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美国长租公寓历史发展趋势与挑战

住房问题始终是美国政府在公共⽀出、税收政策和监管制度讨论中的⾸要议题。

美国的长租公寓从严格意义上讲，属于多户家庭住宅(MultifamilyHousing)中专门⽤于出租的住宅类型。所谓多户家庭

住宅就是设计上包含多个住宅单元的建筑，可以在同⼀建筑物内层叠在⼀起，也可以联排排列。美国⼈⼝普查局对多户

家庭住宅的定义为：同⼀建筑内拥有五户或以上住宅单元的结构。根据其⼤⼩和密度，建筑类型包括独户出租住宅、花

园式、平台式(4层⽊结构框架搭建在底层混凝⼟基础上，两层或以上地下停车楼层)、城市转型多层次(4层以上)、包裹

式(围绕地上停车场结构的⽊结构建筑)、中层(通常超过三层但少于⼋层)和⾼层建筑。

产权关系上，多户家庭住宅有多种所有制形式，其中⼤多都出租给居民，谓之“租赁式公寓”或“长租公寓”。根据美国⼈⼝

普查局的数据，1990年，美国住房总数中拥有五户或以上单元的建筑总数约为14,250,000，2010年约为23,200,000，

相当于20年期间的增长率达到了62%，或复合平均年增长率达到了2.6%。

除了长租公寓，可⾃住的多户家庭住宅⼜分为独⽴产权可售住宅和共有产权公寓。独⽴产权可售住宅或俗称的Condo，

购买者拥有独⽴产权，且通常要缴纳⼀定业主委员会会费(HOAFee)⽤于⽀付公共区域的修缮维护成本。⽽共有产权公

寓(Cooperative或Co-op)(如在纽约，芝加哥和旧⾦⼭等城市)的居民组成了⼀个⾮营利性公司，并分别购买了该公司的

股权。公司使⽤这些资⾦来购买物业，同时公司向居民租赁他们的公寓。因此，居民并不真正拥有他们的单元，但他们

拥有该物业所属公司的股份。

美国长租公寓的历史

在19世纪以前，长租公寓并不以我们今天所理解的形式存在。到19世纪，随着美国进⼊产业化阶段，城镇中各类⼯⼚开

始出现且遍布全国。随着⼈⼝增长，许多家庭迁⼊城市，从⽽增加了对经济适⽤房的需求(通常指⾼密度的长租公寓)。

到19世纪中后期，持续的经济增长和新的运输技术让⼀些富裕家庭有⾜够的资⾦搬到郊区居住。

1920年的⼈⼝普查⾸次证实，居住在城市地区的美国⼈多于农村地区。为了满⾜⼈⼝城市化的住宅需求，⼤量的公寓在

此时应运⽽⽣。彼时对于⼤多数美国⼈来说，在城市居民区拥有⾃⼰的住房，始终是⼀个遥不可及的梦想。因此，不同

形式的长租公寓都能以合理可承受的价格满⾜⼈们对于住房的迫切需求。豪华公寓⼤多建在市区附近的商业和娱乐中

⼼，⽽较为中档的公寓则沿着通往城市的交通路线建成。

据报道，20世纪20年代美国建造的所有住宅单元中，公寓要⽐独栋别墅多得多。其中有近40%是长租公寓，⽽这种建筑

趋势⼀直持到了1928年。

1929年股灾和随之⽽来的⼤萧条给美国长租公寓市场带来相当⼤的打击。经济灾难的深度引发政府考虑通过复兴住房产

业来刺激经济，但他们把更多重点放在了独栋住宅⽽不是多户住宅上。政府制定了拆除危房的政策，并建造新的公共租

赁住房。在新政策下，地⽅政府将拥有新建住房的所有权，由私⼈承包商进⾏施⼯。地⽅政府通过发⾏40年免税债券⽀

付新建住房，⽽联邦政府⽀付债券的本息。租户⽀付给当地政府的租⾦⽤于覆盖公寓的运营成本。

在第⼆次世界⼤战期间，除与战争直接相关的住房外，房地产建造数量整体⼤幅下降。美国城市建设⽅式在后⼆战时代

发⽣了⼀些重⼤变化。联邦政府率先为住房抵押贷款和⼤规模郊区化开发提供担保，以便应对到1950年许多城市将会发

⽣的⼈⼝下降。住宅建筑⾏业开始蓬勃发展，⼤型住宅建筑商纷⾄沓来。

固定利率、固定⽉供且期限较长的贷款也对住房拥有率的繁荣起到了关键作⽤。即使在经济萧条时期，也仍然是美国房

