级差地租

级差地租理论在旧城改造中的应用

旧城区中的许多问题是受到级差地租的影响造成的，要想将旧城改造带出

歧途，必须要通过经济规律，通过级差地租来发挥作用。本文从城市土地地租曲

线原理和边际产出递减性原理两个方面分析级差地租理论在旧城改造中的应用，

并对旧城改造对策进行了研究。

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土地有偿使用、住房制度改革以及大量外资引进，使我国旧城改造获得了新

的动力和契机。随着市场经济体制的建立，旧城改造在利益机制的驱使下存在着

一定的盲目性、投机性，重经济效益，轻环境效益、社会效益，给城市的可持续

发展带来了隐患。

一、旧城改造面临的问题

旧城改造的目的是减少人口、改善交通和居住环境，但开发商往往为了追求

最大经济效益，追求最大利润而片面地進行高密度、高容积率的开发，改造越改

越乱，人口越改越多，交通越改越差。主要表现为以下几个方面：

1.产业布局混乱，商业中心区单一。旧城改造的核心内容是调整用地功能，

优化土地配置。旧城中心区是发展商业、金融、贸易、信息、服务等第三产业的

优良地段。在我国，目前的现状却是工业夹杂于旧城区内，严重浪费土地，污染

环境；旧城区商业和办公、居住用地比例也不合理；次一级的商业中心在大多数

城市尚未形成，使得旧城规模无序和无限制的“摊大饼式”扩大，各种矛盾交杂，

旧城改造陷入困境。

2.追求经济利益，急功近利趋势明显。旧城改造是一项长期而艰巨的任务，

是一项复杂的系统工程，设计人口疏散、设施更新、环境改善、建筑形体空间的

再创造等等。在市场经济中，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收

入超过土地征用、场地清除和建设的成本时才是可能的，基于这一利益动机，目

前我国的旧城改造多趋于高密度开发，开发者在进行开发时往往又脱离市场需

求，使城市某些内型的商品房供过于求，造成商品房大量空置。许多住房困难户

得不到适用住房，这既不利于房地产市场的正常发育，又造成大量资金的积压。

3.基础设施和环境质量越改越差。旧城改造的目的之一是要改善基础设施，

提高环境质量。但我国目前的旧城改造中却出现了越改越乱、越改越差的局面。

旧城区商品房的高密度开发，不仅使得人口过度密集，交通问题、环境污染问题

日益突出，也使社区结构衰退，很多旧区动迁的居民被暂时或长期安置在远离原

住区的地方，由于缺乏认同感和归属感而对社会稳定带来了危险。同时，大面积

的旧城改造中“建设性”破坏现象也日益突出，建设项目任意选址、定随意改变规

划确定的建筑密度、容积率、高度控制等指标，在重点保护的历史地段违反规划

大拆大迁、甚至随意拆除或任意改建已经明确需要保护的建筑等等都在不同程度

上存在。开发商从经济利益出发，而损害城市的历史风貌，使历史文化特色丧失。

二、级差地租理论在旧城改造中的应用

1.城市级差地租的产生。级差地租是由经营较优的土地而获得的、归土地所

有者占有的那部分超额利润。马克思的地租理论认为级差地租的存在需要有三个

条件:一是由自然条件和投资不同而产生的生产率的差别；二是土地经营权的垄

断；三是以土地所有权与经营权分离为前提的所有权的垄断，并且这三个条件是

缺一不可的。在我国社会主义条件下，由城市土地位置的差别带来的收益的差别，

以及在同一块土地上连续投资带来的收益差别都是客观存在的:由位置较好的土

地的稀缺性产生的经营权的垄断也是客观存在的，与特定社会经济制度没有关

系，他们是由于土地这一特殊的生产要素的特点决定的。此外，社会注意制度的

建立，消灭了土地的私有制，但并没有消灭土地所有权。我国宪法第十条规定：

“城市土地属国家所有。”土地公有制只是土地土地所有制的一种类型，而不是土

地所有权的取消。而且我国城市土地所有权与土地使用权是分离的，无论是改革

