深圳国五条细则

Ｅｃｏｎｏｍｉｃ＆Ｔｒａｄｅ ＵｐｄａｔｅＳｕｍ．ＮＯ．２７４Ａｐｒｉｌ．２０１３

论新国五条出台对楼市调控的作用

竺佳利杨梦雪蒋海燕王明月

（重庆工商大学会计学院，重庆４０００６７）

【摘要】白新国五条出台以来，在３月３０日至４月１日，北京、上海、广州、深圳等重点城市已先后公布了地方版“国五条 房地产调控细则。各地楼市细则的

调控力度不一，政策有紧有松。新国五条出台至今已引发二手房交易市场活跃，Ａ股市场波动大等影响。另外新国五条强调的严征二手房交易的个税问题，也引

发了不少争议。随着国五条逐渐被市场接受，一手房市场仍将沐浴在春风中。调控政策全面出台，强调供需矛盾，并非适用各城市现状。

【关键词】国五条；Ａ股；房地产；争议；影响

一、三月份二手房市场交易活跃，房价不降反升

三月初“新国五条”出台以来，多地二手房成交量纷纷出现

井喷态势，购房者抢搭政策“末班车”购房。３月份中国主要城市

住房交易的“量价齐涨”，在刚过去的３月份，北京二手住宅网签

套数达到了４３７８０套，创下历史记录。中原地产研究中心４月１日发

布的统计数据显示，３月中国主要５４城市新建住宅签约套数达３Ｏ．７

万套，环比上涨９５％。中国指数研究院发布的数据显示，３月，全

国１００个城市新建住宅平均价格自２０１２年６月来连续第十个月环比

上涨，同比连续第四个月上涨，涨幅继续扩大。其中，８４个城市

环比上涨。３月份北京、上海等十大城市住宅均价为１６８０３元／平方

米，环Ｈ２，２月份上涨１．２５％，同比涨６．０５％。其中，北京、广州、

深圳涨幅超过２％。不过，随着三月底各地新国五条细则的出台，

二手房市场进入“退烧”状态，部分城市二手房交易量下滑。业

内人士表示，各地“国五条”细则落地后二手房市场成交量会下

降，市场将出现短暂的观望期，成交量会明显回落，房价整体走

势也会趋于温和。

二、地产股股受政策波动大。Ａ股将受益

在新国五条公布的首个股市交易日，沪指暴跌３．６５％，￣，ｊ２ｏ１０

年１１月１２日以来的最大跌幅，跌破２３００点，当中地产股领跌，不

少跌停。当日一早开盘，沪深两市已经大幅跳空低开，之后不少

权重股快速杀跌，多达５０只地产股集体跌停，造成市场的恐慌心

理，抛盘不断。全天两市呈现毫无起色的大跌态势，沪指收盘报

２２７３．４０，跌幅３．６５；深成指报９１３９．７５，跌幅５．２９％。两市成交超

过２７００亿。由此推断， “新国五条”的调控力度超出市场预期，短

期内会对地产板块造成负面影响，很可能会令经济复苏，预期产生

短期反复。事实上，Ａ股的大跌， “新国五条”重创地产股是直接

原因和短暂利空因素，而并非决定性因素。一方面，该政策对房地

产板块确实有重大的利空影响，因而房地产板块受到重创也就不足

为怪。由于房地产行业带动上下游相关行业十分多，因而不管是直

接或间接受影响的板块反映为下跌也是意料之中的。另一方面，虽

然该政策对地产行业造成短期利空，但它同时也遏制了投机性资金

进入房地产，促使这部分资金分流部分进入Ａ股，自然Ａ股也不会一

落千丈。更重要的是，抑制房地产行业的投机行为，对促使经济转

型还有好处，让新兴行业的崛起也就有了更为扎实的基础和资金支

持。另外，二手房转让收取差额２Ｏ％的个人所得税，对投资投机

性需求是比较大的遏制，房地产暴利时代渐行渐远，游离于房地

产市场的数十万亿投资、投机资金何去何从，唯一可以吸纳这些

天量资金的只有股市，优质蓝筹大盘股现在是全球估值洼地，分

红水平比定期利息还高很多，这些股票即使涨了一点，也还比港

股和欧美股便宜很多，对长期大资金具有很强的吸引力。

三、购房者可能承担“２０％所得税”引争议

“新国五条”刚出来时，对“严格征收２０％所得税”可能转嫁

购房者引发了争议。一些地方政府调控房价的细则出来后，交易中

的双方并没有看到明确时间表，２０％所得税到底什么时候“严格执

行”尚在未定之天，卖房者把税赋成本转嫁给买房者的可能性也是

存在的。早在五年前东莞的二手房转让，已经按照差价的２０％计征

