房地产经营与估价

房地产估价方法

各种用途的房地产估价有其个性和共性,在实际估价工作中,由于

估价的目的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估价人员应在掌握

这些用途的房地产估价共性和个性的基础上，探索规律、融合贯通，

同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取一种估价方

法，需具体问题具体对待。

一、估价基本方法

1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和

为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁

安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建

设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地

产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费

的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润.

这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因

为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价

值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价；

(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级,选定房屋重置价格标准(以

当地标准为准）。

(2）根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿

命、建筑物的新旧程度,估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公

布的标准为准,不需另行计算）。

（3）楼层、墙体和层高的修正.

评估公式：

房产现值=〖建筑面积×房屋重置价格标准×(1±楼层、借、共墙、

层高修正系数）±装修水电设备调价〗×成新率

若情况不复杂可用简化公式：

房产现值=建筑面积×房屋重置价格标准×成新率×1.5

2。市场比较法。

市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地

产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的

一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房

地产。

因此，市场比较法操作的关键是：

估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小

区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行

差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。

常用的修正方法有：

(1）定性判新法。即估价人员凭实践经验，对两宗房地产之间存

在的差别进行定性判断修正，这种操作方法的缺点是容易把评估者的

主观偏见引入结果中去，造成评估价值失真；

(2)比较打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估

的标准，规定每个项目的最高分和最低分,评估人员根据有关资料、

经验给出每项评分，将每项所设的分数进行整理,设出评估总分，根

据评估总分修正。将待评估房与比较实例，按以下八个方面来比较：

地理位置、小区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、

交易日期、其他.

打分法中常使用（1～9）九个比例来赋值，1～9标度是把思维

判断数量化的一种好方法，是根据人的区分实物性质差别上的直观认

识，参照物与目标物相比可分为很差、较差、相同、较好、很好五个

比较程度，相应分别取值为1、3、5、7、9,可在两种程度之间分别

标值为2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地产交易市场形势

好坏进行比较。

通常待评估房每项打分均为5，被估价房的八项总分为40，将

参照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值

为A1、A2……An，则参照房的平均分值C=（A1＋A2＋An）/n，

得到D=40/C；

（3）收益法.采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收

益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的

收益,有时纯收益可由于租金值确定。另一方面，还要正确选取资本

化率。

资本化率的确定，以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该

行业的平均收益率为依据推算.

推导公式为:

R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物价上涨指数加收平均变动

率)＋当地房地产企业平均投资收益率＋当地该行业平均投资收益

率〗÷3

二、几种估价方法适用说明

（1）住宅房一般先用成本法进行整体估价或用市场比较法进行

整体价；在建的住宅房只可采取成本法进行评估;拆迁的住宅房地产

应按各地《城市房屋拆迁管理条列》规定,按所拆房屋重置价结合成

新计算.

（2）商业性、专业性房地产采用市场比较法进行评估；

(3）厂房、仓库(包括仓储房地产)可采取市场比较法。

(4）特殊类型房地产的估价应以需置成本法为主结合市场比较法

进行，如果没有因素房屋的重置成本资料情况，参照预算定额等资料

估价。