全国主要城市未来五年(2011-2015年)的房价预测

全国主要城市未来五年（2011-2015年）的房价预测

本文主要针对全国近30个省市以及主要城市的未来五年

（2011-2015年）的房价预测，来描绘接下来几年内全国房价的走势，

为大家的安家置业投资提供部分参考。

开篇还是定义下房价，这里就是指城市当时的房价实时均价，包括所

属城市及其下辖县城城区的房价加权平均，包括新房和二手房的总平

均价格。第二，未来五年，也就是2011年初到2015年末，为我们的预

测期间，2015年之后可能会顺带提及但不是我们的重点。最后一点，

此五年期间，必定会经历若干次宏观调控或者国内国外的经济波动，

比方说其间对房价短期影响因素最小的将会是数次加息或者减息，对

房价的总体变化几乎没有作用。再例如国内的房产税无论实施与否或

者美国欧洲的经济状况几年内的起伏等等，都不会对中国五年房价的

大方向造成多大影响，所以我们这里的预测是以房价的客观规律来预

测其变化，不拘泥于某个城市某一周或者某几个月的价格。

在全国重点城市价格预测完毕后，就可以勾画出未来短期内全国

房价的布局，在此基础上我们再返回头部来分析五年后房价形成的原

因，因为从现在的看来，决定五年内房价的主要因素已经确定了。

1.沈阳

辽宁首府，新中国重工业基地，改革开放20年后经济开始奋起直

追，已有很大起色。房价2008年1月均价4100元，到2008年中飞速上

涨到5500，随后雷曼破产全球金融危机到来，上升势头戛然而止，2009

年初迅速降到4500，整个2009年缓慢增加到500元至2009年底的5000

元均价。2010年1月开始到2010年底，增加到6500元，整个2010年增

幅30%。

要预测沈阳未来5年的房价，需要依据历史数据，当地在全国的

发展战略，以及沈阳本地的财政收入状况。在此分析的基础上，我们

预测沈阳2011年底房价破8000,2012年内破万，此后每年增加2000左

右，在2015年底接近15000元每平方米。

2.大连。

东北明珠，经济后起之秀，在省内经济水平超越省会沈阳早已是

不争的事实。房价的总体状况也是，2008年初破8000,2009年初破

9000,2010年初破1万，2011年初破1万1。

预测2011年底跨过13000,2012年1万5,2014必定过2万，2015年底

接近25000，在东北所有城市中“首屈一指”，成为东北房价的风向

标。届时商业地产将兴起，写字楼林立，高档社区与平民小区泾渭分

明，近海物业天价直达10万。

3.北京。

政治文化中心，根据中国历史人文习惯，无论谁党政，都不会放

弃首都的经济中心地位，各种措施和资源有意无意向首都倾斜。地方

政府和开发商赚的主要是全国各地的富人，房价上涨将毫不手软。将

上海归为经济和金融中心只是说说而已，阴阳结合是必要的。

北京从1995年商品房刚刚出现开始房价就一直遥冠全国，在直到

2003年的8年期间，一直仅次于深圳，房价全国第二，当时房产均价

5500元左右。2004年开始传统经济强市上海，广州，杭州等奋起直追，

先后超过北京。然后在2007年7月份，北京再次超越广州杭州，并压

过深圳的房价，仅次于上海，达到13000元/平方。2008年金融危机期

间在12000上下徘徊半年之久。2009年上涨4000元，2010年上半年几

乎将上一年的均价翻番达到最高24500元，从“有史以来最严厉房产

调控”后的2010年6月开始至2010年底，一直在22000-23000之间徘

徊，可见调控对于北京这样的一线城市效果还是有的，停止了过快上

涨。

2011年1月北京的均价在23000上下波动，2012年四环内几乎找不

到4万以下的房子，五环内3万的房子也绝迹。北京均价2011年春节后

过25000轻而易举，此后每年一万到2015年均价破5万，六环内10万的

天价楼盘比比皆是，最高公寓房价大致在25万/平方，与北京接壤的

所有县城房价也全部过2万。首都，首善之都，自唐朝开始的历史可

以借鉴，京城米轨，何况房子呼？

4.天津。

天津卫，与东南的上海滩，遥相呼应。经济在改革开放后滞后并

从2000年后想迎头赶上，但历史给天津的任务就是北京的附庸，无论

北京是否为首都，也不管天津去争取多少独特政策。天津的房价大体

也不会与其二线城市的定位相背离，一直高于三线但房价将保持在北

京价格的6层左右，不再赘述。

5.石家庄。

石家庄是河北的经济中心，房价也是全省的风向标。由于河北包

住京津的特殊经济地理，河北的房价将成北高南低的格局。

石家庄2009年均价4700,2010年5月劳动节破的5000，年底过

6000，年上涨28%，此后每年1000，直到21015年才破万，是省会城市

中相对较低的价格。石家庄是省会城市，名字百年也不会变。当然河

北省的房价跟名字无关，主要和靠近大都市有关，省内最高价格将在

北京接壤处的县城出现，然后是廊坊唐山秦皇岛一代，2011年价格大

体在六七千上下，相继在2013年过万，早于省会。南面保定沧州衡水

靠近石家庄的几个地方价格以保定为最高，2012年会达到5000以上，

其余加上靠南的邢台邯郸，在2015年前都能找到5000以下的楼盘，近

2年内的顶级楼盘单价将在1万2上下，主要也为当地富豪和回家置业

人员购买，因此当地房价泡沫基本没有，房价之所以每年有一点上涨

主要是跟随的CPI的步伐。

6.太原。

太原身处煤老板老家中心，黄土和挖煤导致省境内所建房子寿命

不长，而且有钱人将资金投在他地买豪宅，所以房价不会上涨过快，

基本等于实际年物价上涨10%的水平，2011年的峰值在6600元，2015

年预计9500.

