裕廊飞禽公园

产业地产模式：裕廊⼯业园模式解读Ⅱ成功的产业转型蜕变

前⾔：亚洲4⼩龙之⼀的新加坡，在20世纪60年代开始兴建裕廊⼯业区，通过承接西⽅劳动密集型产业转移，⼈均GDP

连年增长，迈出了⼤国崛起的第⼀步。但其实，裕廊⼯业区闻名于世，被东亚各国⼴泛传颂仿效，却是在20世纪80年代

以后。

“如果没有经历转型，或许裕廊正与现在奄奄⼀息的⽼⼯业基地同病相怜！”以李光耀为代表的决策⾼层早已清醒地意识

到：“劳动密集型⼯业只是过渡时期的措施，裕廊⼯业区的未来仍要着眼于提升经济效益和制造⾼科技产品。”

⽅升（园区⼤会）认为，中国要借鉴裕廊的，不仅是开发初期“单张蓝图绘到底”的精密规划和⼀举扭转区域颓势的短暂

成就，更应学习裕廊从实际出发，根据⾃⾝区位、资源禀赋特点，细致分析国际产业发展趋势，抓住时机调整园区产业

结构⽅向的战略定位。

60S与80S的新加坡

新加坡80S经济局势

20世纪中叶，在美苏冷战的背景之下，国际局势风云变幻。中国、印度等东⽅⼤国与美苏间的微妙关系，直接决定着西

⽅国家对亚洲区域的产业输出导向。⽽新加坡偏偏⼜属外向型经济，是最容易受到美国亚太经济政策影响的区域之⼀。

商务成本

20世纪70年代末，伴随着⼈均GDP的提⾼，新加坡的⽤⼯成本持续增加。60年代新加坡所依赖的⼈⼝红利逐渐⾛向下

坡路，国内劳动⼒供应⼀度处于紧张状态。⽽此时，中美关系得到初步缓和，西⽅国家开始调整东亚政策。以中国为代

表的新加坡周边国家，普遍以较低商务成本吸引⾛了⼤批原本中意裕廊的欧美投资者。

针对这⼀问题，李光耀曾坦然承认：“新加坡之所以能够有机会，是靠别的国家的失误。如果60、70年代的中国、马来

西亚、印尼或菲律宾中的任何⼀个国家对外开放吸引外资，新加坡根本就没有发展的机会。”

