楼盘推广方案

房产营销推广执行方案

房产营销推广执行方案

房产营销推广执行方案（精选10篇）

为了确定工作或事情顺利开展，常常要根据具体情况预先制定方

案，一份好的方案一定会注重受众的参与性及互动性。那么我们该怎

么去写方案呢？以下是小编帮大家整理的房产营销推广执行方案（精

选10篇），欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

房产营销推广执行方案1

一、全员营销的目的和意义

全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全

员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取

得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进

取，人人促销的工作氛围。

二、实施办法

1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响

正常的本职工作。

2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房

地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）

三、销售流程

①员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、

交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。

②员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一

次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。

③员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不

得经手现金。

④合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。

售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。

⑤如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。

⑥经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我

公司的临时性规定。

⑦以上工作完成，视为该项销售工作完毕。

四、业绩提成

1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）

制定出不同的销售提成比率。

住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。

业绩提成＝合同总房价×比率

2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

五、本方案（草案）自发布之日起试行。

XX房地产开发有限公司

XX年xx月

房产营销推广执行方案2

一、前言：营销理由

传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，

而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客

观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳

动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一

理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智

的，因而也就不存在市场营销概念了。

然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所

谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的

评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效

用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值

取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此

产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的

价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而

不是具有同性质的其他品牌。

现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不

断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。

以下是房地产营销策划书的具体内容。

二、促销：点石成金

现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅

仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，

那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，

这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东

西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状

下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种

全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，

布线为网，一网打尽。

（一）立异：以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事

与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况

下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因

此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业

的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞

争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，

以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们

不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。

所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：

“千变万化”（营销手段方面），采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发

生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法

将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标

消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有

者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，

随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司

可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注

定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行借款，

以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以

做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有

打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商

成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈

烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空

间大，大可一试！

（二）顶楼：困中创“圆”（园）

众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不

了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃

脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的

原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在

决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右

自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其

实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分

析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热

的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比

前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，

它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，

然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境

及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。

并且，我们投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同时，

我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。

至此，顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。（具体操作方法可以

到“永安新村”“取经”）

阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决

过高的问题可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于

年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在

价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易

产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，

是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我要问的是

您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果

有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并

签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其

实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，

而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）

（三）中楼：以旧换新

俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，

“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、

营销手段单一的竞争市场中，没有的、具有创新推广手段的企业，就

没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉

为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失

败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转

化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓

展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘

存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创

造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，

从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明

低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱掌

握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，

本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时

日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人

口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交

易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化

中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者

之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫

不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减

去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。

毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼

布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服

务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧

心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而

我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），

一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的

作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适

应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而

付出。

（四）绿化：诗意栖居

“诗意栖居”是人类居住的梦想！所以古人云“无水则风到气蔽，

有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，

有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文

化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚

客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自

然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，

生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一

丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段

“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将

带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如

同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳

光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。

（五）物业：“和谐”民主

现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。

以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用

得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特

别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临；在

购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的

品牌建设可算上乘。

海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，

其服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、

冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、

拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会

认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体

操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优

质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要

的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将

提升“华翠园”销量。

三、推广：多管齐下

一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知

名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。境界

的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者

认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是

以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。

市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会

哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：

你爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！

而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！

对吗？

最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一

生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我

们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下

嫁”于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们

车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切

可以借助的力量（手段）全力去说服他们、征服他们

（一）广告：媒体打压

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线

电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，

限度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没

有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，

电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在

行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否

“经济”。

通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：

如果广告后收益>广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、

了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其

在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的化！好！既然

这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构化，以达

到花最少的费用而获取诉求的化。举个例子，如果你在平静的池塘里

投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你

往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，

这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大

小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因

为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。

另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取“过

时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优

地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信

力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现

今媒体不断出新的'情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。

但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调

查，墙体广告是观众回忆度的广告，我能回忆到的也只有几个，“中

国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代

进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧

式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，

我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则！我们提倡的是“实

实在在”的那点东西！对吧？

（二）造势：声势浩大

我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至

于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要

靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费

者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，

给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的

符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化

的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借

助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。

具体推介有多种操作方法：

1.利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响

力的事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。

借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意

的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。

2．必要时可以在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的

生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这

样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部

的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这

样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我

们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念

当中构筑了一个清晰的模型；令其在决定购买意识时给我们的产品下

了一个重重的砝码。

四、补漏：瞻前顾后

最后，特别要注意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量

兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广

告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息（如名称、地址、性质等），

其实在推介新有楼上，可以随便找个借口（理由、原因）进行，如可

以是“推陈出新”（“陈”指华翠园的楼盘；而“新”则指我们即将

推出的新楼盘）。

五、收尾：殷诚期待

在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无

处不在，缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，

如何将思路与财路紧密地联系起来，必须抓住以下三个关键：

1.勇于打破思维定式。

2.善于另辟蹊径。

3.敢于抓住机遇。

房产营销推广执行方案3

一、营销概况：

房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区

别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性

长。买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而

且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容

丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适

的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。

由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上

取得卓然显着的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大

脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。

二、创意理念：

房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在

创意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2、富于竞争，且乐此不倦;

