新东方花园

济南奥体中心商业运营方案

一、项目简介

济南奥体中心位于东部新城区，北起经十路，南至体育南路，东起体育东路,

西至体育西路，总占地面积81公顷，总建筑面积约35万平方米。第十一届全运会

期间，将承担田径、体操、艺术体操、游泳、跳水、网球比赛项目，以及开闭幕式

活动。在功能设计上,奥体中心不仅能够满足十一届全运会和国际单项比赛的要求,

还充分考虑到赛后营运的灵活性，使其具备举办大型文艺演出、各类展览、商业服

务等功能。建成后的奥体中心不仅将成为济南市的体育运动中心、文化活动中心和

群众健身中心，还将在运营上实现体育产业化，成为我市规模较大的商业与娱乐综

合体.

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二、商业定位

(一）项目名称：济南国际文化城

21世纪，世界各国在不断的碰撞交融中,逐步走向经济一体化。与经济相伴而

行的各种文明—-包括文化的和艺术的——也必然在碰撞交融中,诞生出新的更先进

的文明。人类的精神文明将在不断的碰撞和交融中走向新的辉煌。

21世纪是中国人的世纪。

为不同民族和区域的文化艺术的碰撞和交融提供数量更多、规模更大的舞台，

这是我们共同的愿望,也是我们共同的责任。

济南国际文化城将是济南市最有规模、上档次的文化体育用品市场,是齐鲁主

流文化的展示平台;是文化体育产业示范基地;是将文化转化为产业以及文化产业中

优秀企业和精品产品的展示基地;是地方特色产品、非物质文化遗产的挖掘、培

育、展示、展演基地；是新产品研发、艺术创作基地;是为山东建设做出过贡献的

人们及先进事迹的展示基地;是介绍山东的各类专家、艺术家的桥梁；是山东特色

精品产品的品牌和催生文化产业孵化器;是为特色产品建设国内外市

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场的经理人；是为政府招商引资，为企业市场融资的经纪人;是济南品牌走向

国内外主流市场的大本营。济南国际文化城必将成为济南市乃至山东省最靓丽的一

张文化名片,它将成为向世人展示国际新城的济南文化和了解齐鲁文化的窗口;成为

集审美、休闲、旅游、展演、购物、餐饮、娱乐、爱国教育诸多功能于一体的公众

文化场所。

(二)项目可行性分析

1、济南市商业发展可以满足文化城招商需求

随着经济社会快速发展和人民生活的不断提高，济南商业呈现出强劲的发展态

势。2007年实现社会消费品销售总额1103。1亿元，同比增长17。4%，是2000年

的3。1倍.07年济南市批零贸易实现增加值分别占济南市GDP和第三产业增加值

总量的12。2%和25。2％，从业总量超过了60万人。投资额增加迅速,仅07年投

资增长67。4亿元,同比增加37.3％。济南市商业网点目前已经达到18。6万个,

总建筑面积366万平方米。总建筑面积超过一万平方米的商业网点已经超过116

个，大型购物中心、百货商店、综合超市达80家，.限额以上商贸企业达到550

家，各类商品交换市场达到了796个,交易额过亿元市场69个。新型商业业态和现

代营销方式发展迅速，到2007年底，全市各类连锁企业发展到70多家，门店

3000多个，商业零售企业经营理念不断创新，体制、机制更加适应市场经济的需

要，现代经营管理技术得到了快速的推广.一大批集团企业走上集团化、规模化、

品牌化的发展之路.

