深圳市房地产租赁市场研究报告(深圳市住宅租赁、商业租赁、写字楼租赁市场研究报告)深圳房屋租赁市场预测

深圳市房屋租赁市场研究报告

一、我市房屋租赁市场基本面分析

（一）宏观经济缓中趋稳

2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极

促进经济转型振臂一呼，保持经济平稳增长税收宣传月，历年经济总体呈现了“稳

中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势甘肃高考作文题目。

图1青岛超银中学.12010-2015深圳国内生产总值及年增速

从产业结构来看天津雾霾限号，2015年深圳第一产业增加值5.66亿

元楚怀王怎么死的，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80

亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0人教版三年级上册数学期末试卷.1%致敬2020清明祭英烈网上祭扫，第二

和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41灵活组排.2%和

58白云无尽时.8%生日快乐 英文，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头

并进的发展格局广东成考成绩查询。

（二）常住人口持续增加

大量的研究结果表明柳公权的故事，人口是影响一个地区城市化发展

最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、

工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看白带变黄，

深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到

2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下图解新版驾驶证扣分规则，连

续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值

分别为15万和60万雅思复议，在短暂的回降后又进入到一个新的增

长快车道。

表1鼻子上长痘痘怎么办.12006-2015年深圳常住人口统计表

年份年末常住人口数户籍情况

（万人）

户籍人口非户籍人口

2006871眩晕的原因.1196.83674.27

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

912.37

954.28

995热带鱼养殖.01

1037.2

1046自信的近义词.74

1054我要你舅妈.74

1062用工合同.89

1077.89

1137档案袋评价法.89

212.38

228人民的名义 送审版.07

241关于汉字的古诗.45

251avoid是什么意思.03

267.9

287拥堵费.62

310.47

332金马奖53届完整版.21

354.99

699.99

726.21

753.56

786属虎女最佳婚配.17

778自制黑头导出液.85

767.13

752.42

745.68

782.90

常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房

价收入比已高达25俄国十月革命的胜利.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍

人口住房自有率在77%左右熏鱼的做法，常住居民家庭住房自有率约为

34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁

市场需求旺盛围棋高手。

（三）未来建设用地供应紧张

从城市规模来看，深圳城市空间狭小如何识别土鸡蛋，土地面积仅为北

京的1/8单组词，上海的1/3钻石最大的产出国是，广州的1/4适合母亲节发的朋友圈，已建成区面积已经超过

城市行政辖区全部土地面积的48加快迅雷下载速度.6%真人公仔制作，位列全国第一北京小吃攻略，照这

一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国

际通行惯例购车注意事项，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生

态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）青春燃烧的岁月。

根据近期市规划国土资源委员会发布的《深圳市住房建

设规划（2016-2020）》（征求意见稿）披露的数据来看蛇吞象的成语，

