深圳经济特区物业管理条例(2021)正式版

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深圳经济特区物业管理条

例(2021)正式版

Differentpositionshavetheirownspecificrulesofdoingthings,inordertomakethework

achievetheexpectedgoalaccordingtotheplanandrequirements.

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深圳经济特区物业管理条例(2021)正

式版

下载提示：此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成

员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按

要求达到预计目标。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。

深圳市第六届人民代表大会常务委员

会

公告

第一五八号

《深圳经济特区物业管理条例》经市

第六届人民代表大会常务委员会第三十五

次会议于2021年8月29日修订通过，现

予公布，自2021年3月1日起施行。

深圳市人民代表大会常务委员会

2021年9月3日

深圳经济特区物业管理条例

(20xx年9月25日深圳市第四届人民

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代表大会常务委员会第十四次会议通过

2021年8月29日深圳市第六届人民代表大

会常务委员会第三十五次会议修订)

第一章总则

第一条为了规范深圳经济特区物业管

理活动，维护业主、物业服务企业以及其

他当事人的合法权益，根据有关法律、行

政法规的基本原则，结合实际，制定本条

例。

第二条深圳经济特区物业管理活动适

用本条例。

前款所称物业管理，是指对物业管理

区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设

备和相关场地进行维修、养护、巡查以及

其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序

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的活动。

经业主共同决定，可以委托物业服务

企业或者其他管理人管理，也可以由业主

自行管理。

第三条物业管理实行业主自治、专业

服务与政府监督管理和指导相结合的原

则。

第四条市、区人民政府应当将物业管

理纳入现代服务业发展规划和社区治理体

系，推动物业管理规范化、市场化。

第五条业主大会、业主委员会、物业

服务企业等在中国共产党社区委员会(以下

简称社区党委)的领导下依法依规开展物业

管理活动。

业主委员会、物业服务企业应当依照

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中国共产党章程的规定设立中国共产党的

基层组织，开展党的活动。

第六条市人民政府住房和建设部门负

责本市物业管理活动的监督管理和指导工

作，履行下列职责：

(一)贯彻执行物业管理法律、法规和

相关规定;

(二)研究拟定或者制定物业管理规

划、标准、规范和措施;

(三)指导、协调全市物业使用安全监

督检查工作;

(四)统筹全市物业专项维修资金管理

工作;

(五)建立全市统一的物业管理信息平

台;

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(六)统筹、协调全市物业管理培训与

宣传工作;

(七)法律、法规规定的其他职责。

区人民政府住房和建设部门负责辖区

内物业管理的监督管理和指导工作。

市、区住房和建设部门可以委托具有

管理公共事务职能的组织对本条第一款第

四至六项等相关物业管理活动进行监督管

理。

市、区人民政府公安、规划和自然资

源、城市管理和综合执法等相关部门按照

各自职责，依法开展物业管理相关工作。

街道办事处负责组织、协调业主大会

成立以及业主委员会的选举工作，指导、

监督业主大会和业主委员会的日常活动，

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调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部

门对物业管理活动进行监督管理。

支持社区居民委员会发挥对业主大

会、业主委员会、物业服务企业的指导和

监督作用。

第七条倡导绿、智慧物业管理。鼓

励采用新技术、新方法提高物业管理质量

和服务水平，营造安全、舒适、文明、和

谐、美好的工作和生活环境。

第二章物业管理区域及共用设施设

备

第八条物业管理区域由市规划和自然

资源部门在土地出让合同中予以确定。

确定物业管理区域应当考虑建设用地

宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、

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社区建设等因素，遵循相对集中、资源共

享、便于管理的原则。

已经形成独立物业管理区域的，不再

重新调整，但物业管理区域业主共同决定

分割或者合并物业管理区域的除外。

物业管理区域地上以及地下建筑物、

设施设备和相关场地不得分割管理。

第九条建设单位应当在物业管理区域

无偿提供符合功能要求的业主委员会办公

用房、物业服务办公用房、物业管理设施

设备用房等物业管理用房。

业主委员会办公用房、物业服务办公

用房、物业管理设施设备用房属于业主共

有，应当办理产权登记并具有正常使用功

能，任何单位和个人不得将其分割、转

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让、抵押，不得擅自变更用途。

第十条业主委员会办公用房建筑面积

应当不少于二十平方米。

物业服务办公用房面积按照下列标准

提供：

(一)物业管理区域物业总建筑面积未

超过二十五万平方米的，按照不少于物业

总建筑面积的千分之二提供，并不得少于

一百平方米;