屋贷款的主流。

花园式公寓是在⼤萧条之后的另⼀个创新。花园式公寓可以为居民提供与中⾼层长租公寓相同的配套便利，摒弃了楼层

⾼、密度⼤等相关问题，花园式公寓拥有美丽的景观和开放的空间，宁静美好的居住体验以及充⾜的停车位。花园式公

寓已被认为是⼀种持久的发展模式。在1960年⾄1978年期间，在美国建造的房屋中⼏乎有50%都是花园式公寓。

在经济⼤萧条之后，联邦政府继续在住房市场中发挥主要作⽤。1949年，具有⾥程碑意义的“住房法(HousingActof

1949)”承诺“为每个美国家庭建⽴⼀个适宜的⽣活环境”。为实现这⼀⽬标，联邦政府制定了⼀系列关于独栋住宅和多户

住宅的市场⼲预政策，⽽这些政策也彻底改变了美国⼤都市区的形态。

到20世纪50年代后半期，美国的独栋住宅狂潮开始放缓，私⼈长租公寓开始发展。由于存在规模经济效应，⼟地和建筑

到20世纪50年代后半期，美国的独栋住宅狂潮开始放缓，私⼈长租公寓开始发展。由于存在规模经济效应，⼟地和建筑

成本的上涨相对有利于长租公寓市场发展。与办公楼和独栋住宅相⽐，随着资本收益率上升长租公寓也越来越成为极具

吸引⼒的投资选择。此外联邦政府制定了新的税收⽴法，通过加快长租公寓的折旧速度和提供更多的抵押贷款担保，从

⽽⿎励美国长租公寓的建设。

到了20世纪60年代，由于多种原因，包括婴⼉潮⼀代进⼊劳动⼒市场以及⼈们迁移到阳光带州(SunbeltStates)(包括加

利福尼亚州，佛罗⾥达州和德克萨斯州等)，建造长租公寓的热潮持续不断。20世纪60年代和70年代，长租公寓产业开

始进⼊⼤规模重组时期。企业间的兼并和收购加速，房地产投资信托公司(REITS)开始转变整个⾏业的融资形势。长租

公寓和可售多户住宅在郊区变得越来越普遍。

20世纪70年代，联邦政府通过颁布各种政策继续⽀持长租公寓市场，到了80年代初期继续放松管制为政策主旋律，但

是80年代中期开始联邦政府⽴法取消了长租公寓的诸多税收优惠，80年代末/90年代初的储蓄和贷款危机导致银⾏严格

收紧了承保标准。因此，美国长租公寓市场在90年代整体是不景⽓的。

美国长租公寓近期发展趋势

开⼯量适度增加但供应紧张

根据哈佛⼤学住房研究联合中⼼的数据，2016年美国新增住宅117万套，⽐2015年增长了5.6%。虽然是连续第七年增

长，2016年的增长率仍是2011年以来的最低⽔平，主要由于新增长租公寓从397,000套减少到393,000套。与此同

时，2016年独栋住宅建设增长了9.4%，达到约78万套，经济衰退以来⾸次超过长租公寓。

即使连续七年增长，2016年的新住宅建设也远低于上个世纪⼋九⼗年代的年均140-150万套。在经历了⼤萧条以来最长

时期的经济衰退之后，过去10年的房屋建成量仅为900万套，⽐1970年经济萧条之后10年内的建成量整整少了400套。

随着需求的稳步增长，新增住宅的低增长率使市场空置率保持在了2000年以来的最低点。

事实上，美国新兴市场和主流市场都在住房存量上有着严重短缺。2016年平均新房销售时间为3.3个⽉，远低于⾃1988

年记录保存以来的平均5.1个⽉。同时，2016年只有165万套现房出售，创造了16年来的最低记录。随着销量的增加，

库存仅为3.6个⽉的供应量，为11年来的最低⽔平。

低端刚需市场的情况尤其严峻，反映了这⼀领域的价格回升速度之缓慢以及⼊门级住宅的数量之少。在2004年⾄2015

年之间，⼩型独栋住宅(不⾜1,800平⽅英尺)的完⼯量从近50万套减少到只有13万6千套。同样，2016年开始的联排别墅

数量(98,000)还不到2005年开始的数量的⼀半。

同时，住宅租赁市场仍然⾮常紧张。根据房屋空置率调查报告，2016年空置率连续第七年下降，降⾄6.9%，为三⼗多