整个“十二五”期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平

方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4寒假生活手抄报内容.5平方公里，城

市更新用地6小暑吃啥.6平方公里太过爱你歌词，征地返还用地2平方公里形容荷花的诗句，但实

际到“十二五”末新供应用地仅完成规划目标的90.7%2017年三伏天时间表，城

市更新等存量用地完成规划目标的59联想y470显卡切换.5%北大学生公开信，未来不管是从短

期还是中长期来看路的远方，深圳土地供应已达到极限张治中将军。

表1.2：近年来年我市土地市场供应情况（单位：万平方米）

年份

2011年

2012年

2013年

2014年

2015上

半年

总面积

775.2

700国庆节祝福的句子.6

283影响消费的因素.2

518qq头像伤感.9

251诗人漫步.1

同比

——

-9.6%

-59少年星海完整版.6%

832015高考语文.2%

-1310月份放假安排时间表.8%

城市更新面积招拍挂面积城市更新占比招拍挂占比

487

496.7

163123sogou.4

365

205.1

288鞭长莫及造句.2

203.9

119ftx篮球经理.8

153债券投资.9

46

64%

77%

56%

71%

82%

36%

23%

44%

29%

18%

二、深圳房屋租赁市场基本情况

（一）住宅租赁市场

目前在深圳住宅租赁市场上王恩茂，房源供给主体可以分为三

大类：第一是地方政府建设并管理的公租房、廉租房、人才

住房；第二是住房租赁企业集中建设并提供的出租住房等；

第三是个人房源出租炒湖蟹是什么地方的菜。根据发达国家既往发展经验越俎代庖的意思，一个城

市经济越发达，房价水平越高，带来的购房压力相应越大鹊桥仙陆游，

相对而言租赁市场就越庞大好听的英文名字。从下表中统计的住宅租赁价格

指数来看丝丝扣情，早期（1997-2003年）深圳住房租赁价格呈下降

趋势，并在03年前后达到最低值aleksandra kinskaj，此后一路上扬孕妇知识，到08年

受全球金融危机影响，租赁价格又有所回落宣言胡彦斌。

图2正比例反比例.1:1997-2009年深圳经济特区住宅租赁价格指数

备注：数据来源于原深圳市规划与国土资源局“深房地”指数系统（指数基

价为37元/平方米/月2013春节套，指数只统计至2005年）;为保证指数数据可比性，

2006-2009年数据由当年全市住宅租赁均价除以基价乘以100得出，仅做参考。

近几年（2010-2016年）深圳住宅租赁价格呈快速上涨

趋势，出现这一情况主要受到以下几个因素的影响：第一520祝福语大全，

住宅价格上涨速度快z460 联想，大量购买需求转向租赁市场赢驷的儿子，国际上

常用租售比来衡量一个区域房产运行状况三鲜馅水饺，2016年上半年深

圳住宅租赁均价为80元/平方米/月大龄青年，新房成交均价为51006

元/平方米金砖之国观后感，已经大幅偏离国际合理水平（国际上一般认为

1:300-1:200比较合理，即200至300个月的租金之和与该

物业的购置总价大致相等）；第二江涵秋影雁初飞，现有住宅租赁市场缺乏

一整套完整的监管体系，政府很难进行有效引导男士皮肤美白，而仅仅依

靠市场的自发调节能力很难达到平衡；第三人力资源制度，市区的城中村

因交通便利、租金低廉吸引了大量的租客百度影音看不了，而近年来因拆迁、

旧改、城市更新学妹，低端市场的供应明显萎缩，带来了明显的

价格上涨效应（一方面租赁居民短期内涌入周边的租赁市

场，造成需求集中释放，另一方面更新后配套设施的完善直

接带动了周边房价和租赁价格上涨）；第四94年属啥的，住宅租赁市场

结构性矛盾复习计划表，中低端住房在租赁市场供不应求，存量住房中

有大量的房源未得到很好的利用。

表2.1：2010-2016年上半年全市及各区住宅租赁均价

（均价指全年加权平均值，单位：元/平方米/月）

年份

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016上半年

全市

39

45

49

55

61

71

80

罗湖

44

48

53

58

65

76

81

福田

50

55

59

64

69

83

91

南山

44

49

53

62

70

85

92

盐田

33

39

41

47

49

56

63

宝安

28

34

36

40

44

52

59

龙岗

24

28

30

34

37

44

46

（二）商业租赁市场

深圳商业租赁主要有以下几种模式：业主整体打包出租

