肯尼亚购物中心遭袭

内罗毕房地产市场情况汇报

一、肯尼亚及内罗毕概况

（一）肯尼亚概况

肯尼亚地处东非，东临索马里，南接坦桑尼亚，西连乌干达，

北与埃塞俄比亚、南苏丹交界，东部濒临印度洋，全国领土面积

58.2万平方公里，境内多高原，平均海拔1500米，总人口约

4500万。肯尼亚拥有东非最完善的交通系统，从肯尼亚可以直

飞大多数的非洲国家，而且拥有东非最大的海运港口，因此有重

要的战略意义，联合国的许多机构都在此设立了办事处。肯尼亚

首都内罗毕有“非洲小巴黎”之称，风景优美，气候宜人，加之

其是肯尼亚的经济文化中心，使得许多跨国公司及联合国机构都

在此设立分公司或办事处（如可口可乐、花旗银行、大通银行、

中国人保、世界银行、联合国非洲总部、联合国环境署总部、联

合国人居署总部等）。

（二）肯尼亚经济现状及发展情况

1.肯尼亚经济情况

根据非洲开发银行统计司2014年5月发布的数据，肯尼亚

GDP总量在非洲地区排名第八（前七名按顺序分别是南非、尼

日利亚、埃及、阿尔及利亚、安哥拉、摩洛哥、利比亚），在东

非地区排名第一，是东非地区第一大经济体，是非洲发展最快的

几个国家之一。2014年肯尼亚GDP为609亿美元，基本与乌

鲁木齐市及昌吉州2014年GDP总合持平（乌鲁木齐市2014

年GDP为398.4亿美元，昌吉州2014年GDP为168.6亿美

元），但是人均GDP较低，2014年肯尼亚人均GDP为约为1418

美元，同期乌鲁木齐市人均GDP约为11811美元，两者相差近

8倍。

表1:肯尼亚2010-2014年GDP变化情况

2.肯尼亚主要产业现状

肯尼亚的经济发展较为平稳，没有大起大落。农业、服务业

是肯尼亚的支柱产业，其次是工业和房地产业，是肯尼亚的4

大主要产业。

农业占肯尼亚GDP的27.3%左右，是肯尼亚最大的创汇产

业。其中茶叶、咖啡、园艺产品（鲜花、盆栽等）是最主要的农

产品。由于肯尼亚与欧洲、美洲的多个国家签订了进出口贸易双

边协定，其出口的农业产品进入欧美国家不用缴纳关税或者缴纳

较低的关税，使得其出口农产品有着巨大的优势，因此其80%

的产品都出口至欧美各国。

因为肯尼亚有着优越的自然环境、较为完善的金融系统、独

特的地理区位优势，给服务业的发展创造了良好的环境，加之肯

尼亚稳定的政治环境吸引了许多联合国的机构设立办事处和大

型的企业进驻投资，更加推进了服务业的快速发展，服务业占肯

尼亚GDP的50%左右，是肯尼亚经济的重要支柱。

在东非地区，肯尼亚的工业是最好的，门类齐全，基本的日

用品都能够自给，但是工业基础设施、工业物业较为老旧，发展

相对缓慢。肯尼亚的工业主要集中在内罗毕、蒙巴萨和基苏木三

大城市，就现在来看，其工业发展对于高质量的工业厂房、仓库

以及高端的工业制造设备需求较高。在肯尼亚政府发布的《2030

年远景规划》中，对于工业发展提出的目标是在2030年以前将

肯尼亚建成新兴工业化国家，并在首都内罗毕东南20公里以外

规划了大片的工业园区，以吸引工业企业进驻，目前该工业区已

开放，有部分企业进驻投资。

（三）内罗毕概况

内罗毕是肯尼亚的首都，是肯尼亚的政治、经济、文化中心，

总面积684平方公里，地处肯尼亚西南方向，拥有约400万人

口。而在肯尼亚全国，有超过900万的人口居住在城市中心区

域，其中30％以上属于中上收入阶层，这个群体对于改善居住

条件的需求相当巨大。据肯尼亚统计部门计算，城市区域每年对

集中式的高档住宅需求量在3万套以上，而内罗毕作为肯尼亚的

首都和最大的城市，所占有的市场份额达70％以上。但是肯尼

亚政府自身的投入能力有限，超过80％的投资依赖于私人或国

外的商业机构，这就为海外投资者提供了良好的机会。

内罗毕市内没有明确的区域划分，当地人都是按照某条主要

交通干道对该区域进行命名，其中比较大型的区域有CBD区，

