被告不适格

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吴长彦、通榆县利民物业管理有限公司物业服务合同纠纷民

事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同

纠纷

【审理法院】吉林省白城市中级人民法院

【审理法院】吉林省白城市中级人民法院

【审结日期】2022.01.13

【案件字号】(2021)吉08民终1492号

【审理程序】二审

【审理法官】倪继迎薛琪刘昕

【审理法官】倪继迎薛琪刘昕

【文书类型】判决书

【当事人】吴长彦;通榆县利民物业管理有限公司

【当事人】吴长彦通榆县利民物业管理有限公司

【当事人-个人】吴长彦

【当事人-公司】通榆县利民物业管理有限公司

【代理律师/律所】张旭阳吉林景云律师事务所

【代理律师/律所】张旭阳吉林景云律师事务所

【代理律师】张旭阳

【代理律所】吉林景云律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】吴长彦

【被告】通榆县利民物业管理有限公司

【本院观点】首先，上诉人吴长彦居住在通榆县开通镇宏都锦绣花园小区，被上诉人通榆县

利民物业管理有限公司负责通榆县开通镇宏都锦绣花园小区物业管理服务。

【权责关键词】无效撤销代理合同合同约定当事人的陈述反证质证诉讼请求维持原判发回重

审清算执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确

认。

【本院认为】本院认为，首先，上诉人吴长彦居住在通榆县开通镇宏都锦绣花园小区，被上

诉人通榆县利民物业管理有限公司负责通榆县开通镇宏都锦绣花园小区物业管理服务。虽然

上诉人吴长彦并未直接与通榆县利民物业管理有限公司签订物业管理的相关合同，但依据

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，通榆县宏都房地产开发有限公司与通榆

县利民物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及《物业管理委托补充协议》对

上诉人吴长彦具有约束力。且吴长彦已交纳了2012年10月份至2020年9月15日的物业费

及二次供水费用。故一审判决吴长彦按照每月每平方米0.6元的标准承担给付物业费用义务

并无不当，应予维持。关于上诉人吴长彦上诉称通榆县利民物业管理有限公司物业管理服务

不到位的问题，依相关法律规定，此抗辩不能作为拒交物业费用合法依据。综上所

述，吴长彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予

维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由吴长彦负担(已交

纳)。本判决为终审判决。

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【更新时间】2022-09-2222:14:46

【一审法院查明】一审法院认定事实：吴长彦居住在通榆县开通镇宏都锦绣花园小区16号楼

2单元1楼西侧房屋，该房屋建筑面积为94.82平方米，现登记在吴长彦名下。通榆县利民

物业管理有限公司是自然人独资企业，负责通榆县开通镇宏都锦绣花园小区物业管理服务。

2008年8月1日，通榆县利民物业管理有限公司与通榆县宏都房地产开发有限责任公司签订

前期物业管理委托合同，合同约定提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，同

时约定物业费收取按建筑面积每年每平方米3元(每月每平方米0.25元)向业主或物业使用人

收取。2010年至2014年7月30日按照每月每平方米0.4元收取物业费。2014年8月1日通

榆县利民物业管理有限公司与通榆县宏都房地产开发有限公司签订物业管理委托补充协议一

份，约定从2014年8月1日开始，物业费收费标准提高到每月每平方米0.6元，二次供水运

营费用每月每户10元。2014年8月1日至今，通榆县利民物业管理有限公司按照物业费每

月每平方米0.6元、二次供水运营费用每月每户10元的收费标准执行。吴长彦于2012年10

月份入住通榆县开通镇宏都锦绣花园小区16号楼2单元1楼西侧房屋，2012年10月份至

2020年9月15日的物业费及二次供水费用，吴长彦均已交纳，2020年9月16日至2021年

9月15日的物业费683元及二次供水费用120元，共计803元至今没有交纳。另查明，通榆

县开通镇宏都锦绣花园小区至今未成立业主委员会。认定上述事实的证据有通榆县利民物业

管理有限公司与通榆县宏都房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理委托合同一份、物

业管理委托补充协议一份、2019年9月16日至2020年9月16日吴长彦交纳物业费及二次

供水费的收款收据一张、2020年10月15日通榆县利民物业管理有限公司催交物业费二次供

水费通知一张及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。

【一审法院认为】一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告通榆县利民物业管理有限

公司与通榆县宏都房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理委托合同及物业管理委托补

充协议，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订

立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务

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合同，对业主具有法律约束力。”的规定，该前期物业管理委托合同及物业管理委托补充协