前还是改革后都是如此。因为国家土地的所有者只有一个——国家。国家以行

政划拨的方式供给土地是一种两权分离的形式，以批租、零租的方式供给土地也

是一种两权分离的形式。因此，城市级差地租存在的三个条件在我国全部都具备，

从而城市级差地租的存在也就具有客观必然性。

2.城市级差地租在旧城改造中的应用。(1)城市土地地租曲线原理的应用。在

完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者之间进行分配时，总是遵循“最

高租金原则”——即意愿支付最高租金者得之。而不同的使用者对于城市不同区

位上的土地所给出的投标租金是不同的。当然不论选址在投标租金曲线上的哪一

点，企业的获利都是一样的。一般来说，商业单位处于对位置的敏感性最强，故

其用地的投标租金曲线最陡；居住单位对位置的敏感性较弱，投标租金曲线也较

缓；制造业单位则居于二者之间。根据城市土地地租曲线原理，在同一地块上安

置不同的产业会导致不同的产出率、形成不同的经济效益。因此在经济规律厂作

用下，在城市空间上由于各产业支付高低悬殊的级差地租的能力有别就会自动地

形成一种产业的布局方式，从而促进了土地资源的最优配置，使土地潜在的效益

得到最大的发挥。利用这一原理，城市规划不宜过多干预城市土地的使用性质，

因为地租原理最终会租金城市自动产生合理的布局。(2)边际产出递减性原理的

应用。所谓“边际产出递减”是西方微观经济学的重要理论。它是指在其它生产要

素投入量不变的情况下，某生产要素的投入量超过特定限度后，其边际产量会随

着投入量的增加而递减。对于城市土地来说，边际产出递减表现在对土地的使用

超过一定限度后，收益开始下降。根据这一原理对土地的投入并不是越多越好。

对某一个地块有一个最佳的容积率指标，对土地的投资越接近该容积率值，利润

越高，而超过该容积率值时利润就逐渐降低。从城市建设的角度来考虑，一定的

地内建筑面积越少，环境就越好，如果建筑面积太多，环境必然不好，只能以降

价来弥补，因此经济效益必然低下。所以，任何过度开发不仅是对环境的破坏，

经济上也是不合算的。（3）利用级差地租调节旧城区产业用地和城区改造的合理

布局。按照马克思地租理论的观点，级差地租可分为级差地租I和级差地租II。

马克思所说的级差地租I和级差地租II在城市中都是存在的。级差地租I是等量

资本投在等量面积的各类土地上所产生的不同结果。这是由于土地的肥沃程度不

同和土地位置不同而产生的。城市中,土地的收益主要不是来自于土地的直接生

产品,所以土地的肥沃程度不同不直接产生影响。在城市中,经营者的超额利润主

要与土地的地理位置及土地上的城市基础设施有关,从城市工业看,占有较好土地

进行生产可以节省交通运输费用。运用较便利的城市基础设施,获得较多的级差

收益;从城市商业看,占有较好的地段,可以实现较多的营业额,并且降低各项商业

流通费用,实现较多的超额利润。这种超额利润,应该作为级差地租上缴给土地的

所有者。鉴于此，城市工商业级差地租就成为城市级差地租的主要来源，而商业

级差地租更不可避免地成为城市级差地租的典型形态，城市中其他用地的级差地

租就必须由它来调节。具体说，就是以商业级差地租作为城市各地带中的统一级

差地租，由市中心地带到边缘地带，逐带递减。其道理可用下图加以说明。

在下图中，假设城市的范围是从A到B，有两家商业企业X和Y。它们开

始时按照称呼司规划的均衡布局原则分别被放在AB线段的四分点位置上，占有

等量的AM段市场与BM段市场。此时视为最佳均衡模式。但出于追求更大利

润的目的，X悄悄地向Y移动直到C点，以图使市场份额从二分之一变成四分

之三，此时Y必然作出反应，报复性地向X靠拢，并进一步占据D的位置，而

X不甘示弱，继续向Y靠拢——于是最后，X和Y都落到了AB段的中点M，

其市场覆盖面都是100%，出现了稳定的局面，对于X和Y这种市场分配是皆大

