物业管理方案

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关于物业管理实施方案范文（通用5篇）

一、施工管理

1、建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计；

2、熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修

口预留位置，做出详细记录；

3、对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

4、了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留

接口等情况；

5、对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问

题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理

二、设备安装调试

1、对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量

监控，各种管线的预埋等；

2、出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；

3、及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，

从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。

三、竣工验收及接管验收

1、安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业

主单位，并对整改落实情况检查；

2、从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维

护业主方的合法权益；

3、对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在

约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格；

4、做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移

交和验收问题的整改跟进与反馈。

四、人员配置及素质要求：

项目经理进驻现场，根据项目进度派3—5名专业人员。

电梯技工：

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人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以

上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作

证（电梯）

空调技工：

人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空

调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资

格证书；有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。

高压运行维护技工：

人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高（电监会颁发）、低压电

工证（安监局颁发）；一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验；

有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报

停管理经验。

一、公共设施设备治理

1、治理目标保证设备运行正常，无重大治理责任事故。治理措施

（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档

案等治理制度。

（2）配备所需专业技术职员，严格执行操纵规程，设备治理和维修职员持证

上岗。

（3）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境

符合设备要求。

（4）建立供电、供水的治理制度，供配电、供水系统配置职员24小时值班。

（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按

工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。

（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。

（7）消防治理职员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备

的各种题目。

（8）制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标

志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。

（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时

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间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化

验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的治

理措施，水池、水箱四周无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设

备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修职员在规定时间内进行抢修，保证无大面

积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。

（10）公共配套服务设施维护周到，公用管线同一下地或进公共管道，无排

挤管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面

平坦。

二、安全治理

1、治理目标

（1）确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。

（2）维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、

乱画现象；控制小商小贩进进。

（3）有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。

2、建立交互式联动治安网络

（1）在大厦设立活动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一

遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

（2）遇有紧急情况或其他治安需要，治理处通过对讲机下达指令，巡逻职员

可在1至3分钟内到达现场进行支援。

（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任治理处安全治理指

导员，定期与治理处安全治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

3、紧急情况下的应急处理措施

（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，治理处迅速调集巡逻

安全治理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

（4）治理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处

理，并向上级进行报告。

三、装修治理

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1、日常装修治理

（1）治理处安排职员办理装修队伍的'培训、验资、登记、审批和发放各类

证件。

（2）跟踪施工情况，治理处主任逐日巡视，了解各施工点施工情况，安全治

理主管逐日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。

（3）安全治理员24小时值班，控制职员进出并做好相应记录。

（4）装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，

日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。

（5）安全治理组负责装修日常安全工作。

（6）与业户和施工队负责人签订安全责任书。

（7）装修材料按指定时间进进，安全治理员进行认真查验，发现有毒、易燃、

未作处理的材料严禁进内。（4）需要进行烧焊等动火作业，应向治理处提出申请，

经批准后在治理职员监护下，方可作业。

（8）安全治理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不

安全隐患，及时处理报告。

（9）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。

四、消防治理

1、消防组织机构的建立

（1）治理处负责建立消防安全小组。

（2）治理处主任为消防安全负责人。

（3）治理处其他职员为义务消防员。

（4）安全治理主管为专职安全监视员。

（5）日常巡视安全治理员为兼职消防巡视员。

（6）治理处负责制定组织机构图及职员职责。

2、建立各项消防制度

（1）消防检查制度。

（2）专职安全员逐日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业

监视、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每

周由治理处主任审核。

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（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并

填写《消防安全检查登记表》。

（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

（5）发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整

改，并跟踪验证。

（6）治理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处

理方法。

3、防火措施

（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，治理处每

周确定一名主管以上的治理职员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。

（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找治理处安排

施工。

（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。

（4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。

（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。

（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，

并加以处理。

（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。

4、消防知识培训

（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过《业户须知》、《治理

公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途

径对业户进行消防宣传教育。

（2）治理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教

材是安全消防治理条例，内部的消防治理制度，设备设施的操纵方法等，学习情

况须具体记录。

（3）治理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。

（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行

在活动记录中登记并整改。

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（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格

后方可任职，其资格每年确认一次。

5、消防设备治理

（1）治理处负责建立消防档案。

（2）治理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登

记》。消防设备标识由治理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内

容。

（3）制定《设备治理制度》，对消防设备进行检查和维护。

（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由治理处

每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部分。

（2）消防演习后，治理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的

题目，及时调整、纠正并验证其结果。

五、车辆治理

1、小区停车场实行昼夜24小时值班制度，由小区安全治理员负责治理，车

辆可以随时进出、停放。

2、本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次

性卡）进进停车场。

3、车辆进进：车辆进进停车场应一停二慢，必须服从治理员的指挥和安排，

取得治理员同意后方可进进。

4、车辆停放：车辆停放时必须服从治理员指挥，留意前后左右车辆的安全，

在规定位置上停放，并与四周车辆保持适当间隔，不得对其他车辆的进出和其他

车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内珍

贵物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。

治理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，

不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位

分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。

5、驶离：车辆驶离停车场时应留意四周车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处

向治理员交回停车牌，治理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶

离。

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6、治理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、饮酒、睡觉，不得离

