物业管理

物业管理方案15篇

物业管理方案1

针对侯集中学的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方

的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，

我们将侯集中学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫

生管理、水电及公共设施管理。

一、安全管理

1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以

及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督

协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向

物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进

了解，有利于物业管理日常工作的开展。

2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手

制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于

管理。

3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。

4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，

我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联

系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。

4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合

作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成

立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。

5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保

障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的

治安环境，保障学生人身与物品安全。

6、完善各项管理制度

（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入

内，校外人士须在大厅内等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入

宿舍。

（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲

话者进行登记，及时回报给校方。

（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。

（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见

调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保

我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。

7、员工服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，

做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动

作雅观、称呼得当。

8、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。

二、环境卫生管理

1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行

清扫。

2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、

纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉

地参与到环卫工作中。

3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，

决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理

干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。

4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁

一次，先外至内。

清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内

纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、

污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，

离垃圾箱两米无臭味；

玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清

洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内

无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；

楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘

蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、

果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，

便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；

宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。

三、水电及公共设施管理

1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。

巡视内容：

（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现

后做好记录，落实清理工作。

（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及

时进行维修。

（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室

内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，

立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。

（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一

经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。

（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。

（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层

配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。

2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚

校方一份，以务出现突发事件后联系。

3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但

我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。

物业管理方案2

为顺利实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小

区”的目标，根据北京市考评的有关通知精神，在总结近年来本

公司其他创建工作的基础上，结合康乐里小区管理服务中心工作

实际情况，参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》拟订

本创建实施方案。

一、指导思想：

通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。

二、时间安排：

第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段，2月17-3

月31日

第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1-4月20日

第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21-5

月25日

第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改计划，5月

26-7月5日

第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1-7

月30日

第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1-9月30

日

三、组织体系：

成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组

织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负

责执行实施。

创优领导组

组长：李志平

副组长：赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波

创优工作组

组长：乐奇波

副组长：叶鸿斌（设备组长）、闪志明（环境组长）、陈杨

（资料组长）

组员：曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、

周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、

赵雁峰、苏佳。

四、创建工作小组人员分工：

项目组：乐奇波、叶鸿斌、闪志明、陈杨负责总策划、总落

实、总监督。

资料组：陈杨、曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅

档案负责人：赵刚

负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和

相关培训。

协助创优资料的整理、装订、打印等

环境组：闪志明、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、

韩青青、刘佳

档案负责人：曹雪

经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资

料整理和收集。

装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。

设备组：叶鸿斌、樊荣章、宋国亮、石蒙、赵雁峰

档案负责人：樊荣章

负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。

负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、

消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、

电子文件及财务相关资料整理。

档案负责人：王振君

安全组：闪志明、何湘赣、赵雁峰

档案负责人：何湘赣

负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助

完成其它工作。

物业管理方案3

一、保安方面

1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停

放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车

位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责

预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序

停放。

2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15

号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商

业保安服务的感受。

3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。

4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任

制度，使用人防和技防手段确保。

5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。

二、保洁方面

1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。

2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。

3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚

劣。

4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、

走廊的保洁质量。

5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。

6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。

三、工程方面

1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公

司维修，做好验收和技术学习。

2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道

路灯和水电设施进行维修。

3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，

做好天台门和地下室门的锁闭。

4、重点设备间完成责任人并挂牌。

四、客服方面

1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情

况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工

作，防范纠纷。

2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登

记和验收签字工作。

3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系

维护和费用催收工作。

4、大厦完成对破坏消防设施装修户的承诺书签字收集，加

强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。

五、其他方面

1、完成劳动协议签订工作。

2、完成电子巡更安装调试。

3、落实重要商户的电价和物业费的协商。

4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。

物业管理方案4

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居

民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护

业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据

《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作

实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会

议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》

为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居

民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90％；对存

在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90％。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100％；20__年新进入

