房地产行业分析报告

房地产调研报告（共6篇）

第1篇：房地产调研报告_调研报告

房地产调研报告_调研报告

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽

车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅

为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群

众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支

柱产业。XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，

占gdp的7.6%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑

业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在

城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质

性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资

2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已

成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、

发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行

业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。

XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到

了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资

质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开

发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地

产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行

业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受

城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市

场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。XX年完成房地产开发投资额7757

万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完

成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投

资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为

3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要

力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的

“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县

的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统

计部门数据显示，XX年---XX

年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业

用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。

从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，

但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产

开发项目用地投放量逐年上升。XX年全县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，

是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来

的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。XX年平均每宗房地

产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开

发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城

区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。XX年，县城房地产开发投资额

约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。XX年

比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投资的减少，有利于促

进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投

资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，

另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况

比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金

的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和

定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。XX年

至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、

31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐

年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。XX年-XX年销售面积分别为32646m2、

35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，

从XX年开始，预售面积超过了销售面积。XX年底，空置一年以上的商品房面积

仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，

110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2

以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中

间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房

比重大幅上升。XX年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;XX

年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主

体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX

年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使

用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地

产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济

适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造

成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，XX年商品住宅

平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同

比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，

XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX

年共成交243起，面积20405.54m2，XX年共成交225起，面积21300m2。近

三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的

62.2%，因而成为存量房交易市场的”生力军”。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且

创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报

机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一

定的无序化和较大的风险性。

(二)市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不

公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，

行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行

开发，加大了投资风险。

(四)房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合

同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存

在。

(五)城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产

市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住

楼布局不利于提高城市品位，不利

于改善居住环境。

(六)市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发

展。

(七)住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅

价格提升过快，价格偏高。

(八)房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺

激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

(一)行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。1、房地产开发企业将

趋于整合，行业集中度将明显提高。随着城市建设规模的不断扩大，按照生态

城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向

小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规

模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强

调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来

了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞

争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力

较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局

的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展

趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消

费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多

是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换

房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利

润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住

房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛

盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡

镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有

7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户

按剩下的30%计，将有近XX套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县

房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如

何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消

费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年

的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立

式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，

建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是

政府当务之急的一件大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于

求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。XX年新开工的面积达188450m2，

其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。XX年的供应量放大较快。据调查

显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有

60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几

年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，XX年为4.94公顷，XX年为14.55公顷(包括南

湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷)，XX年11月止约投放2.52公顷，虽

然年度投放紧缩较快，但考虑XX年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积

将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充

足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着

政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力

将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产

市场供需将趋于平衡。

另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示，XX年商品住宅销售平均

价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格

的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，

价格相对稳

定。

(二)发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。县城新一轮城市总

体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副

中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的”一个中心两个副中心”

的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效

地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化

的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已

成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业

的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

按《县城城市总体规划(XX-2021)》对人口规模的预测，规划近期(至XX年)

县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，

县城区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大

大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增

加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持

续的动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。生态立县战略的确

立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现

跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林

生态系统

功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加

安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，

生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两

省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生

态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境

的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。

生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨

资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成

硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团

将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我

县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

(一)建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产

市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部

门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

(二)加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国

民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通

过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步

增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开

发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布

局调整，调控商品房的开发结构(如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设

计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼);有计划地进

行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;

