物业管理法规测试题(1)

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物业管理法规测试题(1)

物业管理法规测试题(1)之相关制度和职责,物业管理法规

测试题(上篇)一､推断题:(每小题1分,共20题)1､物业管理企业应当

听从业主大会､业主委员会所作出的一切决议和预备｡(Х)2､物业买

受人在与建设单位签订物业买卖合同时...

物业管理法规测试题(上篇)

一､推断题:(每小题1分,共20题)

1､物业管理企业应当听从业主大会､业主委员会所作出的一切决

议和预备｡(Х)

2､物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对业主临

时公约予以书面承诺｡(√)

3､前期物业管理的费用,由物业建设单位或与其签订物业服务合

同的物业管理企业担当｡(Х)

4､业主是物业全部权人｡(Х)

5､业主享有的物业共用部位､共用设施设备的全部权或者用法

权,建设单位不得擅自处分｡(√)

6､《物业管理条例》不适用建设单位自建自用,不聘请物业管理

企业的状况｡(√)

7､物业管理活动的内容是对房屋､场地､设施设备进行修理养

护管理,以及维护环境卫生和秩序｡(√)

8､业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权

益｡(Х)

9､业主大会会议可以接受集体争论的形式,也可以接受书面征求

看法的形式｡(√)

10､业主委员会应当向所在地的区､县人民政府房地产行政主管

部门备案｡(√)

11､物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系｡

(√)

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12､建设单位应当在销售物业之后,制定业主临时管理规约｡(√)

13､物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位､共用设施设

备进行查验｡(√)

14､宪法是我国的根本大法,在国家法律体系中享有最高的法律地

位和法律效力,自然是物业管理的法律渊源｡(√)

15､法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的,其法律地位

和效力低于宪法而高于其他法,是法的形式体系中的二级大法｡(√)

16､行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的,有关行政

管理和管理行政事项的规范性文件的总称｡(√)

17､各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规｡

(Х)

18､由国务院颁布的､于2021年9月1日实施的全国《物业管理

条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章

｡(Х)

19､有行为力气的人确定有权利力气,有权利力气的人确定有行

为力气｡(Χ)

20､物权是指挺直支配物并具有排他性的民事财产权利｡(√)

二､单项选择题:(每题1分,共20题)

1､物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业

主临时管理规约予以(A)

A､书面承诺B､承诺C､不应承诺D､不予书面承诺

2､(D)务必通过招投标方式选聘物业管理企业｡

A､全部物业B､住宅物业

C､住宅规模较小的D､前期管理的住宅物业

3､从事物业管理的人员应当依据国家的有关规定,取得(D)

A､上岗证书B､职称证书C､执业资格证书D､职业资格证书

4､物业管理的权利基础来源于(B)

A､托付管理B､建筑物区分全部权

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C､政府的支配D､居民委员会的授权

5､物业管理对公共秩序的作用是(B),属于平安防范性质｡

A､保障业主的人身平安B､供应关怀性管理服务

C､行使治安管理职能D､业主自治管理

6､建筑物区分全部权人就是指在物业管理活动中的(C)｡

A､住户B､租户C､业主D､物业管理企业

7､物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于(A)全部｡

A､全体业主B､物业管理企业C､开发建设单位D､居民委员会

E､公安派出所

8､业主(A)变更通过专有部分的供水､供电､供气､通讯等维持

物业正常用法的各种管线｡

A､不得任凭B､允许依据自己的需求C､可以任意D､能擅自

9､业主或物业用法人对其他业主､物业用法人及物业管理企业的

合理用法､维护､修缮和改良行为,彼此间(C)相互容忍｡

A､没有必要B､依据自己的需求C､应当有义务D､没有义务

10､物业管理企业通过签订物业服务合同,明确与业主的(A)关

系｡

A､权利与义务B､服务与被服务

C､管理与被管理D､托付与被托付

11､一个物业管理区域内,具有物业管理重大事项最终预备权的

是:(C)

A､业主委员会B､居委会C､业主大会D､其他组织｡

12､在物业管理中,房屋的全部权归业主,业主处于(A)地位｡

A､主导B､次要C､听从D､关怀

13､在房屋保修期内,竣工验收与交付业主用法前的时间差而产

生的修缮责任,由(C)担当｡

A､施工单位B､物业管理单位C､建设单位D､业主

14､业主大会､业主委员会与物业管理企业的关系是:(A)

