房地产营改增

现代经济信息

186

“营改增”对房地产企业税负、净利润及现金流的影响

司 岩中垠地产有限公司

摘要：营改增是一项新型税收政策，有助于消除重复征税，降低企业税负。实施营改增主要是为推进产业结构优化，实现国民经济快

速增长。房地产行业是我国国民经济的主要主柱产业，现已实施营改增改革。本文主要分析了营改增对房地产企业税负、净利润和现金流

的影响，为房地产行业提供参考。

关键词：营改增；房地产；税负；净利润；现金流

中图分类号：F299文献识别码：A文章编号：1001-828X(2016)030-000186-02

实施营改增之后，所有企业新增的不动产所含增值税进项税额

都被纳入抵扣环节，使房地产交易更加活跃，能够有效缓解房地产

企业发展过程中的房源积压问题。与此同时，也实现了消费型增值

税制度，扩大房地产企业投资，使其更具经营活力，从而实现房地

产行业经济结构的转型。2016年5月1日，在全国范围内推行营

改增之后，不仅对房地产企业重复征税情况进行有效控制，也实现

了我国产业结构优化，使我国房地产行业涉税业务处理发生了较大

的变化。

一、“营改增”后房地产企业税率分析

房地产行业涵盖的内容比较多，包括建筑业、交通运输业、销

售业等，对其他产业经济增长起着间接推动作用。而建筑安装成本

税额在房地产行业可抵扣进项税额中的占比很大，房地产行业的进

项增值税税率受建筑安装成本的增值税税率影响。

实施营改增之后，房地产行业适用增值一般计税方法。主要

原因如下：建筑安装成本在房地产行业成本中的占比很大，可在征

税过程中增加可抵扣进项税额，故而，如将房地产行业税率设定为

6%，相对较低。实施营改增之前，房地产行业中的不动产销售营

业税征收比为5%。实施营改增之后，如果将增值税的征收比确定

为17%，会增加房地产行业的税务负担，不利于其发展。国家依据

房地产行业具体情况及现行税收制度，在实施营改增之后，将房地

产行业的增值税率确定为11%。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

实施营改增之后，房地产行业不再缴纳营业税，而是改缴增值

税，税负也较之前有所不同。

1.构建模型

推行营改增之后，房地产行业面临增值税发票获取难度较大

的问题。以某房地产项目为例，位置偏僻，砖瓦、土方、砂石等建

筑材料和零件都由本地供应，供应商是小规模纳税人、个体户或农

民，增值税专用票获取难度大，无法实现进项税额抵扣。

我国营业税改增值税尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房

地产行业无法在短时间内实现全面的进项税额抵扣。经历一定的发

展周期之后，可获取增值税进项可抵扣税额凭证[1]。

2.测算和分析税负变化

实施营改增政策之后，房地产行业税负有所改变。分析典型性

的房地产企业，假定11%增值税税率进项税额可抵扣比例具备全

面适用性，依据[S1(1+11%)]×11%-C1×11%公式(其中，S1和C1

分别为应税收入和营业成本)，对企业增值税额进行计算，对比计

算结果与该年度同等收入规模营业税额。结果表明，实施营改增之