控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量

平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强

城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场

需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加

强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何

其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开

发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收

购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监

管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开

发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，

继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷

支持。

(三)完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就

应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好

“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的

动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同

不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一

罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

(四)坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。不论土地投放

的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使

用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，

杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的

环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，

可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发

微利等方式运作。

(五)加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者

提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用

房的供给量，既不能对市场造成

负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济

适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中

介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存

量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需

求。据最新统计数字，我县城镇贫困户(人均年收入低于2400元)有657户，1512

人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当

务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购

买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需

要，另一方面可以充分调动消费潜力。

(六)加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一

步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况

看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先

要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除

无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，

提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，

创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发

展。要通过落实住房货币化分配

政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运

用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补

偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在

的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

(七)促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。要一如既往地推进招商

引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地

建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这

一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。

要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，

以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加

快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。

通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地

产市场发展后劲。

第2篇：房地产调研报告

辽阳市房地产调研告报告

本文由泸州婚纱摄影整理提供大家参考。

为了深入了解辽阳房地产市场起伏较大的原因，促进辽阳房产业的健康有

序发展，按照2021年-2021年辽宁省辽阳市政协总体工作安排，环资委就金融

危机对我市房地产业的影响，现就有关辽宁省辽阳市最近五年房地产市场视察情

况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房

为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同

层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得

到完善。

经济适用住房也是影响辽宁省辽阳市房地产市场的重要因素,廉租房建设起

步较晚。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。辽阳市房地产市场起步较晚，撤地改市特

别是2021年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、

营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖

而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，

辽阳市房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作

用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致辽阳市特

别是辽阳市的房价起伏较大，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危

机以来，辽阳市的房地产市场也受到了较大程度的影响，2021年全市共建商品

住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅

下降，开发量明显下滑。2021年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9

亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2021年第一季度，更是

跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2021年第一季度较去年第四季度下降了61%，

到了第

二、三季度强势反弹，促成今年

二、三季度辽阳房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是2021年一度

低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。

上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少

扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了

房地产商的开发热情，进而引燃了2021年三季度楼市的大爆发。同时，银行信

贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项

存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137

亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2021年全年的181.75%，

增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人

消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费

贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合

国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了

对居民消费的信贷投入，有力地推动了辽阳市房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，地区差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱

产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。同时，房价也存在较大差异。一些县

区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2021年以来，受诸多因素的影响，

特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推

了房价的强势上涨。但从2021年第三季度以来，受金融危机影响，辽阳市的房

地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持

币观望。一部分经济基础好且在辽阳市房产投资中受益的人则到北京等周边的

一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求

在推动，泡沫成份在逐步减少，辽阳市的房地产市场正在逐步走向规范，走向

成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产

企业进行房产开发的前提和先决条件。随着土地管理政策的严格化及供地方式的

规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经

营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用

权的有偿使用制度，土地价格随着辽阳市经济的快速发展而水涨船高。房地产

企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升

2021年以前，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2021

年上半年辽阳市城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，

是以前的储备土地。2021年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对

这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因

素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐

观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发

成本大幅提高。辽阳市房地产开发企业的土地购置费用，从2021到2021年呈

现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2021年至2021年，辽阳市房地

产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，

房地产投资热情减弱，使得2021年后土地购置费用有较大幅度下降，同比下降

41%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开

发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民

生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。

与此同时，2021年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者

保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因

素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、

拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取

价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价

格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的

改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房

价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的

投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。在省内其他地区房地

产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也

是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投

资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目

前房屋销售仍处于调整期。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改

革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从

1998年到2021年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。

1998年到2021年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡

献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，

可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2021年榆林市房地产业开发投资

对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房

地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2021年以来房地产销售额4年平均占全社

会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在扩大内需成为中国经

济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要

选择：

4、房地产业对财政收入的贡献。2021年—2021年房地产税收呈平衡增长态

势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2021年房地产税收7116万元，

较上年同期减少2742万元。2021年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，

较去年同期6024万元增长的63.96%。2021年1—10月份，房地产税收总额6256

万元，较2021年5349万元同比增长16.96%。2021年至今房地产税收总额在不

断增长和活跃中。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、

政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。辽阳市房地产业近年

来的迅猛发展，对于推动辽阳市经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重

要作用。

为了加快辽阳市房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的

消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业

具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的

基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发

展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。

要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程

中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；

又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们

“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过

分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低

收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可

控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠

道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。

要对辽阳市的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求

信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，

防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发

展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，有项目的房地产开发企业仅占总房地

产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自

己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和

压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市

场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，

使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充

分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水

平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资

产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法

用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反

城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产

权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设

或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年为回应广

大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，

土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平

衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市

场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非

法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的

潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，

闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规

范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，

对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，

必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，

必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税

费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供

地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，

从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信

息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及

房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严

格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工

作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前

需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念

要与辽阳市发展同步。辽阳市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市

的开发理念直接接轨。未来要使辽阳市房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，

让先进的开发城市理念进入辽阳市，带动辽阳市房地产更好地发展。辽阳市房地

产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府

必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬

勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞

争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地

产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负

责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。

随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：

一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环

境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意

识，做到“以产品为中心”向”以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定

位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高

服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市

配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏

的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设

施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，

对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追

求。辽阳市开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但

诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一

部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入

使用，必将对辽阳房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是

购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，

提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们

共享改革开放和辽阳市经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住

条件。

5、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级

阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这

对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场

的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的

配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入

到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动辽阳市房地产业的健康有序

发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策

目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发

市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设

和区域中心城市建设做出积极的贡献。

以上是对辽阳市2021年至今房地产市场的一个大体调研和整合，在经历过

2021年的全球金融危机后的辽阳市房产市场仍处于一个活跃的阶段。房产建设

面积、购买量、人均收入水平都保持在一个平稳的状态，为了加大辽阳市房产市

场的不断上升，应总结过去的经验，弥补过去的不足。

第3篇：房地产调研报告

房地产开放调研告报告

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，

也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，

促进榆林房产业的健康有序发展，按照2021年榆林市政协总体工作安排，环资

委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较

为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业

征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，

视察前组织部分委员及相关部门负责召开座谈会，就视察路线、房产企业的

确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有

代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林

市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房

为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同

层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得

到完善。

2021年至2021年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面

积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2021年1-10月份

全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

2021年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2021年涨至2300元/㎡，2021年

更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2021年1-10月份，高层3900-4100

元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2021年下半年以来成交量下降明显，但房

价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。

2021年特别是

二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10

月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2021年--2021年全市累

计完成经济适用房85.1万㎡，其中2021年完成22万㎡；2021年完成18.1万

㎡,同比下降17.7%；2021年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难

户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价

约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑

面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25

万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别

是2021年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、

营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖

而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，

榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的

作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特

别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不

完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2021年全

市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，

交易量大幅下降，开发量明显下滑。2021年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，

交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2021年第

一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2021年第一季度较去年第四

季度下降了61%，到了第

二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年

二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷

的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半

年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持

政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地

产商的开发热情，进而引燃了2021年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支

持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款

余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，

增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2021年全年的181.75%，增幅分

别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷

款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新

增4.15亿元。金融机构为积极配合

国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了

对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱

产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、

横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部

6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为

全国百强县之一的神木县2021年-2021年全县共建成商品房面积60万㎡，房价

高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，

基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2021年以来，受诸多因素的影响，

特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推

了房价的强势上涨。但从2021年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地

产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币

观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边

的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需

求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走

向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产

企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作

从2021年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用

权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步

完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，

土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺

盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：

2021年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而2021—2021每亩

均价为207.4万元，2021年亩均价94.1万元，基本与2021年以前持平，土地

价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2021年上半年榆林城区房

地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。

2021年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响

程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科

学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求

锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。

榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2021到2021年呈现先高后低的趋势，

从高速增长到大幅回落。2021年至2021年，榆林市房地产市场持续火爆，土

地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，

使得2021年至2021年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆

林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从2021年的

2050元/㎡上升到2021年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏

观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一

定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的

不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，

2021年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的

重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从

房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、

挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而

直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工

人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品

房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开

发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行

土地平整等“七通一平”的过程。从2021年—2021年，每平方米土地开发成本

由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2021年榆林市房地

产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2021年上升到33%；企

业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2021年的42%和25%。在

省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内

贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2021年国

内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投

资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目

前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针

对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经

济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发

展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地

产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业

可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积

极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改

革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从

1998年到2021年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。

1998年到2021年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡

献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，

可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2021年榆林市房地产业开发投资

对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房

地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。2021年以来房地产销售额4年平均占全社

会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见

底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大

房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：

4、房地产业对财政收入的贡献。2021年—2021年房地产税收呈平衡增长态

势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2021年房地产税收7116万元，

较上年同期减少2742万元。2021年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，

较去年同期6024万元增长的63.96%。2021年1—10月份，房地产税收总额6256

万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，2021年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税