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A､公正的法律主体关系B､领导和被领导的关系

C､管理者与被管理者的关系D､法人与法人的关系

15､业主在首次业主大会会议的投票权,依据(D)确定｡

A､业主的人数B､入住时间长短

C､物业用法人数比例D､业主拥有物业的建筑面积､住宅套数

16､弃权或投反对票的业主(C)业主大会做出的各项决议｡

A､可以不听从也不执行B､可以听从但不执行

C､应当听从并执行D､可以选择性听从和执行

17､业主的更迭､业主大会以及业主委员会的改选(B)物业服务

合同以及业主管理规约的法律效力｡

A､挺直影响着B､都不影响C､部分影响D､减弱了

18､物业管理企业的资质审批应由当地(B)负责｡

A､工商部门B､房地产行政主管部门

C､税务部门D､物业管理协会

19､物业管理区域内道路､园林绿化的保修期为(D)｡

A､2年B､5年C､10年D､合同商定期间

20､在物业管理活动中,以合同的格式条款侵害业主､业主大会

､业主委员会或物业管理企业的合法权益(C)｡

A､合同整体无效B､合同的格式条款有效

C､合同的格式条款无效D､合同应撤销｡

三､多项选择题:(每题2分,共10题)

1､我国物业管理法的渊源有宪法､法律､行政法规(ABD)以及

国际公约｡

A.地方性法规B.行政规章C.宗教戒律D.司法说明

2､业主在物业管理活动中,享有(ABC)权利

A.依据物业服务合同的商定,接受物业管理企业供应的服务

B.参与业主大会会议,行使投票权

C.监督业主委员会的工作

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D.按时交纳物业服务费用

E.遵守业主管理规约､业主大会议事规则

3､业主大会的职责是:(ABD)

6､业主委员会委员有下列(ACDE)情形之一的,经业主大会会议通

过,其业主委员会委员资格终止｡

A.因物业转让､灭失等缘由不再是业主的

A.

B.

C.

D.

4､

(ACD)

A.

C.

5､

A.

C.

制定､修改业主管理规约和业主大会议事规则B.无故缺席业主委员会会议累计三次以上的

选举､更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作C.有犯罪行为的

与物业管理企业签订物业服务合同D.拒不履行业主义务的

预备专项修理资金用法､续筹方案,并监督实施E.因疾病等缘由丢失履行职责力气的

有权组织业主成立业主大会的有7､有下列(BCD)状况,业主委员会应当准时组织召开业主大会临

时会议｡

物业建设单位B.物业管理企业A.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的

房地产行政主管部门和街道办事处D.业主代表B.20%以上业主提议的

业主委员会委员应当吻合下列(BDE)条件｡C.发生重大事故或者紧急大事需求准时处理的

本物业区域内的业主B.热心共益事业､责任心强D.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他状况

经济实力雄厚D.具有确定组织力气E.具备必要工作时间8､建筑物区分全部权是由区分全部建筑物(AC)所构成｡

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A.专有部分全部权B.房地产产权

C.共用部分持分权D.人身权和人格权

9､业主对建筑物区分全部权的专有部分所享有的权利为(ABCD)

｡

A.占有B.用法C.收益D.处分

10､业主对建筑物区分全部权的专有部分所应担当的义务为

(ABCDE)｡

A.依据本来用途和用法目的用法专有部分

B.维护建筑物的平安和外观美观

C.不得任凭变更通过专有部分的用于维持建筑物用法功能的各种

管线

D.独自担当修缮自己专有部分的费用和责任

E.对他人的合理行为应相互容忍

四､论述题:

1､试述《物业管理条例》颁布实施的意义?(8分)

答:第一,规范进展物业管理有利于促进经济增长｡住房消费是今

后相当长一段时期居民消费的热点,住宅与房地产业是面面建设小康

社会时期国民经济增长的持续推动力｡因此物业管理不但有利于刺激

居民购房乐观性,其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用｡随

着我国城市化进程的加快,物业管理所制造的国内生产总值将会越来

越多｡

第二,规范进展物业管理有利于提高人民众居住质量｡经济进

展的根本目的是提高人民生活水平,随着第一步和第二步战略目标的

顺当实现,人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨

越,居民消费由追求基本生活资料的满意向留意生活质量转变｡

第三,规范进展物业管理有利于增加就业｡我国正处于城市化高

速进展时期,农村劳动力向非农产业的转移,加之我国正处于经济调整

时期,就业结构处于调整期中,大量的下岗失业问题,就业形势极为严

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峻和简洁,务必增加就业机会,物业管理就业容量大,对扩大就业有重要

的作用｡

第四,规范进展物业管理有利于维护社区稳定,维护社会是全

国建设小康社会的重要保证｡随着社会经济体制的转形,社区建设越来

越受到各界的关注,成为城市建设与管理的基础性工作,物业管理是社

区服务的重要组成部分,对于维护社区环境和秩序具有重要作用｡

2､为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的合法权益,《条

例》突出建章立制的重要作用,确立了哪七项物业管理的基本制度并就

其中一项制度进行具体论述｡(14分)