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2、东部新城急待新的商业圈的出现

东部的城市建设迅猛发展，早在几年前经十东路拓宽，国际会展中心落成、齐

鲁软件大厦等写字楼的开发，新东方花园等住宅项目的开发，就已经让我们看到了

济南东部新城不可估量的发展潜力.高新区已经有3000多家企业在这里扎根成长，

6万多名高科技人才在这里尽情发挥他们的才干，100多亩美丽的科技文化广场，

15万平方米恢弘的济南国际会展中心的建成，同时随着莱茵小镇、悉尼花乡、尚

层E墅,新东方花园、黄金时代、雅居园等一系列高档社区的相继入驻，在这里形

成了人气高度聚集的区域。目前东部的商业项目业态多为基本生活配套型商业,主

要是满足东部居民的基本生活需求。大型商业项目的推出,将带动整个东部商业市

场的发展,促进东部商圈的形成。

3、行政、科技中心打造文化品牌商圈

随着我市城市总体规划实施的“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的战略,商

业网点发展与之相适应，规划布局了四大片区,即东部的奥体燕山现代商业片区，

西部的高校和西客站为主的现代商业片区，南部英雄山以南的商业片区，北部商品

市场为主的商贸片区,形成了我市新城商圈的四大市级商业副中心。行政中心的东

移、高新开发区的快速发展，使得东部将成为济南市行政、科技中心。从东城发展

方向看，东城规划目标已经确定，文化创意产业要整合省、市文化资源，与国内外

文化创意产业进行联动，那么东城的产业业态和新城布局,

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已显现了国际现代化的文化艺术氛围,在奥体中心主体商业圈内打造济南国际

文化城，实则是概述了整个东区的城市艺术，是对东区建设的综合成就体现,它将

在全国走在前列，而且可以得到国际注目，拉动其它产业。

三、商业运营

(一）运作模式

济南国际文化城的运营将紧密与奥体中心发展结合，运作方式是用长效市场机

制建立起自身可持续发展的市场运作模式,通过招商与招展等方式建立内向型和外

向型两大文化展示和市场板块:内向型板块包括文化体育产业的展览展示以及在其

背景下的文化产业所对应的企业、特色产品的现场展销，使受众群体通过现场特色

产品的服务和消费，亲身体验文体魅力。外向型市场板块是将济南国际文化城中的

精品特色产品组织起来，由济南国际文化城塑造统一品牌并通过贸易方式推向国内

外市场，并在重点目标市场开展巡回展销活动和目标市场入盟商、样板店的招商活

动。总之，济南国际文化城就是要用市场的方式宣传济南、服务企业、塑造品牌，

达到将其他城市的特色精品引入山东，将山东的特色精品产品引入国内外市场的目

的。

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(二）招商范围

济南国际文化城将划分为五个区域：体育服饰、运动器械展销区、旅游文化和

特色产品文化展销区、奇石古玩展销区、书画艺术展销区、特色餐饮区.

(三）经营目标

“济南国际文化城”近期经营目标是：在项目开发以后的三至五年内，其知名

度、社会效益和经济效益达到济南商业中心一流水平。长远经营战略目标是:以国

际旅游大市场为舞台，不断改进、完善、创新自身的经营管理体系，树立品牌意识,

发挥品牌效应，一业为主、全面发展,力争五至十年内,打造山东省文化品牌的旅游

基地，以此将济南优秀文化艺术推向全国，使“济南国际文化城”成为全国旅游业

排行明星企业.

（四)营销推广

“济南国际文化城”以其多样性的文化艺术氛围、辉宏壮观的体育中心场景、

打造独具一格的文化基地。利用电视、报纸等新闻媒体，将“济南国际文化城”的

环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语

言，在全国有影响的各新闻媒体或多媒体互联网上进行大量的宣传报道。例如与山

东省电视台合作，开办“国际文化城”专题旅游栏目，对全国各省市文化市场予以

导向等,在国际国内文化市场上造成强劲的、持续不断的舆论攻势。而且

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要精心设计制作形式多样的工艺品、纪念品，如杯碟、钟表、项链、衣帽、图

册等实物，并创办文化城《国际文化与艺术画报》杂志（月刊)，以精美的图片，

全面介绍文化城的各项文艺活动及名人、名家、名作等,面向全国发行。通过这些

载体将文化城各种独具特色的环境、建筑等标志形象传播到全国各地，人们就象熟

知“迪士尼乐园”、“麦当劳快餐店"、“悉尼歌剧院”那样熟知“济南国际文化

城”,使之成为世界知名的旅游品牌。只有创天下知名的品牌,才能招揽天下的游

客。而且还要聘请文物鉴赏家、拍卖行家、工艺品制作专家等，不仅能鉴定文物及

等级，进行拍卖交易活动，还能创作、复制、仿制各种文物或工艺品,使这里成为

艺术品展示的殿堂。

（五）收益预测

济南国际文化城总面积3万平方米，分布在济南奥体中心四大场馆及其周边，

场地租金按2元/平方米/天计算，满租状态下年收入将达到2190万元.