收对全市地方税收贡献较大，2021年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，

所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋

势。进入2021年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，

占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百

分点，下滑幅度较大。2021年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，

同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、

政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来

的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作

用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的

消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业

具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的

基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发

展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发

展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设

过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作

用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使

他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不

宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要

对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个

合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠

道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。

要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信

息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防

止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展

提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其

中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企

业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发

企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的

品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。

因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可

度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们

的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发

挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、

有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，

根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法

用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违

反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台

“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正

在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为

回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发

项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的

为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。

620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中

比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一

定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府

宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，

搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，

促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件

和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击

奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力

度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地

用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍

挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问

题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地

行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个

人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是

信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府

储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信

息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对

评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，

通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念

要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城

市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上

海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的

第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为

40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必

须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地

发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之

路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随

着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其

体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性

化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消

费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营

销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立

服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、

配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方

面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转

变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、

售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、

税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统

计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻

租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损

害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，

对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、

法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项

目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城

市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节

奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套

设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其

中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质

的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，

但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制

了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继

投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增

加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活

质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，

让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和

居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级

阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这

对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场

的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的

配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入

到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发

展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策

目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发

市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设

和区域中心城市建设做出积极的贡献。

第4篇：房地产调研报告

房地产调研报告内容

我县房地产市场现状及发展趋势

房管处课题调研组

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽

车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅

为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群

众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支

柱产业。**年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9，占

gdp的7.6。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发

展以及扩大社会就业更为紧密相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市

建设、改善人民生活、增进经济发展等方面施展了巨大作用。

我县的房地产业从**年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性

的启动。**年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，200３年全县房地产投资

2.0376亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成

为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步增进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、

发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较

其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。**年，全县只有6

家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了**年底已发展成有

17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；

国有企业仅有1家，民营企业16家。**年，民营房地产开发企业的开发投资额

占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动

力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤

其从**年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改

房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。**年完成房地

产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增

速高4.5倍；**年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6倍，高于同

期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来

越大，**年为3.32,2021猛增至13.25，**年再创新高达为24.71，成为拉动投

资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投

资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位凸显。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我

县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据

统计部门数据显示，**年---**年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70、

67.6、64.9；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.8

6、29.2、33.86。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住

宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然凸显。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产

开发项目用地投放量逐年上升。**年全县总投放为16亩；**年总投放为98亩，

是上年的6倍；**年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来

的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。**年平均每宗房地产

开发出让土地面积为1.36亩，**年为10.59亩，**年为21.83亩，房地产开发

规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城

区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。**年，县城房地产开发投资额约

占总投资额的72，华埠镇约占总开发投资额的22，其他乡镇约占6。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。**年