答:一是,业主大会制度｡

各地在物业管理实践中,大多接受业主委员会制度,即由业主召开

会议,选举产生业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理的权利｡

从实践效果来看,业主委员会制度对物业管理行业的进展起到过确定的

促进作用｡但由于该制度集决策和执行于一体,缺乏有效的监督机制,

难以体现全体业主的意愿,有违权责一致的原则｡在实践中,有少数业

主委员会成员侵害大多数业主的利益,也有的住宅小区发生业主委员

会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的预备,但遭到大

多数业主反对,导致冲突产生｡鉴于以上生疏,《条例》确立了业主大

会和业主委员会并存,业主大会决策､业主委员会执行的制度｡规定

物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管

理区域内全体业主的合法权益｡同时,明确了业主大会的成立方式､

职责､会议形式､表决原则以及议事规则的主要事项,规定了业主委

员会的产生方式､委员条件､职责､备案等｡业主委员会作为业主大

会的执行机构,可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作

出预备,但重大的物业管理事项的预备只能由业主大会作出｡这一制

度有利于维护大多数业主的合法权益,保障物业管理活动的顺当进行

｡

为了规范业主大会､业主委员会的运作,加强监督管理,《条例》

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规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无

关的预备,不得从事与物业管理无关的活动｡

二是,业主规约制度｡

物业管理往往涉及到多个业主,业主之间既有个体利益,也有共同

利益｡在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时,个体

利益应当听从整体利益,单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共

秩序和公共利益的有关规定｡鉴于业主之间在物业管理过程中发生的

关系属于民事关系,不宜实行行政手段进行管理,《条例》对各地实施物

业管理中已具有确定实践基础的业主管理规约制度进行了确认,规定业

主管理规约对全体业主具有约束力｡规定建设单位应当在销售物业之

前,制定业主临时管理规约,对有关物业的用法､维护､管理,业主的公

共利益,业主应当履行的义务,违反公约应当担当的责任等依法作出商

定｡建设单位制定的业主临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权

益｡业主大会有权起草､争论和修订业主管理规约,业主大会制定的业

主管理规约生效时临时管理规约终止｡业主管理规约是多个业主之间

形成的共同意志,是业主共同订立并遵守的行为准则｡实行业主管理

规约制度,有利于提高业主的自律意识,预防和削减物业管理纠纷｡

三是,物业管理招投标制度｡

物业管理是市场经济的产物,竞争是市场经济的基本特征｡为了

扭转房地产开发企业自建自管､因建管不分而引发物业管理纠纷增多

的被动局面,保障业主自主选择物业管理企业的权利,同时也为物业管

理企业参加公正竞争制造机会,《条例》突出了推行招投标对于促进物

业管理健康进展的重要作用,提倡业主通过公正､公开､公正的市场

竞争机制选择物业管理企业｡鼓舞建设单位依据房地产开发与物业管

理相分别的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企

业｡并对住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应

资质的物业管理企业作了明确规定｡

四是,物业承接验收制度｡

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物业承接验收是物业管理的基础工作｡目前,在物业管理过程中,

