银行个人住房贷款管理办法

ⅩⅩ银行个人住房贷款管理办法

第一章总则

第一条为支持个人购买住房，规范个人住房贷款管理，促进业

务持续健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和

国担保法》、其他有关法律、法规、部门规章及《中国ⅩⅩ银行个人

信贷业务基本规程（试行）》，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房贷款（不含个人商业用房贷款，下

同）是指ⅩⅩ银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房的贷

款。

第三条个人住房贷款业务坚持“集中经营、精细管理、控制风

险、有效发展”的原则，并纳入个人消费类信贷业务管理。

第四条按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手住房贷款、

二手住房贷款。

一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买首次

交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给

个人的住房）的贷款。二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用

于借款人购买再交易住房（即售房人通过交易取得房地产权利证书并

可以在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。

第五条个人住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算，按

交易性质在信贷管理系统录入相应贷款类别。

第六条本办法适用于中国ⅩⅩ银行各级机构办理的自营性个

人住房贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。

第二章基本规定

第七条个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为

能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。

第八条借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；

（二）具有偿还贷款本息的能力；

（三）信用状况良好；

（四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；

（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；

（六）原则上以所购住房设定抵押担保；

（七）ⅩⅩ银行规定的其他条件。

第九条个人住房贷款金额应根据借款人所购住房的建筑面积、

单位价格、成新率以及借款人还款能力等因素合理确定。一手住房贷

款金额最高不超过借款人所购住房成交价格的80%，二手住房贷款金

额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的

80％。任何情况下，个人住房贷款金额均须符合金融监管机构的规定。

第十条个人住房贷款期限最长不超过30年；借款人年龄与贷

款期限之和最长不超过70年；借款人年龄在60岁以上的，应增加信

用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人。

个人住房贷款到期日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。

个人住房贷款期限应在1年以上，但总行另有规定的除外。

第十一条贷款利率执行中国人民银行和总行利率规定,可以采

用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方式。

第十二条对符合总行规定，期限在1年以内（含1年）的个人

住房贷款，可实行利随本清或按月（季）结息到期还本的还款方式；

期限在1年以上的个人住房贷款，应实行分期还本付息。

个人住房贷款的还款周期可以为一个月、三个月或总行规定的其

他周期。

个人住房贷款的还款方式可以为等额本金、等额本息、等比递增、

等比递减、等额递增、等额递减或总行规定的其他方式。

第十三条个人住房贷款在办妥抵押登记之前，应按照《中国Ⅹ

Ⅹ银行信贷业务担保管理办法》有关规定设定阶段性担保。一手住房

贷款由售房人承担阶段性保证担保，但总行另有规定的除外。售房人

承担阶段性担保的，无需对售房人进行信用等级评定和担保额度核

定。

第十四条保证人交纳保证金的，应在ⅩⅩ银行“保证金存款”

会计科目下为保证人设置保证金专户，并在相关协议、合同中明确约

定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第十五条申请抵押（预告）登记及领取他项权利证书等工作应