上山区（是内罗毕的经济特区），克里玛尼区（住宅区），韦斯特

兰德区（CBD延伸区），朗阿塔区（位于上山西南方，是政府办

公人员的居住区），克里丽舍区（是政府规划的第二CBD，但是

目前还未启动该计划），还有部分区域是工业区如东土区，蒙巴

萨路区。（见图1）

图1：内罗毕城市区域划分图

内罗毕呈现出以CBD区为圆心向北侧、西侧进行商业化发

展，东侧、南侧进行工业化发展的态势，因此大多的房地产投资

者将目光聚焦于CBD西、北两边的区域。

二、内罗毕房地产市场现状

（一）内罗毕房地产市场概况

肯尼亚的房地产业自2007年开始快速增长，2014年达到

顶峰，产值占肯尼亚GDP总量的近10%，而内罗毕首都内罗毕

的房地产业甚至占到了内罗毕市GDP的14%以上。经过近几年

的快速发展，内罗毕的房地产业已经成为除了服务业以外内罗毕

经济发展最大的动力。

肯尼亚尤其是内罗毕房地产迅速发展主要有内外两方面的

原因，内因在于目前肯尼亚经济正处于快速发展阶段，政府将大

量资金用于急需改善的基础设施建设，没有能力提供住房建设，

而肯尼亚当地房地产企业较少，无法满足市场需求；而外因则是

肯尼亚周边索马里、南苏丹等国家长期战乱，政局动荡，迫使大

量人口涌入肯尼亚，增加了对住房的需求。这两方面的原因造成

外资房地产企业大量进驻，给内罗毕当地房地产的发展带来了良

好的契机。

（二）内罗毕房地产发展格局

1.主要区域划分

内罗毕市区并无明确行政区划，主要以主干道命名周边区域。

其中主要有CBD区、克里玛尼区、克里丽舍区、韦斯特兰德区、

上山区、瓦伊克区、东土区、西卡区、蒙巴萨区等，距离城市中

心较远的还有卡伦区、伦达区、朗阿塔区等。市内区域按照主要

功能分类，大致可以分为商业区域、住宅区域和工业区域三类。

其中商业区域主要集中在以中央商务区CBD为核心，向北辐射

韦斯特兰德部分区域、向南辐射上山部分区域在内的城市中心区

域；而住宅区域则是以CBD西侧的三大传统居住区克里玛尼区、

克里丽舍区和韦斯特兰德部分区域为主。工业区域主要是城市东

侧的东土区及其向西卡路沿线以南和蒙巴萨路沿线以北的大部

分区域。

2.各区域特点

内罗毕的各主要区域，因位置、环境、发展状况等因素的差

异，其房地产市场也存在一定的差异。以中国人聚集的克里玛尼

区、欧美人聚集的卡伦区、印巴人聚集的韦斯特兰德区，以及最

新规划的经济特区上山区房地产发展最为迅速，这几个区域的在

建房屋数量最高，房价增长也最快。

其中，克里玛尼作为传统居住区域，人口密度较大，发展较

为成熟。区域内道路发达，东西向主干道恩贡路横贯而过，银行、

医院、超市、购物中心等各类生活配套齐全。该区域居住人群多

为收入较低的工薪阶层，相应的房屋价格也比较低，单套价格多

在130万元以下，但需求量很大，尤其是130平米以下的刚需

住宅。克里玛尼区比较适合开发中低端住宅项目。

克里丽舍同样是内罗毕的主要住宅区域，北面是瓦伊克区，

南面是克里玛尼区，东面与韦斯特兰德区和CBD区相邻，道路

四通八达，交通十分便利。相对于克里玛尼，克里丽舍的人口密

度较小，自然环境更好，有大量欧美发达国家的使馆分布于此。

配套方面，该区域银行、餐厅、超市、加油站、购物中心等也较

为齐全，尤其是学校数量和质量（尤其高中、大学）明显高于其

他区域。该区域居住人群主要是中产阶级，有一定的经济实力，

对住房品质有一定要求。相应的房屋单套售价略高，每套售价在

200万左右，户型以180平米以上的改善型住房为主。克里丽

舍区域适合开发中高端住宅项目。

韦斯特兰德区属于内罗毕的富人区，其西北侧森林覆盖率高，

环境优美，有大量欧美人聚集于此。该区域住宅类项目多为四室

及以上大户型或联排别墅，面积在300平米以上，单套售价较

高，多在350万元以上，适宜开发高档大户型住宅类项目。其