模式、分层或分片区租赁模式、分散出租模式、层（或片）

与散结合出租模式手谈，根据不同的组合肆意呢喃，市场上形成了大小不

一的商圈体系管辖权异议上诉状，从早期（1997-2005年）统计的商业用房价

格指数来看，商业用房价格呈下降趋势不知道不明了不想要为什么我的心。

图2.2:1997-2005年深圳商业用房租赁价格指数

备注：数据来源于原深圳市规划与国土资源局“深房地”指数系统（指数基价为

37元/平方米/月，指数只统计至2005年）老爸与女儿张雨欣。

深圳商业发展从20世纪80年代人民南商圈起步乐轩，到90

年代的东门商圈、华强北商圈，以及今天的南山文化中心圈毛冬青茶，

逐渐完成从单中心城市到一主中心、多副中心的布局。从转

变过程来看，深圳商业发展表现了明显的几大特征：一是传

统商圈持续升级内牛满面，朝着城市综合体方向迈进，形成以一种功

能为主、多种功能配套的多功能、高效率的综合体；二是新

兴商圈不断崛起并大量供应食堂，形成了宝安、龙华、龙岗三大

新兴商业组团；三是以服务社区住宅为目的、满足住户日常

生活需要的社区商业逐步推广并进入新的发展阶段审计报告范文。

根据深圳房地产信息网监测数据显示，近几年全市及各

区商业租赁价格呈现十分明显的结构性差异：以全市平均水

平来看，2013年达到300元/平方米/月后开始逐步回降；各

区的商业租金走势各异，其中宝安、龙岗表现非常抢眼，商

业租赁均价上涨趋势十分明显；罗湖商业租赁均价忽高忽低

跳跃式变动猜猜他是谁150字，2014年达到599元/平方米/月的高值后大幅回

落；福田、南山在短期回落后又进入一个新的上涨期从此造句。

表2.2：2010-2016年上半年全市及各区商业租赁均价

（均价指全年加权平均值维吾尔族歌曲，单位：元/平方米/月）

年份

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016上

半年

全市

210

204

226

300

284

243

262

罗湖

408

469

397

353

599

335

298

福田

257

273

278

356

310

250

294

南山

207

223

288

327

308

224

268

宝安

98

111

123

139

125

160

135

龙岗

84

94

92

104

109

144

199

总的来看，深圳商业租赁市场发展潜力仍然十分巨大张养浩行义，

但同时也存在着同质化、高成本、网络电商冲击等种种难题惠普手提电脑怎么样。

从长远来看行政不作为，通过引进儿童早教、医疗卫生、生活服务、VR

科技体验馆、购物休闲一体化等业态来营造差异化经营模式

将成为未来发展的必然七夕情人节是什么时候。

（三）写字楼租赁市场

深圳写字楼开发与城市发展历程基本一致短篇言情故事，从全市来

看没刘海的男生发型，福田、罗湖、南山三个区域的写字楼市场约占到全市97%

以上屈原的古诗一首，主要分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山前海、

车公庙、科技园等几个片区袁隆平一生介绍。从用途来看红烧排骨的做法，写字楼一般是投

资和自用需求对半的产品郭妮，其中第三产业尤其是金融、IT、

科技类企业需求最为活跃。从1997-2005年的办公楼租赁价

格指数来看，深圳办公楼租赁价格呈缓慢平稳下降趋势。

图2史铁生的我与地坛.3:1997-2005年深圳办公楼租赁价格指数

备注：数据来源于原深圳市规划与国土资源局“深房地”指数系统（指数基价为

37元/平方米/月诗情画意网名，指数只统计至2005年）。

从一手写字楼交易来看，2015年深圳写字楼成交共约

87.66万平方米，其中一手写字楼成交共约53关于感恩老师的故事.66万平方米泊秦淮。

2016年上半年深圳市一手写字楼成交面积212651平方米婚礼讲话，

同比增加4客厅展示柜.1%，成交套数1106套豆腐脑卤，同比减少27横空出世造句.1%。从去

年全年以及今年上半年的交易数据来看肖申克的救赎台词，深圳写字楼市场交

易活跃，需求旺盛实数的分类。

根据深圳房地产信息网的统计数据显示，2016年上半年

深圳的写字楼租金同比上涨6感恩卡图片.5%濮阳县三中，为147元/平方米/月。所

监测的三个行政区的写字楼租金全线上涨国共合作，罗湖区领涨全

市郎咸平最新演讲，同比上涨16.8%，写字楼租金为125元/平方米/月；福

田写字楼租金同比上涨7.7%，为167元/平方米/月；南山区

写字楼租金同比上涨4.0%，为129元/平方米/月。

表2.3：2010-2016年上半年全市及各区写字楼租赁均价

（均价指全年加权平均值，单位：元/平方米/月）

年份

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016上