由调查人员之外的ⅩⅩ银行员工亲自办理。

第十六条个人住房贷款保险遵循自愿、平等协商原则。在借款

人自愿基础上，与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金

额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应将Ⅹ

Ⅹ银行作为第一受益人。

第十七条以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，原则上

在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放，但对房地产交易管理规

范的地区或符合条件的优质房地产开发商，经总行批准，贷款可在办

妥阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押预告登记受理证明之后

发放。对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办

妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。

借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的，贷款既可在办

妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放，也可在办妥住房所有权

转移登记及阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明

之后发放。

第十八条以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，原则上

在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。对符合总行规定条

件的，也可在办妥阶段性担保、住房所有权转移登记、收执房屋登记

机构出具的抵押登记受理证明之后发放。

第三章操作流程

第十九条个人住房贷款的操作流程包括：借款人申请、银行受

理、贷前调查、贷款审查、贷款审批、签订借款合同、办理担保手续、

贷款发放、贷后管理、贷款收回、清户撤押等。

第二十条借款人申请个人住房贷款的，应按规定提供包括但不

限于借款人身份证件、婚姻状况证明、购房首付款证明、还款能力证

明以及合法有效的房屋买卖合同等在内的贷款申请资料。

第二十一条调查人员应对包括但不限于贷款资料真实性，借款

人购房行为真实性、信用状况、还款能力，购房首付款，房屋交易价

格合理性等内容进行调查。对借款人申请一手住房贷款并以所购住房

之外的其他住房设定抵押的或借款人申请二手住房贷款的，应按规定

对抵押物进行价格评估。调查人员应对评估价格是否合理出具调查意

见。

调查人员须查询人民银行个人征信系统,打印并保存借款人信用

报告。

调查人员须至少与借款人面谈一次，并做好面谈记录。

总行或一级分行规定进行双人调查的，应实行双人调查制度。

第二十二条审查人员应对包括但不限于贷款资料完整合法有

效性，借款人信用状况、还款能力，购房首付款，贷款担保，调查部

门调查结论等在内的内容进行审查。

审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进

行整体评价。审查人员应特别关注借款人购房价格合理性。

第二十三条有权审批人在授权范围内，参考调查、审查意见审

批个人住房贷款业务。

第二十四条贷款行应根据审批意见填写个人购房担保借款合

同，报送合同审查员进行规范性审查和/或法律审查之后，按照《中

国ⅩⅩ银行合同管理办法》有关规定，与借款人、担保人当面签署或

公证签署个人购房担保借款合同。

第二十五条个人住房贷款须在个人购房担保借款合同生效并

落实全部放款条件之后发放。

贷款资金应直接划转至售房人账户，但总行另有规定且借贷双方

做出书面约定的除外。

第二十六条贷款发放后，借贷双方可按照ⅩⅩ银行有关规定及

个人购房担保借款合同约定，办理提前还款，调整还款方式、还款期

限、还款周期等贷款要素。

第二十七条能够办理抵押（预告）登记的地区，必须及时办理

抵押（预告）登记；在办理抵押（预告）登记之前发放个人住房贷款

的，须在合理期限内办妥抵押（预告）登记手续。

一手住房贷款发放时借款人所购住房为期房的，须在住房所有权

转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。抵押登记原则上应在一手

住房竣工验收之日起两年内办妥。

第二十八条贷款行应加强抵押房屋登记管理工作，设立专门台

账，重点记录房屋所有权、抵押（预告）登记申请、他项权利证书取

得、抵押（预告）登记变更与注销等环节的办理时间与经办人员。

各行应按规定对本行辖内办理抵押（预告）登记的真实性、合法

性、及时性进行检查。

第二十九条个人住房贷款业务档案按照《中国ⅩⅩ银行信贷业

务档案管理办法》有关规定进行管理。

具备条件的地区，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档

案，实物档案实行集中保管。

第三十条个人住房贷款风险分类按照《中国ⅩⅩ银行贷款风险

分类管理办法》、《中国ⅩⅩ银行贷款风险分类操作规程》有关规定

执行。

其他贷后管理工作按照《中国ⅩⅩ银行个人信贷业务基本规程

(试行)》执行，但总行另有规定的除外。

第三十一条借款人清偿全部贷款本息后，贷款行应将抵押的权

利凭证交还抵押人，并协助办理抵押登记的注销手续。

第四章其他规定

第三十二条在一手住房贷款中，原则上仅可对有权准入行已经

审批准入的按揭楼盘发放一手住房贷款。

在一手住房贷款中，原则上以借款人本笔贷款所购住房设定抵押

担保。但对信用等级符合总行规定条件的借款人，确有需要的可以借

款人家庭拥有所有权的其他住房设定抵押担保，贷款金额既要符合本

办法关于贷款金额的一般性规定，同时不得超过抵押物评估价格的

70％。

第三十三条对借款人在以自身名义独立取得使用权的国有土

地上建造自有住房的自建房贷款，归入个人住房贷款业务管理，但贷

款准入、审批条件应从严掌握，审慎办理。

第三十四条对借款人已在我行办理个人住房贷款，申请贷款购

买与所购住房相配套的车库（位）、且车库(位)能够办理独立的产权

证明和抵押登记手续的，可以发放贷款。贷款条件和办理流程参照个

人住房贷款有关规定执行，归入“个人住房贷款”会计科目核算，在

信贷管理系统中的贷款类别与已办理的个人住房贷款相同。

车库（位）虽不能办理独立的产权证明但可在贷款所购住房的房

地产权利证书中做明确记载且随住房转让的，可对住房和配套车库

(位)合并发放个人住房贷款。

第三十五条对个人住房贷款业务中出现的虚假按揭及其他违

规行为，按照《中国ⅩⅩ银行员工违反规章制度管理办法》进行处罚，

触犯刑法的，移送司法机关依法处理。

第五章附则

第三十六条本办法实行后，原《中国ⅩⅩ银行个人住房贷款管

理办法》（农银发〔ⅩⅩ〕60号）、《中国ⅩⅩ银行个人住房贷款

操作流程》（农银发〔ⅩⅩ〕182号）、《中国ⅩⅩ银行个人住房贷

款贷后管理办法》（农银发〔2004〕46号）同时废止。本办法下发

之前的其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第三十七条本办法由中国ⅩⅩ银行总行负责解释和修改，各一

级分行可制定实施细则，并向总行备案。

第三十八条本办法自ⅩⅩ年9月1日起实行。