3、头脑敏锐，不拘传统;

4、感性认识和理性认识相处融洽;

5、注重历史，尊重现实，睽重未来。

三、构思框架：

1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;

2)展现楼盘的综合优势;

3)体现楼盘和谐舒适生活;

4)直切消费群生活心态。

四、实战流程：

1、形象定位：

对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档

次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可

以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处

顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空

调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争

完美。

好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物

业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置

不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空

间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。这“八种不

同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要

线索。

2、主要卖点：

对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。

突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

3、绘制效果图：

根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多层单体

效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为

楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，无数事实范例证明，精

美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

4、广告诉求点：

1)阐述楼盘的位置;2)阐述楼盘所在地的历史渊源;3)阐述楼盘交通

条件;4)阐述楼盘人口密度情况;5)阐述楼盘的升值潜力;6)阐述楼盘开发

商的信誉;7)阐述楼盘的背景;8)阐述楼盘的舒适温馨;9)阐述楼盘的实用

率;10)阐述楼盘的付数计划;11)阐述楼盘的品质;12)阐述楼盘的深远意

义;13)阐述楼盘的物业管理有什么不同。

5、广告阶段划分：

对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使

每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投

资。其广告推广大致划分为三个阶段：

第一阶段(预期到首期交楼入住)：此阶段广告宣传以建立品牌知名

度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次

和形象。此阶段广告费用投入相对较大。

房产营销推广执行方案4

微信现在风生水起，不管是个人还是企业都在涉足这个领域，好

坏不一。不同的行业又该怎么做?随着房价继续上涨，调控措施貌似付

诸流水，房产话题也再次走向风口浪尖。

众所周知，房地产作为最受广告界欢迎的行业之一，每年在广告

上投入的费用可以用天价来形容，比如户外广告、电视广告、报纸广

告等等。随着新媒体的发展和移动互联网时代的来临，各位房地产大

佬渐渐不满足于传统广告媒体的宣传，开始把目光瞄准了移动互联网，

尤其是微信。

微信是什么?微信是手机上的QQ，点对点的私密的同步即时的聊

天工具!那么，应该怎么用?XXX解决方案专家针对房地产行业要提出

以下几点建议：

一、微信是最好的媒介。

微信是媒介中的一部分，但是应是最重要的一部分。微信打开了

移动互联网的大门，任何的功能都可以在微信上实现，你可以没有其

它的媒介，但是不能没有微信二维码。受众的人群比并不是只有微信

人群，但是可以通过其它形式的广告宣传附加微信公众二维码，对客

户在微信公众平台上进行统一的客户管理。相对微信的投入要比其它

的媒介(互联网、门户、纸媒等)推广宣传的成本要更低。

二、可以用线下线上所有媒介媒体推公众账号，吸引关注者。

一副地产广告海报加个二维码，既要描述清楚二维码的作用，位

置摆放得也要显眼。网站上、户外广告、海报、电视广告上，要有计

划的评估效果。普遍抱着试水的态度的是可以理解的，但是如此没有

规划和下点心思的试水，到头来只能够证明微信的作用非常非常小，

可问题却是房地产企业没有真正开发好、运用好。用最行之有效的方

式来选择推广，就是关注账号有奖或是参与购房等等活动吸引顾客来

关注。

三、做好内容营销。

内容营销是营销中最优质的服务。记住，发有用的、有趣的信息

而不是广告!客户很容易反感账号每天都发广告信息，反而每天分享一

些房屋摆置、及有关生活小知识的讯息，客户很容易产生好感。发广

告要适可而止，适当的发送，即不忽略账号的功能，又会产生依赖，

并持续关注，为之后的营销活动做铺垫。服务好你的客户，再进一步

的进行营销活动，放长线钓大鱼。

四、进行营销活动。

但针对你的潜在客户，不主动出击，反倒觉得像是到嘴的肉不吃

之意。

房地产行业不同于其他的行业，客户立马可以去消费的项目，相

对的周期较长。但针对于客户的营销活动更不容忽视。微信海云平台

针对房地产制作的房地产行业模版，超炫的模版样式、完善的功能服

务(包括楼盘展示、预约看房、营销活动、会员卡等等)。强大的运营团

队针对不同行业进行深入分析，客户满意度百分百。

客户可以任选十几种超炫的后台模板，搭建微信端的移动门户，

通过这个移动门户，可以对整个楼盘项目详情和楼盘周围的交通、环

境、便民设施等进行全方位的展示，可以在手机端查看楼盘的户型图，

可以在线预约免费看房。

其次，基于很多楼盘地理位置比较偏远，开发一键导航和一键电

话拨打功能，省去了客户记录地址和电话号码的繁琐程序。同时微信

海团队开发了在线咨询功能，客户可以直接在微信窗口和售楼客服进

行在线咨询，非常便捷和人性化。

房产营销推广执行方案5

一、活动目的：

通过“辞旧岁.送爱心”主题公益活动，把新老业主邀约到九座花

园，维系客户感情，讲解项目最新动态，争取老业主转介；邀约陌电

新客户，了解项目，促成意向成交。

二、活动内容：

置业顾问通知前期老业主和陌电客户，于规定时间来九座花园参

加太白印象组织的“辞旧岁.送爱心”公益活动。

在分类客户送来的爱心物品后，送客户新年小礼包。

带老业主参观产品推荐室，将项目最新动态；对陌电客户进行产

品推荐。

拍照留影，评选最佳笑容做太白印象的“爱心形象大使”。

三、活动时间及地点：

时间：20xx年12月30号下午2点----20xx年1月3号

地点：xxx

四、邀约客户：

为了确保最大数量的客户到达现场，邀约分两次进行；第一次邀