(二)物业管理区域物业总建筑面积超

过二十五万平方米的，二十五万平方米以

内部分，按照该部分面积的千分之二提供;

二十五万平方米以外部分，按照该部分面

积的千分之一提供。

物业管理设施设备用房面积根据设施

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设备安装、使用、维护的实际需要提供。

第十一条物业管理区域的道路属于业

主共有，但属于城市公共道路的除外。物

业管理区域的绿地属于业主共有，但属于

城市公共绿地或者明示属于私人所有的除

外。物业管理区域的其他公共场所和公共

设施，属于业主共有。

物业管理区域物业的以下部分属于业

主共有：

(一)建筑物的基础、承重结构、外

墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、

大堂等公共通行部分，消防、公共照明等

附属设施设备，避难层、架空层、设备层

或者设备间等;

(二)其他不属于业主专有部分，也不

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属于市政公用部分或者其他权利人所有的

场所及设施设备;

(三)房地产买卖合同约定属于业主共

有的物业;

(四)法律、法规规定的其他共有部

分。

建设单位申请国有建设用地使用权及

房屋所有权首次登记时，应当提出共有物

业产权登记申请，由不动产登记机构在不

动产登记簿上予以记载。

第十二条利用物业管理区域共有物业

进行经营活动的，应当由业主共同决定，

其收益属于业主共有。可能损害特定业主

就其专有部分享有的合法权益的，还应当

经该业主同意。

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第十三条新建住宅建设项目竣工验收

备案之日起三个月内，建设单位应当将附

着于物业管理区域共有物业符合国家标准

和技术规范的供水、排水、供电、供气、

通讯等设施设备移交相关专营单位管理养

护，相关专营单位应当接收。

现有住宅物业区域附着于共有物业的

供水、供电、供气、通讯等设施设备，符

合国家标准和技术规范，经业主共同决定

移交的，相关专营单位应当接收，物业服

务企业应当配合移交工作。

第三章业主和业主组织

第一节业主

第十四条本条例所称业主，是指物业

管理区域不动产权属证书或者不动产登记

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簿记载的房屋所有权人。

除前款规定外，符合下列条件之一

的，可以认定为业主：

(一)尚未登记取得所有权，但基于买

卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的

法律行为已经合法占有建筑物专有部分的

单位或者个人;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法

律文书取得建筑物专有部分所有权的单位

或者个人;

(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专

有部分所有权的单位或者个人;

(四)因合法建造取得建筑物专有部分

所有权的单位或者个人;

(五)其他符合法律、法规规定的单位

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或者个人。

第十五条业主依法享有下列权利：

(一)参加业主大会会议，发表意见，

行使投票权;

(二)选举业主委员会、业主监事会或

者监事，并依法依规享有被选举权;

(三)监督业主委员会、业主监事会或

者监事的工作和物业服务企业履行物业服

务合同的情况;

(四)对共有物业和业主共有资金使用

管理的知情权和监督权;

(五)就制订或者修改物业管理区域管

理规约(以下简称管理规约)、业主大会议

事规则、物业服务合同及其他物业管理事

项提出意见和建议;

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(六)法律、法规规定的其他权利。

第十六条业主、物业使用人应当依法

履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规

则以及物业管理区域物业使用、公共秩序

和环境卫生等方面的规章制度;

(二)执行业主大会、业主委员会依法

作出的决定;

(三)按时缴纳物业管理费、物业专项

维修资金;

(四)配合物业服务企业或者其他管理

人实施物业管理;

(五)法律、法规以及管理规约规定的

其他义务。

第十七条管理规约应当包括下列内

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容：

(一)共有物业的使用和维护规则;