老百姓反映猛烈的质量缺陷､配套设施不完善等热点问题,多数是在开

发建设阶段遗留下来的｡由于建管不分,依附于房地产开发企业的物业

管理企业往往无法进行严格的物业承接验收｡还有一些物业管理企业

一味偏重市场份额的扩大,在物业承接验收时敷衍了事｡对业主的投诉,

房地产开发企业和物业管理企业相互推诿｡为了明确开发建设单位､

业主､物业管理企业的责､权､利,削减物业管理冲突和纠纷,并促使

开发建设单位提高建设质量,加强物业建设与管理的连接,《条例》规定

物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位､共用设施设备进行查

验,应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续,同时规定建

设单位､业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料｡

五是,物业管理企业资质管理制度｡

物业管理具有确定的特别性｡物业管理服务实质上是对业主共同

事务进行管理的一种活动,带有公共产品的性质｡在物业管理区域内,

物业管理企业要依照全体业主的授权,约束个别业主的不当行为,如制

止违章搭建及违章装修､制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等,以维

护全体业主的利益和社会公共利益｡物业管理企业还有与业主长时间

保持亲热联系的特点,企业的素养及其管理水平的高低,挺直影响到业

主的生活环境和工作质量｡物业管理具有确定的专业性,随着经济的

进展和科技的进步,新技术､新产品在房地产开发建设中被广泛接受,

物业的智能化程度越来越高,这也要求物业管理企业具有确定数量的

高素养管理和技术人员,具有先进的工具及设备,建立科学､规范的工

作程序,对价值量巨大的物业资产实施

良好的管理与维护｡基于以上生疏,并为了有利于整顿和规范物业管

理市场,《条例》规定:国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理

制度｡在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管

理企业的资质,是加强行政监管､规范企业行为､有效解决众投诉

､改善物业管理市场环境的必要手段｡

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六是,物业管理专业人员职业资格制度｡

物业管理活动的特别性､经营管理的专业性以及涉及学科多､管

理简洁等特点,预备了应对物业管理专业人员实行职业资格制度｡物业

管理专业人员如物业管理处主任(项目经理)等,作为物业管理活动的挺

直组织者,其业务力气和素养高低,挺直关系物业的承接验收､修理养

护以及物业管理服务水平,挺直影响物业的保值增值,关系到业主共同

利益和社会公共利益｡物业管理专业人员只有在把握和了解法律､经

济､工程､环保､消防以及公共关系､心理等多方面学科和学问,并经

过相关专业岗位实践锻炼的基础上,才能有效地做好管理服务工作｡不

少发达国家以及香港､台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职

业资格的认证以及连续训练制度,来实现对物业管理行业的规范和管理

｡现阶段,我国已建立的物业管理专业人员队伍､高等院校及科研机构

供应的训练支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等,为建立物业管

理专业人员职业资格制度制造了有利条件｡因此,《条例》规定:从事物

业管理的人员应当依据国家有关规定,取得职业资格证书｡我部将协

作人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列｡

七是,住房专项修理资金制度｡

随着我国城镇住房制度改革的不断深化,居民个人拥有住房产权

的比例越来越高,旧住房体制下由国家或单位单一担当住房修理的状

况相应发生了根本性转变｡为了解决在住房产权结构多元化情形下,

住房共用部位､共用设施设备发生大修､中修及更新､改造时,如何

在多个业主之间准时筹集所需费用的问题,《国务院关于进一步深化城

镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定:“加

强住房售后的修理管理,建立住房共用部位､设备和小区公共设施专

项修理资金,并健全业主对专项修理资金管理和用法的监督制度”｡

依据《通知》精神,我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备

修理资金管理方法》,对修理资金的交纳､存储､用法､监督等作了详

细规定｡4年多的实践证明,建立专项修理资金,对保证物业共用部位

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､共用设施设备的修理养护,保证物业的正常用法,保障全体业主共同

利益,是特殊必要的｡针对目前存在的专项修理资金交纳范围不明确以

及挪用专项修理资金等问题,《条例》规定:住宅物业､住宅小区内的非

住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当依据国

家有关规定交纳专项修理资金｡同时规定:专项修理资金属业主全部,

专项用于物业保修期满后物业共用部位､共用设施设备的修理和更新

､改造,不得挪作他用｡

五､案例分析题:

(一)业主见某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭,

物业企业发觉后以张某装修阳台未经申报,且破坏了建筑物外观的一致

性,违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由,要求业主见某限

期改正｡张某以阳台属自有部位,物业企业无权干涉为由,仍拒不改正

｡于是,物业管理企业即依据《业主管理规约》的规定,对业主见某实行

了停水停电措施｡三个月过后,业主见某以物业管理企业停水停电侵害

了其房屋用法权为由,向人民法院起诉,要求物业企业赔偿因停水停电

导致其物业无法用法的经济损失｡

答案要点:

1､业主见某的行为违反了《业主管理规约》及相关法律规定,其

行为已构成违约;

2､《业主管理规约》中有关物业管理企业可以实行停水停电的方

法来要求业主改正违章装修行为的商定因违反了法律的强制性规定而

无效｡

3､物业管理企业应担当赔偿责任,赔偿的数额以停水停电期间政

府指导租金为限｡

4､依据《物业管理条例》第46条的规定,物业管理企业对业主的

违章装修行为应当制止并准时向关行政管理部门报告｡

(二)路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居,陈红住在楼下｡“五

一”旅游后回到家,发觉家里积满污水,经查是与楼上相连接处的下水

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道(管)漫出｡事后,小区物业管理企业称:下水管道是畅通的,因此不负

管理责任;物业建设单位则称:此楼已经通过综合验收,是合格的,所以

也无责任｡请问本案的责任应由谁业担当,为什么(6分)

答:

(1)假如是管道质量问题,在保修期内由物业建设单位担当责任;

(2)假如是人为损坏,由责任人担当;

(3)物业管理企业有定期检查修理的义务,如有违反,应担当法律责

任｡

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