议对该小区业主具有约束力，故原告通榆县利民物业管理有限公司要求被告吴长彦支付2020

年9月16日至2021年9月15日的物业管理费及二次供水费用共计803元，理由成立，本院

予以支持。被告吴长彦在庭审中针对通榆县利民物业管理有限公司的物业服务质量及小区现

状提供了相关照片证据及五位证人的证言，主张其不应交纳物业费，原因是物业服务管理不

到位，原告通榆县利民物业管理有限公司针对该主张也提供相反证据，证明其尽到了物业服

务义务。依据《物业管理条例》第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交

纳物业服务费用。”的规定，被告吴长彦的主张并不能作为拒交物业费的正当理由。但本院

认为原告通榆县利民物业管理有限公司作为物业服务企业，在今后双方的履约过程中应积极

与业主进行妥善、有效的沟通，提高物业服务的质量，以满足广大业主的需求。依照《中华

人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条、

《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：被告吴长彦于本判决生效后十日内给付原告

通榆县利民物业管理有限公司2020年9月16日至2021年9月15日的物业管理费683元、

2020年9月16日至2021年9月15日二次供水费用120元，共计803元。如果未按判决指

定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规

定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴长彦负担。

【二审上诉人诉称】吴长彦上诉请求：一、请求贵院依法撤销通榆县人民法院作出的(2021)

吉0822民初2969号民事判决；二、请求贵院将前述案件发回通榆县人民法院重新审理，或

在查清事实的基础上判决驳回被上诉人的各项诉讼请求；三、因诉讼产生的费用由被上诉人

承担；事实与理由：原审属认定事实错误、适用法律错误。一、原审认为上诉人与被上诉人

间存在物业服务合同属事实认定错误、适用法律错误，且上诉人属被告不适格。首先，上诉

人于2012年购买涉案小区的楼房，与卖方前述买卖合同时，买卖合同未载明与物业费有关的

详细信息，建筑商与卖方亦均未向上诉人释明物业费有关的详细信息，依据《物业管理条

例》第二十三条、《民法典》第九百三十八条之规定，物业服务合同应当由建筑单位向业主

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释明，或与业主签订书面合同，因此上诉人与被上诉人间并无物业服务合同，上诉人属被告

