砖混结构）

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③中高层7～9层(钢筋混凝土结构）

④高层10～30层（钢筋混凝土结构）

⑤超高层40层以上(钢筋混凝土结构、钢结构）

3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分:

①一级100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

②二级50~100年以上(砖混)

③三级25～50年（平房）

4、房屋建筑用途分：

①生产性建筑；

②居住建筑；

③公共建筑

（五）房屋建筑结构

1、房屋建筑构件

一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱)、楼地层（或梁）、楼梯、

屋顶、门窗等六大部分组成。

2、房屋承重结构的基本构件类型

（1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土

结构)：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建

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造（主要承重部件为梁和柱）。

（2）砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建

造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝

土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。

（3）砖木结构:承重的主要结构采用砖、木建造的.

（4）其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、

砖石、等材料建造的简易房屋.

3、地基与基础

★地基：

地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。

整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的

能力是有一定限度的。

★基础:

基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在

土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。

基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基.

★基础的类型：

☆按基础的材料及受力特点分类:

（1）刚性基础：刚性基础是指由砖石、混凝土、灰土等

刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、

抗剪强度低.

（2）柔性基础:钢筋混凝土基础称为柔性基础。

☆基础按构造形式分：

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（1）条形基础：

（2）独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝

土排架结构柱下基础的主要形式之一。

（3）筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层

和高层建筑，当地基土质差,采用条形基础不能满足

地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时

或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀

下沉时，可采用筏板基础.

（4）箱型基础：用于高层建筑.

（5）桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩

☆基础的应用：

（1）多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构,可根据

地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结

合。

（2）中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基

情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与

桩基础结合。

（3）高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基

情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合.

4、墙体分类：

（1）按平面位置：外墙和内墙;

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（2）按墙的方向：纵墙和横墙；

（3）按墙的受力分：承重墙、非承重墙。

5、楼层、地面：

（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝

土楼层、木楼层.

（2）按施工方法：现浇、预制。

6、楼梯：

（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏

杆（或栏板）。

（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。

（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、

消防楼梯

（六）裂缝产生的原因

裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构

强度、温度、沉降几大类。

裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝

的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长

度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇

和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出

现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板

本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受

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力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混

凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，

但应注意其发展。

（七）不同建筑结构的优缺点比较?

砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，

抹灰不易开裂，施工周期短,造价低.但抗震性能差，抗地基变形能

力差，出房率低,楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。