开发第一年经济目标为：出租率20％；

第二年为:出租率30％

以后将逐年递增，力争三年达到60％出租率，并且积极开拓展览市场，通过举

办各种文化产业展览展示活动，提高场地利用率.

(六）运营保障

济南国际文化城的运营将以招租为主,同时利用举办与文化产业

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相关题材的各种展览活动，为招租拓展市场，保障文化城运营.其中，引入山

东省文化产业博览会在文化城召开，将对文化城的招商起到重要的推进作用，为文

化城成功运营奠定坚实基础。文博会与文化城共同的目标都是为山东不同的文化资

源、文化内涵、文化形式和文化业态提供一个集中展示的平台，其中文博会为短期

集中展示平台，而文化城将打造一个长期、稳定的文化产业中心，二者对于挖掘山

东文化资源潜力，助推文化资源转化为文化财富，均起到了积极的促进作用。

山东省文化产业博览会为每两年一次的山东文化盛会,2008年山东文博会取得

了骄人的成绩，三天时间，参观文博会济南主会场和分会场各项展览和活动的人数

达98万人次,商品交易额达到2.06亿元，参展单位2012个(主会场477个，分会

场1535个)，其中省内参展单位1885家;省外参展单位127家。文博会期间,共组

织了文化创意产业高层论坛、盛世与收藏高端市场讲坛(两场)等6项重要论坛活动.

英国当代文化创意产业学者贾斯汀先生，收藏与鉴赏专家马未都、刘新惠先生，清

华大学文化产业研究中心主任熊澄宇教授等一大批知名人士和专家学者分别作了精

彩演讲。这些以文化产业为主题的论坛活动,层次高、领域宽、内涵十分丰富，有

力促进了文化产业发展先进理念的交流与传播。文博会是一次名副其实的文化盛

会。在济南国际文化城举办文博会是相得益彰，一方面是文博会为文化城造势，另

一方面文化城的壮大发展将成为山东永不落幕的文博会，二者相互促进，不仅会使

济南原有的文化资源焕发出活力，还会激发出很多文化企业的动力。更为深远的影

响是，提高了济南文化产业的发展能力。

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为济南文化产业的快速、健康发展贡献力量.

为了更好的整合全国文化产业，还将采取联合办展的形式将全国各地的各种文

化资源引入济南，与各资源产地的政府、协会联合办展,不仅可以推广当地的特色

产品，而且济南强大的消费潜力也会吸引众多参展商落户济南文化城，达到招租的

最终目的。

＊与中国奇石协会和昆明会展中心合作,办山东奇石展（已于2008年达成意

向）

＊与福建省建瓯市根雕协会联合举办根雕展（已达成意向）

*与辽宁省岫岩市玉石协会联合举办岫玉展（已达成意向)

*与全国外贸出口巡回展联合举办山东巡回展（商务部已同意)

*与山东新华出版集团公司联合举办2010山东书展(正联系）

＊与山东雕塑协会联合举办山东雕塑艺术展（已商定）

＊与山东摄影家协会联合举办济南城市艺术摄影展

＊与江西省展览馆联合举办景德镇陶瓷展（已洽谈）

＊与青岛海名公司联合举办山东省工艺品展(合作伙伴)

＊与义乌展览中心联合举办义乌小商品展

＊与华展公司联合举办宜兴紫砂壶工艺展(合作伙伴)

＊争取举办济南城市艺术展

*争取举办全国城市规划优秀作品展

*争取举办全国亮体（城市灯光)展等

在联合办展中,我们将更多的利益让给联合办展单位,自身在宣传上下功夫，唯

人气，唯招租,达到第三年整体形成长租业态。

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同时，加大综合开发创效功能，在餐饮服务、物流配送、会议举办、广告创收