后，增值税税率和进项可抵扣税额是房地产行业税务负担主要影响

指标。而该背景下，房地产行业的增值税进项税率相同。如果企业

能够获得更多的进项税可抵扣税额，就能减小其税务负担。房地产

行业的增值税税率是11%，假定其能够取得进项可抵扣税额，营业

成本和营业收入之比超过44.64%，可减轻税务负担。

我国营改增发展周期较短，仍然存在政策和制度层面的缺失，

很难获得增值税发票，房地产行业也不可能全面实现进项可抵扣税

额，违背了营改增实施初衷。国家要结合房地产行业实际情况，加

大营改增政策的推行力度，使进项税额可抵扣率达到100%[2]。

三、“营改增”对房地产企业净利润的影响

营改增实施之前，分别将房地产企业的营业收入和营业成本假

定为S1和C1，销项税率和上游行业增值税税率分别用B1和B2表

示，进项可抵扣税额比例为N，可用以下公式对房地产企业净利润

进行计算：营业收入是S1(1+B1)，营业成本是C1-C1×B2×N，营

改增之前的营业税金及附加减去营业税额，即可得出营业税金及附

加，营业总成本则包含营业成本、营业税金及附加、销售费用、管

理费用、财务费用、资产减值损失。营业收入减去总成本、营业外

支出、所得税费用，再加上其他经营收益和营业外收入，即可得出

净利润。

实施营改增之后，房地产行业及上游行业的增值税税率都是

11%，如果能够全面获取可抵扣进项税额，即可增加企业净利润。

故而，在房地产行业实行营改增，不仅能够使其进行有效融资，而

且能够增加房地产行业利润，为其开拓广阔的市场发展空间。外部

市场环境因素和税收政策等，都会对房地产行业净利润产生影响。

实施营改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，进项可抵扣税额比例

也无法满足要求，未来一段时间房地产企业利润会有所下降。要依

据自身实际情况，对净利润变化趋势进行明确认识和界定，减轻房

地产企业税负，实现其发展[3]。

四、“营改增”对房地产企业现金流的影响

当前市场环境下，传统会计管理模式已经不具备适用性，也无

法满足房地产企业的税务管理要求。房地产行业运作及发展中涉及

到的资金比较多，实施营改增会影响房地产企业现金流量。现金流

量具有明确的概念界定，它主要由经营活动现金流量、投资活动现

金流量和筹资活动现金流量三个方面的内容构成。房地产企业的销

售额减去税负变化，即可得出现金流量。经计算可明确，实施营改

增之后，增加了房地产企业的现金流量。具体而言，销售商品提供

劳务的收入增加，营业税和增值税会对各项税费产生影响，且该变

化过程存在不确定性。因此，房地产行业现金流量增加的实现条件

是增值税税率和上游行业增值税税率都是11%，全面实现进行可抵

扣税额。与此同时，也会降低房地产企业的税负，使其利润空间更

加广阔。但是，受外部税收制度的影响，进项抵扣链条仍然不够完

整，无法全面实现进项抵扣额。政府和相关部门要依据房地产行业

的实际发展情况，加大营改增全面推行力度，使该行业税收制度不

断完善，实现营改增目标[4]。

五、房地产企业营改增建议

在房地产企业实施营改增之后，增值额要计算缴纳增值税，并

Copyright©博看网htsRerved.