南侧临近中央商务区CBD，有大量商业写字楼聚集于此，商业

氛围浓厚，也较为适合开发商业写字楼项目。

上山区位于CBD南侧，是内罗毕的经济特区，随着肯尼亚

经济持续增长，CBD区的商业已趋近饱和，越来越多的本土和

外资企业向此区域迁移，是新兴发展起来的商业区，该区域北部

靠近CBD一侧，有大量新建商业项目，适合开发高档写字楼项

目。目前肯尼商业写字楼数量较多，但是品质较低，随着新兴商

业区的不断发展以及肯尼亚经济的上涨，整个市场对于高端的写

字楼需求会越来越高。同时可以看到，由于该区域目前开发的多

为商业项目，住宅类新建项目较少，只有区域南侧有部分公寓项

目，因此也可以进行差异化投资，在该区域合适位置做住宅项目

开发。

瓦伊克区地处内罗毕市区西北部，距CBD较远，环境优美

但缺少配套，项目多为别墅。西卡区位于内罗毕市东北部，是随

着西卡路的修建而繁荣起来的一个区域，但是由于距城市中心较

远，缺少配套，因此房屋售价较低。加之前几年随着西卡路的修

建房地产大量的涌入西卡区，使得该区域的房地产市场目前达到

了一个比较饱和的状态。

图2：内罗毕房屋租赁价格变化图

图3：内罗毕中高档房屋销售价格变化表

表2：内罗毕主要区域2016年4月房屋销售价格

序号区域

土地均价

（万元/亩）

销售均价

（元/平米）

普遍户型

普遍套内面积

（平米）

1克里玛尼5509000两室、三室130

2克里丽舍50010100三室180

3韦斯特兰德60011000三室、复式240

4上山5359500三室150

5瓦伊克30012000别墅350

6西卡4006500两室、三室150

（三）房地产开发规定及流程

1.肯尼亚房地产开发规定和相关政策

（1）在肯尼亚一旦取得开工许可证就可以进行销售了。肯

尼亚当地可以按揭买房，利率是18%左右，大多数银行都可以

做购房贷款，审批较快。首付金额不低于房屋总价的10%，其

余90%只有当房屋全部建成达到交付条件后，银行才会将贷款

部分转移到房产开发公司，因此当地售房对于能够全款现金支付

的业主，会有比较大的优惠政策，一般来说会降低至少1.5%的

售价。就目前看到的情况来说，如果是现房销售，则整体售价可

以提高约5%。

（2）肯尼亚没有建筑容积率的概念，只有建筑层高的规定，

每一个区域都规定了建筑物的最高可建楼层，如上山区最高限制

层数为33层，朗阿塔区最高限制层数为4层，卡伦区只能建造

别墅等；此外还规定住宅小区内的建筑物距离小区红线6米以上。

（3）停车位的规定，一般来说，两室的房屋需要配备1个

车位，三室、四室的房屋至少配备2个车位，小区内房屋数量与

车位数量配比一般是1：1.5，这个需要根据小区档次的不同有

所区别（肯尼亚住宅的车位是不收费的，购买房屋后直接赠送给

业主）。

（4）房地产开发企业在进行一个地块的开发时需要成立2

个公司，一个是开发公司，一个是物管公司。物管公司主要作用

是转移产权，当有人购买房屋后，将该房屋的土地产权从房产开

发公司转移至物管公司，购房者可以得到该物管公司的一个股权

证，证明购房者拥有该地块的部分土地权利，同时需要与该物管

公司签订租赁房屋协议，即其购买的房屋是从该物管公司租赁而

来。在完成所有房屋的销售后，房产开发公司就可以脱身了，从

而进行下一个房产项目的开发。

（四）肯尼亚住宅基本情况及一般交房标准

肯尼亚的住宅层数一般为4-10层，没有南北朝向的规定，

5层以上的房屋基本都设置有电梯。房屋多为两室、三室（两室

房屋一般为70-90平米，三室房屋一般为100-180平米，变化

较大），一室、四室的较少；大多数的房屋第一层是挑空的，作

为停车场使用；小区内必须要配保安住房并设立应急供电设备

（由于肯尼亚供电不足，经常发生断电现象，因此配备应急供电

设备是强制要求），一般来说中高端小区内还要配备游泳池、健

身房等休闲健身设施。

