吴中区融资租赁合同范本(推荐6篇)

案例：北车(天津)投资租赁有限公司与四川华通柠檬有限公司融资租赁合同纠纷案

案号：(2015)津高民二初字第0040号

2013年9月12日, 北车(天津)投资租赁有限公司(下称“北车公司”)与四川华通柠檬有限公司(下称“华通公司”)签订《融资租赁合同》，约定:

1、租赁物为位于四川省资阳市安岳县石桥铺镇资阳经济技术开发区安岳工业园内的厂房、仓库、办公楼。

2、租赁物系由北车公司向华通公司购买,并且租赁物在华通公司完全付清所有租金后,所有权转移给华通公司。

同日,原、被告双方签订了《工业厂房办公楼买卖合同》及《抵押担保合同》。

后因华通公司拖欠租金，北车公司诉至法院要求其承担责任。

租赁物情况：

2011年8月25日,华通公司作为抵押人、安岳农村信用合作联社作为抵押权人,共同就坐落于石桥铺镇工业园区的在建工程办理了抵押登记。

2013年5月17日,安岳国土资源局核发了安他项(2013)第0127-0135号他项权利证明书,记载安岳农村信用合作联社等四单位是华通公司名下位于安岳工业园(石桥铺镇秀才村6、7组)的国有土地使用权的土地他项权利人。

法院观点：

1、本案涉及的《融资租赁合同》、《工业厂房办公楼买卖合同》及《抵押担保合同》等系列配套协议是各方当事人自愿签订,意思表示真实,不违反相关法律规定且已实际履行,均为合法有效。

2、本案《融资租赁合同》体现内容为融资租赁法律关系项下的售后回租交易模式。但由于合同项下的房产已经设定了抵押,在抵押撤销之前北车公司是无法办理所有权转移登记手续并取得相应房产的所有权的,北车公司对此应为明知。因此北车公司签订《工业厂房办公楼买卖合同》、《融资租赁合同》,并非是以买卖方式取得所有权后又通过向华通公司出租租赁物来实现合同目的,而是通过另行签订《抵押担保合同》,以抵押权作为债权保障完成资金融通。这与融资租赁法律关系中,出租人对租赁物享有所有权的法律关系特征不符,故本案不构成融资租赁法律关系,而应按照借款关系处理。

3、虽然双方签订的《融资租赁合同》实为借贷法律关系性质,但该合同约定的权利义务内容系真实意思表示,双方在签订该合同时对租赁物的权属状况亦应明知,故《融资租赁合同》约定的内容对双方均有约束力。

案例：化州市供电局等与国际租赁有限公司融资租赁合同纠纷上诉案

案号：(2003)沪高民二(商)终字第53号

1991年8月3日，国际租赁有限公司与供电公司签订《融资租赁合同》(下称“9106号合同”)和《物件转让合约》，约定：

1、租赁公司出资240万美元(概算成本)向供电公司购买十一万电站全部房屋建筑、设备设施，以回租的方式出租给供电公司使用。

2、租赁期限届满，租赁公司应已收回全部债权，届时当供电公司续租则租赁费按为期一年一次付清;当供电公司选择购买时，租赁公司在供电公司付清租赁物所剩残值人民币100元时，向供电公司出具发票和物权转让证书。

同年8月12日，化州县信托投资公司(以下简称信托公司)向租赁公司出具租金偿还保证书，同意作为供电公司偿还9106号合同项下租金的保证人，负连带赔偿损失的责任。

法院观点：

1、租赁公司已履行合同义务，其要求供电局、供电公司和化港公司支付拖欠的租金及合同约定的逾期利息，符合法律规定，应予支持，信托公司应承担连带清偿责任;由于信托公司已进入清算程序，成立了清算小组，其对外责任应由清算小组承担。

2、租赁公司与供电公司签订的9106号合同和物件转让合约规定“租赁公司向供电公司购买十一万电站全部房屋建筑、设备设施，以回租的方式出租给供电公司使用，租赁期间租赁物的所有权归属租赁公司;租赁期届满，供电公司续租或者选择购买租赁物”等内容。由此不难看出，合同当事人双方所建立的是融资回租赁法律关系。融资租赁合同兼有融物与融资的功能，但融物的目的是为了融资，回租赁合同所表现出来的功能更侧重于融资，符合融资租赁的'特征，受融资租赁合同法律规范调整。

3、9106号合同及物件转让合约标的物中涉及土地使用权和房屋所有权需办理变更登记手续的问题，根据我国《土地管理法》第十二条、《城市房地产管理法》第六十条第二款规定，依法改变土地权属、房地产转让或者变更时应当办理变更登记手续。法律和行政法规并没有将土地使用权和房屋所有权变更登记作为合同生效要件加以规定;按照民法理论，土地使用权和房屋所有权等不动产所有权的移转以登记为要件，没有办理权属变更登记手续，不动产的所有权不发生转移。这表明变更登记是不动产所有权移转的标志，而非合同生效要件。最高人民法院《关于适用〈^v^合同法〉若干问题的解释(一)》第九条明确规定“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权不能转移”。据此，双方当事人签订的9106号合同和物件转让合约已生效。