市场的楼盘，在商品房销售前要100％签订《前期物业管理合同》

和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100％取得《物业企业

资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企

业经理持证率达到100％，并建立起物业管理企业诚信档案、物

业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅

小区物业化率达到100％。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要

达到80％以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的.244个住宅小区进行

排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业

管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，

通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实

施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督

管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为

主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区

存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照

各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。

并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制

定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的

房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个

人，维修及时率确保在90％以上。同时，有关部门要抓紧制定

相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅

小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业

管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的

专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期

物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期

物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，

建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，

必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米

以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可

以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大

会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订

《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建

住宅小区要在商品房销售前100％签订《前期物业管理合同》和

《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活

动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取

得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管

理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理

项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违

诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理

资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物

业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信

用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物

业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业

管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业

项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣

除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业

年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网

予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符

的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的

培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进

行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经

理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物

业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中

国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合

格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的

取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权

力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，

争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指

导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依

据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众

利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，

在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益

事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范

业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实

维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具

备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化

管理，争取年底前物业化率达到100％；对于尚不具备物业管理

条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，

推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理

相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门

按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环

境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。

制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物

业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，

让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确

的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、

民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区

政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区

域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；

市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、

检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体

实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工

作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检

查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负

责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管

理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前

期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委

员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行

住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相

关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对

住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验

收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方

案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使

物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理

工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相

关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的

解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本

方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（20__年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等

相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业

管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造

册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（20__年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根

源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方

可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（20__年11月1日至11月15日）

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组

织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物

业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落

实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管

理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理

责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要

上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行

的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部

门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理

条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政

策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和

权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观

念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要

把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。

特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责

任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和

社会稳定。

物业管理方案5

一、施工管理

1.建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处

理进行统计；

2.熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类

管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；

3.对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度

提出意见；

4.了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环

境清洁用水预留接口等情况；

5.对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今

后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提

交业主方备案处理

二、设备安装调试

1.对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、

安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；

2.出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调

试档案；

3.及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问

题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，

及时通报业主方。

三、竣工验收及接管验收

1.安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记

录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；

2.从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行

严格的验收，维护业主方的合法权益；

3.对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，

并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合

格；

4.做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做

好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。

四、人员配置及素质要求：

项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。

电梯技工：

人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机

械专业，中专以上学历；有电梯前期介入相应经验；了解电梯安

装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）

空调技工：

人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场

或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验；具备暖通基本常识，

持相关上岗证和中级以上职业资格证书；有中央空调系统操作、

保养工作经验2年以上。

高压运行维护技工：

人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高（电监

会颁发）、低压电工证（安监局颁发）；一年以上星级酒店或超

高层建筑物业供配电运行值班经验；有10KV高压环网柜倒闸操

作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经

验。

物业管理方案6

为规范小区管理，为业主提供优质的物业管理服务，我公司

将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

一管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”

的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施

科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的

基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使

用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值

享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），

确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。

二管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经

济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则

“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以

人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机

能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”