(二)合理使用物业专有部分的权利和

义务;

(三)维护物业管理区域公共秩序的权

利和义务;

(四)物业管理区域相关费用的分摊规

则;

(五)违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则应当就业主大会的

议事方式、表决程序、业主委员会的具体

职责和会议规则以及依法应当由业主大会

议事规则规定的其他事项作出规定。

业主、物业使用人违反管理规约的，

业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻;

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不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企

业可以将相关情况予以公示。

第十八条业主投票权数、业主人数和

业主总人数按照下列方法确定：

(一)业主投票权数按照业主专有部分

建筑面积计算，每平方米计算为一票，不

足一平方米的按照四舍五入计算;

(二)业主人数按照专有部分的数量计

算，一个专有部分按照一人计算;建设单位

尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同

一业主拥有两个以上专有部分的，均按照

一人计算;

(三)业主总人数，按照本款第二项业

主人数的总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人

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的，应当推选一人行使表决权，所代表的

业主人数为一人。

业主可以自行投票，也可以委托他人

投票。委托他人投票的，应当出具书面委

托书，载明委托事项和投票权数。一个受

托人最多可以接受三名业主的委托进行投

票。

第二节首次业主大会会议筹备

第十九条新建物业管理区域物业出售

且已经交付使用的建筑面积达到物业总建

筑面积百分之二十以上或者首套物业出售

并交付使用满一年之日起十五日内，建设

单位应当书面报告物业所在地街道办事

处，并提供物业出售和物业交付资料、物

业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金

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清册等相关资料。

物业管理区域占业主总人数百分之二

十以上的业主或者占全体业主所持投票权

数百分之二十以上的业主联名，可以向街

道办事处书面要求成立首次业主大会会议

筹备组(以下简称筹备组)。

街道办事处应当在收到本条第一款规

定的书面报告或者本条第二款规定的书面

要求后一个月内成立筹备组，也可以根据

物业管理区域实际情况主动组织成立筹备

组。

第二十条筹备组由街道办事处、社区

党委或者物业管理区域基层党组织、辖区

公安派出所、社区居民委员会、建设单位

派员和业主代表组成。建设单位未派员参

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加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业

服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。

筹备组由七至十名成员组成，其中街

道办事处代表一名、社区党委或者物业管

理区域基层党组织代表一名、业主代表三

至五名、辖区公安派出所代表一名、社区

居民委员会代表一名、建设单位代表一

名，筹备组组长由街道办事处代表担任。

筹备组中的业主代表由街道办事处在

民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益

的业主中确定并公示，业主代表资格应当

符合本条例有关业主委员会委员候选人资

格的规定。

筹备组业主代表不得担任首届业主委

员会委员。

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第二十一条筹备组应当自成立之日起

一个月内组织召开首次筹备工作会议。

筹备组应当自首次筹备工作会议召开

之日起六个月内组织召开首次业主大会会

议。首次筹备工作会议召开之日起六个月

内无法召开首次业主大会会议或者首次业

主大会会议未能选举产生业主委员会的，

经街道办事处批准，可以延长三个月。

筹备组自物业承接查验工作结束后，

自行解散。

第二十二条筹备组负责下列筹备工

作：

(一)确认并公示、业主人数

和总投票权数;

(二)确定首次业主大会会议召开时

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间、地点、方式和议题;

(三)拟订管理规约草案和业主大会议

事规则草案;

(四)确定首次业主大会会议表决规则;

(五)确定业主委员会委员、候补委员

候选人产生办法和名单;

(六)制定首届业主委员会选举办法;