约时间为：20xx年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客户

和陌电客户活动时间及地点。第二次邀约时间为20xx年12月30日星

期日，电话邀约客户下午2点参加。

◇老业主邀约说辞：XXX先生士，我是你的置业顾问小X，昨天给

你发的信息你收到了吧？咱们小区与西安爱心联盟组织的“辞旧岁.送

爱心”活动安排在今天下午2点，家里一些闲置的衣物，咱们集中起

来，一是献出我们的爱心，二来也可以为咱们节省打理时间，届时咱

们还要评选一个太白印象的“爱心大使”，还有新年礼品相送，你看

你下午几点能到？

◇陌电客户邀约说辞：XXX先生士，我是太白印象的置业顾问小X，

昨天给你发的信息收到了吧？是这样的，我们和西安爱心联盟组织的

捐献旧衣物献爱心活动，今天下午两点举行，诚邀你参加，你肯定是

一个有爱心的人，我和您预约一下下午的时间。

以上为房地产元旦营销活动策划方案的部分内容，更多内容请下

载后查看。如果您对我们的资料感到满意，请关注，谢谢支持！

房产营销推广执行方案6

一、前言

本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，

整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工

程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面

积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。

二、推广策划原则

本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地

产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进

程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的

房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而

是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项

目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域

经济版块的开发和兴旺。

我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一

种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中出

来的。

一、两个卖点就够了。

但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲，大盘是交响乐。

它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合

各种可以利用的资源。

从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我

们常说的复合型地产。

从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳

入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。

在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新

颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、

营销通畅的生命力。

二、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素

蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、

市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、

广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合

的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏

观环境。

我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合

合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执

行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其实这

就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。

整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如

同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础;第二步推广策划就是

坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价

格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划;第三部是

策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，

而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，

一气呵成，才能完成既定的销售目标。

三、主要竞品物业——芳水园情况简介

1、芳水园开发商介绍

华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会

保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了

十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全

国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居

华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为

国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。

公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、

“天津市危改信得过企业”、“建行信用AAA级企业”等多项荣誉。

2、梅江3号地——芳水园简介

芳水园的7个建设标准：

1疏密有序的园林格局;

2绿地、水面合理分布，宛在水中央;

3家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集;

4建立中水利用系统，充分利用水资源;

5热电厂供热，减少污染;

6提高住宅高科技含量，做到二步节能;

7健全安全防范及信息管理。

3、芳水园广告运作

目前由独立个人工作室代理设计、发布。

四、蓝水园客户定位策略

一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级”