4、9106号合同及物件转让合约标的物中涉及转让设备需经政府主管部门批准的问题，根据^v^于1992年7月23日发布的《全民所有制企业转换经营机制条例》(以下简称《条列》)第十五条“关键设备、成套设备或者重要建筑物经政府主管部门批准，也可以有偿转让”之规定，国有企业关键设备的有偿转让需经政府主管部门批准。由于《条列》并未将政府主管部门审批作为合同生效的要件加以规定，而此前也无法律或者行政法规将行政主管部门审批规定为合同生效要件，故上诉人关于合同未生效之说因缺乏法律依据而不能成立，本院不予支持。

5、双方当事人签订融资回租赁合同的目的是为了帮助承租人解决资金困难，有利于生产经营和发展经济;合同系双方自愿签订，又不为国家法律所禁止，且当事人对租赁物所有权转移与否并无争议，所以，合同有效，受法律保护。9106号合同和物件转让合约生效后，租赁公司已全面履行了自己的义务;供电局、供电公司和化港公司仅部分履行自己的义务,构成违约，应当按约向租赁公司偿付所欠租金并支付逾期利息。

实践中，适格的租赁物具备如下特征：

1、租赁物未违反法律、法规的规定。如违章建筑，自建设初即违法，之后也难以取得合法审批手续及产权证，属于法律上禁止的租赁物。

2、租赁物由承租人选定。

3、租赁物应当权属明确，不存在被质押、抵押、查封等情形。

4、原则上以实体物为主，以无形物为辅。

5、使用权和所有权能够分离。如电脑配件，因不能与电脑分离，不能成为适格租赁物。

6、租赁物属于非消耗物，如工业用料不能成为适格租赁物。

7、承租人通过使用租赁物能够产生经济价值。

8、承租人违约或者租赁期限届满的，租赁物能够取回。如建筑材料因被添附到建筑物上而失去了取回的可能性，故不能成为适格租赁物。

9、融资租赁公司能够取得租赁物的所有权，办理相应的产权登记。

结合以不动产为租赁物的情形，以具备合法手续的不动产为租赁物，并未违反法律、法规的规定。出租人拟购买的不动产，系由承租人根据自身需要指定。诸如商业地产能够产生经济价值，且在承租人违约时，出租人亦可以行使权力，取回租赁物自行使用。在条件具备时，亦能办理产权登记手续。故以不动产作为租赁物，符合租赁物的特征。

实务建议

1、选择符合租赁物特征的不动产作为租赁物。有些不动产，如违章建筑，不能成为适格租赁物。如不动产之上已经存在抵押登记的情形，由于不可能取得其权属，不能成为适格租赁物。如民用住宅，属于生活消费品，但不能产生经济收益，能否成为适格租赁物，存在较大争议。建议选择商业地产、企业厂房、办公大楼等具备商业用途的不动产作为租赁物。

2、明确约定不动产的权属。由于以不动产作为租赁物办理登记需要收取两次契税，目前契税税率为 3%至 5%，各地区有所不同，对于交易双方而言成本较高。为了回避契税压力，融资租赁公司与承租人往往不实际办理产权登记手续。在出现纠纷时，承租人一般会抗辩融资合同无效，双方之间为借贷关系。此时，若租赁物所有权约定不明，对出租人非常不利。故建议出租人不仅要在合同中明确约定租赁物所有权人为出租人，更要与承租人、出卖人签署相关的租赁物转移交付书面文件。有可能的话，在租赁物进行形式上的交付时，拍照、摄像留证。

3、租赁物估值需合理。 建议各方在办理融资租赁业务前，共同指定第三方评估机构对租赁物进行评估，以评估价值作为费用核算标准。以防承租人因租赁物价值争议既主张合同系借贷关系，又要求司法评估。双方事先确定租赁物价值的，可以有效推进诉讼进程。

4、应办理抵押登记。结合上述判例三可知，未将租赁物权属实际登记到出租人名下，虽然不会导致融资租赁合同无效，但是社会公众基于对有关部门权属登记的信任，而与承租人进行合法交易的，受法律保护。出租人不能对抗善意第三人。故建议出租人针对租赁物办理以自已为抵押权人的抵押登记，以此达到对抗善意第三人的效果。

5、要求承租人及有关方提供有效增信措施。实务中，增信措施不仅包含抵押、质押、保证，还包括债权转让、回购等方式。此外，建议各方在担保合同中明确约定，即使融资租赁合同解除、撤销、无效，担保人仍应当承担担保合同。在融资租赁合同被法院认定实质系其他合同关系(如由融资租赁关系转化为借款关系)，担保人责任不因此免除，并须承担转化后的合同项下担保责任。

1、金融租赁公司能否以不动产为租赁物

《金融租赁公司管理办法》第四条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。而动产和不动产均为固定资产，故金融租赁公司以不动产为租赁物办理业务，法律并没有禁止性规定。

