正大广场英文

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购物中心项目停车场研究报告

购物中心停车场研究报告：类型、租金、运营、业态和服务趋势

随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套

设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。在RET睿意德中国商业地产研究中

心监控的42个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6万个，停车场建筑面

积为2,280万平方米，几乎为总商业建筑面积的30。

1购物中心停车场发展现状

购物中心停车场根据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼

层停车场和屋顶停车场；报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州六个城市

106个购物中心停车场作为重点研究样本发现目前84的购物中心为地下停车场。

楼层停车场是新兴的停车场类型，停车场可以与购物中心各楼层直接接驳，增加每

层客流的到达率，有效提升高区的租金水平；一般楼层数较高的购物中心会采用这

种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金购物中心等。

此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立

体停车设备。例如沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。

2购物中心停车场运营模式分析^p

与购物中心商业面积的平均租金相比，各地购物中心停车场的坪效偏低，仅

作为购物中心补充收入来。

上海购物中心停车场收费价格位居全国之首，单个购物中心停车场平均坪效

也高于其他城市。沈阳购物中心停车场大都由第三方停车场管理公司承包经营，自

负盈亏，因此收费标准要高于公共停车场平均时租价格。但沈阳停车周转率偏低，

导致购物中心停车场平均坪效不高。

西安和郑州虽然时租价格最低，但由于车位配比不足，停车周转率偏高，导

致购物中心停车场被有效利用，坪效居于各城市前列。

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受购物消费时间特性影响，购物中心车位使用时段差别明显，车位使用高峰

期集中在周五晚上、双休日和节假日；此外，同日时段中，用餐时段是车位使用的

高峰，每车停放时间也会相应增加。

针对以上特点，购物中心推出了相应的运营策略，一是针对时段差别利用价

格杠杆如采取错时停车、分时收费、缩短起步时长等方式调节车流量，以提高车位

周转率。例如，上海正大广场在工作日16:00前累积消费满300元可免费停车1

小时，16:00后消费则无此优惠；上海金桥国际商业广场工作日中午任意非大卖场

消费，可免11-14点3小时停车费。

二是在节假日购物高峰期，不少购物中心或提高消费额度，或缩短停车时间

限制，加速停车场的周转率，缓解停车压力。例如，成都来福士广场工作日消费

100元以上即可免费停车2小时，而在周末则需消费20

元以上才可免费停车2小时。

作为购物中心的重要配套设施，停车场不单承担基本的停车职能，更重要的

是与场内商业运营管理形成有机结合，通过权衡客流吸引力度和停车周转率，制定

相应停车优惠，达到吸引客流，刺激顾客购物消费的目的。

3购物中心停车场寄生业态分析^p

为了进一步增加停车场收益，购物中心停车场还充分利用停车场空间和来往

车流量，打造停车场多样寄生业态，扩张停车场收益链。

越来越多的购物中心停车场引进了汽车美容服务，如美车堂、靓车堂、爱TA

汽车美容等。停车场开辟汽车美容业务，一方面可让顾客在逛商场的同时给汽车做

美容，节省时间，优化购物中心服务；另一方面，可增加场地租赁收入。

TIPS:

美车堂现有直营店300余家，分布在上海、北京、广州、深圳、南京等各大

城市，每年营业额达3亿元。大部分汽车美容护理中心设立在购物中心的停车场

内，为顾客提供汽车美容服务。

除汽车美容外，部分购物中心停车场还出现了以宠物美容、宠物寄托为主的

宠物服务店。由于大部分购物中心不允许宠物进场，所以顾客可在停车场完成宠物

托管，购物回来再带走宠物。

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TIPS:

上海月星环球港地下三层停车场开有一家“宠儿宠物”连锁店，顾客可到店

里选择宠物寄养、宠物美容、购买宠物商品等服务。

不少购物中心与广告公司合作，以停车场立面、道路指示牌、停车收费牌、

停车诱导电子牌为载体，制作、发布、设置商业广告。

TIPS:

马良传播为主营停车场媒体的传播机构，目前在北京、上海、广州、深圳与

近2,300个商业地产项目的室内停车场合作，在中心城区的市场覆盖率超过80。

4购物中心停车场的人性化服务

越来越多购物中心停车场引入高科技智能管理系统，为顾客提供更舒适便利

的停车服务。智能导视系统根据数据统计，37.8的购物中心引进了智能导视系

统，采用红绿灯控制系统或LED车位信息引导屏等指示空车位方向，方便顾客找

寻泊车位。近五年新建成的购物中心里这一比例更是升至46.9。

智能找车系统

部分购物中心采用了更先进的智能车位引导及视频寻车一体化系统，为顾客

提供自动车辆定位。顾客只需在位于电梯口、服务台等人员出入口的触摸查询终端

输入车牌号或选择停车时段模糊查询，系统就会调取相应车辆信息，同时给出最佳

取车路线。

智能手机和移动互联网近年快速普及，个别购物中心停车场如上海环球港、

成都万象城等，已率先应用手机，实现车位预定、支付、扫码寻车等功能。

停车场特色分区

大部分购物中心通过不同色彩或是字母进行分区，缩小停车位置的寻找范

围，提高可识别性。上海正大广场采用“春夏秋冬”主题分区，郑州二七万达广场

按照十二生肖和英文划分，方便顾客记忆。

女性专用停车位

一些购物中心为方便女性顾客，会设立比一般停车位置更好的女士专用停车

位，面积更大，方便停车，提升安全度。成都鹏瑞利青羊广场打造了72个专属女

性停车位。

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电瓶车接送

部分购物中心停车场单层面积过大，会提供“电瓶车接送”服务，帮助顾客

寻车，如上海IFC国金中心。

5购物中心停车场发展趋势展望

智能停车场管理系统包括出入口管理、车位引导、停车定位及反向寻车、车

牌自动识别、自助缴费等子系统。同时需采用中央收费模式、远距离读卡技术等来

实现智能化管理的功能。

目前国内智能停车场的发展呈良好上升趋势，上海、北京、成都等地的购物

中心均出现了设备完善的智能停车场，未来智能停车场作为购物中心智能化的一部

分，将会越来越普及。

停车大数据将得到充分挖掘

伴随智能停车场的发展，购物中心停车场将实现联网共享数据，可通过场内

停车量、停车收费额、客流方向、商场销售额等数据分析^p总结消费者需求特

征，为购物中心决策提供数据支撑。

TIPS:

北京朝阳大悦城开业初期停车场监控数据显示，驾车客户是主要销售贡献

者，销售额的变化与车流变化幅度有近92的相关度。因此朝阳大悦城对停车场进

行了智能化改造，如增加车辆进出坡道、升级车牌自动识别系统、调整车位导识体

系等。改造完成后，当年销售额提升约17。

而随着周围商圈逐渐成熟，朝阳大悦城监控到开车购物的比例正在下降，乘

坐地铁等公共交通前来购物的客户占比不断提升。为此朝阳大悦城决定对原先的高

层停车位进行改造，释放出近2万平方米的面积，打造成面对年轻时尚消费者的

体验式主题街区。

全自动机器人停车服务已在发达国家广泛应用,沈阳皇朝万鑫国际大厦引入

了中国首个全自动立体停车库，将空间利用率提升60-100，停车效率提升73，减

少人为失误，提高人车安全。随着我国劳动力成本的快速上升，购物中心停车场的

管理人员将逐渐减少，自动化程度越来越高，无人化服务将逐渐普及。