不适格。其次，就被上诉人与涉案小区建设单位签订的前期物业管理委托合同及物业管理委

托补充协议，签订该协议的甲方(也就是涉案小区的建设单位)已于2017年10月30日注销，

营业期限是2005年3月21日至2013年5月14日，依据国家相关法律法规，因合同一方已

被注销，又无其他主体继承合同的权利义务，因此合同的权利义务已经消灭，也就是说合同

已经终止。被上诉人与建设单位签订的前期物业管理托管合同中明确约定第六章第二条管理

服务费标准的上下调整必须经业主大会通过、业主委员会批准，因此本案被上诉人与建设单

位签订的物业管理委托补充协议本身违背前期物业管理托管合同；补充协议签订的时间为

2013年5月15日，此时建设单位不再营业，已经进行清算，根据相关法律法规，已经进行

清算的组织不得再对外签订协议，因此被上诉人与建设单位签订的物业管理委托补充协议属

无效协议。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二

条的规定，被上诉人私自提高物业费的收费标准，其诉讼请求不应当予以支持。二、原审中

被上诉人提交的证据不属于法定的证据类型，依法不得作为定案依据。被上诉人在庭审中提

交的相关票据属由被上诉人自行制作，并不属于国家允许的正规税务发票，不得作为定案依

据；且上诉人缴纳物业费的事实，并不代表上诉人承认上诉人认可与被上诉人之间的物业服

务合同关系。三、纵观本案，原审法院认为上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，

系认为被上诉人履行了相应的义务。但原审庭审中上诉人与被上诉人提交的照片均可证明被

上诉人在2020年至2021年间并未履行《民法典》第九百四十二条规定的物业服务人应当履

行的一般义务，因此被上诉人不应当向上诉人收取诉讼费。四、依据《物业管理条例》及

《吉林省物业管理条例》的有关规定，物业服务人应当将物业服务合同、收费标准及相关资

质备案到主管部门，并按时向业主公布物业费的收支状况、收费标准和服务内容。被上诉人

违反以上规定，既未向有关主管部门进行备案，又未将物业费的收支情况向业主公示，庭审

中又未向法庭及被告出示相关的备案文件及资质证明。通榆县城市管理综合行政执法大队物

业办、通榆县八区街道办事处也接到超500名业主的投诉，认为被上诉人未能遵守其公示的

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服务事项，无保安巡逻、小区卫生环境脏乱差、绿化常年无人打理致使健身器材荒废、小区

监控无人调修无法观看；小区内部分绿化带经被上诉人铲除后未能将地面硬化，导致小区内

路面经常积水、影响正常通行。锦绣花园小区业主也正在积极组织形成业主委员会，足以说

明被上诉人未能向业主提供相应的物业服务，因此本案不属于《民法典》第九百四十四条的

情况。被上诉人所称收费标准为0.6元／平方米每月，但其工作内容及工作情况无法达到

《吉林省物业服务收费管理实施细则》规定的三级物业管理服务等级的标准；且锦绣花园小

区多名业主未缴纳物业费，依据《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十一条、

第十二条的规定，被上诉人与各业主间的物业服务合同已经视为被解除，被上诉人不应当再

向被告及其他业主收取物业费。综上所述，原审法院认定事实错误、适用法律错误，请贵院

依法支持上诉人的诉讼请求，将本案发回重审，或在查清事实的基础上判决驳回被上诉人的

诉讼请求。综上所述，吴长彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

规定，判决如下：

吴长彦、通榆县利民物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省白城市中级人民法院

民事判决书

(2021)吉08民终1492号

当事人上诉人：吴长彦。

委托诉讼代理人：张旭阳，吉林景云律师事务所律师。

被上诉人：通榆县利民物业管理有限公司，住所地吉林省通榆县开通镇繁荣街民

主路(宏都锦绣花园院内)

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法定代表人：吕建，系经理

审理经过上诉人吴长彦因与被上诉人通榆县利民物业管理有限公司物业服务合同

纠纷一案，不服吉林省通榆县人民法院(2021)吉0822民初2969号民事判决，向本院提

起上诉。本院于2021年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上

诉人吴长彦及其委托诉讼代理人张旭阳，被上诉人通榆县利民物业管理有限公司的法定

代表人吕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称吴长彦上诉请求：一、请求贵院依法撤销通榆县人民法院作出的

(2021)吉0822民初2969号民事判决；二、请求贵院将前述案件发回通榆县人民法院重

新审理，或在查清事实的基础上判决驳回被上诉人的各项诉讼请求；三、因诉讼产生的

费用由被上诉人承担；事实与理由：原审属认定事实错误、适用法律错误。一、原审认

为上诉人与被上诉人间存在物业服务合同属事实认定错误、适用法律错误，且上诉人属

被告不适格。首先，上诉人于2012年购买涉案小区的楼房，与卖方前述买卖合同时，买

卖合同未载明与物业费有关的详细信息，建筑商与卖方亦均未向上诉人释明物业费有关

的详细信息，依据《物业管理条例》第二十三条、《民法典》第九百三十八条之规定，

物业服务合同应当由建筑单位向业主释明，或与业主签订书面合同，因此上诉人与被上

诉人间并无物业服务合同，上诉人属被告不适格。其次，就被上诉人与涉案小区建设单

位签订的前期物业管理委托合同及物业管理委托补充协议，签订该协议的甲方(也就是涉

案小区的建设单位)已于2017年10月30日注销，营业期限是2005年3月21日至2013

年5月14日，依据国家相关法律法规，因合同一方已被注销，又无其他主体继承合同的

权利义务，因此合同的权利义务已经消灭，也就是说合同已经终止。被上诉人与建设单

位签订的前期物业管理托管合同中明确约定第六章第二条管理服务费标准的上下调整必

须经业主大会通过、业主委员会批准，因此本案被上诉人与建设单位签订的物业管理委

托补充协议本身违背前期物业管理托管合同；补充协议签订的时间为2013年5月15

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日，此时建设单位不再营业，已经进行清算，根据相关法律法规，已经进行清算的组织