曾几何时，在"允许一部分人先富起来"的口号声中，经济体制的

不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于"今宵酒醒何处?"的

感觉，发出了"再也不能这样过"的呐喊。身体的成长需要日久天长，

而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不

甘寂寞的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新

的行列前行，那就是有绝对中国特色的--"新中产阶级"。他们除了养车，

购买豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生

活。追求精致的生活品味这便是新中产阶级的又一大特点。

就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它

主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产

开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，

文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识

经济时代的特征就由此体现出来。

2、“新中产阶级”特征

"新中产阶级"是一个源于西方的名词，是只属于社会中间层次的

占社会人数比例较大的那一部分人。"新中产阶级"是整个社会的安全

发展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大部分自己就是老板。

他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿态出

现，是我们这个社会中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的智慧，不

计劳动时间，不辞辛劳地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有

坚强的毅力，所以才能飞快地发展起来。他们大都白手起家，他们的

富裕生活90%都是靠自己努力奋斗而得到的。

他们具有强烈的自信心，相信自己所做的绝对能成功，便是他们

的信条。生活讲究，追求品味，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向

外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的

钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。

"新中产阶级"并不是都智商及高，但是他们善于理财，他们所选

择的投资大多是安全性高，获利较大的项目。追求成功，追求财富的

脚步永不停止，更是"新中产阶级"的显著特点。3、“新中产阶级”的

具体表象

第一组，经济问题：

1.有公文包专门存放动产票据，如股票认购协议书

2.至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的

3.住所至少一处以上

4.有至少一部车

第二组，社会问题：

1.每周至少两次在外享用晚餐

2.可能有家庭成员是外国公民

3.组织过20人以上的聚会或晚宴

4.认识公众人物，如艺术家、大老板和政客

5.常跟朋友一起外出度假

第三组，文化问题：

1、名校毕业或有博士学位

2.会至少两种语言

3.定期参观博物馆

4.每月至少光顾一次音乐会、芭蕾或歌剧表演

5.收藏艺术品，或古董

第四组，特征问题：

1.是俱乐部成员

2.去过国内大部分地区

3.每年因工作之故长途飞行5次以上

4.曾被邀至大众媒体(电视、广播或报刊)表达看法

5.每年个人捐款达1000元以上

二针对蓝水园的目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人

由于“新中产阶级”这个目标定位群的特殊性与“新概念”性，

我们建议在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象

与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。

聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用

1、能够与大多数的房地产项目产生有效的区别。

聘请一个项目的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被

广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。

但单就房地产项目而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边

地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园程峻，天津的世纪花园葛

优，均属高档一流物业世纪花园在当时天津的楼市中如此定位。虽然

这两个项目对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行

为仍然为这两个项目赢得了广泛的知名度和销售业绩。2、能够将我们

所宣传的主题充分的表达

由于品牌形象代言人属于客户定位群中最具有代表性的个体，所

以他能够准确、直观的将项目的精髓以个体的形式展现在人们的面前。

品牌形象代言人的选择

有鉴于蓝水园项目的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考

虑著名电影、电视表演艺术家陈道明或濮存晰，陈道明的宣传效果较

之濮存晰更有代表性。

陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所接受。他的形象

多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级知识分子。

基本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的

开发，品牌形象记忆度相对专注。

五、项目规划策略

梅江生态居住区作为天津市政府继华苑和丽苑之后的更大手笔，

始终为天津市民所关注。而梅江所处的地理位置也日益被人们所认可，

并存在着无限的升值潜力，但是作为项目的地点是不可变更的，规划

设计好的外檐、房型等细节是不可变更的，项目规划的核心是理念开

发。就像一部交响乐不能没有主题，蓝水园的推广不能没有灵魂。我

们把这个寻找灵魂的.过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推

广过程都必须围绕它进行，这种理念创新在于适度超前的把握人们所

追求的各种新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，

形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在蓝水园的整个

具体推广策划中。

方案A——时尚理念

一推广主题——丽水天成时尚之都

1、推广主题的延续运用

本案运作前期曾命名为“星嘉洲”，同时以“丽水天成时尚之都”

