苏州印象城购物中心

看北美商业地产巨头在上海的购物中心布局

消息：堂堂大魔都，除了港资开发商外，外资开发商数量占比也不低，已建

&待建购物中心数也是有那么一点点惊人，所谓“海纳百川”四个大字，完

美呈现在上海商业地产行业的蓬勃发展格局上。

作为上回港资系列的延续，我们计划分国际篇和国内篇，对已进入上海的开

发商所开发项目分别展开扩充。

国际篇包含——美国+加拿大、日韩、欧洲+澳洲、东南亚、港澳台，另外，

番外篇会再加一个奥特莱斯项目统计以及目前已退出上海市场的外资开发企业

项目统计，以上共计六篇。

国内篇包含——京、渝、闽、广、江浙&其他城市、沪，各地已进入上

海的开发商所开发项目汇总统计，以上共计六篇。

十二篇连载，那些年在上海的“你我他”，获取还有一些你不知道的背后故

事。

据数据中心统计，迄今已有15家北美企业陆续参与了20多个上海商业地产

项目。

虽然全球第一间真正有影响力的现代购物中心CountryClubPlaza于1922

年创立于美国密苏里州堪萨斯城附近，全球第一间全封闭的大盒子购物中心

Southdale于1956年诞生在美国明尼苏达州伊代纳市，全球第一座巨型购物中

心仍然出现在北美，1981年WestEdmonton巨型购物中心在加拿大亚开幕。

北美集中了SIMON、GGP、Tabuman、KimcoRealty、DDRCorp、三五、黑石

等大量购物中心专业发展商及基金公司，但由于中美两地在城市规划及建设方面

巨大差异，故大型购物中心开发仅见于：2005年西蒙集团联手深国投商置与西

蒙集团及其他境外投资者陆续投资建设了以沃尔玛为主力租户的五个购物中心，

包括常熟印象城、苏州印象城、杭州印象城、郑州印象城和合肥印象城项目。

但西蒙集团于2010年低调撤离，其后，西蒙旗下全球最大奥莱集团Premium

曾与百联合作竞标上海迪斯尼乐园配套奥莱项目但未果。美国沃尔玛为加速山姆

会员店落地，开设自建乐世界大型购物中心，但在珠海与南昌店开幕后，已暂时

搁置扩张新的购物中心项目。

美国塔博曼购物中心公司子公司塔博曼亚洲与中国最大百货集团之一王府

井百货合资先后在郑州和西安开出大型购物中心熙地港。

拥有北美三大巨型娱乐主题购物中心项目（加拿大西埃德蒙顿、美国摩及将

于2019年开业的美国梦）的美国三五环球集团近十多年来频频在各地考察选址

但一直未果，终于于11月宣布与中农国信集团共同打造重庆的中国摩项目。

此前上海中路集团也曾携手三五集团研究在迪斯尼附近南六公路占地700

余亩厂房地块上研究打造“中国梦文化旅游购物中心”的可行性。

由于上海与北美除纽约之外所有城市的构架、建筑及人口密度、地铁、规划

导向诸多方面截然不同，故虽然参与投资上海商业地产领域的北美发展商超过十

家，但避免水土不服，几乎每家北美企业在上海均找了熟悉本地市场的合作伙伴。

例如摩根士丹利基金开发金桥国际商业广场时就联手由于开发大宁国际商

业广场而声誉鹊起的崇邦集团合作开发。

且美国开发商在沪更热衷于开发类似纽约都会区高密度开发的大型综合商

办项目，而非北美地区普遍的郊区大盒子购物中心。其代表作便是波特曼集团与

AIG美国国际集团等联合投资竖立起南京西路CBD大旗的波特曼上海商城。

上海前滩铁狮门晶耀实景图

其后，铁狮门、汉斯、洛克菲勒、波特曼、罗斯福、梦工厂等巨头相继投资

参与江湾五角场（尚浦领世）与浦东前滩（晶耀）、静安东八块（博华广场）、黄

浦（洛克外滩源）、东外滩（八埭头）、外滩（罗斯福公馆）、徐汇滨江（上海梦

中心）等商办综合项目也是延续了该模式。汉斯则将新江湾城加州广场出售予富

力地产景泰富并更名为悠方购物公园。

更多的则是美国基金公司收购提升改造上海商办项目，短期持有若干年后再

度转手套利离场。

其中最积极的为摩根士丹利基金不仅收购中海旗下淮海中路上海广场出售

予杭州红楼集团，更搭档崇邦集团开发埃蒙顿假日广场现金桥国际商业广场后售

予新加坡吉宝首峰最终被祟邦并购，联手中海集团开发马当路站综合体现凯德

LUONE及中海环宇荟最终被凯德与中海集团所收购。黑石基金收购出售调频壹购

物中心，雷曼兄弟收购四川北路福海商厦改造为盛邦国际大厦后再售出……。

历史保护建筑的商业改造利用也是美资擅长并偏好的项目，例如波特曼和花

旗参与了徐汇建业里项目，罗斯福基金投资了外滩27号罗斯福公馆，洛克菲勒

集团投建了洛克外滩源。

长期投资基金则当属加拿大亿万豪剑桥基金，其联手荷兰汇盈资产管理公司

共同注资入股崇邦集团（旗下拥有大宁国际、金桥国际、嘉亭荟等知名项目）。

亿万豪剑桥早年还曾与泰国正大集团在上海合资组建C2集团但最终并无下

文。其后组建了自己的中国管理团队——亿万豪剑桥中国公司并与上海百联合作

入股长沙百联东方广场更名为长沙乐和城，但由于水土不服及成本原因于2013

年解散了该公司但保留了长沙购物中心资产继续运营。

就投资不含有商办综合体的纯大型购物中心项目而言，目前仅见于迪斯尼乐

园为配套投资的商业街区迪斯尼小镇，相对而言欧洲、日韩及东南亚的开发商更

熟悉上海的城市构架故投资更为积极。

早年，西蒙集团惜与迪斯尼奥莱错别，塔博曼集团则离开了嘉定南翔项目被

具有一定西蒙基因的深国投（现印力集团）印象城所“横刀夺爱”。三五集团与

中路集团的“中国梦文化旅游购物中心”是否有继续推进的可能性尚待观察。

美资大型零售主力店方面，沃尔玛及山姆会员店在沪扎根多年，仓储式会员

店天王COSTCO近年连续在闵行和浦东签下2家新店，百思买家电则已撤离中国，

美国罗斯福中国投资基金曾计划在外滩源引入美国第五大道百货但搁浅无果而

终。

全球最大奥莱集团Premium及另一小型奥莱集团在浦东迪斯尼及宝山美兰

湖的合作项目最终也未果。

TIPS：北美地区除了纽约等少数城市为高容积率高密度城市外，其他城市几

乎都为低密度城市，轨交及公交覆盖率狭窄，与上海城市情况差异巨大。

延伸阅读：这些年，美国人留在上海的购物中心还好吗？