房屋买卖合同无效

2022房屋买卖合同纠纷的主要法律问题

房地产的火热，随之而来的是房屋买卖纠纷的增多，我认为很有

必要对房屋买卖合同纠纷进行深入地研究，在遇到相关业务的时候才

能从容应对。

一、房屋买卖合同

房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支

付价款的合同。此处的房屋，包括了商品房、经济适用房、房改房、

农村房屋等各类性质的房屋。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，

它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的

合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自

身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转

移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双

务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移

必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款

的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权

的一方为买受人或者买方。

房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当

采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转

让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条

例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”

上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法

律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：

（一）正式房屋买卖合同

正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一

般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价

款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管

法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在

办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门

统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并

不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。

实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式

文本。但在正式合同文本签订之前，多由开发商认购书、预订协议等

预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，

相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双

方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签

字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为

登记文件使用。

（二）具备特定条件的预约合同

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）第五条规定：“商品房的

认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要

内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商

品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、

预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房

销售许可证之前签订的预约性质的合同（事实上预约合同的签订并不

限于这个期间）。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定

具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，

司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。首先，

《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容

多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时

具备该13项内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益

的机会并不多见。其次，认定合同性质的依据为合同内容，而非合同

名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为

商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已经按照约定

收受购房款”，表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具

备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内

容，只要标的物明确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认

定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定，就会

导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该条司法解释则

不能认定合同成立。

（三）房屋买卖合同的其他书面形式。

《民法典》第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形

式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电

传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电

子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据

电文，视为书面形式。根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉

及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数

据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。

记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资

料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下，没有书

面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或

发票主张房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，

既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的

房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成

立。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证

据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价

款。

二、房屋买卖合同纠纷类型

（一）“阴阳合同”逃税款引发纠纷

在一些二手房屋买卖过程中，买卖双方常常会签订价格不同的两

份合同，这就是所谓的“阴阳合同”。

“阳合同”，系由双方签订后向有关部门备案的那份合同，价格

一般都很低。在昆明地区一般只要不低于昆明市房产管理局根据各区

域情况发布的指导价格即可办理登记，并依据此价格交纳各项税费。

这种操作方式确实可以为买卖双方尤其是买方节省不少税费（尽管法

律规定交易税是由卖方承担，但实际操作中一般已由卖方将其转嫁给

了买方）。

“阳合同”虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚

假降低合同标的价格的方式，欺骗登记部门，目的是少缴税金。这一

做法客观上损害了国家利益，违反了我国税收法律法规。“以合法形

式掩盖非法目的的，合同无效”，法院一般都判定其无效，不具有确

定双方权利义务关系的效力。但举证证明“阳合同”系以合法形式掩

盖非法目的，该合同无效的举证责任在于主张该合同无效的一方（一

