山水方舟

江宁土地以及商品房销售情况DOC5

江宁板块分析

█江宁在2005年整个南京土地市场成交总量中首屈一指，这对将来的开发与销售形成了压

力，暗藏市场风险

█新政后，江宁市场相对其他板块中市场成交表现活跃，房价波动很小，基本保持稳固

█2005年江宁待消化的商品房总量是104.2万平方米，按现有销售速度估计需要15个月

去化，2006年新上市面积约200万平方米，江宁市场供应压力依然很大

➢2005年土地市场分析

上市情况

指标

上市土地

（幅）

上市面积

（万㎡）

上市土地均价

（元/㎡）

平均楼面地价

（元/㎡）

全市112769.851338996

江宁36352.25917684

2005年江宁共有36幅土地上市，上市面积352.25万平方米，是南京所有板块土

地上市之最，平均地价917元∕平方米，同比上升20.6％，楼面地价684元∕平方米，

比全市平均楼面地价低312元∕平方米。

成交情况

2005年江宁有29幅土地成交，总成交面积225.41万平米，同比上涨126.95％，

成交土地平均地价为970元∕平方米，平均楼面地价681元∕平方米。

2005年江宁成交29幅土地中，17块用于住宅开发，此外还有5块纯商业开发，

但总体成交价格不高，其中2幅楼面地价仅为300.2元∕平方米及312.89元∕平方米。

█综合分析：

从2005年成交地块来看，地价较2004年上升较大，地块成交量在全市也首屈一指，

这对将来的开发与销售形成了压力，暗藏市场风险。开发商在较大市场压力下应做好产

品。每一个地块都有区别于其他地块的内在品质。合理的定位，深入的文化内涵挖掘，

将有助于化解风险。

➢2005年商品房供给与销售分析

商品房供应与销售情况

2005年江宁236.15万平米商品房上市，同比下降16.42％，商品住宅的上市面积为

195.49万平方米，销售面积177.96万平米。

表2005年江宁商品住宅供应情况

指标

商品房住宅

上市面积

（万㎡）

同比（％）比例（％）

上市面积

（万㎡）

同比（％）

比例（％）

全市955.96-7.52100790.45-12.02100

江南八区456.3-19.6848.47384.61-20.9448.66

江宁236.15－16.4224.6195.49-23.4524.73

江宁物业类型用地成交数量（块）分析

表2005年江宁商品住宅销售情况

指标

商品房住宅

上市面积

（万㎡）

上市面积

（万㎡）

比例（％）

上市面积

（万㎡）

同比（％）

比例（％）

全市795.49685.43100685.431.66100

江南八区402.65331.2850.62331.28-17.5548.33

江宁198.38177.9624.94177.9618.1325.96

2005年江宁商品房累计供销比达到1.19：1，其中住宅为1.1：1，消费者对江宁的预

期比较平稳，新政前后价格波动较小，总体稳中有升，市场供应放量相对稳固，市场在缓慢

调整，从江宁板块市场表现看，由于低价的优势，其商品房销售面积约占全市的25％，相

比较其他楼盘活跃度很高。

➢江宁区商品房房价走势情况

根据江宁房产部门近日公布的“全区房地产开发情况统计”显示，今年1~11月份，全

区普通住宅商品房成交均价为每平方米3517元，同去年相比，房价没有出现巨大波动，整

体上保持着十分稳固的态势。

➢2006年江宁住宅上市情况

2006年江宁住宅将新上市200万平方米，而2005年江宁住宅已经通过房产局批准（具

备销售条件）尚未上市与已经上市但未销售的有100万平方米左右，因此估计江宁2006年

江宁估计有300万平方米的住宅上市销售量。

全市等待消化的商品房总量是624.2万平方米，即已经批准上市还没有销售掉的面积。

要紧分布在河西、江宁与江北，其中河西占187.2万平米，江北137.4万平米，江宁104.6

万平米。在不考虑增量的前提下，保守估计这624.2万平方米的体量要15个月才能消化，

从各个板块来看，其中河西荣形势最严峻，需要20多个月才能售完；其次为江北，需19

个月；而江宁需要15个月。明年的房地产各大板块之间的竞争依旧将会十分猛烈。

➢江宁板块市场动态

纵观近期江宁板块整体走势，全面的提升与多项目的带动，江宁成为南京各大板块中最

为活跃的板块之一。

◆岔路口2006年销售动态

天地新城

在售建筑类型：小高层

栋数：3幢

在售户型：住宅102—111平方米

单身公寓：35—60平方米

投入量：住宅170套左右单身公寓300多套

售价：均价3700元∕平方米

下期市场投放情况：估计06年7月推出最后一期，约4－5幢，面积在70－100平方米，

建筑物业类型还未确定

山水方舟

在售建筑类型：多层、小高层

在售户型：92—113平方米

目前剩余为大面积的跃层

投入量：1月份推出三期40－50套左右4月份将推出四期40－50套左右

售价：均价3500元∕平方米

下期市场投放情况：估计06年4月推出4期，面积92平方米两房，113平方米三房，133

平方米四房，价格约在3550元∕平方米

五夷商城

在售建筑类型：2幢小高层、1幢高层

在售户型：50平方米90平方米120平方米

投入量：剩余50套左右50平方米单身公寓10套90平方米20套

120平方米三房20套

售价：均价3600元∕平方米

下期市场投放情况：由于地块内部问题，具体下期什么时间上市未定

南方花园

在售建筑类型：多层、小高层

在售户型：单身公寓住宅90—113平方米

投入量：剩余100套左右单身公寓多层面积在90—113平方米50多套

顶楼跃层（面积150平方米以上）20套

售价：均价3700元∕平方米

下期市场投放情况：下期可能在A组团外双龙路路边两幢面积较为经济的小高层