等方面，找利润点。

附录：国内外著名商业中心运营分析

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附录一国际著名商业文化中心

1(美国纽约第五大道FIFTHAVENUE

美国第五大道位于美国纽约曼哈顿的中心，以时尚大气著称，是美国最著名的

商业街之一.它全长几公里，与20余条街道相交,购物、休闲、文化成为第五大道

的商业特色。

商业——品牌齐全、高档优质及品牌运作，是第五大道的突出特点。第五大道

上商业店铺鳞次节枇,汇集了世界著名的专卖店、专业店和连锁店，经营国内外精

品，包括珠宝、皮件、化妆品、时装、玩具等,像一颗颗闪光的钻石,吸引着成千上

万的游客。除商业店铺外,第五大道上还有众多银行大厦和酒店,如著名的纽约银行

大楼、洛克斐勒中心、帝国大厦、半岛酒店、广场酒店等。夜幕下的第五大道灯光

闪铄、缤纷的广告和躁动的人群，使人感受到经典名店的风采、现代科技的辉煌和

美国文化的浓烈。

文化特色-—第五大道除了是购物的天堂，最值得一看的是它沿路众多的博物

馆。从42街往北直至110街,在第五大道两边排列着大大小小的博物馆：纽约大都

会艺术博物馆、古根汉艺术博物馆、现代艺术博物馆、美国手工艺品博物馆等，令

人叹为观止.

第五大道有两个城市公园,华盛顿广场公园和著名的中央公园centralpark。

园内绿树浓荫、空气清新，是世界闻名的城市中心休闲、旅游胜地。

南端的华盛顿广场是作家、画家、演员、艺术家的聚集地。纽约最古老的

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剧场、散布的餐馆及展示艺术家们新作的画廊，使这里成为纽约最有文化气息

的地方。

中央公园处于曼哈顿的“心脏地带"，是各条地铁、公交线路的必经之地，长

方形的人工森林绿地公园横跨四条主要大道.中央公园内设有艺术廊、剧院、动物

园、网球场、游泳池，还有湖泊和大草坪,提供了各项人性化的功能。在中央公园

外围还有8座博物馆和美术馆，为商业街增添了更多的文化氛围.

管理——1907年，由地产所有者、经济承租人和零售商成立了第五大街协会，

一年内约集资了180万来提供商业区需要和政府服务的空项。协会雇佣了相当于城

市警力5倍的社区安全员来保障治安和交通。为减少交通压力，与第五大道相交的

街道大多为单行线，不准停车.第五大道作为步行街，公共交通可以通行。高效的

管理体系，使第五大道始终站在国际商业街的顶端。

2(法国巴黎香榭丽舍大街CHAMPS-ELYSEES

法国香谢丽舍大街西接凯旋门、东连协和广场，是以凯旋门和戴高乐广场为轴

心、呈辐射状的12条街道中的主干道，全长1880米。

——整个大街以南北走向的隆布万街为界，划分为风格迥然不同的东西分区

两段。

大街的东半部分是700米长的林荫大道,体现了幽静的田园风光，是闹市中不

可多得的清幽之处。

西段长1180米为商业区,原是一片低洼潮湿的空地，17世纪路易十四在位时成

为专供宫廷贵族游乐的禁区，后逐渐由图勒里公园的东西轴线向西延伸、扩展。

1709年正式命名为香榭丽舍大街(在法文中意为田园乐土).1828年由巴黎市政府接

管。

商业——香榭丽舍大街西段1180米是商家云集之地,日人流量超过10万人

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次。街道两旁布满了世界各地的大公司、大银行、航空公司、巴黎最繁华的百

货公司、电影院、酒吧间、咖啡馆、夜总会等。数量最多的是餐馆和咖啡馆，这与

法国人的浪漫气息密不可分。香榭丽舍大街经营的服饰类大多是一般精品和品牌

店，真正的高级精品店在香榭大街一侧的蒙塔涅大街.大街中段还有一个更加繁华

的地下商场，地上地下组成一个立体商业街区。

文化娱乐——在香榭丽舍大街上，有著名的大皇宫、小皇宫和协和广场。大、

小皇宫都是法国建筑艺术的代表，其文化艺术展览为香榭丽舍大街增添了丰富的文

化内涵.