肯尼亚商品房都是精装交付，一般来说需要完成以下工程：

1.地面铺地板（木地板和瓷砖均可）。

2.厨房要求做台面，并配有橱柜。

3.主次卧室内的独立卫生间需要有盥洗台、马桶和淋浴设备，

公共卫生间只要有马桶、盥洗台即可。

4.不论是两室房屋还是三室房屋，一般都会有阳台，三室及

以上的房屋都会有独立的洗衣、晾衣的阳台，并配有保姆房。

（五）房地产开发主要流程

1.规划报批2.造价估算3.环境影响评价

4.申请开工证明5.开工建设及销售

（六）房地产开发成本

1.土地及前期费用

主要包含土地出让金、印花税（4%）、律师服务费（1%-3%

不等，需要与律所商谈）、造价评估费用、环评费用（总造价的

1‰）以及少量开工证办理费用。

2.施工费用

肯尼亚当地地质条件较好，地底岩石层，持力稳定，同时对

抗震没有具体要求，因此房屋基础施工成本较低，其余与国内基

本一致。

通过与中航国际工程公司、中国武夷工程公司的了解，目前

肯尼亚当地的高层建安成本每平米价格普遍在1625-2600元之

间（主要区别在于混泥土是自拌还是商混，钢筋使用多少），中

高档房屋装饰装修费用（不含家具、灯具、电气设备）大概在每

平米800-1400元之间，因此每平米造价一般不低于2425元。

进出口购买的中航国际在建项目（中航国际公园公寓项目

-AVICPARK）的建设成本（不含地价）约为每平米4250元左

右，中国武夷开发的莲花苑项目成本约为每平米4095元。（附

主要建材价格表）

表3：肯尼亚劳务费用及基本建材价格表

名称单位价格（人民币元）

普通工人人/月700-900

技术工人人/月1000-1500

机械工人/月900-1300

钢材公斤4.3-4.8

水泥（325#）50公斤每袋53-60

水泥（425#）50公斤每袋56-64

c30商务砼吨867

自有搅拌站混凝土吨667

碎砂吨120-133

石子吨87

沥青吨48

木材立方米127-167

注：以上价格均不含16%的增值税以及运输费用

3.销售费用

一般在获得开工证后，房产开发企业就开始寻找当地的销售

公司对开发项目进行销售。当地销售公司一般会收取房屋售价的

1%-3%不等的佣金。

（七）房地产金融政策

肯尼亚的金融业在东非来说比较发达，有着大量的本地及外

资银行进驻，贷款非常便利。银行贷款时会根据项目的总造价来

评估，一般来说可以贷款的额度为总造价的60%-70%，这个要

看企业在该银行的信誉等级，以及与该银行的关系是否良好。美

元贷款的利率是8%-10%左右，肯尼亚先令贷款的利率是

18%-22%左右。目前了解的情况是，小的私人地产公司普遍采

用贷款来进行开发建设，大公司（主要指当地的几家中字头企业）

都是使用自有资金或者进出口银行提供的两优贷款来开发的。

（中国武夷的长城公寓就是使用了进出口银行的两优贷款）

（八）内罗毕当地其他房地产企业情况

目前，内罗毕房地产市场汇集了大量开发商，根据公司背景

大致可分为三类：中资房地产企业、印度（印巴人）房地产企业、

肯尼亚本国房地产企业。

其中中资房地产企业根据规模不同，又分为两类，一类是有

国企背景或大型母公司的房地产企业，另一类是民营小型房地产

公司。第一类企业进入内罗毕市场时间较早，投资规模较大，开

发项目档次较高，项目主要集中在克里玛尼区和克里丽舍区，其

中比较典型的就是中航国际地产和中国武夷地产。以中航国际为

例，该公司2006年进入内罗毕房地产市场，开发的多为大型高

端项目，目前在内罗毕韦斯特兰德区获取60亩土地，准备开发

东非地区最大的总部基地项目，涵盖酒店、写字楼、公寓等业态，

项目总投资额超过100亿元人民币。第二类企业多为多人合资

成立，公司规模小，投资较少，开发项目多为“短、平、快”的

低端住宅项目，项目主要集中在克里玛尼区。