个税，到目前这政策仍在执行中，东莞地区在过去五年，９９％的二

手房转让都是由买家来承担个税费用，相信新政策对本地的交易流

程不会有太大改变，东莞始终都是这样执行的。这样一来，二手房

的成本大幅度上升，买房者将承担更大压力。东莞地区之所以能平

稳执行这个政策，是因为其实施过程中装修费及交易手续费等都

可能视为买入成本计入“转让所得”，从而降低计税基数，业主

改“实收”，这个弹性不至于令业主重新把价格又升高一点，买

房者的压力增长幅度相对减缓。然而各地地方出台调控细则，其

目的都是对落实中央“新国五条”的一种表态，但是各地细则在

具体内容上存在不少差异，究竟这“２Ｏ％所得税”有谁承担，将如

何承担，都在无形之中给购房者带了一定压力。

四、免税房供不应求。新房市场将迎来春天

按照“新国五条”可以享受免征所得税的“满五唯一”住房

的房主们借机涨价出售。在上海由于“免税房”供不应求，卖家

涨价、跳价现象严重，价格平均涨幅在８％左右。“严格征收２０％

所得税”产生的影响可能是是刺激“满五唯一”住房的价格更快

上涨。同时未来二手房交易受挫，也会推高新房市场的需求。以

北京为例，二手房市场已经成为一个不能忽略的主市场。＝二手房

市场面临个税调整之后，必然会影响到市场的成交量，随着更多

的需求转移到新房市场，有可能会进一步恶化新房市场的供求矛

盾。受新国五条影响，若新政策能抑制炒房，二手房市场终将趋

于温和乃至冷淡，导致二手房积压，租房的价格下降，购房者可

能会趋于先租房后购置新房产。二次置业门槛的提高影响了大批

追求“幸福”的人群，而此时置业选择一步到位似乎是最明智的

选择，因此购房者会更加注重购置理想适宜的新房。由此可见一

手房市场仍将沐浴在春风中。

五、强调供需矛盾．并非适用于各城市现状

目前新调控政策针对的是全国所有城市，而国内各城市发展

状况不一，北京等一线城市虽然需求依旧旺盛，但很多三线以下

的城市住房已经出现过剩，统一调控可能不会对某些城市的房地

产市场起到预期的积极作用。值得注意的是，经过１０多的快速发

展，中国住房市场出现了明显的结构性变化。以今年政府工作报

告的数据为例，到２Ｏ１２年底，中国城镇和农村人均住房面积３２．９

平方米，同期中国的城镇人口为７１１８２万人。这意味着，官方统计

的城镇住房存量面积约为２３５亿平方米，这还不包括６Ｏ多亿平方米

小产权房以及一些单位的福利分房。保守估算，城镇存量房面积

早已超过３００亿平方米，城镇人均住房面积也就超过３５平方米，已

经接近德国、法国、日本上世纪９０年代水平。即使未来中国加快

城镇化步伐，每年房地产投资只要保持１５％的增速，新房竣工量只

要达到５亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求。

这意味着，在住房市场供求总量已基本平衡情况下，强调热

点城市的供需矛盾，不仅稳定不了市场，而且可能会影响原有的

市场平衡。在北京、上海、广州、深圳等城市二手房交易量已超

过新房情况下，房地产调控应该从长效机制出发，把调控重点放

在存量房上，管理层面对的是一个总体上满足了需求的存量为主

的市场，而不是一个增量市场。各地区在落实中央“新国五条”

出台细则时应该充分考虑自身的市场情况，因地制宜，做好信息

联网、房产税的基础建设以及市场交易秩序。而开发商则应调整

经营思维，去适应房地产从卖方到买方市场的转换。

参考文献： ‘

｝１１【美］丹尼斯迪帕斯奎尔，威廉．Ｃ．惠顿城市经济学与房地产市场【Ｍ】．北京：经济科学

出版社．２３４．２４５．

【２Ｉ刘春潮．房地产宏观调控需标本兼治Ⅱ］．黄冈师范学院学报，２０１１（４）．

［３］武倩．对现行房地产调控政策的几点思考Ⅱ］生产力研究，２０１２（６）．

［４】人民网（北京）．解读国五条，２０１３（４）．

作者简介：竺佳利（１９９１一），女，现就读于重庆工商大学会计学院。

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