西端的协和广场与凯旋门遥遥相对，中央矗立着有3000多年历史的埃及卢克

索神庙方尖碑，成为游客和巴黎市民休憩消闲的最佳场所。大街附近还有波旁宫、

图勒里公园、卢浮宫、玛德琳娜大教堂、爱丽舍宫和市府大厦等名胜古迹.法国的

一些重大节日庆典和集会，也多以这条大街为中心举行仪式。每年7月14日法国

国庆节阅兵仪式,就使游客们深深感受到法国的政治、经济和历史。

改建-—香榭丽舍大街的改建计划是欧洲最综合性的公共空间设计项目之一，

主要是靠近凯旋门的西段，这里是城市最重要的步行道。

改善行走环境是改建计划的一个关键目标.原来的汽车入口和停车道被取消，

两侧的人行道从12米拓展到24米，中央马路宽达80米,仍然具有行车交通和停车

功能.新的地下五层停车场有850个车位，设在新的人行道下面。

简约高雅的花岗石铺地统一了各种不规则的要素，从纵向把人行道分成四个区

域。最靠近建筑是功能区，提供玻璃屋或露天服务;第二个重要的区域是新拓宽的

步行区;其余两个区域呈较窄的带形，用以设置景观、照明和街头家具。让？米歇

米？维尔莫特为香榭丽舍大街设计了休息长椅和交通灯，还设计了沿街高挑的铁质

路灯。改建和装饰过后香榭丽舍大街整个步行区域面积达到47300平方米，改变了

城市空间的面貌，进一步提高了城市品位。

3(东京银座

银座位于东京的“心脏”地带，是日本最繁华的商业区。长约1。5公里的银

座中央大街由北至南横贯其间,把一丁目至八丁目连在一起，即所谓“银座八

丁”。其中，四丁目是银座的中心,也是最为繁华的地段。

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商业——银座之所以能成为闻名世界的商业街之一，在于街区内行业齐全。据

统计，在这面积只有2平方公里的地区，集中了大小商店、餐厅4000余家,既有百

年以上、各具特色的“三越”、“西武”、“松板屋”等大百货商店，又有为数众

多的专门经营某些独特产品的“老店”，高级酒店与普通餐厅相互补充，能满足不

同收入阶层的多种消费需求。许多日本大企业的总部大楼也设在这里,使银座成为

世界上地价最贵的地区之一。

娱乐和文化——银座不仅是一个商业中心，也是一个娱乐中心。据粗略统计，

银座及其附近地区拥有40余家影剧院、音乐厅，100多个画廊，日本有名的歌舞

伎座也设在这里。银座经常举办各种展览、表演和其它娱乐活动.随着季节变化,各

商家经常向游客分送鲜花，既博得游客的好感，同时也起到广告宣传作用。每年

9、10月间举办的大银座节，有检阅游行、音乐演奏、祭祀银座神社等活动，充分

展现了日本文化。

交通-—交通便利对银座的兴旺具有十分重要的意义。银座四周有高速公路环

绕，四面通行电车,还有三条地下铁路线在这里汇合。据统计，在银座和附近六个

车站上下车的乘客每天约90万人次，其中地下铁路占了1/3。

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附录二国内著名商业文化中心

1（上海市南京路步行街

上海南京路东起外滩、西到延安西路，全长5.5公里，以西藏中路为界，分为

东西两段。如今的上海南京路步行街集购物、旅游、商务、展示和文化五大功能于

一体，成为中国商业步行街的领袖。

定位和布局——根据“整体设计、分步实施"的指导思想，2001年上海市政府

请国际知名管理咨询公司麦肯锡为南京路步行街规划设计,通过充分考虑理念设计

与实际功能的协调,为南京路步行街定位了三个主题：

东部从外滩到河南路叫“海上情怀”，保留了大部分二三十年代的建筑,引入

世界一流的外资品牌进入；中部从河南路到西藏路，以南京路商业步行街为核心，

定位“都市时尚”，具有旅游、购物、休闲和文化的综合功能；西藏路向西称为

“明日之约”，重点发展文化休闲，吸引年青人消费。

南京路步行街在发展中注重提升商圈的整体功能和业态优化。通过开发南京路

各子马路，合理定位，形成专业街、特色街和休闲街，与步行街主干道协调发展;