是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及

对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管

理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服

务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的

积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广

大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管

理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和

维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开

展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需

求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地

为业主及使用人服务。

三管理方法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理

公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬

件环境；

（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化

管理；

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管

理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管

理队伍；

（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的

物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方

案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

（六）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，

开展多元化经营。

物业管理方案7

一、岗位竞聘目的

为了提高物管中心的工作效率，加强物管中心人才的竞争机

制，结合物管中心的实际情况及工作人员自身特点，物管中心将

开始新一轮的人员岗位竞聘工作。目的是为企业降低成本，减轻

企业负担，同时达到“人尽其才，物尽其用”的效果，尤其是通

过岗位竞聘不但为物管中心的市场化运作提供了良好实践机

会，同时也为物管中心的平稳转制打下良好的基础。

二、物管中心部门设置

本着科学、务实的态度，为避免机构臃肿给管理带来的不便，

根据物管中心后勤服务项目的范围及针对的服务对象和对外经

营的情况，现将物管中心机构设置为三部一室，即办公室、工程

部、综合部、经营发展部和旅行社。

三、部门管辖范围

1.办公室

管理范围：公文处理、人事管理、安全保卫及园区交通管理、

驾驶员管理、分部各部门的协调工作。

2.工程部

管理范围：分部办公楼的工程维修工作、分部家属区的工程

维修工作及绿化管养、维护工作、新迎小区和云津市场住宅区的

工程维修工作、分部住宅区域卫生工作。

3.综合部

管理范围：分部办公楼卫生、收发及会议室管理工作、分部

中餐管理工作、物管中心财务管理工作、医务室管理工作。

4.经营发展部

管理范围：铺面出租、招待所管理、文化用品经营部管理、

其它经营项目。

5.旅行社

管理范围：旅行社日常管理及经营业务。

四、各部门人员编制共计13名

1、办公室：主管1名、驾驶员1名、保安管理员兼驾驶员

1名

2、综合部：主管1名、会计1名、出纳1名、医务室人员

1名

3、经营发展部：主管1名、招待所人员1名、文化用品经

营部人员1名

4、工程部：主管1名、工程人员1名

5、旅行社：主管1名

五、岗位竞聘条件及范围

1、符合应聘条件的园部及分部工作人员。

2、竞聘条件（参与竞聘人员年龄均要求在45岁以下，不含

45岁）

（一）办公室：

（1）办公室主管：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学

历，具有较长时间的办公室工作经历，沟通、协调能力强，具有

较强的文字功底和公文处理能力。

（2）驾驶员：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，

持有驾驶b照，具有5年以上驾龄，熟悉汽车维修和护理，吃苦

耐劳，能适应经常出差。

（3）保安管理员兼驾驶员：年龄45岁以下，身体健康，大

专以上学历，具有5年以上的相关工作经验，熟悉保卫安全业务，

熟悉内保及安全消防业务，沟通、协调能力强，工作责任心强。

（二）综合部

（1）主管：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，沟

通、协调能力强，具有一定的财务知识及管理能力，熟悉一定的

医务知识，持有会计资格证，工作责任心强。

（2）会计：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，具

有5年以上的从业经验，持有会计资格证，动手能力强。业务

突出者，条件可适当放宽。

（3）出纳：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，具

有从事该行业的相关资格证书，从业经验5年以上，实作能力强。

业务突出者，条件可适当放宽。

（4）医务室人员：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学

历，熟悉一般的药物知识及医务知识，具有5年以上的工作经验，

持有从事该行业的相关资格证，工作责任心强，动手能力强。

（三）经营发展部

（1）主管：年龄45岁以下，身体健康，大专以上学历，熟

悉对外经营业务，协调、沟通能力强，具有一定的人际关系网，

能根据市场的变化调整经营方针和经营思路，进行有效的项目管

理和经营。业务能力强者，条件可适当放宽。

（2）招待所管理员：年龄45岁以下，身体健康，熟悉接待

业务，具有一定的管理能力，沟通、协调能力强。

（3）文化经营部人员：年龄45岁以下，身体健康，大专以

上学历，具有一定的零售商品销售能力及管理能力，沟通、协调

能力强。

（四）工程部

（1）主管：年龄45岁以下，大专以上学历，身体健康，具

有10年以上的工作经验，具有相关的从业资格证，工作责任心

强，业务能力突出者，条件可适当放宽。

（2）工程管理人员：年龄45岁以下，身体健康，大专以上

学历，具有10年以上的工作经验，动手能力强，工作责任心强。

（五）旅行社主管：年龄45岁以下，身体健康，大专以上

学历，熟悉旅行社业务，具有较强的管理能力，熟悉旅游行业的

有关规定，具有相关的从业资格证。沟通、协调能力强，工作责

任心强。

以上欲参与竞聘的人员在了解竞聘岗位要求、细则后，请于

三日内按拟竞聘岗位写出拟职计划书，通过物业中心评议后确定

岗位。

物业管理方案8

根据豪洋家园小区特点，结合集团经营发展理念，现拟出物

业管理方案。在方案实施的过程中，真诚的希望业主能充分享受

到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务。使豪洋家园小区

物业持续升值，为业主营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光

小区，提升生活品质，实现业主、物业和谐多赢的生活目标。

一、物业服务的企业文化

员工队伍：打造敬业、勤奋、严谨、严实的高素质、专业化

的服务管理队伍。

工作作风：积极、精细、热情、周到、耐心、想到、做到、

建议到。服务原则：服务第一、业主至上。

服务理念：用心用力用真情，做实做精做到位，在日常工作

中实践中不断战胜自我，超越自我，力求管理一流，服务一流，

员工素质一流，社会效益一流。

管理理念：我们不相信完美，我们只相信不断地改进和提高;

也许不会令您最满意，我们一定做得最用心。

管理模式：运用三个手段，建设三大品质工程，实现三项要

求。三个手段：专业化人才，规范化管理，精细化服务。

三个品质：人才品质，管理品质，服务品质。

三项要求：工作无差错，管理无死角，服务无挑剔。

发展目标：文化引领，内强素质，外塑品牌。

二、物业总体服务标准

(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主报修、

求助、建议、问询、投诉、质疑等各类信息的收集和反馈，及时

处理并有回访记录。

(二)设立业主信息建议箱，收集业主对物业管理服务工作征

求意见，对合理意见及时整改。

(三)建立落实维修制度，零修急修及时率100%，返修率不

高于1%。

(四)物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。

(五)常规性服务

1、房屋管理及维修养护：栋号、楼层、房号等标志明显;

