权属性质

一、土地的性质及分类

1.土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各用地出让

的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育

用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年.

2.土地权属性质是指土地所有权和土地使用权的性质。我国实行的是土地的社会

主义公有制，《土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。”“农

村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”因此，我国土地所有权性质分国

家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定“国有土地和农民

集体所有土地.可依法确定给单位或者个人使用。”这样，土地使用权的性质分

为国有土地使用权和集体土地使用权。

3.什么是房地产权证

房产证（PremisPermit）购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法

对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，

是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各

地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均

无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括

房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，

是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证.

2000年以前，房管局是分开《房产证》及《土地使用权证》两本证给业主的，

若要办理房屋的买卖或抵押，必须要两个证同时出示才可以办理上述业务。在

2000年之后，房管局就将上述的两个证合并成一个叫《房地产证》。即《房地

产证》=《房产证》+《土地使用权证》，所以如果你现在办的证件的封面是写

明《房地产证》的，那么就只是一本证了。

4.房产证的性质分为商品房和房改房.已购公房又叫房改房拆迁房.经济适用房.

区别：商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。

房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。

拆迁房：拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建

设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的

价格、套型面积向具有市区户籍(含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅

房。

简单的说，商品房经过批准，面向大众。

房改房有优惠在里面。

拆迁房：被拆迁人定向销售的房子

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资

建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障

性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同

期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在

房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一

样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种

出租为主的住宅政策称为廉租房。

5.土地使用类型分为土地划拨和出让.

区别：

土地性质有国有划拨和国有出让两种。划拨土地买方办理土地证时要缴纳一笔

土地出让金，拿到了土地证才能成为出让。国有出让土地、出让用地，通俗的

讲是国家把地卖给个人，在一段时间内享受在这个土地享受权益。有工业出让一

般40-50年，有商住出让是70-80年。出让年限过了以后国家收回土地。

我国划拨土地使用权有以下含义：

《1》．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存

量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。

不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

《2》．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可

不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

《3》．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作

程序办理手续。

《4》．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有

土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

通俗讲就是划拨是没有使用年限的如果国家需要用地则没有任何的补偿而出让

是指在一定的年限内如国家需要用地则有补偿但过了使用年限以后则需要另交

费用.

6.用途

通常我们房产证的用途一般分为住宅和商业交税的标准一般看房产证的房

屋状况一栏的设计用途

7.结构

一般分为砖木结构、混合（砖混）结构、框架结构、钢架结构

《1》、砖木

比如古时候的房屋和解放前的老房子以及一些寺庙。

《2》、砖混

主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑。其构造是砖墙、砖柱

为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土做楼板，大梁、过梁屋架等横向构件放

在墙、柱上，承受并传递上部荷载。

这种房屋造价低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，

其层高也受到限制。所以虽然以前有大量这种房屋，现在都逐渐被钢筋混凝土结

构的房屋所取代。

《3》、钢筋混凝土结构（框架/框剪/筒体结构/框筒/筒中筒等都属于此类）

本结构承重构件（如梁、板、柱、剪力墙等）都由钢筋和混凝土两大材料构成。

外墙和间隔墙由轻质墙或其他材料砌体组成。特点是抗震好，耐用年限长，一般

现在的多层高层甚至超高层建筑都广泛采用此类结果形式。

《4》钢结构

主要承重构件都是由钢材构成的建筑。造价高，多用于超高层建筑或者是有大跨

度要求的比如歌剧院、体育馆、厂房等等。

从这里我们可以了解，根据建筑结构的不同，不同房屋的成本造价差异也

很大，我们不能用砖混的建筑成本去比照框架、框剪建筑的售价，一分钱一分货，

买房子依然是这个道理。

所谓框架结构通俗点讲就是用几根柱子和横梁架起整栋房子，这种结构可

以随意更改户型结构。这种结构中，柱子截面为方形或矩形，梁宽一般为20厘

米或25厘米，这势必在室内形成很多凸位，既影响观感又不利于布置家具。市

场上，这种结构的户型常被购房者所诟病，从发展趋势上看，传统框架结构会逐

渐淡出。

新建房子最多采用的就是框剪结构。购房者买房的过程中，常会听到所谓的

“隐梁隐柱”，这实际上指的就是框剪结构。所谓“隐梁”就是仅在有间墙的地方设

梁，而客饭厅、主房等面积较大的板中间不再加梁，同时，梁宽设计成与墙体同

宽。所谓“隐柱”是通过两种方法实现，一种是根据建筑平面把柱设计成“L”、“T”、

“十”等形状，柱宽与墙同宽，把柱“镶嵌”入墙内而不露痕迹；另一种是把柱凸向

外墙、阳台或厨厕等次要房间，保证厅等主要房间的完整性。采用这种方案的优

点是造价与传统框架结构几乎持平，从建筑经济角度而言，框—剪结构的经济效

益是最佳的。所以也成为近几年市场的主流产品。但它的缺点是房型布局有局限

性，室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型。

最重要的是：

框架轻型，简称框轻，一般用于多层建筑；

框架剪力墙，简称框剪，多用于高层建筑

8.怎样区分商品房房改房或已购公房

答：只要经过买卖的二手房都是商品房体现《1》.房产证的第一页权证字号

显示青房地权市字第111111号《2》.房改房则显示青房地权市字第房改111111

号

二.现阶段的政策分析

1.什么是限购令?