作为本案的推广主题与主打广告语。这一阶段，20xx年秋季房交会的

亮点展示与海报、软稿的联合运用使本案的知名度上升到一定的阶段。

虽然房交会结束后，由于更名等事件的影响，本案一度沉寂了一段时

间，但由于梅江项目的集体品牌优势，“星嘉洲”和推广主题即主打

广告语“丽水天成时尚之都”在人们的心目中已有了一定的地位和积

累了一定广告势能。

就广告的延伸度来说，在正式的推广上市阶段，继续沿用“丽水

天成时尚之都”这个主题可以有效的使品牌形象得以延续和扩展，巩

固项目在人们心目中的地位，达到事半功倍的最佳宣传效果，从而节

约广告支出。

2、推广主题体现整合营销的精神

“丽水天成时尚之都”这个推广主题以“时尚”作为本案蓝水园

的项目定位，有着深刻的涵义。

首先“时尚”概念作为目前现阶段的人们生活中必不可少的潮流

趋势，与人们的生活息息相关，与人们的衣、食、住、行配合默契。

这就意味这“时尚”概念虽然给人以年轻、冲动、朝气的形象但其适

用人群并不仅仅局限于一般意义上特指的年轻人群年纪轻，而是所有

追求无止境、对新生事物接受良好的“年轻人群”。

其次，由“时尚”这个概念可衍生、拓展出众多引起人们兴趣的

诸如家居、消费、投资、生活方式等的相关话题，可操作性强，可宣

传性强，具有良好的可对比性。对于游离于房地产概念之外的众多其

它产业概念均可兼收并蓄，为我所用，在充分引起人们对本案品牌关

注度的同时精确的体现出“房地产整合营销”这个新生的营销观念。

再次，由于“时尚”概念所具有的时效性的特点，在本案营销推

广时，可以时刻变更“时尚”概念的主要诉求点，突破传统的模式思

维，将相对不变的房地产业营销刺激得活泼、生动，充满鲜活的生命

力，予人以本案永远追求更好、积极向上的品牌印象。为本案蓝水园

销售的有效贯彻执行和今后梅江二期的营销宣传工作打在扎实的基础。

二时尚一族分析

1、从生理年龄上区分

从生理年龄上区分，25周岁以上和以下两个部分人群。

25周岁以下，实际上称为“亚时尚一族”。人生经历上的短暂，

决定了他们追求的是浮华的、表象上的时尚现象，对于真正的、我们

所要宣扬的时尚的生活方式并没有深刻的理解和感悟。同时对他们来

说他们尚未开始真正的创业，因此，他们这部分人群并不是本案蓝水

园的主要诉求目标对象和购买人群。

25周岁以上，是本案真正锁定的目标客户对象，是真正意义上的

“时尚一族”。他们大都经历了真实而又艰辛的个人创业历程，对所

谓“时尚”生活方式的理解有自己独到的见解，并时刻关注着世界最

新鲜的“时尚”动态。引用ELLE亚洲区女总裁的一句话：所谓“时

尚”，就是领先一步体验生活的感受。这与我们所宣扬和宣传的“时

尚”的生活方式毫不冲突。渴望领先一步享受“时尚”的生活氛围和

“时尚”的生活气息的这种“时尚”生活方式应是我们最大的诉求支

持点。

2、从性别上区分

中国5000年来的文化传统积淀，使中国的男性公民在心理和心态

上都较为成熟和深沉。他们对“时尚”概念较客观的考量，使其可以

理智的、有选择性的接受“时尚”本身极其附属衍生产品。同时，这

种与生俱来的优越与自信也使得他们会积极的取得自己的一方天地，

具备了很高的接受和购买能力。也正是由于这种先天的优势和后天的

养成，使得他们需要像本案这样即可以享受到“时尚”生活乐趣有可

以彰显身份、地位的优秀物业项目。

由于社会的进步和自强不息的奋斗精神，中国女性公民的社会地

位和家庭地位均日益提高。无论是单身女性还是在家庭中，她们的自

主性都可以得到充分的体现。她们较之男性公民更加注重生活的质量

和生活的愉悦性，考量的因素更为实际和务实。由于本案本身的硬件

条件和设施均考虑到她们的实际需要，所以说这样的大型亲水时尚社

区对她们而言有着无比的诱惑力，可以进一步激发她们的购买能力。

三“时尚”主题的内涵发掘

1、“时尚”涉及到“房地产发展的资源整合”问题

①“整合营销”是本案销售的关键

房地产的开发和发展不是一个独立运作的过程，他需要各行各业

相关产业的扶植与辅助，如何有效的将游离于房地产之外的、其它各

行业的资源为地产的经营、管理和销售所用——即房地产整合营销，

是目前房地产业界面临的一个重要的课题，也是本案蓝水园销售突破

性创新的关键。

本案所提倡的的推广主题“时尚”概念在“资源整合”上有较大