印度（印巴人）房地产企业，在肯尼亚发展时间较长，熟悉

当地市场，拥有丰富的项目开发经验。该类公司的规模普遍较大，

其中比较有名的AMS集团，是肯尼亚最大的房地产企业。它们

的项目涵盖范围较广，高、中底端均有，酒店、写字楼、别墅、

公寓、市政都有所涉及。项目主要集中在韦斯特兰德区、克里丽

舍区，近两年也有向克里玛尼区和上山区发展的趋势，是中资房

地产企业的主要竞争对手。

肯尼亚本地房地产企业，多为肯尼亚上层人士所有，具有较

深厚的政府背景，同时具有大量的土地储备。这类公司在肯尼亚

开发的项目类型比较丰富，数量也比较多，但档次不高。项目遍

及内罗毕整个区域，甚至是远离市中心的蒙巴萨路区和西卡区。

三、内罗毕土地市场现状

（一）内罗毕土地市场现状

内罗毕的房地产市场自2000年起开始有大量外资进驻，中

国房地产企业大多数都是从2005年以后进入该市场的。自2007

年以后，内罗毕的土地市场呈现出爆发式增长的状态，至2014

年达到一个高峰，这段时间内，内罗毕土地平均涨幅超过535%。

（见表4）

表4：内罗毕土地价格分布变化表（Hass房产咨询公司）

大量土地开发

项目区域

14年VS13年

增幅

自2007年起

变化率

每亩售价区间

（万元）

卡伦11.4%575%44—55

克里丽舍20.2%614%249—293

克里玛尼25.4%557%358—447

朗阿塔8.4%427%44—55

拉文廷20.6%488%171—272

伦达10.7%482%57—85

春之谷5.6%392%131—184

上山29.7%789%422—597

韦斯特兰德8.5%494%325—456

平均值18.1%535%50—289

当地大多数房地产开发企业投资集中的区域是在克里玛尼

区、克里丽舍区、韦斯特兰德区，尤其是克里玛尼区，是一个主

要的住宅区域，竞争相对激烈。

（2）土地政策及获取流程

1.肯尼亚土地政策

肯尼亚土地法规定：

（1）土地分为三种类型：一种是私人所有土地，一种是国

家用地（包括道路、公园、市政设施等公共服务用地），一种是

社区集体用地（主要是一些社会团体、农民的集体土地）；

（2）外商投资租赁土地时，土地租赁时间最长为99年，

但是到期后可以续租；

（3）农业用地不得对外商出租、出售，如果合作开发农业

用地，当地人需占股51%以上。

（4）在获取土地后可以不进行开发，没有开、竣工期限的

限制。可以再次转让、也可以等待适当时机进行开发。

（5）农业用地不可租赁、不可变性，但工业用地可以进行

土地变性，从而进行住宅、商业的开发。

2.土地获取过程中需要注意的问题

（1）重视土地尽职调查

在肯尼亚，由于土地是私有化的，因此存在一地多售以及土

地已被政府征用但仍然被出售等问题，因此在购买土地之前，需

要邀请律师前往国土局、规划局、银行等部门对地块的所有权归

属、地块大小、土地征用情况等多方面的问题进行调查，确定土

地权属正常、未被列入征用地等问题后再进行购买（例：中航国

际在内罗毕的第一个房地产投资项目就出现了一地多售的问题）。

（2）注意合同中付款时间规定

在肯尼亚购买土地法律规定全部土地款的缴纳不能超过90

天，因此对于土地出让方拟定的合同要注意付款时间，如果超过

90天，购买方有被上告的风险。因此要与出让方对付款时间进

行明确的规定，若超过90天，对方要确认不提起诉讼，不要我

方承担延期费用等。

（3）支付土地款

由于支付土地款有时间限制，但是对于转让土地所有权没有

时间规定，因此要对土地过户时间加以限制，或与卖方协议，由

我方在银行开具保函，证明我方具有支付能力，在完成所有土地

过户手续后进行土地款的支付，这样可以降低投资风险。

（goodland房产公司在克里玛尼区的一个地块就遇到这个问

题，在支付土地款以后，对方一直不办理过户，使得其无法进行

开发建设）