年来的最低⽔平。MPF研究报告还指出，专业机构管理的公寓空置率只有4.4%。虽然⼀些租赁市场在2017年初显⽰出

⼀些疲软的迹象，尤其是在旧⾦⼭和纽约，但总体来说仍然是供不应求。

事实上，全国的租⾦收⼊继续远超通货膨胀率。去年主要住宅租⾦的消费者价格指数上涨3.8%，与MPF研究所预测的

专业机构管理的公寓租⾦上涨幅度相当。由于⼤部分新增供应位于市场的⾼端，强劲的需求全⾯推⾼了租⾦，因此价格

低于800美元的价格适中的住宅数量在2005年⾄2015年期间下降了261,000套，⽽租赁价格为2,000美元或以上的住宅

数量则跃升了150万套。

多种因素都可能会阻碍强劲的房产供应市场。劳动⼒短缺是⼀个关键制约因素，众所周知的原因包括建筑业劳动⼒⼤幅

下降以及进⼊该⾏业的年轻员⼯⼈数的减少。此外，更严格的监管和融资要求限制了独栋住宅和长租公寓建设的⼟地供

应。总⽽⾔之，开发成本的提⾼使得为⾸次购房者或中低收⼊家庭租房者建造⼩型住宅变得更加困难。

家庭数量重回增长轨道

建筑业复苏缓慢也反映了房地产泡沫破灭后家庭数量增长的放缓。根据政府调查，2007-2012年，平均家庭数量仅增

长了每年54-72万，到了2013-2015年期间情况有所改善，每年增加96-120万户家庭。

起初家庭数量增长下降的原因可能是千禧⼀代(1985年⾄2004年间出⽣)的家庭形成率偏低。事实上，2015年仍然与⽗

母或祖⽗母⼀起⽣活的18-34岁的成年⼈的⽐例达到历史最⾼的35.6%。但这⼀代⼈⾥最⽼的成员现在已经30岁出头，

是⼤多数成年⼈应该独⽴⽣活的年纪。因此我们看到2010⾄2015年间千禧⼀代共组建了约760万个新家庭。

移民数量⼤幅下降也导致了后危机时期家庭增长的疲软，但移民净流⼊量从2011年的85万增加到了2016年的约100

移民数量⼤幅下降也导致了后危机时期家庭增长的疲软，但移民净流⼊量从2011年的85万增加到了2016年的约100

万，恢复较快。美国智库⽪尤研究中⼼也预测，⾃2007年以来，⾮法居民⼈⼝没有什么变化，意味着⼏乎所有这些新增

移民都是有记录的合法移民。

联合住房研究中⼼以及美国⼈⼝普查局修正了家庭增长预测：到2020年，在美国以外出⽣的美国⼈⼝增长将增加到每年

127万。美国家庭增长2015-2025年将达到1360万。少数族裔将在其中占近四分之三，仅西班⽛裔就会占三分之⼀。

未来⼗年随着越来越多的千禧⼀代迈⼊30岁，他们预计将贡献每年260万户家庭数量增长。

与此同时，婴⼉潮⼀代的⽼龄化将使65岁及以上的家庭数量增加约1130万。到2035年，每三个家庭中就有⼀个这样的

⼤龄家庭。在接下来的⼗年⾥，随着婴⼉潮⼀代的死亡率上升，家庭增长预计将减缓⾄1150万。随着⽩⼈⼈⼝增长缓

慢，少数族裔将在2025-2035年占家庭增长的90%以上。

这些预测是否会成功取决于美国经济的发展状况以及移民政策的实施节奏和效果。

⾃住房需求下降，租⾦需求依然强劲

全美⾃有住房率在经历了12年的下滑之后可能已接近底部。截⾄2017年第⼀季度，房屋拥有率为63.6%，与两年前的第

⼀季度相⽐⼏乎没有变化。此外，2016年⾃有住房家庭数量增加了280,000户，是⾃2006年以来最强劲的⼀次增长。

2017年初步迹象显⽰这种上升将会持续。尽管如此，租户的增长速度(去年增加了60万)仍然超过了房屋所有者的增长速

度。

我们判断现在的全国房屋拥有率可能会趋于平稳。⼀⽅⾯住房抵押贷款信贷的持续紧张以及低成本住房的供应有限，仍

然严重制约着潜在购房者的购买能⼒。另⼀⽅⾯联邦住房管理局(FHA)在⽀持少数族裔和低收⼊家庭的购房贷款⽅⾯发

挥着巨⼤作⽤。

住房拥有率的未来⾛向也将受到典型租房者的影响。平均⽽⾔，全国⼤都市区的租房者中有45%可以负担得起中等价位