(七)首次业主大会会议的其他准备工

作。

筹备组成员就筹备工作意见不一致

的，由筹备组组长作出决定。筹备组发布

的通知或者公告，应当加盖街道办事处公

章。

本条第一款所列事项应当在首次业主

大会会议召开十五日前予以公示。业主对

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公示内容有异议的，筹备组应当在首次业

主大会会议召开之前研究处理并作出答

复。

第三节业主大会

第二十三条物业管理区域全体业主组

成业主大会。

一个物业管理区域依法成立一个业主

大会，并选举产生业主委员会。业主大会

通过业主大会会议和业主委员会行使职

权。

物业管理区域业主不足十人，经全体

业主一致同意并作出书面决定不成立业主

大会的，由全体业主共同履行业主大会和

业主委员会职责。

第二十四条首次业主大会会议召开并

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选举产生业主委员会之日起十五日内，由

业主委员会向物业所在地区住房和建设部

门办理业主大会备案。

区住房和建设部门受理备案材料后，

经审查符合条件的，应当在十个工作日内

颁发备案通知书并发放统一社会信用代码

证书。业主大会取得备案通知书后，由业

主委员会依法申请刻制业主大会、业主委

员会相关印章。

第二十五条除本条例另有规定外，下

列事项由业主大会会议作出决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大

会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员、

选举业主委员会候补委员;

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(三)审议业主大会年度计划和预算方

案;

(四)审议业主委员会工作报告;

(五)制定共有物业和业主共有资金使

用与管理办法;

(六)选聘、续聘、解聘物业服务企业;

(七)筹集、管理和使用物业专项维修

资金;

(八)申请改建、重建建筑物及其附属

设施，改变共有物业用途;

(九)确定或者变更物业管理方式、服

务内容、服务标准和收费方案，确定需要

由体业主公摊费用的收取标准;

(十)决定物业管理区域其他有关事

项。

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前款第一至八项所列事项不得授权业

主委员会决定。

管理规约和业主大会议事规则应当自

通过之日起三日内予以公示，并由业主委

员会保管。

第二十六条业主大会会议分为定期会

议和临时会议，由业主委员会召集，或者

由物业所在地街道办事处依法召集。

业主大会会议召集人应当于会议召开

十五日前将会议议题及其具体内容、时

间、地点、方式等予以公示。

业主大会会议不得就已公示议题以外

的事项进行表决。

业主大会会议可以采用书面形式或者

通过互联网方式召开。

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业主大会会议采用互联网方式表决

的，应当通过市住房和建设部门建立的电

子投票系统进行。

第二十七条业主大会定期会议每年至

少召开一次。

经业主总人数百分之二十以上业主或

者持投票权数百分之二十以上业主提议，

或者有业主大会议事规则规定的其他情形

时，业主委员会应当召集业主大会临时会

议。

召开住宅物业的业主大会会议，应当

提前三个工作日书面告知物业所在地社区

居民委员会。社区居民委员会应当派员列

席会议或者了解会议情况。

业主大会未能及时召开，或者会议未

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能形成相关决议决定，以及业主就会议议

题内容存在重大意见分歧的，业主委员会

应当及时向社区党委报告。

第二十八条业主委员会未按照规定召

集业主大会会议的，业主可以请求物业所

在地街道办事处责令限期召集;逾期仍未召

集的，由物业所在地街道办事处组织召

集。

第二十九条业主大会会议表决采用记

名投票的方式进行。

一个专有部分拥有一个表决票或者选

举票，每张表决票或者选举票上应当标明

该专有部分的投票权数。

第三十条业主大会会议参会业主人数

和参会业主所持投票权数符合法律规定比

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例的，业主大会会议方为有效。业主大会

会议作出决定，应当符合法律规定的参会

业主人数比例和参会业主所持投票权数比

例。

第三十一条业主大会会议依法作出的

决定，对本物业管理区域全体业主、物业

使用人具有约束力。

业主大会会议召集人应当自业主大会

会议作出决定之日起三日内将决定予以公

示。

第三十二条业主大会可以设立业主监

事会或者监事，监督业主委员会的工作。

具体办法由市住房和建设部门另行制定。

第四节业主委员会

第三十三条业主委员会由五至十七名

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委员组成，组成人数为单数，具体人数根

据该物业管理区域的实际情况确定。候补

委员人数按照不超过委员人数确定。候补

委员列席业主委员会会议，不具有表决

权。

业主委员会设主任一名，由业主委员

会从委员中选举产生。

鼓励和支持符合条件的物业管理区域

中国共产党基层组织委员会委员通过规定

程序担任业主委员会委员。

业主委员会可以聘请执行秘书和财务

人员，负责处理业主委员会日常事务和财

务工作。执行秘书、财务人员的工作职责

及薪酬标准由业主大会确定。

业主委员会应当向全体业主公开业主

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委员会主任、委员、执行秘书的联系方

式。

第三十四条业主委员会是业主大会的

执行机构，接受业主大会、业主监事会或

者监事以及业主的监督。业主委员会履行

下列职责：

(一)召集业主大会会议，向业主大会

报告工作;