比2000下降69.06，**年比**年下降22.55。私人建房投资的减少，有利于增进

住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，

另*区城镇社区基础设施建设现状特点问题和建议

城镇社区是社会经济生活的基本单位，是党和政府城市工作的基础。社区基

础设施建设是城镇社区建设中的物质基础和承载体。

今年8月以来，区政协根据国家、省、市“把社区建设纳入经济和社会发展

规划和计划,及时研究解决城市社区建设中的重大问题”的要求，按照民政部全

国社区建设示范城验收确认工作意见中关于社区基础设施建设的项目内容要求，

对全区社区基础设施建设情况调研。整个调研过程历时1个多月，采取实地调研

的形式，调查内容涉及社区基础设施建设项目、规模、建设资金和结构、建设安

排、规划以及社区基础设施建设中存在的困苦、问题及采取的措施、办法、建议

等。

一、我区社区基础设施建设的现状

（一）整合社区，打好基础。城镇社区一般是随着城镇的发展而逐步建立起

来的，上世纪90年代中期，黄陂区相继完成撤县建区、撤镇设街、撤村设居工

作，我区大部分社区始建于最近几年，有5个社区是新建的，有11个社区是村

改居。近几年来，我区根据中办发［2000］23号文转发的《民政部关于在全国

推进城市社区建设的意见》和《市委、市政府关于进一步增强社区建设的意见》

（武发［2021］15号）文件精神，至今年9月份，全区居委会改社区的整合工

作，在依据历史习惯、文化风俗、自然界限、资源配置等不同情况，结合小区、

单位、板块等因素，已全部整合到位，新型的社区居委会架构和管理体制基本确

立。全区现有社区居委会43个，总户数55684户,总人口178968人。

（二）构建平台，建立和完善社区管理体制和工作运行机制。**年底，根据

市里的统一部署，我区先后进行了社区划分、组织重构、建章建制等方面的工作。

乡镇规模调整后，为了增强社区对撤并乡镇所在地集镇的管理和建设，对社区的

管辖范围、服务对象进行界定的基础上，又重新设立了党总支；利用社区居委会

换届选举，由乡镇体制改革分流干部中充实一部分干部到社区党支部和居委会，

增选了社区居委会成员，选准建设了一支素质较高的社区工作者队伍；进一步完

善了社区成员代表会议制度；建立了社区协商议事委员会，负责协调联络驻社区

站所、企事业单位参与集镇管理和建设。同时，明确了社区发展经济一系列优惠

政策，鼓励社区领办经济实体，发展社区经济。通过这些探索和实践，不仅进一

步增强了城镇社区的组织建设，制度建设和基础设施建设，而且探索出了一条撤

并乡镇集镇新型管理模式；不仅使被撤乡镇国有集体资产得到了保值增值；而且

继续保持了集镇的繁荣与稳定。

（三）狠抓创建达标，提升社区建设整体水平。社区基础设施建设是社区建

设的硬件和物质平台，是居委会改社区工作的切入点。我区社区居委会的基础设

施，办公、服务、活动用房等建设，在以各级政府投入为主的前提下，充足施展

区位及社区居民、单位结构等优势，采取灵活多样的形式，积极拓展社会各界的

投融资合作、捐助，在新建、扩建社区基础设施的同时，主要利用原街道居委会

办公、活动、服务等设施，进行整合、调剂、改建以及置换、租赁等，基本上解

决并保证了社区居委会的办公、服务、活动场所的要求。

经调查，至**年9月份，全区城区镇在居委会改社区的整合过程中，共已投

入基础设施建设资金5500多万元，其中，前川地区已投入3500多万元；滠口已

投入400多万元；横店已投入300多万元；武湖已投入400多万元；六指已投入

270万元。经过多方面的努力，科学配置、合理利用社区办公服务设施，全区已

建成并投入使用的社区居委会的各种办公、服务、活动室(站、所)等室内基础设

施建设总量为3723平方米，平均每个社区达86.6平方米。其中，100平方米以

上的社区16个。建筑面积最小的40平方米，最大的280平方米。并相应配齐“五

室”（两委会办公室、警务室、书画阅览室、文体活动室、多功能会议室）、“四

机”（电视机、dvd机、计算机、打印机）、“三站”（社区服务站、卫生服务

站、劳动就业服务站）、“两校”（市民学校、老年学校）、“一场所”（室外健

身活动场所）等硬件设施。

全区城镇各类基础设施建设投入较大，按照“量力而行，尽力而为”的原则，

从区到部门到街乡镇场到辖区单位到社区都全力以赴，致力于为居民营造环境，

改变面貌。近年来，滠口投资300万建水厂投资20多万元建小游园；武湖投入

近千万使社区面貌大变样，六指今年来投入到甘棠社区资金30多万元；特别是

今年前川街6个社区凭借社区建设“883行动计划”的东风，总投入资金达1500

万元，建设项目98个。项目涉及泥巴路改造，道路硬化，新建、维修厕所，垃

圾箱、地下排水沟建设，安装路灯等。使6个社区呈现出洁、绿、亮、美的新面

貌。

二、我区社区基础设施建设的特点

（一）政策支持。区委、区政府结合我区的实际情况，在贯彻中办［2000县

房地产管理局关于房地产市场的调研报告内容

根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详

细调研，现将情况汇报内容如下：

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方

针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到

强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格

基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，

开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和

消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的奉献。截至目前，我县具有房

地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿

元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区

8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了

居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建

筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；

楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。**年以来，在房地产市场供需两旺的同

时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。

住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费

结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型

销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。

总体看，**年我县房地产需求增长速度将低于**年，房地产供求形势进一步

改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理

需求的力度增强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的

扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费

需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作岗位的大中专毕业生，

他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人

员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚

未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是

个人购房比例）以及投资性购房的比例。**年，从购房者购房的动机来看，我县

城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93，以投资为目的占7，而纯属投

机炒作购房的比例尚不到2，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整

个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了**年爆发

性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于**年水平。**年全县普通商

品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5。受土地价格、建筑“三材”