⽯油危机

1974年，全球性的⽯油危机爆发，能源与矿产等资源价格⽔涨船⾼。欧美发达国家被迫进⾏产业调整,⼤幅压缩了重化

⼯⾏业的利润空间。为了降低运营成本，西⽅国家通过发展技术密集型产业来抵御能源危机对经济的冲击，并纷纷选择

将资本密集型产业，如钢铁、化⼯和造船等向外转移。拥有⼀定产业基础的亚洲四⼩龙成为⾸选之地。

1974年美国的汽油定量配给票

1985年⼴场协议之后，西⽅国家的产业转移已经不再局限于资本密集型，⽽是逐渐扩展到了包括汽车、电⼦等在内的部

分已实现标准化⽣产的技术密集型产业。另外，20世纪80年代，以中国为⾸的东亚诸国，伴随着⼯业化进程的加速，亚

太区域的⽯油市场迅速扩⼤，⽯油消费也在持续增加。亚洲地区急需优良的⽯油供应基地。

总体来说，80年代初的新加坡，因商务成本提⾼，导致本国劳动密集型产业⽆以为继。但⽯油危机的及时出现、欧美国

家的成本攀升，却反⽽给予了岛国⼀条崭新的出路——通过承接西⽅资本、技术密集型产业转移，摆脱国家经济危机。

裕廊园区产业定位

经济基础

资本密集型产业技术装备多、投资量⼤、容纳劳动⼒较少、资⾦周转慢、投资效果也慢。产量同投资量成正⽐，⽽同产

业所需的劳动⼒数量成反⽐，刚好契合80年代新加坡⼈⼝红利逐渐消失的现实国情。此外，1979年，新加坡⼈均GDP

近4000多美元，即将达到中等国家收⼊⾏列。裕廊⼯业区要进⼀步发展国民经济，实现更深层次的⼯业化，⾸选也必然

是效仿西⽅国家19世纪的⽼路，由轻⼯业到重⼯业，从劳动密集型转向资本密集型。

是效仿西⽅国家19世纪的⽼路，由轻⼯业到重⼯业，从劳动密集型转向资本密集型。

交通优势

新加坡能源极度匮乏，裕廊⼯业区能成为化⼯中⼼，最主要是得益于其交通区位优势。新加坡扼守着马六甲海峡⼊⼝处

的航⾏要道，是太平洋、印度洋两⼤洋的航道要冲，同时新加坡把持着南海、⽖哇海与马六甲海峡之间交通的咽喉。

因此，新加坡被称为“东⽅⼗字路⼝”，再加之80年代东亚各国对⽯油产品的渴求，新加坡完全能借助有利的地理位置与

海运条件，⼤⼒发展港⼝航运建设，从转⼝贸易港起步，积极吸收跨国资本来发展炼油⼯业。（顺便提⼀下，中国研发

新能源汽车，⼀定程度上就是为避免新加坡马六甲海峡的⽯油供应被西⽅掐断。）

⼈才培养

产业转型，除了园区经济实⼒以外，⼈才亦是不可或缺的因素之⼀。李光耀作为教育实⽤主义理论的奉⾏者，⾼度重视

为促进新加坡产业发展转型培育特定的⼈才。语⾔⽅⾯，由于80年代新加坡的产业定位仍以承接外资为主，英语肯定是

必修课，华⽂反倒退⽽求其次。

正如李光耀专访时所说：“我们吸引⼤批半导体⼚商来新加坡设⼚，使新加坡成为⽣产电脑和电脑周边产品的⼤規模中

⼼，这些跨国⼚商来⾃⽇本和欧洲各国，他们都讲英语。”（当然，李光耀此举也有亲西⽅、博取美国认同、留住西⽅

产业的政治考量在内。）

⾼等教育⽅⾯，南洋⼤学和新加坡⼤学合并成新加坡国⽴⼤学（NUS）后，1981年，新加坡政府在南洋⼤学校址成⽴

南洋理⼯⼤学（NTU），为急速腾飞的新加坡经济培育⼯程专才。在新加坡经济发展最为重要的⼆⼗年⾥，可谓NUS

和NTU两所公⽴⼤学并驾齐驱，为园区初步的技术密集型产业发展奠定了最重要的⼈才供应基础。