物业外观完好整洁、外墙无脱落、无乱贴、乱涂、乱画现象。

2、共用设备设施管理：保证设备与环境整洁，设备良好，

定期保养无事故隐患;公用配套设施完好、道路、楼道等公共照

明完好，道路通畅，路面平坦整洁;消防系统设备齐全，完好无

损，可随时启用;积极组织开展消防法规及消防知识的宣传教育;

消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。

3、秩序维护及车辆管理：安保人员文明执勤，语言规范，

能正确处理突发事件;出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响

行人通行;车辆出入管理严格，出入有登记;地下停车库停放整

齐，场地整洁。

4、环境卫生管理：做到定人、定地点、定时间、定任务、

定质量;环卫设施完备，垃圾日产日清，楼道、扶栏等保持洁净，

公用场地无纸屑、烟头等废弃物;做好环卫宣传工作，提高清洁

卫生意识。

5、绿化管理：绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现

象;花草树木修剪整齐美观、无病虫害、无折损;绿地无纸屑、烟

头、石块等杂物。

三、物业资源，人员配置

1、物业管理服务收费标准：

(1)物业管理服务费：生活0.6元/㎡/月。

(2)水费：2.00元/吨。

(3)电费：0.6元/度

(4)地下车库固定车位管理费70元/月(一次性交一年优

惠%);按月租车位300元/月，按年租车位2400元/月;临时停车

10元/天，超出规定时间加收1元/小时。

(5)小区门前广场及学校钟粹门广场禁止停车，违者按5元/

小时处罚。

(6)小区内严禁车辆通行，特殊事情经允许后可驾车进入小

区，进入小区后请停车入临时车位，滞停时间不得超过两小时，

违者按10元/小时处罚。

豪洋学校园区后勤管理部

二〇__年二月十一日

物业管理方案9

根据《物业管理中心关于确定20__年为优质服务年的决定》，

适应学校发展，提高服务档次，弘扬企业文化，发展名牌战略，

立足内涵，苦练内功，向精细化管理要效益，用品牌效应占领市

场，现拟定“20__—物业管理中心优质服务年创优方案”如下。

一、将明德楼物业服务、会议服务、车库服务、保安服务列

为优质服务年示范服务，加强内部管理，率先树立品牌形象。

每两月招开一次物管中心优质服务年创优经验交流会，推广

交流先进经验，互相学习，以点带面，比、学、赶、帮、超，总

结分析、改进，全面提高物业管理服务质量。

二、在学习借鉴“优质服务示范单位”经验的同时，物管中

心各个部门制定《优质服务年创优方案》，经物管中心批准后向

服务对象公示，履行承诺，接受监督。

各个部门重点确定一个物业服务对象作为优质服务示范点，

打造品牌，以点带面，全面提高物业服务水平。例如：物管三部

主动联系幼儿园作为20__年优质服务对象，2月份对幼儿园的卫

生死角进行了2次彻底打扫，配合他们一道做好日常环境卫生工

作，为幼儿园为小朋友的健康成长提供了清洁卫生的良好条件。

三、各个部门紧密联系实际，充分发动群众，调动积极因素，

开动脑筋，挖掘潜力，积极开展技术创新、服务创新和管理创新，

搞好便民物业、温馨物业、和谐物业，为业主提供开拓性、积极

主动的物业服务，为学校事业发展提供强有力的物业支持。

同时，通过部门自身市场适应能力的提高，做好物业服务，

扩大服务范畴，走向市场、走向新区。

四、加强政治业务学习，搞好职业培训，开展技能大赛。在

自己的岗位上，练就过硬本领。

在去年9位物业服务管理人员经过培训取得合格证的基础

上，今年各部门按计划开展职业培训，中心组织一次物业服务工

作岗位技能大赛，推动物业服务技能和服务质量不断提高。

五、通过修订文件，严格执行管理文件和奖惩制度，严格执

行工作责任负责制和追究制，对文件与工作脱节（工作现场没有

文件、不执行文件）和工作责任奖惩不明等现象，予以追究和处

罚。

六、加强员工的政治思想工作。要求管理者和全体职工都要

善于作政治思想工作，充分调动大家工作积极性、创造性，团结

一致，迎接挑战。与此同时，根据工作业绩，实施末位淘汰制（换

岗位，双向选择），或者待岗、学习、辞退。

七、质量管理符合iso9001-__标准要求，经考核，完成物

业服务内部质量指标体系高于95%，顾客满意度调查顾客满意率

高于92%。

八、组织管理人员外出参观学习考察，以提高物业管理能力

和服务水平。

物业管理方案10

以“创建卫生城市,构建和谐社会”为宗旨,不断增强市民文

明卫生意识,改善居民生活工作环境,提高城市整体形象,让人民

群众人人享受创建成果。根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工

作方案”的精神,现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下:

