可研报告编制

1

如何编制BT项目的可行性研究报告

一、可研编制大纲

二、编制人员需掌握的基本知识

1.一定的项目管理经验.要清楚项目的利润点、项目实施

成功的关键点、风险控制点.

2.基本的财务知识、法律知识、概（预)算知识。要明确

资金的管理流程、担保可行性、概（预）算的组成和审批流

程、价格的控制点。

三、大纲章节涉及的主要内容

1。总论

1.1项目背景

着重于对项目所在区域的发展前景、投资环境、企业可

持续发展、区域经营分析.

1。2项目所在地的经济发展和财政收支情况

搞清地方财政收入的来源和支出情况，预测当年及未来

几年城市的GDP发展和财政收入情况以及所有在建项目的

支付情况。

1.3项目前期工作的推进情况

项目的立项、规划、环评等所有法律性文件是否完备，

征拆安置等工作进展情况或计划.

2

引深:如何选择BT项目

（1)认真分析当前的宏观经济和贷币政策；

（2）把握好企业的发展规划和自身定位，量体裁衣.项目

要符合企业的发展规划，通过项目的投资巩固市场,实现区域

滚动发展，上中下游协同发展。

(3）选择经济发达地区。领导人的观念、政府的信誉、财

政实力、地方政策的支持是关键。

（4）选择国家、省市的重点工程、民生工程、政治工程

(保障性住房）、财政来源工程（如土地开发整理）、行业影

响的项目、地标性项目等.

2。项目概况

2.1项目的地理位置

对项目的区位、走向、沿线情况进行简单描述，项目建

成后对周边的影响（主要是地价）。

2。2建设规模、标准及技术特点

长度、主要工程量、特殊工艺或行业先进工艺。

2。3主要技术经济指标

初步可行性报告或初步设计中的建安费、前期费用等主

要指标。

3.主要合作条款

3

3.1合作范围

原则上只负责建安费所含内容的投资,若有前期费用，要

约定好包干由甲方使用，且总额最好控制在总投资的

15-20％以内，要明确主要节点时间。主要原因是基础设施

投资的利润所得在工程利润上，前期费用一次性投入大，资

金占有有时间长，资金的使用效率不高，与建安投资相较而

言，投资回报低。

3.2建设模式

选择BT+工程总承包或BT+施工总承包。但是投资与设

计、施工有机结合，发挥企业在设计和施工上的优势。别外,

投资方式的合法程序是政府比较敏感的问题，现在很多政府

采取公开招标的方式。实际上，对于BT投资商的选择，国

家没有可依的法律法规,选择公开招标、招商引资、竞争性谈

判、邀请招标都可行，从实例看,建议采取有条件的公开招标

或竞争性谈判较好.此外，提醒各位，政府往往要求对施工队

伍的选择也要进行招标，此种做法不提倡。

对采用工程总承包或施工总承包模式，要注意与之相对

应是概算或预算。

3。3项目周期

对于一般项目，原则上项目周期控制在5年以内，即：

建设期不超过3年，回购期不超过2年，特别是回购期，时

4

间越短越好,提倡过程回购(提醒：项目的周期最好考虑政策

主要领导的换届时间）。

3。4双方的主要职责

明确甲乙双方在项目中主要职责,特别注意对项目的建

设管理职责的划分。此点本质是：理顺关系、转变观念.

目前，BT项目各方主体的人员结构均由原施工总承包项

目的业主、监理、设计和施工人员组成，特别是政府或其委

托机构与项目公司的职责发生了巨大的变化,政府由项目的

建设管理转为对项目的监管，而项目公司（与总承包部合并）

由原施工管理转为项目的建设管理加施工总承包（或工程总

承包)管理,尽快使各方人员适应其职责和角色的转变，特别

是项目公司人员从传统的施工总承包中的乙方角色向投资

项目中的实施主体、主导角色的转变,要协调好各方关系，使

各参与方在实施过程中职责明确、流程清晰，既有配合又有

分工协作，确保工程在安全、质量、进度、投资目标等方面

取得圆满成功。

3。5投资额(回购款总额）

总的来讲，投资额由前期费用、工程费用（或建安费)、

利息和投融资管理费四项费用组成.