(二)编制业主大会年度预算、决算方

案;

(三)拟订共有物业、业主共有资金使

用与管理办法;

(四)组织和监督物业专项维修资金的

筹集和使用;

(五)拟订物业服务内容、标准以及收

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费方案或者需要由全体业主公摊费用的收

取标准;

(六)制定档案和印章管理制度，制作

和保管会议记录、共有物业档案、会计凭

证、会计账簿、财务报表等有关文件及印

鉴，并建立相关档案;

(七)督促业主、物业使用人遵守管理

规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项

维修资金;

(八)调解物业管理纠纷;

(九)法律、法规规定或者业主大会授

予的其他职责。

第三十五条业主委员会委员、候补委

员应当为本物业管理区域的自然人业主或

者单位业主授权的自然人代表，并符合下

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列条件：

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人、配偶及其直系亲属未在为

本物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)书面承诺积极、及时、全面履行

工作职责。

有下列情形之一的，不得担任业主委

员会委员、候补委员：

(一)因故意犯罪被判处刑罚，执行期

满未逾五年;

(二)候选人报名日期截止前三年内，

因物业管理相关违法行为受到行政处罚;

(三)候选人报名日期截止前三年内欠

缴物业管理费或者物业专项维修资金累计

达三个月以上;

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(四)因违法违纪等原因被国家机关、

企业事业单位开除公职或者辞退;

(五)有较为严重的个人不良信用记录

或者严重违反社会公德造成恶劣影响;

(六)法律、法规规定其他不宜担任业

主委员会委员、候补委员的情形。

第三十六条业主委员会委员、候补委

员候选人由筹备组进行资格审查与确定。

十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选

人，物业所在地社区党委也可以向筹备组

推荐候选人。同一业主只能推荐一名候选

人。筹备组在确定候选人名单之前应当征

得物业所在地社区党委同意。

筹备组确定业主委员会委员、候补委

员候选人名单后，应当予以公示。

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业主委员会委员实行差额选举，差额

比例不得低于百分之二十。

第三十七条业主委员会委员、候补委

员的首轮选举应当获得参会业主所持投票

权数过半数和参会业主人数过半数同意。

如果首轮选举未能足额选出委员、候

补委员的，则按照不少于尚未选出的委

员、候补委员名额的百分之一百二十从尚

未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺

序确定第二轮选举的候选人。第二轮选举

的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。

得票顺序按照所得投票权数占参会业

主总投票权数的比例，与所得投票人数占

参会业主人数的比例之和的大小确定，两

者之和相等的，所得投票权数较多者排名

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靠前，所得投票权数相等的，抽签确定排

名顺序。

第三十八条业主委员会委员、候补委

员、监事、执行秘书和财务人员不得有下

列行为：

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或

者拒不执行业主大会决定;

(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转

移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提

供物业管理有关文件、资料，或者擅自使

用业主大会、业主委员会印章;

(三)违反业主大会议事规则或者未经

业主大会授权与物业服务企业签订、修改

物业服务合同;

(四)侵占、挪用业主共有资金，将业

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主共有资金借贷给他人或者以业主共有资

金为他人提供担保;

(五)收受物业服务企业或者与其履行

职务有利害关系的单位或者个人提供的红

包礼金、减免收费、停车便利等利益;

(六)违规泄露业主信息;

(七)与本业主大会订立合同或者进行

交易;

(八)为在本物业管理区域提供服务的

物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推

荐他人就业;

(九)拒不执行街道办事处、相关主管

部门关于本物业管理区域的整改要求或者

人民法院有关裁判;