的优势。因为这里的“时尚”概念不是单一的主要表现本案在硬件条

件和设施上的“时尚与先进”，而是将本案作为一种可以被广泛推广

的生活模式范本进行推荐和宣传。这样，外界各种与“时尚”相关的，

可以引起本案的目标消费群充分关注的话题和主张均可以引入本案今

后的宣传和销售中，作为本案除本身所具备的各种优秀的硬件条件和

设施外的有效支撑点和辅助卖点。

②“时尚”主题可延展到生活的方方面面

本案所提倡的“时尚”的生活方式涵盖了生活的方方面面，我们

在众多的“时尚”中选择“家居的时尚”、“休闲的时尚”、“运动

的时尚”、“渡假的时尚”、“消费的时尚”这几方面的内容作为本

案的主打诉求，其它“时尚”内容作为辅助诉求进行宣传和阐述。

2、“时尚”主题可亲密结合在梅江项目的建筑风格中

本案蓝水园的外檐设计采用流线型，在最大限度的多提供亲水住

宅的同时，保证了外观上的美感风格。这种流线型的设计在天津这座

北方的城市中并不多见，即便是同为梅江的3号地芳水园也仅仅选用

了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“时尚”生活方式的

一种具体表现，与“时尚”主题有着亲密的融合性。

3、“时尚”主题可具体表现在售楼现场

本案蓝水园的售楼中心布置，可围绕“时尚”主题，突出两方面

独特魅力：

a本案蓝水园独创的时尚水文化生态园林

b本案蓝水园率先倡导的“COSMOLIVING”生活方式

4、本案蓝水园的售楼中心接待人员，可以在接待时遵循以下原则：

a可以不统一着装，但“时尚”的风格尽量大方、统一

b接待时除为业主提供必要的物业咨询外，可根据业主的情况向

他们推荐适合他们的“时尚”生活方式

5、“时尚”主题可自然联系至媒体软稿的利用上

本案打出“时尚”的大旗，可以将各种媒体上关于“时尚”的报

道一网打尽，让面向公众的大众传播渠道免费的为我所用，更好的将

“时尚”主题作为本案蓝水园的销售支撑点。

6、“时尚”主题可囊括所有高档项目的特色

方案B——两栖住宅

一推广主题——“两栖住宅”，任你自由栖息

1、“两栖住宅”的概念“两栖人”，“两栖人”的概念最初源于

中国南部沿海地区，90年代初期改革开放的大好形式影响了一部分居

住在当时尚未收回的香港地区的居民，他们或者居住在香港，工作在

内地;或者工作在香港，居住在内地，长期的两地往返奔波，乐此不疲，

内地人就给他们起了个名字叫“两栖人”。

2、其后，随着经济发展的进一步深入，“两栖人”的概念，逐渐

演变成特指那些习惯在两种生活方式之间游离的族群。比如：白天工

作，夜晚兼职;上半年自住旅行，下半年打起领带做回“白领一族”，

自己开公司;是老板又是伙计等等诸如此类的人群。

3、现在，“两栖人”已正式演变成“两栖新人类”。这一类人群

顺应时代的潮流而生，他们对生活和工作之间关系的理解是，既要自

由奔放，又要踏实稳重;既渴望安稳而平静的生活，又时刻对工作充满

好奇心，他们认为生活就应该是丰富多彩的，应该是让自己满意和舒

展的，工作有工作的快乐，生活有生活的快乐。在当今社会中，他们

不成功，还有谁能成功?

二“两栖住宅”的卖点分解

1、工作与渡假兼得的“两栖住宅”

现代人的生活忙碌而又匆忙，特别是像本案目标消费人群这样的

成功人士，更是难得能够享受到悠闲悠长的假期。地处友谊路中央商

务区的本案蓝水园，凭借其优越的地理位置和渡假村式规划设计，可

以同时达成这些本案目标消费人群的长久渴望，工作与渡假同时兼得。

2、居家与休闲兼得的“两栖住宅”

居家生活本意上是指“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”这开门七

件事，但即将生活在本案蓝水园中的客户会惊喜的发现，他们的居家

生活多了几分类似“琴、棋、书、画、诗、酒、花”这种情趣的感觉。

这种感觉的卖点支撑本案蓝水园本身完善的休闲配套设施。

3、水陆相生的“两栖住宅”

以“水文化”为主打的蓝水园，除了3万平方米、景色优美的中

央湖面景观外，人工湖外围的其他标志性人文建筑和人文文化也将作

为本案的卖点支撑之一。同时，岸边呈现出的波浪式主体建筑造型，

与湖景相映相生，相得益彰，是本案与生俱来的景观文化特色卖点。

4、成就与时尚兼得的“两栖住宅”