通过地下仓库改建停车场,解决停车难的问题，拓展和完善南京路商圈功能。

商业--南京路步行街区业态以百货为主,休闲和餐饮业发展迅速,现已形成了世

贸百联、新世界、西藏路、“金三角”等综合消费圈，年销售额达到100亿

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左右，是淮海路的7倍,2005年黄浦区财政收入有1/3来自南京路步行街。外

地游客成为南京路的主流消费群体。

南京路不仅保留了上海第一食品商店等老字号特色食品店,还引入众多国内外

知名餐饮休闲店,传统文化与国际化自然融合。南京路西段的新世界通过下沉式广

场与步行街相连,内设的真冰溜冰场、高档影院及今年5月1日刚刚对外开放的世

界第6个杜莎夫人腊像馆，成为南京路乃至上海休闲娱乐的城市名片.

旅游—-南京路是国内外游客到上海的首选之地，也是上海及长三角地区居民

休闲购物场所。南京路步行街及东部外滩每日都吸引着百万余人，旅游功能辐射带

动使西段五星级酒店的入住率常年保持在80,，90，左右。

南京路旅游服务完备,多功能电子服务亭可以为游客提供便捷的充电、查询、

取款、付费服务,供游人休憩的座椅随处可见.中部世纪广场是南京路的重要节点，

其设置的休闲茶座、音乐喷泉、电子屏幕及定期举办的文化活动,进一步提升了南

京路的文化氛围和人气。

交通—-南京路的交通组织顺畅有序，西段建有下沉式过街隧道，消除了与中

段步行街的隔断。南京路地区分布了很多社会停车场，道路停车比地下停车略贵，

这种措施在一定程度上限制了道路停车数量和时间，缓解了地面的停车压力。

管理体制——1999年11月4日上海市人民政府颁布第75号令《上海市南京路

步行街综合管理暂行规定》，对南京路步行街的范围和管理体系做出了明确规定。

“一个管理机构、两支执法队伍、五支环境作业队伍"组成南京路步行街的三级管

理网络。南京路步行街管理办公室负责步行街的综合管理和协调工作;管理办公室

下设两支执法队伍，绿化、保洁、监控等作业队伍则采用招投标方式,择优确定。

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图1上海南京路管理体系

由于是政府派驻机构，南京路步行街管理办公室的工作得到政府财政预算和各

政策法规的支持，对涉及南京路的所有事项均有权受理申请，通过许可证制度、联

席会议等制度，对商业街进行管理。南京路所展现出的良好的社会风貌和国际形

象，都归功于政府高度重视，以及南京路管理部门权、责统一的管理机制。

2（苏州市观前街地区

苏州观前街早在1982年就设置为步行街，是全国最早的商业步行街之一。观

前地区整治更新工程从1999年1月起分三期实施，到2002年8月，观前地区的环

境、交通、设施等方面发生了根本性改观,休闲旅游功能不断增强，由原来单一的

商业中心发展为商业、文化、旅游三个中心，成为苏州对外展示的窗口。

定位和布局——观前地区整治更新后定位是成为“商业、文化、旅游”三个中

心。玄妙观及其广场是观前街的核心和道教文化传播中心。

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“观东”即玄妙观以东，定位老字号，有17家老字号店一直保留在这里；