价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提

高等因素的影响，**年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与

需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成

较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有

相当的发展空间。

**年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8。房地产开发投

资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17，拉动全县固定资产投资增长4.5

个百分点；对gdp增长的奉献率达到8.7，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房

地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地点政

府开辟了财源，每年对地点财政收入的奉献率超过了6。拉动了社会总体消费的

增长。**年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消

费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房

供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于

近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，

广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满

足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、

二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经

营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地

产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难

度大。建立房地

县房地产市场的调研报告

第5篇：房地产调研报告

房地产调研报告

时间过的很快，转眼间一周的房地产实习结束了。随着

科学的迅猛发展，新技术的广泛应用，会有很多领域是我们未曾接触过的，

只有敢于去尝试才能有所突破，有所创新。

这次实习，老师带我们去了开封市房地产公积金公证处

参观，在里面我们看了他们的工作程序，让我们更亲身的了解到了房地产的

工作。

房地产登记种类分为初始登记、转移登记、商品房过户

登记、变更登记、抵押登记、补证登记、换证登记、更正登记、注销登记等。

其中初始登记办证时限为7天；转移登记办证时限为9天；商品房过户登记办证

时限为5天，一次性申报大于30件的，每增加10件，增加一天，依次类推；变

更登记办证时限为9天；抵押登记办证时限为2天，一次性申报大于30件的，

每增加10件，增加一天，依次类推；补证登记办证时限为6个月零10天；换证

登记为5天；更正登记办证时限为7天、注销登记即时即办。

办理房地产交易（买卖、赠与、继承、析产）程序：

1、登记申请。交易双方当事人持房屋所有权证、土地

使用权证、单位或居委会介绍信、个人身份证伯及其它有关证件到房屋年在

地房地产交易管理部门办理申请登记手续。

2、现场勘估。由房地产评估机构进行现场勘查，填写现场勘查表，并撰写评

估报告书。

3、审批。由房地产交易管理部门对交易双方当事人提交的有关手续进行审核，

经负责人审批同意后，核发产权变更书。

4、交费。交易双方当事人持房屋产权变更书，按有关规定交纳税费。

5、交易当事人持产权变更书、交易有关手续到当地房地产行政管理部门办理

房产转移登记手续，领取《房屋所有权证》。

如果你想提取公积金但需要按照以下步骤操作：

1.盖有房交局备案章的合同原件一份

2.银行的借款合同原件一份

3.首付款的发票一份

4.单位所开具的提取公积金的相关材料（这个要说一

下，你们财务应该有相应的固定表格）

5.身份证

6.结婚证

房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必

需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济的发展、社会

的进步、人口的增加，对其需求日益增长。在我们社会主义市场经济的发展中越

来越重要，人们的生活中缺少不了地皮，工农业的发展多需要它。如今随着经济

的发展，地皮的价格越来越贵，导致近年来房屋价格不断上涨的趋势，很多人炒

房炒的很厉害，从中获得大量的利润，所以说房地产在目前中国的形势下是一个

非常值得投资的行业。

第6篇：房地产调研报告

房地产调研报告

我县房地产市场现状及发展趋势

房管处课题调研组

当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽

车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅

为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群

众消费热情高涨的环境

下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2021年，

全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房

地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会

就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民

生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质

性的启动。2000年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，200３年全县房地产

投资2.0376亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业

已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、

发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较

其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000年，全县只

有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了2021年底已

发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企

业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。2021年，民营房地产开发企业

的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资

增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤

其从2021年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及

房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2021年

完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资

产投资增速高4.5倍；2021年完成房地产开发投资额20376万元，同比增长1.6

倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的

比重也越来越大，2000年为3.32,2021猛增至13.25，2021年再创新高达为

24.71，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放

性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我

县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据

统计部门数据显示，2000年---2021年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资

的70、67.6、64.9；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资

额的15.8

6、29.2、33.86。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住

宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产

开发项目用地投放量逐年上升。2000年全县总投放为16亩；2021年总投放为

98亩，是上年的6倍；2021年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地

投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000年

平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，2021年为10.59亩，2021年为

21.83亩，房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城

区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2021年，县城房地产开发投资

额约占总投资额的72，华埠镇约占总开发投资额的22，其他乡镇约占6。

因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2021

年比2000下降69.06，2021年比2021年下降22.55。私人建房投资的减少，有

利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，

另

一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情

况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金

的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定

额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000年

至

2021年分别为8.7、22.37和42.41；同期国内货款所占比重分别为2.0

8、31.8

8、32.39;而同期自有资金分别为61.9

5、38.0

4、25.01。

（二）房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐

年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2000年-2021年销售面积分别为

32646m

2、35362m

2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m

2、42594.99m2和95377.6m2，从2021年开始，预售面积超过了销售面积。

2021年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4，110-130m2

户型住宅占销售总面积的30.83，90m2以下户型占12，130平方米以上户型占

11.74，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房

比重大幅上升。2021年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9；

2021年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77，个人已成为市场消费

的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，

2021年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98。从购买对象

和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在

房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济

适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造

成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2021年商品住

宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76，2021年平均售价约1140元/m2，

同比上升15.5。而同期我县国内生产总值的升幅为6.

48、10.63。

4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，

2000年共成交184起，面积16396.17m2，2021年共成交243起，面积20405.54m2，

2021年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的

96.62，房改房约占住宅交易起数的62.2，因而成为存量房交易市场的”生力

军”。

房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且

创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预

报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在

一定的无序化和较大的风险性。

（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等

不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏

小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金

进行开发，加大了投资风险。

（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、

合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然

存在。

（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地

产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商

住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。

（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的

发展。

（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住

宅价格提升过快，价格偏高。

（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，

刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房

地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化