时尚是一个涵盖面非常广的话题，真正的“时尚一族”大多数都

是事业有成的成功人士，有别于亚时尚一族，前面已有论证他们对成

就的定义不仅仅体现在对待事业的执着追求上，居家生活也是为他们

所重视的，他们不单要享受时尚的物质生活，还要享受时尚的精神生

活，为他们提供一个事业、家庭两得意的地方，是本案另外一个非常

重要的卖点支撑。

5、虚拟与现实兼得的“两栖住宅”

不同于网上组织的“虚拟社区”，这里的“虚拟”是指虚拟的数

字化网络技术，正是这种技术，才支撑起现实中生活中蓝水园快捷、

安全、方便的物业服务内容。买房首先看物业，已成为人们购房时犹

豫考虑的第一梯队问题，用虚拟支撑现实，用现实反映虚拟是虽然在

当前已成为高档物业必备的硬件条件之一，但社区网络的优良与否仍

然会是今后几年客户考虑的主要问题，也是本案卖点支撑。

6、作为新住宅运动奇迹的“两栖住宅”

在去年上海召开的中国房地产峰会上，正式提出了新住宅运动的

口号，但至今仍未见有能够称得上为“新住宅”的项目出现，梅江整

体工程作为全国最大的生态居住区，已经为本案往“新住宅”的方向

发展打下了一个坚实的大环境氛围，再加上本案在前期规划设计思路

上的大胆创新和“两栖住宅”概念的具体应用，本案已具备了成为

“新住宅”的实力，所以说“两栖住宅”本身就是本案蓝水园最大的

卖点。

方案C——都市生态理念

推广主题——都市生态交响未来由你奏响

1、蓝水园的都市生态概念打消了人们通常认为的“生态城郊化”

的观念。往常人们一提到“生态小区”均会联想到靠近城郊，靠近山

区，蓝水园以其自身拥有大面积湖景的优势和新加坡景观大师规划设

计的生态风光包括大型阳光植物园等将向人们证实生态居住区也可以

在城市的政治文化的中心，也可以在城市的经济贸易中心。友谊路及

延长线将会成为天津市政、文化及商业中轴线。

2、生态建筑必将成为21世纪的建筑主流。在绿色、环保口号盛

行的今天，生态建筑已经应运而生。高科技的应用带来了众多的绿色

建材，成为生态建筑的基本支撑点。再加上人们亲和自然，接近自然

的自觉意识的不断增强，更加完美的生态建筑成为人们的必需。所以

我们创造“景观率”这个崭新的概念，作为生态建筑和园林绿化指数

之间的契合点。

3、生态文明在构筑了城市可持续发展的动力的同时，也成为生态

住宅、生态环境的内在支撑。文明的含义包括了和谐的亲友关系、和

谐的邻里关系、和谐的人生观、和谐的自然关系等。在这些关系的包

容下，人与人之间、人与自然之间，都是亲密无间的，即“零距离”

的概念。以这些与人们生活密切相关的关系和充满人性光辉的概念作

为生态的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我们“跳出地产做

地产”的初衷，使蓝水园在整个梅江项目中，在天津市众多房地产中

有前所未有的突破。

房产营销推广执行方案7

一、房产活动营销概念

“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具

有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、

或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它

不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品

牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。

二、房产活动营销产生背景

纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其

发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市

场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当

几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营

销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益

加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”