“观中”定位专业店和专卖店,以现代商业和大众消费为主；“观西"主要是以美罗

商城为代表的大型商场，定位高档商业，与其他两段错位经营。

商业——观前地区汇聚各类商家800多家，大型百货商场、品牌专卖店、老字

号店、小商品市场等有序分布，商业功能不断强化.2005年观前街营业额超过150

亿元，上缴财税2。52亿元,其中老字号店每年营业收入达到15亿。传统特色百年

老店与现代商业相结合，营造了观前街长盛不衰的商业繁华。

文化旅游——观前地区在充分发掘文化底蕴的同时，注重与现代文化相融合，

形成了具有观前特色的文化氛围。千年道观玄妙观恢复移建了6座毁损殿阁，与5

座保留殿阁形成道观群;保留采芝斋等17家百年老字号，整条观前街渗透出浓郁的

传统韵味；苏州评弹的发祥地光裕公所、著名的昆剧表演场所沁兰厅，向国内外游

客展示了姑苏文化的瑰宝;小公园广场、玄妙观广场、正山门广场等，构筑了观前

特有的广场文化，丰富的广场群艺活动和文化娱乐项目也进一步提高了观前街的文

化品味。

观前地区通过旅游资源发掘和整合，已成为苏州古城游的一大亮点。据统计，

观前地区日均人流量达到18万，节假日超过30万，其中外地游客比例从5,增长

到超过50，.苏州各大旅行社在观前的免费停车点，使观前地区成为苏州重要的旅

游集散地；智能化查询系统集电子导游、导购于一体，方便游客查询宾馆、餐饮、

购物、文化、娱乐休闲等公共服务信息。观前地区的旅游功能不断提升。

交通停车——2005年4月，苏州市、区政府投资507万元为观前地区建成了三

级停车电子信息诱导系统。观前地区各主要交通道路上都设置电子显示屏显示停车

场信息，包括位置、空位情况等。电子显示屏分为一级、二级和三级，分级反应不

同的停车信息。区域外主干道设置一级系统，区域各主要路段设置二级系统，各停

车场作为三级系统,步步引导。通过该系统整合停车场资源、提高停车场利用率，

不仅对于减少车辆的盲目流动，改善观前地区的交通状况具有重要意义.同时,交通

环境的改善有助于吸引大量高端消费者，提升观前地区的商业氛围和物流水平。

管理体制——2002年8月，苏州市人民政府颁布第26号令《苏州市观前地区

管理暂行办法》,设立观前地区综合管理办公室，负责观前地区的综合管理、监督

和协调工作。管理办公室是市政府的派驻机构，受平江区政府管理。管理办公室下

设行政执法中队和城管监察大队两支执法队伍，以及协管员、其他环境保

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洁人员。

观前管理办公室的管理职能是在部门协调的过程中实现的。管理办公室可以引

导和监督商家经营活动、管理社会公共秩序、维护环境卫生，但对违法行为及涉及

观前地区发展的重大事项，如建筑立面改造等,均须报政府相关部门处理或审批。

3（南京市夫子庙,秦淮风光带

夫子庙始于东晋,李白、刘禹锡、杜牧、吴敬梓、朱自清等无数人文墨客在此

地留下了许多名篇绝唱，自古就是南京最热闹的文化、商业区.自1984年开始,秦

淮区全面加快夫子庙秦淮风光带建设，如今整个地区以夫子庙建筑为中心，秦淮河

为纽带，包含3。16平方公里的范围。以“庙市合一”的总体布局、浓郁的文化气

息和独特建筑风格，已成为集中展示南京古都风貌的重要窗口。

规划理念和定位--在夫子庙地区开发建设前，政府对所有古迹进行了为期两年

的论证，要求保护性开发、原样恢复。在规划中，为夫子庙地区定位“庙市合一”,

旅游和商贸相结合.但随着规划建设的进程和市场机制的调节,夫子庙地区的旅游功

能不断强化，商贸业成为旅游的辅助和补充，商业、旅游、餐饮、文化、娱乐协调

发展。

商业--夫子庙秦淮风光带的建筑风格和历史沉淀决定了业态不宜以现代商贸业

为主，商贸只是旅游的辅助产业。目前夫子庙地区已经形成了古玩字画、花鸟鱼

虫、民间工艺品、风味小吃及小商品五大特色市场，本地人与外地人人流量比例是

4：6，消费结构是3：7。美食街、旅游购物场所、及50多家星级酒店，为夫子庙

地区的旅游休闲提供了良好的环境和配套，

文化旅游——夫子庙地区具有得天独厚的历史资源和丰富的民族文化遗产，

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在改造期间注重维护建筑风格的统一性、协调性和完整性，注重将文物古迹资