内容概要：对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居

民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市1年以上纳税证明或社

会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手

住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的

非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非

本市户籍居民家庭，暂停向其售房。

（口播）青岛市国土资源和房屋管理局近日出台住房限购令的实施细则，对

之前出台的青岛版房产限购令进行补充。细则规定，市民购房前必须先登记住房

情况，已拥有2套房的居民，可卖掉一套住房后再购买一套，申请人在一套住房

中仅占部分份额的，也将按照一套住房来计算。

（题目：青岛实施细则）

青岛市住房实施细则规定，市民登记住房情况时，应持有身份证明、户口簿

和婚姻关系证明等证件，住房数量将以家庭为单位来进行计算。

政策规定，目前已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭和拥有一套以上住房的

非本市户籍家庭将被限制购房。市民想买新房，可卖掉一套住房后再购买。无法

提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，将限购售

房。此外，申请人在一套住房中仅占部分份额的，将按一套住房来计算。

2.购房人购房必须出具购房人及家庭成员情况申报表和住房情况证明《身份证

户口本结婚证或单身证明》.

三.贷款政策

1.贷款分为商业贷款和公积金贷款两种

2.公积金贷款具备的条件：购房者必须建立住房公积金制度满一年，且按月足

额连续缴交住房公积金满半年以上；如若是夫妻双方则双方带公积金卡到公积金

管理中心查询具体能贷多少；贷款比例为10年15年20年6成5成4成

流程：挂牌网签评估报告审批只要手续齐全公积金当天可审批完成.

3.商业贷款具备的条件：面积在30-40平之间的房子按5成贷10年以内

面积在40-50平之间的房子房领在10年以内的按6-7

成不定.

面积在50平以上的房子：10年之内按7成

15年之内按6成

20年之内按5成

.4.评估价位10年以内的房子大约评估价位在1万左右四方海云庵周边公积金评估价位大约

在8000-9000之间

5.贷款需要准备的材料：买方身份证户口薄结婚证或单身证明收入证明《社保或纳税

证明》注：单身证明必须是户口所在地的当地民政局出具的.

卖方身份证户口薄结婚证或单身证明房产证

6.银行的贷款流程：开户签款合同审批承诺函过户

7.承诺函的性质是什么：贷款承诺函是指银行承诺客户在未来一定时期内，按照

双方事先约定的贷款用途、金额、利率、期限、用信方式等条件，向客户随时提

供不超过约定贷款金额的书面文件。通俗的讲就是银行可以借款给客户的一个凭

证.

8.公积金的基准利率为4.5商业贷款的基准利率为6.66银行审批大约需要7-15

个工作日.

四.过户及税费

1.过户需要准备的材料：买卖双方都必须到场

卖方：房产证身份证若是房改房则需要年满18周岁

户口在房内的都必须到场签字

买方：网签合同身份证户口本结婚证或单身证明住

房人家听成员情况申报表和住房情况证明

2.税费.商品房90平以内首次购房契税省0.5%.

90平-144平之间首次购房契税省1.5%

现只要有1套住房以上的购房者契税全按3%

若是唯一住房则可减免个人所得税

注：唯一住房的条件必须是父妻双方名下无任何房产而且所购房屋办理

房产证的时间超过5年方可减免

3.税费的种类及收费标准：契税1.5%3%

个人所得税2%

评估费千分之二

手续费6元每平方

登记费80元

登记抵押费230贷款大于50万为380元

印花税5元

营业税5.5%全额《办理房产证的日期未满5年的》

房改房的税费种类及收费标准：契税1.5%3%

个人所得税1%

土地出让金1%

评估费千分之二

手续费6元每平方

登记费80元

登记抵押费230贷款大于50万为380元

印花税5元

营业税5.5%全额《办理房产证的日期未满5

年的》

网点房的税费没有首次购房的优惠条件

税费种类及收费标准：契税3%

个人所得税差额的20%

营业税差额的5.5%

土地增值税0.5%

评估费100万以内千分之5

100万-1000万千分之2.5

手续费6元每平方

登记费80元

登记抵押费230贷款大于50万为380元

印花税5元