开，不得让亲朋好友和其他无关职员进进停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对

车主的公道要求应给予满足。治理员交时应办理交接手续，核实停车场车辆内登

记记录相符，并列签字交接。

7、停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物

品和其他危险品的车辆停放。

六、清洁治理

1、职员配置及分工详见岗位架构图（略）。

2、工作流程及质量治理标准。保洁工作流程及标准将按照iso9000标准，由

本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。

以服务师生员工为宗旨，全面落实科学发展观，根据“物业管理中心20xx

年优质服务年计划”，全面提高物业服务的专业技能和服务水平，搞好物业管理，

现拟定“平安红五月”实施方案如下：

一、加强安全宣传教育，培训提升全体员工安全防范意识。各个部门5月份

开展法律知识，法制观念、公司制度，治安消防的学习教育，增强员工法治观念

和安全常识，培养员工遵纪守法、安全防范的自觉性。

1、在四月份中心组织培训的基础上，五月份再搞一次安全培训，各部门搞一

次安全培训。

2、保安队员和主管以上管理人员参加一次灭火器和消防水带的现场灭火操

作。

3、长期坚持利用早会和训话时间，隔天学习一次法律法规、管理文件，以加

强职业安全的教育。

二、加强安全制度建设与安全管理，严防各类重大事故发生。

1、建全各种门岗安全制度、消防安全制度、设备安全制度、其他作业安全制

度，应急机制和各类规定，做到各项安全工作有章可循，有法可依。

2、搞好安全生产，杜绝安全事故发生，在“平安红5月”创建活动中，重点

搞好安全生产（服务），以保证将“平安红五月”的工作落到实处。

①责任明确。各个部门安排落实一位副经理和质量管理员，具体实施安全综

合管理，防盗防火，安全生产，人民调解，维护稳定的工作，并向物管中心签署

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“平安红五月”目标责任书。

②管理落实。副经理和质量管理员监督检查本部门安全生产的整个流程，发

现不符合安全操作规程的行为和安全隐患及时纠正。

③安全作业、安全防范，自我保护成为员工的自觉行动。

3、各个部门成立矛盾纠纷调解小组，副经理任组长、质量管理员和一名工会

骨干任调解员。信息有效，制度落实，将和谐关系落到实处。矛盾纠纷调解率达

100%，调处成功率达85%以上，物管中心成立矛盾纠纷调解领导小组，协调处理

矛盾纠纷。

三、由物管中心、客服部、保安部联合组成“平安红五月”创建检查领导小

组

每周检查指导一次安全工作，发现隐患及时整改，对忽视安全工作的严重行

为，通报批评。

1、检查安全制度是否健全、上墙，是否在实际工作中得到实施。

2、检查防火、防盗、防自然灾害事故，防违规生产服务是否落实到位。严格

排查安全方面的管理漏洞和事故隐患，发现问题及时实施整改。

3、检查夜班、周末治安安全值班巡逻情况。

4、排查矛盾纠纷处理情况，处理重点难点问题。

5、检查处理顾客投诉和物业服务热点问题。

创建“平安红五月”，是我们创建“物业优质服务年”，学习实践科学发展观

的一个具体措施，只有平安物业，才有优质物业。期待创建“平安红五月”工作

能够作好，为学校的建设发展提供优质的物业服务。

为顺利实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小区”的目标，根据

北京市考评的有关通知精神，在总结近年来本公司其他创建工作的基础上，结合

康乐里小区管理服务中心工作实际情况，参照《物业管理示范住宅小区标准及评

分细则》拟订本创建实施方案。

一、指导思想：

通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。

二、时间安排：

第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段，2月17—3月31日

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第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1—4月20日

第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21—5月25日

第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改计划，5月26—7月5日

第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1—7月30日

第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1—9月30日

三、组织体系：

成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，

统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。

创优领导组

组长：李志平

副组长：赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波

创优工作组

组长：乐奇波

副组长：叶鸿斌（设备组长）、闪志明（环境组长）、陈杨（资料组长）

组员：曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、

刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。

四、创建工作小组人员分工：

项目组：乐奇波、叶鸿斌、闪志明、陈杨负责总策划、总落实、总监督。

资料组：陈杨、曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅

档案负责人：赵刚

负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和相关培训。

协助创优资料的整理、装订、打印等

环境组：闪志明、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、韩青青、刘佳

档案负责人：曹雪

经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。

装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。

设备组：叶鸿斌、樊荣章、宋国亮、石蒙、赵雁峰

档案负责人：樊荣章

负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。

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负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关

资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。

档案负责人：王振君

安全组：闪志明、何湘赣、赵雁峰

档案负责人：何湘赣

负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作。

为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和

物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，

制定物业管理工作实施方案。

一、组织领导

组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）

副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）

成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）

骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）

陈守元（印盒石社区主任）

陈联国（观音岩社区主任）

黄东方（万安社区主任）

潘中英（太平社区主任）

王明（石峰村主任）

叶平（大河沟社区主任）

周君（搭马桥社区主任）

何永凤（袁家墩社区主任）

何小燕（牌楼社区主任）

领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：

负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决

有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。

二、规划与目标

1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中

基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，

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各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。

印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。

观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。

万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。

石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。

太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。

大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。

搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。

袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。

牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。

2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居

民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和

改善居住环境，而且对于我区创建国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有

重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区

居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小

区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在20xx年底，逐步实现规范化的物

业管理，以全面提升城市管理水平。

三、实施步骤

1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区

居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，

划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。

2、宣传部署（20xx年9月1日——9月30日）。对社区物业管理工作动员部

署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民

充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

3、抓好试点（20xx年10月1日——10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社

区、太平社区为物业管理的试点社区。

4、总结推广（20xx年11月1日——11月30日）。总结试点工作经验在各社

区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修正和改进，在具体实施过程中搞好

分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。

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四、主要措施

1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分

析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业

管理的第一责任人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积

极协调解决问题，确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业

管理工作的情况进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个

人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区

域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，

要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

【关于物业管理实施方案范文（通用5篇）】