不得再对外签订协议，因此被上诉人与建设单位签订的物业管理委托补充协议属无效协

议。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条

的规定，被上诉人私自提高物业费的收费标准，其诉讼请求不应当予以支持。二、原审

中被上诉人提交的证据不属于法定的证据类型，依法不得作为定案依据。被上诉人在庭

审中提交的相关票据属由被上诉人自行制作，并不属于国家允许的正规税务发票，不得

作为定案依据；且上诉人缴纳物业费的事实，并不代表上诉人承认上诉人认可与被上诉

人之间的物业服务合同关系。三、纵观本案，原审法院认为上诉人与被上诉人之间存在

物业服务合同关系，系认为被上诉人履行了相应的义务。但原审庭审中上诉人与被上诉

人提交的照片均可证明被上诉人在2020年至2021年间并未履行《民法典》第九百四十

二条规定的物业服务人应当履行的一般义务，因此被上诉人不应当向上诉人收取诉讼

费。四、依据《物业管理条例》及《吉林省物业管理条例》的有关规定，物业服务人应

当将物业服务合同、收费标准及相关资质备案到主管部门，并按时向业主公布物业费的

收支状况、收费标准和服务内容。被上诉人违反以上规定，既未向有关主管部门进行备

案，又未将物业费的收支情况向业主公示，庭审中又未向法庭及被告出示相关的备案文

件及资质证明。通榆县城市管理综合行政执法大队物业办、通榆县八区街道办事处也接

到超500名业主的投诉，认为被上诉人未能遵守其公示的服务事项，无保安巡逻、小区

卫生环境脏乱差、绿化常年无人打理致使健身器材荒废、小区监控无人调修无法观看；

小区内部分绿化带经被上诉人铲除后未能将地面硬化，导致小区内路面经常积水、影响

正常通行。锦绣花园小区业主也正在积极组织形成业主委员会，足以说明被上诉人未能

向业主提供相应的物业服务，因此本案不属于《民法典》第九百四十四条的情况。被上

诉人所称收费标准为0.6元／平方米每月，但其工作内容及工作情况无法达到《吉林省

物业服务收费管理实施细则》规定的三级物业管理服务等级的标准；且锦绣花园小区多

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名业主未缴纳物业费，依据《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十一条、

第十二条的规定，被上诉人与各业主间的物业服务合同已经视为被解除，被上诉人不应

当再向被告及其他业主收取物业费。综上所述，原审法院认定事实错误、适用法律错

误，请贵院依法支持上诉人的诉讼请求，将本案发回重审，或在查清事实的基础上判决

驳回被上诉人的诉讼请求。

二审被上诉人辩称通榆县利民物业管理有限公司辩称，上诉人说我物业公司与开

发商签订补充协议是在注销日期，这根本就是不存在的，注销日期是2017年10月30

日，我们签署的补充协议是2013年5月15日，所以在正常签署范围内。上诉人说我们

和建筑商签署的协议是我无效的不合法，这个已经说过多次了，因为本身我们小区现在

没有成立业主委员会，民法典里明确说明，在没成立业主委员会之前，物业公司与建筑

单位签署的前期物业合同是合法有效的。至于上诉人说我们物业公司有些服务不到位，

一审的时候我们提供的一些证据都足以证明，我们各项服务该做的我们都已经做了，甚

至说不应该我们出钱的，我们都已经出钱做了，所以上诉人说的对我们物业公司的一些

不合理的诉求，我们物业公司完全否认。

原告诉称通榆县利民物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求判令被告给付

2020年9月16日至2021年9月15日的物业管理费803元；2．请求判令被告承担本案

诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：吴长彦居住在通榆县开通镇宏都锦绣花园小区

16号楼2单元1楼西侧房屋，该房屋建筑面积为94.82平方米，现登记在吴长彦名下。

通榆县利民物业管理有限公司是自然人独资企业，负责通榆县开通镇宏都锦绣花园小区

物业管理服务。2008年8月1日，通榆县利民物业管理有限公司与通榆县宏都房地产开

发有限责任公司签订前期物业管理委托合同，合同约定提供服务的受益人为本物业的全

体业主和物业使用人，同时约定物业费收取按建筑面积每年每平方米3元(每月每平方米

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0.25元)向业主或物业使用人收取。2010年至2014年7月30日按照每月每平方米0.4