一、创建工作组织机构

(一)成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市

领导小组(以下简称创卫领导小组)。

组长:巴图(市房产局局长)

副组长:张焕宏(市房产局副局长)

陈巴特尔(市物业处处长)

成员:段露芳(市物业处副处长)

韩朝惠(市物业处管理科科长)

贾宏(新城区物业局局长)

武忠贵(赛罕区物业办主任)

张毅(玉泉区物业办主任)

周梅(回民区物业办主任)

(二)领导小组下设创建国家卫生城市办公室(以下简称创卫

办),负责创建国家卫生城市的日常工作。

主任:陈巴特尔

副主任:段露芳韩朝惠

成员:由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成

二、任务与要求

(一)明确责任目标

1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见,对创建阶段

工作进行安排部署;听取四区物业办(局)创卫工作汇报,提出要

求,协调解决问题,检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及

时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题,负责创卫工作的通

报、简报等宣传工作

2、四区物业办(局)要立即行动起来,成立创卫工作小组,制

定辖区创卫工作方案,真正做到领导、工作人员、措施、标准、

责任五个到位。根据辖区内住宅小区现状,分开好、中、差三个

层次规范物业服务企业行为,加强物业服务企业的卫生监管力度,

重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,

健全各类卫生设施,建立卫生管理制度,落实清扫保洁人员,保持

环境整洁,垃圾收集、储存、清运符合卫生要求。

(二)具体要求:

“创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程,要求各物

业服务企业做到:

1、小区内垃圾日产日清;

2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

3、花草修剪整齐美观;

4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆

放杂物等现象;

5、房屋外观完整、整洁;室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整

洁统一美观,无安全隐患或破损;

6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立档案,水箱要加

盖加锁;

7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;

8、车辆管理有序,按规定位置停放。

(三)重点整治内容:

定期清理卫生死角;清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙

壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放

杂物现象十分严重,要加大力度进行整治,在全面整治的基础上,

要加强日常保洁管理。

三、创建工作步骤

1、动员部署阶段(20__年3月~4月)

成立工作领导小组,讨论方案,明确职责,研究工作;

sp;召开物业服务企业工作动员大会;

各物业服务企业拟定具体工作方案,对照标准,查找问题。

2、整改提高阶段(20__年4月~5月)

开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标。

3、考核验收阶段(20__年5月~6月)