财经纵横

187

基层医疗机构要加强对本单位财务内控从业人员综合素质的培

养。一是保证财务部门的独立性。各单位财务部门必须独立于其他

部门，财务部门负责人不得兼任任何与财务不相关的岗位，保证其

开展工作的专注性。二是配备高素质财务人员。各单位必须选配政

治素质高、具备良好的职业道德修养和专业胜任能力的财会人员担

任财务部门负责人。鼓励支持财务人员积极参加各种与自身岗位相

关的专业技术资格考试，并要求财务部门负责人必须取得会计师以

上的专业技术资格证书。兼职的、中途转行的财务人员必须取得会

计从业资格证书后方可上岗。三是建立卫生系统财务培训体系。卫

生主管部门积极创造条件，通过请卫生系统内专家、财政审计部门

专家授课；其他地区同行先进财务部门负责人介绍实际操作经验；

定期开展全系统财务内控从业人员业务知识考试和实际操作能力测

试，不断提升基层医疗机构财务内控人员的理论政策水平和实际操

作能力。

（四）推进内控信息系统建设

按照目前基层医疗机构单位人员编制数，全部实行不相容岗

位分离几乎不可能，只有借助现代科技手段健全内部控制。卫生主

管部门牵头加强对基层医疗机构的信息化建设，对信息系统建设实

施归口管理，在药房和药库、日常办公、财务管理、资产管理等方

面尽快实施信息化。积极与软件开发公司沟通探索，建立区域信息

化局域网，将经济活动及其内部控制流程和措施嵌入单位信息系统

中，促进内部控制流程与信息系统的有机结合。积极探索建立区域

实时查询平台，各单位财务内控部门通过信息化系统实时查询收

费、药房、仓储等部门的运行；内部监督部门实时查询内部控制牵

头部门日常内部监督管理；主管部门相关业务科室实时查询基层的

财务、药房、固定资产等系统。通过实时查询，便于各级责任部门

通过信息化加强监管，及时发现存在问题，加强监管。卫生主管部

门要加强对网络安全方面的控制，保证信息系统安全稳定运行。

（五）加强审计监督力度

内部控制制度的实施效果必须通过强有力的监督审计环节进行

把控，基层医疗机构因其规模小，人手紧，自身审计能力薄弱，导

致医疗机构管理层进行有效内部控制的动机不足。对此，卫生主

管部门可以成立内部监督联合工作组履行相关的职能，有条件的单

位，可以聘请社会会计师事务所进行内部控制评价审计。同时，借

助财政部门和审计部门的力量，充分发挥纪检、监察等部门的作

用，通过公开举报电话、设立举报信箱等形式接收社会公众的监

督，构建严密的外部监督网络。

参考文献：

[1]黄华新.财务制度背景下的基层医院内部控制研究.

[2]张蓉.基层医疗卫生机构财务内部控制存在的问题与建议.

[3]行政事业单位内部控制.高级会计实务.

[4]何艳秋.浅议事业单位内部控制存在的问题及对策.

充分发挥出审计工作的事前控制，像是制定拦标价、编制工程量清

单等。加强审计部门对事中工程进度款审核的控制，尽可能的避免

施工方与监理虚报工程量的情况，合理的对医院基本建设项目的资

金支出进行控制，从而实现提升医院经济效益的目标。另外，加强

医院基本建设项目全过程的跟踪审计还能够将审计人员从最终复杂

的财务决算中解放出来，在不影响财务决算结果的前提下，缩短了

最终财务决算的时间[6]。

三、结论

综上分析可知，医院基本建设项目具有投资高、周期长的基本

特征，所以对医院基本建设项目进行财务管理是非常必要的。财务

人员应该提升自身的财务管理意识，科学的制定医院基本建设项目

预算计划，尽可能的对资金支出进行控制，确保医院基本建设项目

施工按照计划进行。加强医院基本建设项目财务管理的研究，不仅

能够提升医院内部的财务管理水平，还能够强化医疗设施，最大限

度的节约医院基本建设项目的资金，确保医院基本建设项目的稳定

发展。

参考文献：

[1]郑大喜.基本建设项目财务管理研究——以同济医院为例[J].现

代医院管理,2014,06:27-29.

[2]徐敏.刍议医院基本建设项目的财务管理问题[J].商业经

济,2012,16:90-91.

[3]李健.基本建设项目的财务管理研究——以事业单位为例[J].中

国集体经济,2012,13:153-154.

[4]徐玲.医院基本建设项目财务管理中存在的问题与对策[J].财会

学习,2016,05:29-30.

[5]屈晓华.关于医院基本建设财务管理问题的探讨[J].全国商情(理

论研究),2013,17:48.

[6]张明.基本建设项目财务管理浅谈[J].中国农垦,2011,08:61-63.

依据增值额计算缴纳土地增值税。这两项税种存在性质上的差别，

但是计算依据都是增值额。由于增值额计算中，采取的计算方法不

同，很容易出现误差。当前，土地增值税实施中仍然存在一定的缺

陷。政府和相关部门可依据房地产行业的实际情况，将土地增值税

并入增值税中，提高增值税税率，使增值税在房地产行业发展中极

具适用性[5]。

六、结束语

综上所述，在房地产行业实施营改增，需要考量的专业要素比

较多。政府和相关部门要依据房地产行业发展背景及营改增要求，

对营改增税率和实施过程进行合理确定，做好税收筹划工作，降低

房地产企业税负，为其开拓广阔的市场发展空间。

参考文献：

[1]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].

财会月刊,2015,(31):47-49.

[2]钟顺东,陈燕宁.“营改增”对房地产开发企业利润的影响分析

[J].中国管理信息化,2016,(01):146-147.

[3]唐红英.“营改增”对房地产企业税负、净利润及现金流的影响

分析[J].新经济,2016,(18):71.

[4]丘兆波.关于“营改增”对房地产企业财务管理影响的思考[J].

企业研究,2013,(24):168-169.

[5]汪波.如何应对即将实施的房地产行业营改增[J].中国总会计

师,2015,(04):122-123.

上接(第184页)

上接(第185页)

Copyright©博看网htsRerved.