一成首付

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一成首付2009年6月24日《中国证券报》报道，炒房者与中介机构合作，可以拿到一成首付，甚至零首付的房贷。并且指出，有些银行已经将一套房的贷款优惠政策，用于二套房的购买上。

“此次深圳地区出现的‘一成首付’现象，其根源是由于2008年底实施的个人房贷‘新政’，即首套住房利率打七折，首付降至二成的优惠政策。此外，今年为了抵抗金融危机和加大内需，中国的贷款政策比较宽松，为‘一成首付’现象的出现提供了可能。”贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长项凯标在接受《中国产经新闻》的采访时表示。

有资料表明，“一套房子总价100万元，银行该放80万元贷款还是70万元贷款，都是银行按照购房者个人的贷款信用审核的。但开发商可以把房价提高，比如房价合同写成112.5万元，贷款人可以贷8成，也就是90万元，然后银行放款，开发商收买房人10万元首付，再给贷款人打个12.5万元折扣。对贷款人来讲，首付10万，贷款90万，正好是一成首付。”

出现原因

“零首付”、“一成首付”这些曾经在2007惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。业内人士称，楼市信贷政策收紧阶段，各家银行对贷款审查较为严格；而今贷款政策宽松，商业银行房贷任务加重，阴阳合同难以监督出现降低首付的情况不难理解。

随着深圳楼市的疯狂，越来越多的投资客重新活跃起来，而这些投资客乐于一成首付，本钱少而赚的快，房价上涨一些出手卖掉即可获利丰厚。中国证券报记者装作投资客调查发现，许多和中介公司熟悉的投资客都在寻求低于两成的首付，这样用更少的本金，他们可以购买更多的房产，房价上涨后出售获利也更多，实现以小博大。

对于大手笔的投资客，中介也在积极想办法吸引。一家小中介的按揭员对中国证券报记者表示，他们可以通过与按揭评估公司合作，将物业的评估价做高，做成“阴阳合同”。利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额甚至可以为买家实现“零首付”。

“100万元的房子，如果评估价做到112.5万元，那么申请了八成按揭后，客户支付的首付款只有10万元。”该按揭员称，对于一次购买多套房产的投资客，往往是向不同的银行申请贷款。对于这种高杠杆的房贷融资方式，在房价持续上涨的今天，重新成为广深投资客热衷的炒楼方式。

工商银行的一位个贷经理表示，在购房按揭中，银行很难监控“阴阳合同”，银行拿到的合同是做高了评估价的合同，对于每套房产的价格银行又不可能逐一去核实。

早在2008年下半年，深圳和广州部分新楼盘就推出了低首付的促销方式。但“低首付”操作方式各有不同，深圳部分楼盘的销售人员称，低首付是银行主动向符合条件的公务员或者深圳事业单位部分员工提供九成按揭，号称可以利用信用贷款、信用卡免息还贷等方式，由银行在收楼前为客户垫付余下的一成首期。

在广州首期款不足的部分则是由发展商垫付。这些方式无论购买总价多少，只要交纳一定数量的定金即可办理购房和按揭手续，首期余额一般是在入伙后两年内分期免息缴付。

银行相关人士表示，在垫首付的交易中，购房者与开发商私下签订了一份真实交易合同。而登记、办证等所使用的都是虚高房价的合同，在这种情况下，银行就很难监控这种“阴阳合同”。这种“阴阳合同”的做法属于违规行为，理论上银行可以追究相关的责任赔偿。这种做法放宽了购房者的门槛，从而增加了个人的信贷风险以及银行的放贷风险。

库存积压“首付分期”重现

北京2012年2月楼市因为季节性因素成交回暖，但库存仍节节攀升，2008年年底流行的“首付一成”重现楼市。业内人士指出，这种方式不是主流，买卖双方都需承担较大风险。

北京约有12个楼盘提供首付分期付款，其中不乏如龙头万科旗下的住总万科·金域华府、中粮万科长阳半岛、万科蓝山，以及2011年北京销售金额第一的金茂府等知名项目，其余大多为首付款需要50%的商住项目，如绿地新都会·国际花都等。

亚豪机构市场总监郭毅表示，2011年下半年以来成交低迷，据北京市住建委数据显示，2月1日至今，北京商品住宅存量已达11.8万套，业内预计上半年库存即可达到2008年11月房价跳水时的15万套顶峰。

为吸引购买，越来越多的开发商为购房者垫付首付，为其提供一笔半年至一年期的“免息”房贷，以一般住宅市价120万至150万元/套计算，垫款约40万至50万元，期限为2个月至一年，购房者约可省1万至2万元贷款利息。

专家看法

贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长项凯标表示：“这种低首付现象，就是一种高杠杆的房贷融资方式，可以使房产投机商们用更少的本金，购得更多的房产，房价上涨后出售获利，实现以小博大，助推炒房风上扬。”项凯标表示：“美国的次贷危机其中最重要的一个问题，就是房贷的首付款过低，银行敢放贷的前提是房价可以持续的上涨（抵押资产在增值），一旦中间出了问题，则其风险是非常大的。”

五六月份深圳一手房价格延续了进一步上涨的局势。正是在这样的情况下，投资者开始频繁现身，与2009年前3个月以自住型为主的买家相比，四五月份投资者比例日渐上升。

中央财经大学教授郭田勇在接受《中国产经新闻》的采访时表示：“在市场回暖的情况下，各方面对未来的预期发生了变化，一些不规范的做法就会出现。”

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞则对《中国产经新闻》表示：“利润和风险是并存的，银行在房贷时要严把质量关，不要仅为提高房贷总额，提高银行效益，而放松监管。”