源转化为旅游资源。目前夫子庙秦淮风光带日人流量达10万人次,节假日更达到

20—30万人次。以明清风格为主的仿古建筑、以大成殿为中心的古文教、以沿夫

子庙秦淮河为轴线的河厅河房景观、以及“灯火秦淮”壮丽的夜景勾画出夫子庙独

特的秦淮文化。

夫子庙地区每年的文化活动四季分明,春季庙会、夏季秦淮之夏、秋季美食

节、冬季春节灯会，极大的促进了商贸旅游的发展。

管理体制-—1993年10月15日南京市政府签署市政府第24号令，颁布《南京

路夫子庙地区管理规定》，并指出夫子庙,秦淮风光带地区按“风景名胜区管理条

例”进行管理，成为重要的的管理依据。

南京夫子庙,秦淮风光带实行“秦淮区政府,夫子庙秦淮风光带管理委员会,管

理办公室”三级管理体系。管理办公室是秦淮区政府的派驻机构,也是夫子庙地区

的管理实体.管理办公室下设9个综合管理科室，及绿化、卫生、执法等队伍，充

足的管理队伍保障了夫子庙地区的管理工作有序进行。管理办公室对夫子庙地区的

重大改造事项有权受理申报,经政府职能部门审批后备案，并进行监督;对保洁环境

进行综合管理。

4(武汉市江汉路步行街

武汉市江汉路位于汉口旧城商业中心,北起京汉大道，南至紧临长江的沿江大

道，古建筑众多，在100多年的历史上一直是武汉的商业、文化中心.2000年2月

由市规划局规划,市政府投资9000多万元修建江汉路步行街，对市政道路、拆迁还

建、建筑立面、商业网点、街景绿化、交通组织、雕塑小品等10个方面进行了专

项改造.2000年9月，江汉路步行街正式开街,全长1210米，成为全国最长的商业

步行街。

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定位和布局—-江汉路步行街定位为“休闲、旅游、购物精品街”.整条步行街

分为3段、5个节点，中间穿插3个休闲广场和一个过街天桥。

3段从南到北依次是金融区、老字号区和现代商业区。从武汉关起，金融区以

历史文化建筑为载体，省直银行为主；中部老字号区以老亨达利、精益眼镜为代

表；走过天桥,现代商业区以新世界百货、中心百货等现代购物、餐饮、休闲为

主。

5个空间节点包括江汉关、黄陂街、鄱阳街、花楼街和中心百货，每一个节点

都有相应的设计理念、布局和设施。

商业和旅游——江汉路步行街效仿上海南京路的发展模式，旅游、休闲是主要

功能。步行街上有近250多家商铺，以品牌旗舰店为主,涉及金融、百货、娱乐、

餐饮、体育休闲等十余个行业,还有精益眼睛、老亨达利等众多百年老店.江汉路步

行街是武汉旅游景点之一，平常人流量达到20万人次,节假日更是达到百万以上。

周围居民与青年人成为主流消费群体，各占一半的比例。

文化——江汉路步行街上有13栋优秀历史文化建筑。近代武汉标志性建筑,江

汉关矗立路口，向北有欧陆风格、罗马风格、文艺复兴式、古典主义、现代派等，

江汉路因此被称作武汉二十世纪建筑的博物馆."乘凉”、”热干面”、"卖水”

和”晚唱”四个雕塑小品充满了武汉的民俗风情,3个休闲广场更成为市民和游客

休憩、体验的重要节点，和谐的文化氛围营造了江汉路轻松的购物环境.

管理体制——2000年9月19日，武汉市政府颁布第121号令《武汉市江汉路

步行街地区综合管理暂行规定》，是江汉路步行街综合管理的重要依据.江汉路地

处两区交汇地带，因此江汉路步行街一直归武汉市政府管理。市城市管理局下属的

江汉路步行街地区管理办公室主要职责是协调各部门的工作，并抓好步行街路面保

洁、绿化、亮化等工作，拥有执法、协管人员、保洁等五支队伍,共计100余人。

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