2、外商投资融资租赁公司能否以不动产为租赁物

外商投资融资租赁公司以不动产为租赁物，法律不存在禁止性规定。具体分析如下：

1、《外商投资租赁业管理办法》中第六条规定，租赁财产包括：(一)生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产; (二)飞机、汽车、船舶等各类交通工具; (三)本条(一)、(二)项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。该办法通过列举方式列明了外商投资融资租赁公司的租赁物范围，但未明确规定不得超出该范围从事融资租赁业务。

2、根据《合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈^v^合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以^v^及其常委会制定的法律和^v^制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈^v^合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。目前我国现行有效的法律、行政法规并无禁止以不动产作为租赁物的规定。《外商投资租赁业管理办法》在效力级别上属于部门规章，不能据此判定合同无效。

因此，在目前的法律框架下，以不动产作为租赁物开展融资租赁交易，并不必然导致融资租赁合同无效。

3、内资融资租赁公司能否以不动产为租赁物

《融资租赁企业监督管理办法》第十条规定，融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。该办法并未明确规定租赁物为动产还是不动产，且该办法亦非行政法规，并不必然导致以不动产作为租赁物融资租赁合同无效。

此外，实务中的各种政策文件，亦倾向于认可以不动产为租赁物。具体文件如下：

1、2015年3月24日，商务部发布“关于就《外商投资租赁业管理办法》的补充规定公开征求意见的通知”，将“工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备(如电梯、空调系统等)等其他用于生产经营的资产”纳入租赁物范围。虽然这一管理办法未正式出台，但代表了监管部门认可以不动产为租赁物的意见倾向。

2、财政部和国家^v^联合下发的财税〔2009〕128号第三条规定“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”。

财税〔2012〕82 号第一条规定“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税”。

3、天津市国土资源和房屋管理局也曾下发《关于支持融资租赁售后回租回购业务相关政策的通知》指出，凡是融资租赁售后回租回购业务涉及房屋出售和回购的，房地产登记部门凭双方签订的融资租赁合同，办理权属转移登记手续，免除交易手续费。

4、舟山市人民政府下发《关于促进我市融资租赁业发展的若干意见》【舟政办发〔2015〕3号】中规定，各类融资租赁公司开展不动产、无形资产售后回租业务，出售资产的行为不属于营业税和土地增值税征收范围，不征收营业税和土地增值税，以其向承租者收取的全部价款和价外费用扣除出租方承担的出租不动产、无形资产的实际成本(包括对外支付的借款利息、发行债券利息)后的余额为营业税计税营业额。

综上，虽然针对不动产能否成为适格的租赁物，目前法律法规没有明确的规定。但我国法律、行政法规并未规定三类融资租赁公司不得以不动产作为租赁物。此外，结合上述判例可知，无论是金融租赁公司、外商投资融资租赁公司，还是内资融资租赁公司，法院审判意见均认可其以不动产作为租赁物的合同效力。故根据司法实务及“法无禁止即授权”的原则，以不动产作为租赁物，并不必然导致融资租赁合同无效。

案例：某支行与新世纪金融租赁有限责任公司融资租赁合同纠纷案

案号：(2009)浦民二(商)初字第303号

2002年1月4日，某公司与新世纪金融租赁有限责任公司(以下简称“新世纪公司”)签订的《融资租赁合同》，约定新世纪公司支付价款购进苏州市某幢房屋出租给某公司使用，同时约定如产生争议提交新世纪公司所在地人民法院诉讼解决。

某支行与新世纪公司于2004年5月25日签订了《以资抵债协议》，该协议中约定新世纪公司所属的融资租赁合同项下的租赁物件的所有权和应收款项作价33860万元抵偿其结欠某支行的债务，同时约定如产生争议由某支行所在地人民法院管辖。2004年6月1日某支行和新世纪公司向某公司发出《租赁物所有权转让事宜的通知》。

后某支行就与某公司、某有限公司融资租赁合同纠纷一案在上海市浦东区人民法院起诉，某公司、某有限公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，后就管辖法院产生争议。

法院观点：

尽管融资租赁合同的标的物是房产，但其基础法律关系是融资租赁合同。本案应按一般地域管辖原则来处理。融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地，本案的合同履行地和被告住所地均在苏州市吴中区，所以依法应移送苏州市吴中区人民法院审理。

该项目系渤海租赁向舟山同基船业有限公司购买其在建船坞码头构筑物及设备，后将在建船坞码头构筑物及设备按协议约定回租给舟山同基船业有限公司使用。在租赁期届满后，租赁物采取留购方式处理，即由承租方在支付全部租金及租赁合同项下应付所有款项，并支付名义货价后，出租人将租赁物出售给承租人，租赁期限为15年。

该项目租赁协议的主要内容：项目金额为10亿元，起租日为2009年11月4日，租期15年。每期租金计算公式为：当期租金=剩余本金×租赁内含利率×当期天数/360天

该项目15年60期可确认的租金为亿元，可确认的收入为亿元。

法律分析

不动产能否成为适格的租赁物，以下进行具体的法律分析：