裕廊园区载体建设

差异化设施

20世纪60年代，由于裕廊以出⼝加⼯业为核⼼，园区建筑多为标准化⼚房设施。可到80年代的技术、资本主导阶段，

裕廊管理局为扶持产业发展，启动了10年的总体规划，即有所针对性地在综合启动区以外另起炉灶，为那些符合条件的

⾼成长型企业设计和提供具有差异化的设施和⼚房，包括将南部的岛屿开发区开发成⽯油化⼯产品的⽣产和配售中⼼，

将罗央开发成第⼀个航空⼯业中⼼。

在裕廊岛上，新加坡政府以优惠政策引导产业形成上下游⼀体化的产业发展模式。⼀家企业的产品或许就是另⼀家企业

的原料，企业之间形成上下游关系，产⽣巨⼤的产业链整合效应。左邻右舍的10家企业互供超过17种原料、产品和服

务：这个⼯⼚的产品成为那个⼯⼚的原料，企业之间共享基础设施和公⽤⼯程，使各企业专注于⾃⼰的核⼼业务的同

时，⼜与⼯艺技术上和产品供求上有密切依存关系的企业联合起来，极为便捷地买卖原料和产品，创造⽣产协同效应，

由此发挥出极⼤的⼀体化优势。

与此同时，李光耀还沿⽤了⼤英帝国⾃由贸易传统，不⼲预⽯油⾏业发展，还推⾏了包括优惠税制、简化政府审批等在

内的⼀批⾃由贸易措施，如⾃由港政策、对中转货物提供减免仓储费、装卸搬运费和货物管理费等，让投资者有利可

图。甚⾄70S⽯油危机时，李光耀明确表⽰，不会⼲涉原油储备的出⼝，此举赢得了⽯油巨头们对新加坡投资环境的极

⼤信⼼。

辅助产业⽀撑

⽯化⼯业离不开辅助产业的⽀撑。这些辅助性产业的存在，是为集聚区内的企业降低⽣产成本，实现⾼度专业化的⽣

产。当裕廊岛上⽯油化⼯产业逐渐兴起同时，服务于原油及⽯化产品物流仓储业、公⽤服务设施、设备安装维护等的延

伸性产业就在岛上迅速发展起来，为新加坡⽯化⾏业提供⾼度专业化的各种服务。

裕廊岛的原油和液体仓储分为两⼤类：业主⾃备储罐和专业第三⽅仓储。与我国炼油⽯化企业主要依靠⾃⾝建设码头和

储罐不同，裕廊岛炼化企业的码头和储罐主要依托专业的第三⽅物流公司。裕廊岛上的⽯化产品多以液体为主，管道运

输是最为经济快捷的运输⽅式。因此，与化⼯配套的物流园区应运⽽⽣。这些专业的物流设施和服务是⽯化企业⽇后在

新加坡集聚不可或缺的条件，其中主要包括⼤型油轮码头、管道和仓储设施等。另外，这些物流公司也都拥有⾃⼰的深

⽔码头，从5000到20000吨的码头⽐⽐皆是。

安全管理体系

⼯业污染是⽯化重⼯业回避不了的问题。⽇本东京、英国伦敦、美国洛杉矶都曾有过震惊世界的⼯业污染事件，可毕竟

只是⼤国内部⼀⼩⽚区域，有缓冲的余地。但新加坡南北跨度23千⽶，东西跨度46千⽶，国内纵深偏⼩。如果化⼯项⽬

产⽣污染，风向⼀旦有变，那基本要举国不宁啦！新加坡裕廊在环保问题领域，是绝不容许出现任何⼀点闪失的。

安全环保，⾸先从规划开始。裕廊⼯业区在整体开发过程中，对园区环境问题进⾏了合理⽽妥善的规划。当地政府投⼊

了⼤量资⾦建成完善的环保基础设施。正如新加坡环境局⼯程师所说，“重化⼯并不可怕！我们从⼀开始就做好⼟地规

划，找好发展⼯业的合理选址；同时确保有⾜够的⼟地来作为环保基础设施，如排⽔设施，垃圾收集和处理设施等，要

把环保措施做在前⾯，规划好⼯业区与住宅区之间的缓冲区。”