3。5.1前期费用

5

主要是征拆、安置费用，采取包干方式由甲方使用，资

金根据实际需要拨付，双方共管。

3。5。2工程费用

此项费用的确定要抓好几个方面的工作：

（1）概（预）算的编制及审批，特别是概算的编制和审

批至关重要。目前,地方主要是按概算控制投资，不希望超概

算，而概算的审批权掌握在地方的发改委，属政府控制，且

概算的精度不够，±10%以内的审批结果都是有效的。

（2）明确定额标准和相关的配套文件。要对其进行分析

比较。

（3)下浮比例.原则上浮比例要控制3％以内。

（4）概（预）算的调整

人工：随国家地方政策同步调整；

机械:随国家地方政策同步调整；(主要是水、电、油）

材料:至少主材要随信息价同步调整，调差控制在±3%以

内，最多不得超过±5%。

变更设计：与概（预）算要对应。据实调整。

不可预见费：要注意与保险挂勾，提倡投资方投保或双

方联合投保，如甲方投保，明确不可预见费发生时，双方据

实签认后由甲方支付。

6

建设单位管理费：一般不低于概算中比例的50％.

包干费：主要是对以概算为基础的工程总承包项目而言，

包干比例视工程性质不同，力争不低于4%.

3。5。3利息

指前期费用、工程费用的全部，按项目周期不同，分为

1-3年，3-5年和5年以上三种,注意要和央行公布的同期贷

款利率挂钩,同时要考虑国家的货币政策。当前，由于国家采

取紧缩的货币政策,银行贷款需上浮10—20%。因此，现在

的BT项目，利息要在央行公布的同期贷款利率基础上上浮

一定比例。

此外,还要注意甲方往往会提到5％的质保金不计息的问

题，此点值得注意。如果甲方坚持的话，要从降低比例和增

加开工预付款(可计取利息和投资回报）方面弥补。

3。5.4投融资管理费

分三个方面。

前期费用的投融资管理费：每年不得低于8％.

自有资金的投融资管理费：每年不得低于5%.

融资部分的投融资管理费：力争计取一定比例。

7

另外，由于各地的习惯不一样，有采取以建安费为基础

计取一定比例的方式，或以建安费为基础在建设期、回购期

分别计取等。可采取换算方式，以满足上述最低标准.

此外，还要注意二点:

(1）利息和投融资管理费的计取时间,有复利和单利之差。

（2）建设期和回购期的计费基数不同，差别很大。

3。6计量与审计

对BT项目，建议采取季度验工计价，半年跟踪审计。

3.7回购款的支付

注意回购款的确认时间,回购款的支付起点时间和支付方

式。对支付起点时间，要注意对工程交付日、竣工交验日的

确定,防止政府不按约定进行交工验收和竣工验收。回购款的

支付目前主要采取分年等额支付的方式，建议工程交工之日

起一个月内先支付一次，以后每半年支付一次。

3.8回购及担保

注意回购承诺的合法性和回购担保的合法有效性。对回

购方式建议采取股权回购的方式。目前，我国现行的BT项

目对回购方式主要有三种：一是采用资产移交的方式，二是

采取资产转让的方式，三是采取股权转让的方式（有利于向

银行融资)。资产移交的方式实际上是把BT项目的物权始终

划归为政府所有，项目公司代政府投资建设,从而减少税收负

8

担，提高移交效率.按照我国《物权法》的相关规定和“谁投

资、谁收益"的原则，从法律上讲项目在建设期其产权应属项

目公司，尽管此种方式优点突出，但其合法性、合规性、合

理性值得商榷;采取资产移交的方式，按我国现行的法律需交

纳营业税、契税、土地增值税、企业所得税，移交手续复杂,

且存在所有权转移登记问题;采取股权转让的方式,就税收而

言,只需交纳营业税及附加（此项费用在建安费中已计列,可

与地方税收部门协商在回购期支付）和企业所得税,按照《企

业法》和我国工商行政管理部门的要求，股权转让只需双方

公司董事会同意，在工商管理部门办理登记即完成。对股权

回购在合同中要明确:

①股权转让价格=实际工程造价（或总投资额）+一定

比例的投资回报.

②以股权收购的方式回购建设项目和分期支付资金的

计划应当报同级政府人大审议通过。

③BT项目的最终造价要经过政府及政府授权机构审计

确认，或双方共同委托的中介机构进行审计确认.