房屋，但在太平洋海岸、佛罗⾥达州和东北部地区的⾼成本市场中，该⽐例不到⼗分之⼀。在中西部和南部农村地区的

低成本城市中，⽐例达到三分之⼆以上。在绝⼤多数租房者⽆法购买房屋的地区，住房拥有率增加的可能性要⼩得多。

美国智库联合中⼼则表⽰住房拥有率的下降趋势将再持续五年，到2025年，⾃住房家庭增长仍将达到490万，⽽租房家

庭增长率将保持在近期的⽔平，使2015-2025年的总增长提⾼到870万。

美国长租公寓市场⾯临的挑战

低收⼊住房和不断变化的⼈⼝需求

根据地区平均收⼊的30%衡量低收⼊群体，财务负担较重的家庭数量从2014年的3980万下降到2015年的3890万。重财

务负担的家庭⽐例下降了1.0个百分点，达到32.9%，连续第五年下降。

2015年有1110万租户家庭承担了较重的住房成本(⼤于50%)，⽐2001年增加370万。在美国前100个⼤都会区中，重负

担的租户⽐例差别很⼤，从迈阿密的35.4%到埃尔帕索的18.4%。租户住房成本⾼昂的压⼒不仅在中⾼端市场存在，也

在租⾦适中但收⼊相对较低的地区普遍存在。

最低收⼊家庭(年收⼊不⾜15,000美元，⼤致相当于以最低⼯资标准全职⼯作⼀年)的住房成本负担⼀直很⾼。全国范围

内70.3%的最低收⼊家庭⾯临严重的住房问题。在拉斯维加斯等地区⼏乎90%的最低收⼊租户承受着沉重的租⾦负担。

最近全国低收⼊住房联盟的研究发现，2015年每100名极低收⼊租户(收⼊仅占地区收⼊中位数的30%)中，只有35个出

租公寓按照30%的标准属于经济适⽤房(廉租房)，前提是其状况良好，没有被⾼收⼊家庭占⽤。在七个⼤都会区中，⼩

于20%的公寓属于经济适⽤房。

社会科学研究显⽰，居住在⾼贫困社区对居民的健康有长期损害。2000年⾄2015年期间，美国⽣活在⾼贫困社区的⼈

⼝⽐例从43%上升到54%。同时，美国⾼贫困社区的数量从13,400个增加到超过21,300个。虽然⼤多数⾼贫困社区仍集

中在⾼密度城市核⼼地区，但在⼤都市边缘和乡村低密度地区增长最快。

与此同时，对城市⽣活需求的不断增长让更多⾼收⼊家庭涌⼊城市。城市地区的复兴改善了经济和种族多样化环境，但

也提⾼了低收⼊和少数族裔居民的住房成本。

通过诸多指标看出，当今美国住房市场已经克服了经济危机的最坏影响。房价重回前⾼峰⽔平，开⼯量接近长期平均⽔

平，家庭数量增长在⾃住房和租房家庭之间趋于平衡。由于出售和出租房屋的库存⼗分紧张，对额外住房供应的需求将

成为经济增长的重要刺激因素。

另外，长期⼈⼝增长趋势也对美国房地产⾏业有利。即使与前⼏代⼈相⽐千禧⼀代更不喜欢早早结婚⽣⼦，这代⼈在进

⼊20岁末尾，30岁出头的年纪时仍将增加对租赁和⾃有住房的需求。这⼀代⼈是美国历史上种族和民族最具多样性的⼀

代，对城市⽣活的兴趣远远超过前⼏代。但为这些年轻⼈提供住房，特别是价格合理并满⾜他们的各项需求，将是⼀项

重⼤挑战。

婴⼉潮⼀代将增加对现有住房的投资和改造，以适应他们不断变化的需求。⼤部分⽼年家庭普遍财务实⼒不俗，可以按

需选择⾃⼰⼼仪的住房，但仍有数百万⽼年家庭的收⼊并不⾼。满⾜⼈们⽇益增长的住房需求(价格合理、社区安适)，

需要私营和公共部门的共同努⼒。

考虑到住房对于个⼈和家庭的福祉与财务安全都起到定⼼丸⼀样的关键作⽤，住房问题始终也是美国政府在公共⽀出、

税收政策和监管制度讨论中的⾸要议题。国家住房政策必须认识到市场内和不同市场之间资源禀赋的差异。因此州和地

⽅政府的职责是确定具体的社区需求，制定区域政策、整合资源以⽀持住房改善⽅案的实施。同时只有联邦政府有能⼒

⼤规模、跨地区的提供充⾜资⾦，促使美国住房改善⽬标取得有意义的进展。

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