认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差

距、要在巩固现有成绩的基础上,强化长效管理,提高工作水平。

迎接各级部门的调研、技术考核和综合检查。

创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧

密结合,发挥各自优势,同步协调推进,各物业服务企业要配合社

区调动广大业主对创建工作的积极性,共同为创建工作献策献力,

积极参与到各项创建活动中来,让广大业主真正成为创建国家卫

生城市的主力军。

四、加大宣传力度,营造浓厚的创建氛围

在创建活动中,要积极开展多种多样的宣传活动,切实加大

宣传工作力度。物业服务企业要配合社区,利用宣传栏开展公共

卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传,悬挂宣传横幅,

每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌。

进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫

生城市的参与意识,努力营造人人关心创建、人人参与创建的良

好气氛。

物业管理方案11

为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创

人民满意城市，特制定本方案。

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》

为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、

因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深

入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务

体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完

善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、

车辆停放的规范管理。

（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业

标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清

理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞

好辖区内的治安巡查。

（四）公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪

池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和

维护。

（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、

施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

三、基本原则

（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部

分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，

充分听取居民意见，透过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优

化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，

创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、

最现实的利益问题。

（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物

业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括

费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实

施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同

一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次

管理。

（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民

办事的一项德政工程、民心工程，透过推行社区物业化服务，建

立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、__人员就业

体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就

业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务

按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民

安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实

施的__个社区（小区）是：__小区。

五、工作思路

在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思

路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，

对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、

围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再

透过物业化服务的实施对其进行长效管理。

（二）先宣传后实施。透过广泛深入的宣传动员，加深居民

对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与

支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业

下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低

偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物

业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正

常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。

组长：__。

副组长：__。

办公室主任：__。

办公室副主任：__。

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区

城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公

司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服

务的组织机构。

七、职责分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问

题；

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；

区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；

区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；

区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；

区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作；

区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带

给支持；

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支

持和配合；

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤

（一）准备阶段。

1、__月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企

业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。

2、__月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居

民社区推行物业化服务工作。

3、__月下旬组织召开工作部署会。

（二）实施阶段。

1、__月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组

织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的

外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区

基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四

件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的

问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、__月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、__月下旬全力推进社区物业化服务工作。

（三）考核验收阶段。

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩

效考核的一项重要资料。

2、__月份组织相关社区进行交流讲评。

3、__月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以

社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容

卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依

据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标

准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达__%以上的社区一

律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考

核分值。

九、工作要求

（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。

推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城

市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的

民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管

理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研

究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服

务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质

量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，

也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。

一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服

务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和

标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，

把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行

广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民

间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服

务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实

职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，

要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。

一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确

定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明

确经费__万元，区和街道各安排__万元。区和街道先期各拿__

万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快

速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心

参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物

业管理主要经费________。三是合力要构成。要努力构成齐抓共

促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够

的支持。

物业管理方案12

一、__项目物业分析：

1、物业地域范围开阔，封闭性交强

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，

其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消

费承受能力；

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有

会所类要求等；

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，

又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对__项目物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路