④政府或政府授权机构对项目资金、工程进度等有着严

格的监督权。

关于担保。目前，采用的主要有在种方式.一是银行担保

方式。此种方式最有保障,如九局大连的甘南路BT项目.二是

回购承诺函,即：财政担保。这种方式最普遍，风险也是最大。

9

采用这种方式要注意,项目的回购款要列入政府每年经人大

审议通过的财政预算中。三是采取土地担保。这种方式相对

而言可规避部分风险，但要注意，土地的所有权，担保土地

一定是政府下属的投资公司所有可出让商住用地，且土地的

市值与回购款相当。四是甲方用土地抵押向银行贷款进行担

保.如沈阳四环和石家庄地铁项目等.

3。9其它优惠条件

主要是地方税收优惠政策（如所得税的减少、税金的交

纳时间），奖励措施，优先考虑黄金地段的房地产开发等。

4.项目实施

4。1项目实施进度安排

主要从工期角度控制，由于当前资金紧张，项目的实施

过程中的资金要先投入到影响工期的关键工程上。

4.2组织机构及人力资源配置

主要项目公司与总承包部的关系。注意利润的回流渠道

和合理避税。

5。融资方案

5。1资金计划及安排

自有资金的比例：目前国家规定最低为25%.

资金投入的金额和时间：与进度计划相配套。

10

5。2资金来源

分自有资金和融资部分资金（贷款）。特别注意贷款的

来源和担保方式。

5.3融资方案分析

融资方式方式和成本.在目前形势下，提倡表外融资。

如从信托、基金公司进行融资。成本较高，目前信托大

约在年12％左右，基金弱低但有股权分红。内部融资要注意

关联交易问题。（可引深谈产业基金和股权信托）

6。财力评价

6。1利润分析

分析利润的来源和利润值。建议与施工招标和成本比较

分析。

6.2财务指标分析

主要是三个指标：自有资金的年投资益率(ROI）、自有

资金内部收益率、全投资内部收益率。

自有资金的年投资益率（ROI）:项目达到正常生产年份

或设计能力后，每年平均息税前利润与自有资金的比率。

可简化为：年平均息税前利润/自有资金/Pt(自有资金的

动态回收期）

重点讲现金流量表。

11

（1）站位：站在公司的角度,了解资金流程。

（2）收支：分析收入和支出的组成。

（3）时间价值:将所有资金拆算到一个点。

7。风险分析及应对措施

敏感性分析:在BT项目中不采用，固定总价合同。在房地

产、土地一级开发、矿产资源等的投资项目中采用。

7.1施工风险

从施工技术、施工工艺、资源配置、工程管理、成本管

理的角度分析。

7.2设计及价格风险

分析设计、工料机价格、变更设计等的风险。

7。3业主的财务支付能力

前面已谈到，此处省略。

7.4法律及政策风险

（略)

7。5合同条款的风险

由于目前国家对BT投资项目没有健全的法律和相关规

定,各地方政府就BT项目所采用的合同标准基本以施工总承

包合同为母本.BT合同的起草和谈判要高度重视，要争取主

动，特别是要放平心态，不急不躁，要沉住气。

12

（1）要坚持以项目框架协议为原则,合同只是对框架协

议的进一步细化；

（2）高度关注招标文件的相关内容，特别是招标文件

中合同专用条款部分，对招标过程中不能确定的问题要留有

为下部合同谈判争取主动的空间；

7.6其它风险

项目投资对企业资产负债率的影响进行分析.

8。结论及建议

企业的决策程序;

各局自行收集、分析、评审信息后投资发展部评审;评审

通过后进行可研,经各局的总经理办公会和董事通过后报投

资发展部；投资发展部组织专家评审，通过后报股份公司总

裁办公会或董事会决策。

单项BT项目总投资1亿元以下的，由各局董事会决策，

报投资发展部备案,30亿元以下的由总裁办公会决策，超过

30亿元的由股份公司董事会决策。

项目成功的关键是要作好“项目策划”工作。策划工作

要涵盖项目决策、前期准备、实施及回购全过程。在项目决

策阶段重点策划好信息的跟踪和评审、可研分析，以框架协

议方式明确双方合作的主要条件，使项目的后续实施有章可

循；在前期准备阶段要策划好政府各级发改委对投资概算的

13

审批和施工图设计及预算的确定工作，要起草合同文本以争

取合同谈判的主动性；在项目实施阶段要策划好资金的安

排、成本管理、在确保工程质量和安全的前提下,尽量缩短项

目建设期；在回购阶段要建立回购见险预案、密切关注政府

回购款的来源,及早回购.