和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠

不齐的现象。

三、房产活动营销发展阶段

1、促销活动——简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手

法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。

浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利

行为，它的耀眼也大多昙花一现。

2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在

原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强

力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场

成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础

之上。

3、营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销

行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿

于企业经营行为的每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架

构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将

购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最佳营销计划。

小结：

纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上

的活动无疑更符合时代发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销

的三个层次依然相互并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于

不同的房地产企业。

四、房产活动营销策略分析

房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、

艰巨性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销

售的短时间、高效率。

第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容—

—即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活

动营销显示出它独特的功效。

第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的——即尽可能引起

轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须

要制造具有轰动效应的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，

以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感兴

趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定

公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。

第三，信息传递的对象应该“准确”——必须是针对特定的公众。

一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可

能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。

五、常见房产活动营销手法列举

1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开

⑴产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、

建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，

把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。

⑵客户活动——在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个

或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型

的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，

以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。

房产营销推广执行方案8

一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，

辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻

人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工

为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主

要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。

汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果

及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾

为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企

业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发

展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作

为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从

而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度

较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对

手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其

分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？

2、在汉沽我们的间接竞争对手？

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞

争对手，具体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都

远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富

达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直

接威胁；

绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；

而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设

计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花

园的规划、设计，仍初级产品形态；

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在

目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

三、竞争项目基本信息：

项目名称规划面积销售均价基本情况

绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期

开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层

以一、二、三、六层为主。

滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形

态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积

控制较好，并带简单装修。

井田·蓝月湾6万平方米20xxl型地块，与第壹城一路之隔，户型、

价格、配套与第壹城相近。

分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便

是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，

汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我

们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主

导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面

反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

1、楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消

费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况

一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面

也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后

的销售，提供有力的产品支持。

2、已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、产品前期市场推广简要分析：

xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品

牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，

主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。

在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问

题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；

二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；

三是宣传中对产品的价值宣泄不足。

五、分析|总结：

1、对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分

析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，

我们在明示如下：

市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供

应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年

里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就

可以说20xx年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。

对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的

市场。

我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽

已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，

虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有

一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中

最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个

绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺

及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结

我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的

宝座，我们的项目明天将会异常光明。

产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大

的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产

品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这

个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽

然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因

为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值

而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品

价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热

点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。

消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，

这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入

水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基

础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力

也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，

是我们产品信息释放的主渠道。

房产营销推广执行方案9

前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各城市房地产闲

置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房

地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激

烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重

心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产

代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。

之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，

使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战

略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

房地产营销策划的重要环节

按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。

前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的

一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境

的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前

营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满

足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，

前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。如果没有前营销的介入，

开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的

销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

房地产营销策划的最前端

房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调

查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广

告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段

进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房

地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。

这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。

如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为

房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、

物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目

之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。

由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，

前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营

销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指

出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭

自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销

看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是

在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决

策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销

里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、

容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至

于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，

是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

房地产企业发展的长远战略

前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，

对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开

发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业

带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产

企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的

恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，

才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企

业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

前营销策划工作的误区与问题

在我国，1992年和1993年上半年房地产热带来的后果还没有完

全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进

入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，

20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—

20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，

20xx年全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过

50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资

的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房

地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原

因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前

营销策划的极不到位是其主要的原因。

其存在的误区与问题主要表现在：

重后期推销轻前期营销，本末倒置

尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却

不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：

一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；

二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销；

三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有

市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获

取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的

一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了

房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策

划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售

某一产品不得不进行的一种活动。

房产营销推广执行方案10

1、产品的调研

只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审

视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才

能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。

（1）物业的定位;

（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;

（3）目标市场的分析;

（4）目标顾客的特征、购买行为的分析;

2、市场的调研

或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目

的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的

层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预

测。

在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。

（1）区域房地产市场大势分析;

（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析;

（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析;

（4）与未来竞争情况的分析和评估。

3、企划的定位

定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目

的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广口

号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。

寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，

以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销

售力。

4、推广的策略及创意的构思

房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安

排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙

脚乱，怨声载道。

房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性

5、传播与媒介策略的分析

有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好

媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为

客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。

整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短

时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。

（1）不同媒体的效应和覆盖目标;

（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;

（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;

（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;

（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;

（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;

（7）户外或其他媒体的分析;

（8）不同的媒体组合形式的分析。

6、阶段性推广总体策略

房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安

排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，

只能叹怨广告无效。

规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结

合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为

重要。

7、阶段性广告和媒介宣传

房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，

以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户

外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的三套车纵横交错，整

合传播。

（1）广告的重点;

（2）广告的主题和表现手法;

（3）各类媒体广告的创意与制作;

（4）媒体的发布形式和频率;

（5）整合传播的策略;

（6）媒体发布的代理。

8、阶段性促销活动的策略

促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和

强化市场需求，达到销售促进的目的。

（1）促销活动的主题;

（2）促销活动的计划和实施监督;

（3）促销活动与销售执行的引导、建议;

（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。

9、阶段性公共关系的策略

善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进

行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。

10、定期广告效果跟踪和信息反馈

广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效

益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以

适应日益变化的市场，一条道，走到黑往往是要走死胡同的。

11、定期跟踪竞争对手的广告投放

所谓知已知彼，百战不贻。在市场推广中，要及时地监测竞争对

手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，

也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控

广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目

的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个

步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把

握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消

几十次讨价还价的全部所得