的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院

关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场

监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发

展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显

提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些

小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展

趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消

费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多

是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换

房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利

润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住

房消费是较长一段时间后的第

二、三次换房。

而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛

盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡

镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有

7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户

按剩下的30计，将有近2000套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县

房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如

何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消

费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年

的开发主流。

同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档

商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建

立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件

大事。

3、供需趋于平衡，价格相对稳定

因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于

求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2021年新开工的面积达

188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2021年的供应量放大

较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待

售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这

予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。

从房地产开发土地供应上看，2021年为4.94公顷，2021年为14.55公顷（包

括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2021年11月止约投放2.52公

顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2021年南湖地块一期建设将动工，实际的

开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，

尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。

随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费

潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房

地产市场供需将趋于平衡。

另据2021年11月对11家开发企业的调查资料显示，2021年商品住宅销售

平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年

价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅

有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔。

1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托

在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的”

一个中心两个副中心”的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团

式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进

程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华

对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及

周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增

长。

按《县城城市总体规划（2000-2021）》对人口规模的预测，规划近期（至2021

年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2

计，县城区至2021年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改

造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善

性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展

提供了持续的动力。

2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续

发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的

深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全

国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。

生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大

交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网

络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟

悉和向往。

一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境

的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。

生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨

资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成

硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团

将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我

县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。

四、政策建议

（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产

市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部

门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国

民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通

过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步

增长。

规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开

发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布

局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设

计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地

进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱

节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量

平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强

城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场

需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加

强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何

其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开

发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收

购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监

管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开

发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继

续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支

持。

（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注

册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；

加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的

改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，

不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运

作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、

拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发

商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也

应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费

用，适当留有开发微利等方式运作。

（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者

提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用

房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据

我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较

大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买

二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。

要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需

求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，

1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是

一项当务之急的大事。

积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购

买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需

要，另一方面可以充分调动消费潜力。

（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进

一步发展。

房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况

看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先

要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除

无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，

提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，

创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发

展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；

强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购

房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费

群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求

量。

（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密

集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、

技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，

从而带动城市化的发展。

要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，

以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加

快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。

通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地

产市场发展后劲。