股本金

123456

-450150

0.90910.82640.75130.68300.62090.5645

-363.6482.64112.70102.4593.1484.68

-363.64-281-168.3-65.8527.29111.97

项目的财务净现值为：111.97万元

首先你要了解财务净现值的概念：它是指用一个预定的基准收益率，分别把整个计算期内的

各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和。

把第一年年初当基准，那么第1年现金流量财务净现值*(1+10%)^1=-400万，为什么这样理

解，第1年底净现金流量是-400，这个年底的-400万是有10%的收益率得来的你反算到年初，

需要多少现金呢，就是应该=-400/(1+10%)

所以第1年现金流量财务净现值=-400/(1+10%)=-363.64万元

第2年现金流量财务净现值=100除以1.1^2=100/1.21=82.64万元，怎么理解，也就是第

2年底的100万，需要折算到第一年年初，经历时间2年，这个就转化为多少钱存银行2年，

年收益是10%得100。

同理余下的各年

第3年现金流量财务净现值=150/(1.1)^3=112.70万元

第4年现金流量财务净现值=150/(1.1)^4=102.45万元

第5年现金流量财务净现值=150/(1.1)^5=93.14万元

第6年现金流量财务净现值=150/(1.1)^6=84.67万元

把第1年净现金流量到第6年累计=-363.64+82.64+112.7+102.45+93.14+84.67=111.96万元

某投资者以10000元/平米的价格买25000平方的写字楼，买房时又支付买房的4%的契税，

0.5%的手续费，0.5%的律师费和0.3%的其他费用，其中，楼价30%的投资和各种税费由投

资者支付，其余70%来自期限为15年，固定利率为7.5%，按年等额返还的抵押贷款。假若

租金水平始终为160元每平米，前三年出租率为65%，75%，85%，第四年开始为95%，且

之中保持该出租率，出租期间运营成本为毛租金收入的28%，如果购买投资发生在第一年

初，每年净收入和抵押贷款还本付息发生在年末，出租经营期48年，目标收益率为14%，

根据财务净现值和内部收益率判断项目可行性

（1）购买总价：25000*10000=25000万

（2）税费25000*（4%+0.5%+0.5%+0.3%）=1325万

（3）股本金2500080.3+1325=8825

（4）抵押贷款25000*0.7=17500

（5）还本付息A=P*i/(1-(1+i)的负N次方)，代数=1982.53

（6）第一年净收入25000*160*12*0.65*（1-0.28）=2246.40

（7）第二年净收入25000*160*12*0.75*（1-0.28）=2592

（8）第三年净收入25000*160*12*0.85*（1-0.28）=2397.6

（9）第四年及以后净收入25000*160*12*0.95*（1-0.28）=3283.2

（10）净现值公式自己看结果是731.28

（11）内部收益率-585.12

（12）14%+2%*731.28/(731.28+585.12)=15.11%>14%

所以可行！

某建设项目前两年每年年末投资400万元，从第3年开始，每年年末等额回收260万元，

项目计算期为10年。设基准收益率(ic)为10％，则该项目的财务净现值为(

)万元

A．256.79B．347.92C．351.90D．452.14

-400/1.1-400/1.1的2次方+260*（1.1的8次方-1）/0.1*1.1的8次方/1.1的·2次方=452.14万

元，选D

某贷款项目，银行贷款年利率为8％时，财务净现值勾33.82万元，银行贷款年利率为

10％时，财务净现值为一l6．64万元，当银行贷款年利率为()时．企业财务净现值恰

好为零

A．8.06％B．8.66％C．9.34％D．9.49％

答案是C请问有没有什么简便算法

内差法比较简单（8%-10%）/（33.82+16.64）=（8%-X）/33.82

学员咨询：题目：某建设项目计算期20年，各年净现金流量如下表所示。折现率为10％，

则该项目的FNPV为（）。

年份123457～20

净现金流量

（万元）

-180-25

A.493.12B.485.13C.485.72D.498.18

-250/1.1+-250/1.12+150/1.13+84/1.14+112/1.15+150×（1.114-1）×（0.1×1.

114）×1.1-5=555.49？谢谢！

教师解答：您的计算式子-250/1.1+-250/1.12+150/1.13+84/1.14+112/1.15+15

0×（1.114-1）×（0.1×1.114）×1.1-5=555.49

正确计算式子：-180/1.1-250/1.12+150/1.13+84/1.14+112/1.15+150（1.114-1）/（0.

1×1.114）/1.16=493.12

您计算式子错误的原因：第一年净现金流量是-180万元，并不是-250万元。年

金现值系数的计算错误，正确的应该是150（1.114-1）÷（0.1×1.114），您的计算是

×（0.1×1.114），参见教材P73公式4-16。第6年的净现金流量为0，表格中没有

体现，在做题是不可以忽略第6年，将7~20的等额资金是折现到第6年，再折算到第0

年。所以计算式子最后应是150（1.114-1）/（0.1×1.114）/1.16。