(十)侵害业主合法权益的其他行为。

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第三十九条除任期届满外，业主委员

会委员、候补委员有下列情形之一时，其

职务自行终止，由业主委员会公示，并向

业主大会报告：

(一)不再是本物业管理区域的业主;

(二)丧失民事行为能力;

(三)因犯罪被判处刑罚;

(四)存在本条例第三十八条所列禁止

行为且受到行政处罚;

(五)以书面形式向业主大会或者业主

委员会提出辞职之日起一个月后。

第四十条业主委员会委员、候补委员

有下列情形之一的，由业主委员会决定中

止其职务并予以公示，提请下次业主大会

会议决定终止或者恢复其职务：

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(一)不履行业主义务、不遵守管理规

约，经劝阻后拒不改正;

(二)一年内两次无故缺席或者一年内

五次请假缺席业主委员会会议;

(三)本人、配偶及其直系亲属在为本

物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(四)因违法违纪接受调查且被采取相

应强制措施;

(五)其他不适宜担任业主委员会委

员、候补委员的情形。

业主委员会未依照前款规定作出中止

职务决定的，由街道办事处责令限期作出;

逾期未作出的，由街道办事处作出中止相

应人员职务的决定并予以公示。

中止业主委员会委员、候补委员职务

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时，应当允许该委员、候补委员提出申辩

并记录归档。

第四十一条业主委员会委员职务终止

后，由业主委员会从候补委员中按照得票

顺序依次递补为委员并予以公示，在公示

结束之日起十五日内向区住房和建设部门

备案。

全部候补委员递补为委员后，业主委

员会委员人数低于原有人数百分之五十

的，应当告知街道办事处，依照本条例关

于业主委员会换届选举的规定重新选举业

主委员会。

第四十二条业主委员会每届任期五

年，委员任期与业主委员会任期相同。

业主委员会任期届满六个月前，街道

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办事处应当成立由业主代表和街道办事

处、社区党委或者物业管理区域基层党组

织、辖区公安派出所、社区居民委员会派

员组成的业主委员会换届小组(以下简称换

届小组)。

换届小组具体组成和工作办法由市住

房和建设部门参照本条例有关筹备组的规

定制定。

第四十三条业主委员会委员不领取劳

动报酬。业主大会可以根据业主委员会委

员的工作情况，决定给予其适当津贴。

实行业主委员会主任任期和离任经济

责任审计，审计事项由业主大会决定，审

计费用从业主共有资金中列支。

第四十四条业主委员会应当自换届小

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组成立后三个工作日内，将其保管的有关

财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资

料、印章以及其他属于业主大会所有的财

物移交换届小组。业主大会、业主委员会

依法需要使用上述物品的，换届小组应当

及时提供。

新一届业主委员会选举产生后向区住

房和建设部门办理备案。换届小组应当在

完成备案后十个工作日内，将其保管的前

款物品移交新一届业主委员会，并自行解

散。

业主委员会未按照本条第一款规定移

交有关物品的，由街道办事处责令限期移

交;拒不移交的，辖区公安机关应当予以协

助。

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第四十五条物业管理区域分期开发

的，可以在分期开发期间成立业主大会，

选举产生业主委员会，并为后期开发物业

预留业主委员会委员名额。

后期开发物业交付使用后，应当增补

业主委员会委员和候补委员，但增补后的

业主委员会委员总人数不得超过本条例第

三十三条规定的最高人数。

第四十六条业主可以查阅业主大会、

业主委员会、监事会所有会议资料，并有

权就物业管理事项向业主委员会、监事会

或者监事提出询问，业主委员会、监事会

或者监事应当及时予以答复。

业主委员会应当定期将工作情况通报

全体业主，并每半年公示业主委员会委

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员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资