7.济南。

山东省会，钢铁等重工业基地，山东对全省的战略与其他省份不

同，山东是等级观念极其分明的省份，这跟孔子故里的保守思维有关，

因此山东省会对各个兄弟城市的控制力度远超其他省份，计划经济氛

围浓厚，改革和开放之风属于沿海最落后梯队，整个发展理念以保省

会，开沿海，弃西南为主旨。

济南房价不低，2009年8月过6000,2010年10月过8000,2011年春

节后会上到8500元，2012年底破万，2015年预计在14000元，省内只

低于青岛。

其他沿海城市属于第二梯队，2011年底价格在5500-7000之间，

此后增长速度均低于济南，烟台一直略高于威海，但以后威海会抬头。

鲁西南大片城市由于得不到重视，外出打工人数今后5年会再次大量

增加，此经济落后地区以枣庄与菏泽为典型，2012-2013年均价会在

3500元徘徊，2015年前不会超过5000。

8.青岛。

青岛是山东的形象城市。九十年代青岛学大连，新世纪大连学青

岛。青岛是山东经济大省实力最强的城市，对韩对日的外向型经济都

将一直强于大连，房价也不例外。青岛房价2007年就已经上八千，2008

年金融危机期间仍然有九千，2009年底过万，2010年夏天上1万1,2011

年初上1万2，预计未来两年仍然会扶摇直上，2012年初过15000,2013

年接近2万，2015年接近3万。由于青岛国有企业居多而且计划经济思

维浓厚，所以重计划重名声轻工人轻工资的战略不会变化，二线青岛

一直维持的是三线城市的收入，青岛因此也成为中国大陆境内房价收

入比最高城市。

9.郑州。

河南省会。整体经济实力河南弱于河北，但郑州强于石家庄。郑

州2010年年4月房价过6000，年底上7000没什么问题，顶级楼盘直上2

万，2014年-2015年的某个时刻均价破万，从此加入万元城市行列。

省内其他城市价格都不高，以洛阳为参照，相当于房价第二城市，

2011-2013一直在5000徘徊，2015年不超八千。其余城市2011年新楼

盘均价在3000的很多，未来几年5000以下的仍然会普遍，属于中部价

格洼地，除郑州洛阳外，房价不算虚高。当然这个也取决于河南各个

地方政府的创收进程，河南省正在大力到沿海招商引资，炒地皮的

[url=]游戏[/url]也即将上演，大家拭目以待。

10.上海。

华东地区的特大型城市，一线城市的风向标，国家名义上的金融

和贸易中心。2004年初房价超过北京，2004年底均价过万超过深圳，

房价当时全国第一，历经2次调控之后于2007年10月达到前一个峰值

18000元，金融危机期间最低值在14800，仅维持2周，2009年8月中旬

再次超过1万8,2009年底均价19200，2010年10月峰值远超前一个达到

24200元，此后三个月在23000上下徘徊，2011年第一周均价为22800

元。

基于如下两个形同虚设的前提：1）上海2010年10月份的“限购

令”是针对所有中国大陆居民在2010年10月份后只能在上海再购买

一套房产；2）上海房产税将在2011年初推出，只针对新房征收，税

率不超1%，我们可以判断一旦2011年第一季度央行没有再次加息，上

海房价将会爆发式增长，至2011年底突破26000元。然后无论加息与

否，2012年将必定突破3万，2015年底前峰值过4万逼近5万，略低于

首都北京，仍然是全国第二高房价。二三线城市虽然5年内被大批资

金疯狂炒作，但其房价依然望北京上海项背。其间上海的地王和新的

顶级楼盘将在世博中国馆的附近出现，在世博园区拆掉的外国展馆所

在土地上楼板价过10万预售价格突破20万的天价楼盘很快会出现。在

远郊，特别是上海唯一的高地佘山一带，别墅的单价在2015年将以30

万/平方米以上的价格销售。全国70%是山地，但是上海没有山，只要

是个土丘都会被当成山，全国山区一辈子收入也不超过30万的老百姓

不知看到上海“山”上30万一平方的房子做什感想.

11.重庆。

直辖市，房价一直低于兄弟城市成都，3500万人的直辖市，打黑

打非，沸沸扬扬。2008年房价均价3500,2009年均价4700,2010年均价

6200,2011年初实时价格6700元/平方。

预计2011年底会在7800左右，不到8千，随着高端房产税收的推

出，均价会徘徊一段时间，缓慢上涨，2012年均价9100的样子，此时

非高端也就是保有税之外的普通房销售将异常火爆，导致普通商品房

价格高昂，在2015年上1万5，已经与届时的成都不相上下。

12.成都。

天府之国，山清水秀，人杰地灵，腹地广阔，四川盆地的经济翘

楚。2007年房产均价一度破8千，2008年末金融危机最盛时候均价降

至5800,2010年初恢复到8千，此后两次宏观调控价格停止过快上涨，

至2011年初实时均价在8500元左右。

2011年最高峰值将在9000上下，2013年破万，并在2014年被重庆

价格超越，2015年均价在1万3-1万4区间。

13.西安。

房价起点不高，发展异常迅速。2007年一直维持3500的均价，2008

年均价4200元，2009年末过4800,2010年净增加1500元达到6300，一

年增幅已达32%，为西部城市之首。但经济非厚积薄发，经济基础后

劲不足。

预测2011年底均价接近7千，此后速度放缓，

年在1万3以下，低于成渝。

2013年近万，2015