的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市

政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工

作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁

服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可

以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系

以及针对业主的管家式的服务体系。

三、物业管理提供日常服务的内容：

1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改

善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

2、对市政道路的保洁；

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮

风导致的尘土积累或落叶）？

4、24小时水电维修；

5、对业主生活垃圾的定时清运；

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、项目范围内绿化的种植与养护；

8、业主能源费用的代收代缴；

9、定期花木杀虫及灭鼠；

10、暂住证等社区性证明的办理；

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、

厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出

的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能

多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位

业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家

提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业

主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负

责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时

对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对

物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因

素。

3、管家式服务的内容：

A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？

B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

五、__项目的安全保卫管理：

1、保卫部门日常工作内容：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

3、保卫部门提供的委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护

卫）

（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一

般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时

控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报

警（或直接找物业管家）；

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视

保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警

（110、119、120、999等）

物业管理方案13

我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍

外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学

生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校

的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的

单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标

准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的方向转化，故特

制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方

案。

一、公寓物业管理的实施范围

根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，

故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物业管理方式

成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务

监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日

常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要

积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心

解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标

准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理

部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附

件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工

作进行管理。

三、学生公寓管理部岗位及人数

学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）

学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）

学生公寓宿管员：8人

学生公寓楼内保洁员：8人

学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出

任）

共需外聘人员16人

四、运行费用

1、人员工资

2、员工劳保、工具等费用

3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

综上所述，运行费用约为300,000.00元。

附件1：学生公寓服务内容和服务标准

1、房屋共用部位的维护和管理

公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况

进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的

部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共

用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，

作好检查和维修记录。

2、用部位及设施设备的运行维护管理

定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的

正常使用和运行。公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。正

确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发

生。

3、环境卫生服务标准

（1）、公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。

标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干

净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无

乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。

（2）、楼道、楼梯及公共设施设备。

标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、

电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，

房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。

（3）、公寓内的公共卫生间。

标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外

无杂物无污渍，垃圾清理及时，设备完好无损，金属器具无锈迹、

无长流水、无堵塞、无滴漏现象。

4、安防服务标准

（1）、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非

本公寓内来访。

（2）、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序。

（3）、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、

检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设

置明显的提示标志。

（4）、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、

私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（5）、来访人员进行登记，晚间限时离开，严禁留宿。

（6）、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不

良文化等事件和违法行为。

5、维修服务标准

（1）、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员

到场，维修及时率100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不

能及时到场处理的，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽

快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。

（2）、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏

的灯器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服务标准

（1）、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓

居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐

心地解答和帮助解决。

（2）、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓

居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。

（3）、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保

证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算.蜂巢

物业管理网收集并整理。

物业管理方案14

以服务师生员工为宗旨，全面落实科学发展观，根据“物业

管理中心20__年优质服务年计划”，全面提高物业服务的专业

技能和服务水平，搞好物业管理，现拟定“平安红五月”实施方

案如下：

一、加强安全宣传教育，培训提升全体员工安全防范意识。

各个部门5月份开展法律知识，法制观念、公司制度，治安消防

的学习教育，增强员工法治观念和安全常识，培养员工遵纪守法、

安全防范的自觉性。

1．在四月份中心组织培训的基础上，五月份再搞一次安全

培训，各部门搞一次安全培训。

2．保安队员和主管以上管理人员参加一次灭火器和消防水

带的现场灭火操作。

3．长期坚持利用早会和训话时间，隔天学习一次法律法规、

管理文件，以加强职业安全的教育。

二、加强安全制度建设与安全管理，严防各类重大事故发

生。

1．建全各种门岗安全制度、消防安全制度、设备安全制度、

其他作业安全制度，应急机制和各类规定，做到各项安全工作有

章可循，有法可依。

2．搞好安全生产，杜绝安全事故发生，在“平安红5月”

创建活动中，重点搞好安全生产（服务），以保证将“平安红五

月”的工作落到实处。

①．责任明确。各个部门安排落实一位副经理和质量管理

员，具体实施安全综合管理，防盗防火，安全生产，人民调解，

维护稳定的工作，并向物管中心签署“平安红五月”目标责任书。

②．管理落实。副经理和质量管理员监督检查本部门安全

生产的整个流程，发现不符合安全操作规程的行为和安全隐患及

时纠正。

③．安全作业、安全防范，自我保护成为员工的自觉行动。

3．各个部门成立矛盾纠纷调解小组，副经理任组长、质量

管理员和一名工会骨干任调解员。信息有效，制度落实，将和谐

关系落到实处。矛盾纠纷调解率达100%，调处成功率达85%以上，

物管中心成立矛盾纠纷调解领导小组，协调处理矛盾纠纷。

三、由物管中心、客服部、、保安部联合组成“平安红五月”

创建检查领导小组，每周检查指导一次安全工作，发现隐患及时

整改，对忽视安全工作的严重行为，通报批评。

1、检查安全制度是否健全、上墙，是否在实际工作中得到

实施。

2、检查防火、防盗、防自然灾害事故，防违规生产服务是

否落实到位。严格排查安全方面的管理漏洞和事故隐患，发现问

题及时实施整改。

3、检查夜班、周末治安安全值班巡逻情况。

4、排查矛盾纠纷处理情况，处理重点难点问题。

5、检查处理顾客投诉和物业服务热点问题。

创建“平安红五月”，是我们创建“物业优质服务年”，学

习实践科学发展观的一个具体措施，只有平安物业，才有优质物

业。期待创建“平安红五月”工作能够作好，为学校的建设发展

提供优质的物业服务。

物业管理方案15

为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理

活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生

活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。

一、组织领导

组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）

副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）

成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）

骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）

陈守元（印盒石社区主任）

陈联国（观音岩社区主任）

黄东方（万安社区主任）

潘中英（太平社区主任）

王明（石峰村主任）

叶平（大河沟社区主任）

周君（搭马桥社区主任）

何永凤（袁家墩社区主任）

何小燕（牌楼社区主任）

领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主

任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好

试点，协调帮助社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服

务站，作为社区基层的物业管理协调机构。

二、规划与目标

1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业

管理小区，（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位

型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三

类小区）个。

印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三

类小区4个。

观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三

类小区10个。

万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类

小区21个。

石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。

太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类

小区16个。

大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三

类小区4个。

搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类

小区21个。

袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三

类小区11个。

牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小

区2个。

2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基

础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物

业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区

创建国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。我

办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社

区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；

在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争

在20__年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管

理水平。

三、实施步骤

1、制定方案（20__年8月1日——8月30日。组织街、居

工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关

单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物

业管理实施方案。

2、宣传部署（20__年9月1日——9月30日）。对社区物

业管理工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业

管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的

必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

3、抓好试点（20__年10月1日——10月30日）。确定大

河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。

4、总结推广（20__年11月1日——11月30日）。总结试

点工作经验在各社区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修

正和改进，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市

物业管理条例）在我办的全面落实。

四、主要措施

1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文

件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主

要领导是落实物业管理的第一责任人，对社区物业管理工作做到

亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全办物

业管理工作有计划有步骤地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区

居委会对推进物业管理工作的情况进行督促检查和评比，对物管

工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反

映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极支

持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单

位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织

处理。