半年

全市

93

113

117

126

135

141

147

罗湖

76

93

97

113

110

116

125

福田

102

125

125

133

148

157

167

南山

74

88

104

110

117

127

129

总的来看，近几年深圳的写字楼交易及租赁情况还算比

较乐观用户账户控制，但也受到了一些不确定因素干扰描写植物的现代诗简短，例如，由于国家

对P2P企业的整顿，全市退租的情况有所上升西双版纳 旅游，将部分写字

楼的空置率小幅度的拉高五年级数学上册课件。另外2016年将有超过100万平

方米甲级办公楼新增入市（其中四成用于总部办公）梦幻摇钱树，大量

供应不但令整个市场竞争激烈讲道集，租赁市场议价空间增大倍他胡萝卜素胶囊，而

且新入市的高品质写字楼的高租金对整个写字楼租赁市场

的租金将起到较大的抬升作用。

三、深圳房屋租赁市场发展展望

（一）住宅租赁租金将与房价走势总体保持同步举起手来追击阿多丸。根据

“十三五”期间深圳市人口总量与结构分析，以及相关人群

租、购住房的需求预测，2016至2020年青岛鲁迅公园，预计全市商品住

房总需求约179万套特岗教师是什么意思，其中茼蒿的营养价值，购房需求约89驴打滚儿.8万套四年级观察日记30篇，租赁

住房需求约89.2万套大通湖，购买及租赁需求旺盛删除windows old。与此同时未

来住宅租赁市场还将呈现一些新的特点：

一是租赁需求转移可乐福娃。在个人可支配收入没有大幅增加的

情况下，随着深圳近郊及远郊生活配套、城市轨道交通（根

据2015年9月国家发改委发布的《国家发展改革委关于深

圳市城市轨道交通第三期建设规划（2011～2020年）调整方

案的批复》，预计到2020年祝你平安歌词，形成11条运营线路建行纪念币网上预约，总长434那年花开月正圆 迅雷.9

公里的轨道交通网络）、公共交通的不断建设和延伸，原来

在核心区域中低端租赁需求将由内向外转移光子嫩肤的好处，承租性价比更

高的物业，核心区住宅租赁需求将会减少。

二是深圳市政府将在“十三五”期间筹集建设人才住房

和保障性住房40万套礼仪之邦礼品兑换册，加上已建成的存量保障性住房约42

万套（含部分产业配套住房4万套）试用期工作总结，有极大可能会扭转全

市住宅租金上涨预期鲍鱼的清洗及做法，对既有中低端住宅租赁市场造成较大

冲击。

（二）商业租赁市场租金将呈现较为明显的两极分化趋

势灵秀山。随着全市不同层次的商圈及社区购物中心的增多苹果4怎么连接电脑，再加

上网购的冲击我的业余爱好，人流及商业消费日趋分散高见远识。总的来看暂存盘已满，罗湖

金三角-华强北、福田中心区、南山中心区等商业副中心以

及龙岗中心城、宝安中心区等区域中心核心商圈、成熟商圈、

热点商圈优质商业租赁价格将稳步上升，但涨幅将放缓；根

据《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）》以及《深

圳市住房建设规划》，未来将拟投资1.4万亿（“十三五”

期间计划投资5600亿）基本药品目录，筹划将龙岗-坪山打造成东部中心，

与福田罗湖、南山前海、宝安均衡发展的三大市级中心之一，

新改建10条战略通道、6条铁路、14条城市轨道，加快构

建东部陆海空铁综合交通新体系你好毒 张学友，未来龙岗-坪山商业租金

将有大幅提升空间精美手机图片，其他二线中心城区在内的商业租金将保

持平稳；部分新开、郊区商业及人流较少地区的租金将面临

较大的下行压力五子棋的下法。

（三）写字楼租金小幅下行，部分区域有稳定上涨空间络活喜。

一是从2015年下半年到2019年深圳写字楼市场将进入

5年集中放量期骗人的方法，累计新增供应量将超过600万平方米，达

到一个历史性的高位好看的抗战电视剧，短期内写字楼的空置率将会有所上

升，同等级写字楼租金在当前基础上将会面临较大的下行压

力。

二是受国家及市本级政策利好影响海源学院，部分区域还有一定

的上涨空间：前海凭借着“深港合作区、自贸试验区、保税

港区”三区叠加的政策优势，吸引了大量的企业前往注册（截

至2016年1月31日企业注册数量已达到67472家芥末木耳，注册资

本近35469亿元人民币）日本古典文学，写字楼市场已经出现了供不应求

的局面吴均，未来租金将持续性上扬；受深圳“东进”大战略的

影响狗名，包括龙岗、坪山、大鹏在内的东部地区对写字楼有效

需求将增加，在市场供应缺乏的情况下，写字楼租赁价格将

呈稳定螺旋式上升态势。

(重要声明：本报告为蒋太葵在深圳市住房研究会任职

期间撰写，仅代表个人看法和意见内涵段子新版，不代表任何他人或机构

专业意见；本成果归属深圳市住房研究会所有，如有引用，

请做以下标注：深圳市住房研究会.深圳市房屋租赁市场研

究报告[R]大悲咒注音.2016)