此外，规划⽅⼀开始就有计划地保留了10％⼟地作为公园和风景区建设，现已建成10多个公园，包括世界著名的飞禽公

园、中国式公园、森林公园等。裕廊岛因此成为风光别致的⼯业区兼旅游区，被称为“花园⼯业镇”。为保护投资者的资

产，裕廊岛上还建⽴了完善的安保体系，其中包括陆海空三位⼀体监控。裕廊岛在详细审核⼯业⽤地申请时，要求⼯⼚

只能在⼯业⽤地内，推⾏⽆污染科技：尽量减少使⽤化学药品及产⽣废料等。

“绿⽔青⼭就是⾦⼭银⼭”。裕廊岛发展化⼯产业的⼏⼗年间，新加坡的空⽓质量仍然保持良好，⼆氧化硫、⼆氧化氮、

⼀氧化碳、臭氧和可吸⼊悬浮微粒等主要污染物指标，均在美国环保局证明的可接受范围。⽅升（园区⼤会）认为，园

区环保是21世纪正⾯临产业转型的中国最不该忽视的细节，裕廊经验值得内地制造业园区深⼊剖析⼀番。

新加坡科学园

除资本密集型产业外，裕廊为承接发展技术密集型产业，在1981年开始动⼯建设新加坡科学园。园区位于裕廊的西南

部，同样也在综合启动区之外。科学园被精⼼安排在与新加坡国⽴⼤学、系统科学学院、国⽴⼤学医院、分⼦与细胞⽣

物学院邻近的地区，有利于产学研⼀体化和⼈才资源获取。1987年，随着⾼速公路的竣⼯，新加坡科学园与城市中⼼、

港⼝设施、国际机场、裕廊其余⼯业区域联为⼀体，园区拥有了四通⼋达的运输体系。

新加坡科学园的⼟地租赁也较为灵活，80S分为两种形式。有特殊要求需⾃建⼚房的，园区运营商为其安排齐全的⼯业

⽤地，⽽那些希望迅速投⼊业务⼯作的公司，则提供⼀批刚建成的单元房，并拥有特殊的设备以供租赁。

为保证园区内部产业⽣态，新加坡科技园⼀反60年代的来者不拒，对⼊园企业有着严格的把控。⽽且尽管接纳标准规定

了明确的指导⽅针，但园区仍强调逐个审查。每⼀个单位都要与其筹办的项⽬作为⼀个整体进⾏审查，决不能按某⼀条

标准来审查其优势或不⾜。

裕廊⼯业园80S成效

产业发展

资本密集型产业⽅⾯，凭借在炼油界的地位和出⾊的功能环境规划，加之裕廊岛上的⽯化产品多以出⼝为主，便利的运

输为岛上企业节省⼤量的运输成本和时间，成功吸引到了各国⽯化巨头投资设⼚。1980-1990年间，先后设⽴了菲利普

斯新加坡⽯化公司等8家公司，⽯化产业集群在新加坡初步形成。

到90年代，填海造陆⽅式衔接⽽成的裕廊岛⼯业区已发展成为设施齐全、功能完备的现代化炼油中⼼，岛上有亚太地区

最⼤的油库——环宇油库，容量达230万⽴⽅⽶。裕廊岛⼯业区成为仅次于美国休斯敦和荷兰⿅特丹的世界第三⼤炼油

中⼼。为21世纪新加坡⼤型跨国⽯化企业的猛增和完整⽯油和化⼯体系的形成奠定了充⾜的产业基础。

技术密集型产业⽅⾯，新加坡以及东南亚⾸家硅晶⽚制造⼚在80年代初期建成。苹果电脑公司1981年开始在新加坡⽣

产个⼈电脑，1982年⼜增加了光盘驱动器的⽣产项⽬。1984年,来⾃跨国公司的技术资本密集型制造业每年投资达到17

亿新元。电⼦产业技术⼈才不断增加,电脑技术知识不断普及,电脑运⽤进⼊社会⽣产和⽣活领域。到1985年，已经有超

过150家跨国公司在新加坡从事电⼦产业或电脑配件的⽣产任务。

经济腾飞

根据表中所⽰，除了1985年出现负增长以外，国内⽣产总值平均每年增长率达8.5%,真正步⼊世界中等收⼊国家⾏列

（注：1985年的负增长，是受国际贸易不景⽓，出⼝产品减少的影响）。到20世纪80年代末，新加坡已成为世界第三

⼤炼油中⼼、第⼆⼤海上钻井平台制造中⼼、第⼀⼤计算机磁盘制造国，⾦融、航运、物流等服务业也达到国际⼀流⽔

平。

在世界的东⽅，⼀个充满⽣机与活⼒的多元经济结构就此成型。但必须注意，此刻的新加坡离世界级发达国家尚有⼀定

距离，中国、印度的飞速崛起也对其构成隐隐的威胁。新加坡能否摆脱中等国家收⼊陷阱，彻底成为世界级发达国家，

仍需期待再⼀次的产业转型。