欢喜；而城市中心区也在M点形成，并吸引更多的商业企业向它聚集。当然，

城市中心区的形成决非简单地由商业竞争造成的，它会受到城市地租尤其是级差

地租的有力约束。

级差地租II是指由于对同一块土地连续追加等量投资而具有不同生产率所

产生的。在资本主义农业中,对于较肥沃的土地,采用集约经营的方式,把大量资本

连续投在同一块土地上,采用先进技术,可以提高单位面积产量。在城市土地上,

连续追加投资,也可以取得超额利润,这种连续追加投资主要体现在土地上的高层

建筑物上。在地理位置较好的地段追加投资形成高层建筑,可以给土地经营者带

来超额利润,而在地理位置较差的地段修建高层建筑,则未必能给土地經营者带来

超额利润。因此,这部分超额利润源自于经营者对土地经营权的垄断,应作为级差

地租II上缴给土地所有者。级差地租II使旧城区可以通过追加投资，加强基础

设施建设，改善投资环境来增加收益。

三、旧城改造的对策研究

从以上分析中可以看出，级差地租对旧城区的改造所产生的影响是极大的，

要改变我国旧城改造中存在的一系列问题，就要在发挥级差地租指导作用的同

时，加强对旧城改造的调控，具体可归结为以下几个方面：

1.调整旧城区用地功能，优化产业布局结构。根据级差地租原理，调整旧区

用地结构应充分发挥市场经济体制下中心区土地的区位效应。商业、服务业需要

在中心区聚集形成规模经济效益，同时商业和服务业也有能力支付中心地高额地

租。而处于市中心或繁华地带的居住区和工厂应调整到中心区以外。在住房商品

化条件下，中下收入的家庭难以负担中心区昂贵的地租，会转移到市内租金较低

的非中心区。工厂（尤其是污染性）应通过改、并、迁等方式空置出其用的，迁

到城市外围，那里地价较低，空间回旋余地打，更适宜工厂的发展。通过调整旧

城区用地结构，可以极大提高旧城区的环境效益。

2.降低旧城区开发强度，改善旧城区环境。旧城改造应采取统一规划，统一

建设的综合开发方法，把基础设施建设放在首位，这有利于改善居民生活条件、

改善投资环境。特别是要搞好道路交通设施的建设。只有交通运输发展上去，才

能分散城市工业，实现工业合理布局。交通是实现城市更新的前提和基础。其次

要注重对文物古迹、景观特色、历史文化传统的保护，在追求经济效益的同时兼

顾社会效益和环境效益，只有这样才能保证城市建设的健康发展，保证经济效益

的长期稳定实现。

3.发展卫星城，严格控制旧城区规模恶性膨胀。旧城区的昂贵地租发展到一

定的程度时，必然会阻碍其本身的发展，东京和香港就是前车之鉴。级差地租不

仅存在同一城市的不同区位上，也存在不同规模的城市之间。一般而言，大中城

市的级差地租II总要高于小城镇，这样会形成一种排斥力，将那些占地过大或

经济效益不是很好的劳动密集性企业推向周围的地价相对较低的小城镇。这样一

方面有利于控制大规模城市的过度膨胀；另一方面也推进小城镇经济的发展，有

利于城镇体系的合理布局。

4.以人为本，进行旧城改造。“以人为本”是可持续发展理论的重要内容，这

里的人实际上是广义的，它是管理者、使用者（居住者）和经营者的总称。旧城

改造是与全社会各阶层的人都息息相关的,因为它的发展最终是人的需要来推

动。旧城改造是一项全社会范围的系统工程，它不仅是人民自身生活的需要，是

社会生活的要求，更是经济生活的重要成分。对旧城改造的方式要充分发挥“人

性化”特色，考虑各地段的民俗民情，做好改造区动迁居民的保障工作，最大限

度地提高他们对旧城改造地满意度。

党的十六大提出了全面建设小康社会的目标，建设最适合居住和创业的地方

是许多城市提出的口号，在社会主义从计划经济过渡到市场经济的过程中，我们

必须认真研究城市地租理论，为合理规划城市用地、规范建设项目及城市可持续

发展提供科学的依据。

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