转让土地使用权增值税计算方法

税法知识之关于转让土地使用权的增值税

纳税人转让土地使用权，增值税税率为11%。具体到实务操作中，仍需区分一般纳税人、小规模纳税人，是否征免税及对取得土地使用权的时间，也应区别对待。下面是为大家带来的关于转让土地使用权的增值税的税法知识，欢迎阅读。

一、适用一般计税方法情形

一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1000万元，2017年4月取得转让收入2220万元，则一般计税方法下销项税额=2220÷(1+11%)×11%=220(万元)

一般纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款1000万元，2017年4月取得转让收入2220万元，则：一般计税方法下计算销项税额=2220÷(1+11%)×11%=220(万元)

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。但并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。所以应当全额计算纳税。

二、适用简易计税方法情形

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1000万元，2017年4月转让取得收入2220万元，则简易计税方法下增值税=(2220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(万元)。

如果转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则不能选择简易计税方法，只能适用一般计税方法，增值税税率11%。

小规模纳税人适用简易计税方法情形

小规模纳税人无论转让2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用权，既可以适用3%的征收率全额计税，也可以根据规定适用5%的征收率差额计税。

小规模纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款200万元，2017年4月转让取得收入500万元，则增值税=500÷(1+3%)×3%=14.56(万元)。

简易计税方法下增值税=(500-200)÷(1+5%)×5%=14.29(万元)。

小规模纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款200万元，2017年4月转让取得收入500万元。

此时不能选择适用差额计税方式，只能全额计税。

应缴增值税=500÷(1+3%)×3%=14.56(万元)。

三、免征增值税情形

1.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

3.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

土地增值税清算税率

土地增值税计算方法

计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法，土地增值税计算公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

土地增值税税率怎么算

计算公式：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法：

和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：

按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的`部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、 未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：

(1)以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

(3)实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。

(4)实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

【案例分析】：

甲于2005年4月在东区购得一工业用地，购入价地价款为1000万元，缴纳契税30万元。2009年10月，甲将该土地转让给乙，转让价为1100万元。1、假设甲能提供该土地购入发票等原值凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?2、假设甲不提供该土地购入原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答：1、甲能提供该土地购入发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费

①应缴纳营业税=(1100-1000)×5%=5万元

②应缴纳城建税=5×7%=0.35万元

③应缴纳教育费附加=5×3%=0.15万元

④应缴纳印花税=1100×0.05%=0.55万元

⑤应缴纳堤围费=(1100-1000)×0.1%=0.1万元;

第二步，计算应缴纳土地增值税

①扣除项目金额=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15万元

②增值额=1100-1036.15=63.85万元

③增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，适用30%税率

④应缴纳土地增值税=63.85×30%=19.155万元。

2、甲不能提供该土地购入原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：

应缴纳土地增值税=1100×3%=33万元。

土地增值税税率表

级数   增值额与扣除项目金额的比率   税率（%）   速算扣除系数（%）   1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35