明智开发

基本概念

明智开发是一种土地开发理论，它承认增长和发展将继续发生，并寻求以有意识和全面的方式指导增长。它的支持者包括城市规划者，建筑师，开发商，社区活动家和历史保护主义者。“明智开发”这个术语试图将谈话从“增长”与“不增长”（或NIMBY）重新组合成好的/聪明的增长与坏的/愚蠢的增长。支持者试图区分明智开发和城市蔓延他们声称导致大部分导致城市发展反对的问题，如交通堵塞和环境恶化。明智开发原则旨在发展可持续社区，提供更大范围的交通和住房选择，优先考虑现有社区的填充和重建，而不是开发“绿地”农田或自然土地。为居民和社区带来的好处的一些基本目标是增加家庭收入和财富，为学校提供安全的步行路线，培育宜居，安全和健康的场所，刺激经济活动（地方和区域），发展，保护和投资建设和自然资源。明智开发“原则”描述所设想的社区元素，并且明智开发“条例”描述各种实施方法，即联邦，州和市级政府如何选择实现明智开发原则。

历史

交通和社区规划者开始推广紧凑型城市和社区的理念，并采用了许多与20世纪70年代初明智开发相关的监管方法。获得土地（尤其是历史和/或指定为保护区的地区）的成本和困难以建设和扩大公路，导致一些政治家重新考虑基于机动车辆的交通规划。

提交年度明智开发新伙伴会议的地方政府委员会在1991年通过了原始的Ahwahnee原则，其中阐述了许多现在普遍接受的主要原则，作为明智开发运动的一部分，例如面向交通的发展，侧重于步行距离，绿地和野生动物走廊，以及填充和重建。这份文件是由新都市主义运动的几位创始人共同撰写的。自1997年以来，地方政府委员会一直在共同举办明智开发相关会议。明智开发新合作伙伴会议于2002年开始以此名义开始。

致力于促进美国明智开发的组织Smart Growth America成立于2002年。该组织领导着一个不断发展的国家和地区组织联盟，其中大部分组织早于1975年创立的1000个俄勒冈州的朋友，1993年成立的新城市主义大会。美国环保局于1995年推出了明智开发计划。

明智开发的理由

明智开发是城市扩张，交通堵塞，邻近地区和城市衰退的替代方案。其原则挑战了城市规划中的旧假设，例如独立屋的价值和汽车的使用。

环境保护

环保主义者通过倡导城市增长边界或绿带来促进明智开发，因为它们自20世纪30年代以来一直被称为英格兰。

公共卫生

以交通为导向的发展可以改善生活质量，并鼓励以更少污染的健康，步行为基础的生活方式。在美国国家环境保护局提出的明智开发，以减少空气污染。

对现有补贴的反应

明智开发倡导者声称，20世纪的大部分城市扩张是由于政府对基础设施的补贴，这些补贴重新分配了蔓延的真实成本。例如公路建设，化石燃料和电力补贴。

电力补贴

在电力方面，延伸和维护服务提供系统的成本与水和污水一样，但交付的商品也有损失。离发电机越远，配电失去的功率越大。按照能源部的（DOE）能源情报署（EIA），能源的9%是在传输中丢失。目前的平均成本定价，即客户支付每单位功率相同的价格，而不管其服务的真实成本如何，这为补偿发展提供了补贴。随着电力放松管制，一些州现在向客户/开发商收取费用，以便将分销延伸到新的地点，而不是将这些成本转化为电费。

原则

其原则包含以下十项：

• 混合土地利用

• 创造适合步行的邻里环境

• 提供多样的交通模式选择

• 保育开放空间、农地、自然景观及重要环境敏感地区

• 创造多元的住宅机会与选择

• 创造具有地方意识与特色引人的社区

• 鼓励社区组织及相关利益主体参与开发决策

• 加强并引导开发活动至现有社区

• 高密度利用的建筑设计

• 使开发决策具有可预期性、公平性及成本效益

目标

长远目标：

• 令居民对城市有归属感

• 增加交通、就业及住屋选择

• 公平地分配发展所带来的利益和损失

• 保护自然及文化资源