金、物业管理费、停车费情况以及停车位

使用情况。

第四十七条业主大会、业主委员会的

决定应当符合法律、法规和管理规约、业

主大会议事规则的规定，且不得作出与本

物业管理区域物业管理无关的决定。业主

委员会作出的决定违反法律、法规和管理

规约、业主大会议事规则的规定，或者作

出与本物业管理区域物业管理无关的决

定，由签字同意该决定的业主委员会委员

承担相应的法律责任。

业主大会、业主委员会作出的决定侵

害业主合法权益的，受侵害的业主可以请

求人民法院予以撤销;业主大会、业主委员

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会作出的决定侵害公共利益的，由街道办

事处或者区住房和建设部门责令改正，拒

不改正的，由街道办事处或者区住房和建

设部门予以撤销。

第四十八条住宅物业管理区域物业出

租面积达到一定比例的，应当邀请承租人

代表列席业主委员会会议，具体办法由业

主大会议事规则确定。

第四章前期物业管理

第四十九条物业管理区域依法成立业

主大会之前，建设单位应当选聘物业服务

企业提供前期物业服务，并按照有关规定

拟定临时管理规约。

建设单位选聘物业服务企业提供前期

物业服务，应当签订前期物业服务合同，

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前期物业服务合同期限由建设单位和物业

服务企业约定，最长期限不超过二年。

前期物业服务合同期满，尚未成立业

主大会，物业服务企业继续按照原合同提

供服务的，经物业管理区域占业主总人数

百分之五十以上的业主或者占全体业主所

持投票权数百分之五十以上的业主联名书

面提出更换物业服务企业的，可以由街道

办事处通过招投标方式选取物业服务企业

提供物业服务。

第五十条建设单位在办理房地产买卖

合同备案时，应当将前期物业服务合同、

临时管理规约同时报送备案。

经备案的前期物业服务合同和临时管

理规约，应当作为建设单位与物业买受人

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签订的房地产买卖合同附件。

第五十一条提供前期物业服务的企业

应当自与建设单位签订前期物业服务合同

之日起十日内，在与物业管理信息平台共

享相关数据的银行(以下简称数据共享银

行)设立用于存储业主共有资金的专门账

户，作为业主共有资金共管账户。业主大

会设立业主共有资金基本账户后十五日

内，物业服务企业应当将业主共有资金转

入业主共有资金基本账户，并撤销业主共

有资金共管账户。

提供前期物业服务企业应当接受筹备

组、业主大会对业主共有资金收支情况的

监督。

第五十二条前期物业服务合同期间，

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住宅物业管理费实行政府指导价。

前期物业管理合同期间的物业管理费

和日常收取的专项维修资金由业主承担，

共有物业收益属于业主共有，由前期物业

服务企业代为收取，并存入业主共有资金

共管账户。物业管理费不足以支付保修责

任范围之外的共有物业维修、养护费用

时，建设单位应当及时补足。

第五十三条物业承接查验应当自业主

大会完成备案之日起三十日内由业主大会

与建设单位、物业服务企业共同进行。提

供前期物业服务的企业不得擅自代为承接

查验。筹备组应当对承接查验过程进行指

导和协调。

筹备组依照本条例规定，经街道办事

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处批准延长三个月仍无法召开首次业主大

会并选举产生业主委员会的，由筹备组监

督指导提供前期物业服务的企业代为承接

查验。

物业承接查验前，业主大会、物业服

务企业应当与建设单位签订承接查验协

议，对承接查验的基本内容、各方权利义

务、存在问题的解决方式及其时限、违约

责任等事项作出明确约定。

市住房和建设部门应当组织制定物业

承接查验规范，明确承接查验具体标准和

程序。

第五十四条物业承接查验的费用由建

设单位承担。业主大会或者筹备组可以聘

请专业机构或者技术人员参与承接查验，

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费用由业主大会或者全体业主承担。

第五十五条前期物业服务合同期满

后，业主共同决定更换物业服务企业的，

提供前期物业服务的企业应当在业主委员

会要求或者业主共同决定的合理期限内退

出物业管理区域，并配合选聘的物业服务

企业接管。

第五章物业服务

第五十六条一个物业管理区域应当由

一个物业服务企业统一提供物业服务，但

是业主自行管理的除外。

除业主大会决定继续聘用原物业服务

企业之外，住宅物业管理区域业主大会选

聘物业服务企业应当公开招标。投标人少

于三个的，应当依法重新招标;重新招标后

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