般系卖方）。为了便于卖方举证，在“阴合同”中对此问题则要做专

门的技术性处理了。

所谓“阴合同”，则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，

价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格和

意图。为了解决“阴阳合同”部分内容（尤其是有关价格的约定）的

相互冲突问题，双方应在“阴合同”中特别注明“甲乙双方于XX年

XX月XX日签订并用于备案登记的《房屋买卖合同》仅用于办理房屋

买卖备案和权属登记之用，不能用于确定甲乙权利义务的根据”等字

样。通过此方法一般可以规避“阴阳合同”约定不一致的问题。

有了上述明确的约定，法院一般都会以“阴合同”做为确定民事

权利义务关系的基础。但是，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为

严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税

行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、

次数较多，则可能构成犯罪。因此，请买卖合同双方应在有税务专长

的律师指导下进行合同避税，注意分寸。

（二）只看房屋不看证引发纠纷

房屋权属证书是出售方依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、

使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，也是买卖合同谈判的基础，

因此查看房产证是每个购房者必须做的第一件事。

2008年2月，李某通过某房屋经纪公司购买住宅，经纪公司告

知李某“王某在某生活区有一套住宅出售”，中介随即约见王某见面

商谈。次日上午，李某与中介一起来到王某居住的房屋，查看了房屋

情况，商定价格为38万元，并约定“李某预付部分房价款8万元，

当日下午王某将房产证交付王某，王某收到房产证后一次性付清余款

30万元”。

三方返回经纪公司后签订了《买卖房屋合同书》，李某向王某交

付房款8万元。当日下午，李某与王某联系房产证事宜，却再也找不

到王某。心急如焚的李某与中介四处查问，发现王某“出售”的房屋

竟然是租住他人的。在这一起案件中，不管李某还是中介均未查看王

某是否持有所售房屋合法有效的房产证。如果任何一方认真审查房产

证，李某不可能如此轻易得手。

还有的在买卖中对对方的房产证不放心，购房者对房产证的真伪

不易辨认，在付款之前时，一定要到当地房地产管理部门查证、核实

房产证真伪以及是否设有抵押或被查封等情况。

（三）“小产权房”交易引发纠纷

所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。

一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性

质，它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，当然也不能上市

交易，其“房产证”往往是由乡镇政府自制颁发的，有的根本就没有

任何机构颁发的房产证，只有当地政府的宅基地批文等文件可以证明

拟出售房屋确系出卖人所有。相对于直接受法律保护的商品房所有权，

这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以被称之为

“小产权房”。

小产权房以价格低廉而备受青睐，在房屋买卖市场中占有一定份

额；但对房地产市场形成一定冲击，扰乱了正规房地产市场秩序。目

前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地

上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。在目前的法律政策

下，小产权房没有房屋建设许可证、国有土地使用证、建筑规划许可

证，在平时居住中相安无事，一旦发生纠纷被起诉，法院将认定房屋

买卖合同无效。如一旦出现质量问题，购房者也往往难以找到处理纠

纷的合同依据或法律依据；在面临房屋拆迁，还可能承担没有拆迁补

偿的风险。

当然购买小产权房的利益和风险是并存的，上述可以预见和可能

发生的潜在风险，房屋买卖双方是可以通过买卖合同进行恰当规避和

防范。合同务必做到万无一失，因此国家法律是不太愿意保护你在此

情况下的权利的，一切得靠你自己的合同约定了，合同就成了你在发

生纠纷时唯一的救命稻草了。

目前昆明市场上已存在大量的小产权房，有甚至是比较大规模或

成片区式的开发，其建筑质量、物管水平、基础配套已与商品房没有

什么差别了。政府对此一直也未予追究，实际上持的是默许的态度。

另外，再加之昆明被批准为城乡统筹改革特区，昆明正在试行的城乡

一体化以及农村土地流转等政策大趋势，综合这些背景我个人认为昆

明的小产权房问题迟早将由法律的后台走向前台，由不合法变为合法。

因为政策总是在变动的，但问题的关键是在政策明确变动之前购买小

产权房的您最好不要发生纠纷，即使要发生纠纷也应当在纠纷发生之

前掌握住对你对有利的武器——合同!

（四）共同共有人未同意引发纠纷

房屋多为家庭成员共同共有财产。物权法第95条规定，共同共

有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第97条也规定，处

分共同共有的不动产或者动产，除共有人另有约定外，应须全体共同

共有人同意。而过去在办理房屋产权证时，多以家庭成员中的一人作

为产权人，有的登记了共有权人，有的则根本没有登记共有权人而实

际上是有共有权人的，因此，很难通过房产证直接查清房屋所有权人

员。

对这类案件，法院只能依据法律规定，认定房屋买卖合同无效，

判令返还原物、恢复原状，根据过错赔偿损失。特别是房价涨跌较大、

出卖一方准备在离婚前转移财产以及个别子女处分父母房产的情况

下，出卖方常以未经共同共有人同意而反悔，要求确认房屋买卖无效。

以至出现子女告父母，丈夫诉妻子，卖房者主动起诉说自己卖房违了

法等情况。法庭上，被告不仅对原告的诉称一概认可，还主动替原告

说话，极力促成原告胜诉。原被告双方配合默契、唱双簧，目标都在

于收回你已购买或许已经入住的房屋。

余某在其丈夫去世后，与其子生活在一起。2005年3月，余某

将原有房屋卖与郑某，郑某搬进去居住。2006年底，因城市规划，

该区被划归新城区，房价也飞涨。后其子以房屋为父母共同财产，其

享有继承权，母亲私自处分房屋产权侵犯了其合法权益为由，遂起诉

余某，请求法院认定买卖房屋协议无效。对购买共同共有房屋，仅在

善意取得情形下可以得到法律支持。因此，为尽量避免纠纷的发生，

应尽可能的让家庭成员书面声明、集体签名同意，以减少买房纠纷。

（五）一房多买与双倍返还

王女士看中一套房，便与开发商签订了购房协议，并交了20万

元首付款。一段时间后，房价上涨，王女士觉得很值，然而就在她满

心欢喜地等着收房时，有一天却发现一位姓李的先生搬进她买下的那

套房开始装修。更让她惊讶的是，李先生还给她看了他名下的房产证。

到有关部门一查，房屋产权确实已登记在李先生名下。原来，开发商

虽与王女士签订了售房合同，但后来见房价上涨，便以更高的价格卖

给了前来买房的李先生，并且为李先生办理了产权登记。王女士一怒

之下将开发商告上法庭。现实中遭遇王女士这种情形的也时有发生，

这被称为“一房二卖”。

在这种情形下，房子究竟属于谁?由于物权法规定，不动产物权

的变动未经登记不发生效力，因此王女士虽然与开发商签订了合同，

但只享有合同上的权利，却并没有取得对房子的物权。而李先生虽然

订合同在后，却由于已办理产权登记，因而他现在是房子的合法主人。

但王女士也不是只能自认吃亏，她可以依法维护自己基于合同产生的

权利。根据合同法、消费者权益保护法和最高法院关于审理商品房买

卖合同纠纷的司法解释，她可以要求开发商承担不超过已付购房款一

倍的赔偿。

为防止这种情况发生，让先买者也能先得，法律为买方设定了一

个保护制度，即预告登记制度。物权法第20条规定，当事人签订买

卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定

可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人

同意，处分该不动产的，不发生物权效力。王女士在购房之初就可以

向登记机构申请预告登记，经预告登记后，开发商未经她同意将房屋

卖给他人的就属无效行为了。不过，预告登记的有效期限并非无限长。

物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记

之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

三、房屋买卖合同纠纷的管辖

依据《民事诉讼法》第34条第（1）项的规定，因不动产纠纷提

起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。因房屋买卖合同纠纷涉及

不动产，从“两便”原则出发，应由房屋所在地人民法院管辖。

四、房屋买卖合同纠纷的法律适用

处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、

《土地管法》、《民法典》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

的解释》等相关规定。

引用法条该文中引用法条，自2021年1月1日《民法典》生

效后，更改为：[1]《民法典》第四百六十九条[2]《民法典》

第一百五十三条[3]《民法典》第二百九十九条[4]《民法典》

第二百二十一条[5]《民法典》第一百四十四条