元收取物业费。2014年8月1日通榆县利民物业管理有限公司与通榆县宏都房地产开发

有限公司签订物业管理委托补充协议一份，约定从2014年8月1日开始，物业费收费标

准提高到每月每平方米0.6元，二次供水运营费用每月每户10元。2014年8月1日至

今，通榆县利民物业管理有限公司按照物业费每月每平方米0.6元、二次供水运营费用

每月每户10元的收费标准执行。吴长彦于2012年10月份入住通榆县开通镇宏都锦绣花

园小区16号楼2单元1楼西侧房屋，2012年10月份至2020年9月15日的物业费及二

次供水费用，吴长彦均已交纳，2020年9月16日至2021年9月15日的物业费683元及

二次供水费用120元，共计803元至今没有交纳。另查明，通榆县开通镇宏都锦绣花园

小区至今未成立业主委员会。认定上述事实的证据有通榆县利民物业管理有限公司与通

榆县宏都房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理委托合同一份、物业管理委托补

充协议一份、2019年9月16日至2020年9月16日吴长彦交纳物业费及二次供水费的收

款收据一张、2020年10月15日通榆县利民物业管理有限公司催交物业费二次供水费通

知一张及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。

一审法院认为一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告通榆县利民物业管

理有限公司与通榆县宏都房地产开发有限责任公司签订的前期物业管理委托合同及物业

管理委托补充协议，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法

与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服

务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，该前期物业管理委托合

同及物业管理委托补充协议对该小区业主具有约束力，故原告通榆县利民物业管理有限

公司要求被告吴长彦支付2020年9月16日至2021年9月15日的物业管理费及二次供

水费用共计803元，理由成立，本院予以支持。被告吴长彦在庭审中针对通榆县利民物

业管理有限公司的物业服务质量及小区现状提供了相关照片证据及五位证人的证言，主

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张其不应交纳物业费，原因是物业服务管理不到位，原告通榆县利民物业管理有限公司

针对该主张也提供相反证据，证明其尽到了物业服务义务。依据《物业管理条例》第四

十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，被

告吴长彦的主张并不能作为拒交物业费的正当理由。但本院认为原告通榆县利民物业管

理有限公司作为物业服务企业，在今后双方的履约过程中应积极与业主进行妥善、有效

的沟通，提高物业服务的质量，以满足广大业主的需求。依照《中华人民共和国民法

典》第五百零九条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理

条例》第四十一条规定，判决如下：被告吴长彦于本判决生效后十日内给付原告通榆县

利民物业管理有限公司2020年9月16日至2021年9月15日的物业管理费683元、

2020年9月16日至2021年9月15日二次供水费用120元，共计803元。如果未按判决

指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三

条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴长彦负担。

本院查明二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实

予以确认。

本院认为本院认为，首先，上诉人吴长彦居住在通榆县开通镇宏都锦绣花园小

区，被上诉人通榆县利民物业管理有限公司负责通榆县开通镇宏都锦绣花园小区物业管

理服务。虽然上诉人吴长彦并未直接与通榆县利民物业管理有限公司签订物业管理的相

关合同，但依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，通榆县宏都房地产

开发有限公司与通榆县利民物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及《物

业管理委托补充协议》对上诉人吴长彦具有约束力。且吴长彦已交纳了2012年10月份

至2020年9月15日的物业费及二次供水费用。故一审判决吴长彦按照每月每平方米0.6

元的标准承担给付物业费用义务并无不当，应予维持。关于上诉人吴长彦上诉称通榆县

利民物业管理有限公司物业管理服务不到位的问题，依相关法律规定，此抗辩不能作为

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拒交物业费用合法依据。

综上所述，吴长彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一

项规定，判决如下：

裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50.00元，由吴长彦负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

审判长倪继迎

审判员薛琪

审判员刘昕

二〇二二年一月十三日

书记员白安娜

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