物权变动的原因

物权变动的原因

一、制度理解

导致法律关系发生、变更或消灭的因素被称�.法律事实。物权法律关

系的变动也是由一定的法律事实引起的，其中包括基于法律行为的物权变

动和基于法律行为以外事实的物权变动。

基于法律行为的物权变动。法律行为是民事主体通过意思表示设立、

变更、终止民事法律关系的行为，包括各种合同行为和单方法律行为。如

果当事人实施法律行为的目的在于实现物权变动，并通过动产交付或者不

动产登记而引发物权变动的效果，这就是基于法律行为的物权变动。在基

于法律行为的物权变动中，物权变动是依据什么确定的，这是一个受历史

传统、立法思想影响重大的问题。大陆法系主要有债权意思主义、物权形

式主义和债权形式主义三种不同的模式。我国原则上采取的是债权形式主

义。对于不动产物权的变动，债权形式主义有其显著特点：一是仅依据当

事人之间的合意并不发生物权变动的效果。比如双方虽然达成了买卖房屋

的合意，但房屋买卖合同订立并不能实现房屋所有权变动的效果，只有办

理了过户登记手续，房屋所有权才能发生变动。二是坚持物权变动的有因

性。如果法律行为因当事人的意思表示不真实而被撤销，则会使已经发生

的物权变动自始无效。比如，出卖人因为受到胁迫将房屋卖给买受人，并

办理了过户登记，胁迫行为终止后，出卖人可以起诉撤销房屋买卖合同，

收回房屋。

不动产物权变动的区分原则。有关设立、变更、转让和消灭不动产物

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权的合同和不动产物权的设立、变更、转让和消灭是两种不同的法律事实，

前者体现的是合同当事人的合意，当事人依据合同产生债权请求权，后者

是不动产物权变动的结果，在不动产物权变动发生效力后，物权人享有物

上请求权。前者是后者的原因，后者是前者的结果。两者既互相联系，又

有明显区别。当事人订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同

是否有效，应当依据《民法典》总则编第六章和合同编第三章的规定进行

判断，简单来说，合同当事人具有相应行为能力，意思表示真实且不违反

法律和公序良俗的，该不动产物权变动合同就是有效的，至于合同是否能

够履行，标的物能否办理登记，并不是判断合同效力的必要条件。登记是

不动产物权变动所采取的公示方法，当事人之间仅就物权变动达成合意，

并不一定可以办理登记，比如，双方签订合同后，不动产灭失了，或者商

品房买卖过程中存在一房二卖情形，其中一个买受人已经进行了不动产登

记，而且不存在恶意，其他买受人就不可能取得该商品房的所有权，但是，

这并不影响商品房买卖合同的效力。区分不动产物权变动的原因和结果根

本上是由债权和物权的不同属性所决定的，这种区分有利于确定违约责任，

由于合同已经生效，一方拒绝履行协助办理过户登记义务的行为构成违约，

应承担违约责任而不是合同无效下的缔约过失责任。在商品房买卖合同中

守约方可以主张房屋增值损失，从而有利于更好地保护无过错一方当事人

的合法权益。例如，甲向乙借款，丙以其房屋为乙设立抵押担保，乙丙之

间签订了抵押合同，但未办理不动产抵押登记。乙如约向甲发放借款，后

债务到期而甲未能如期还款。因为不动产抵押权以登记为生效要件，签订

抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，乙就丙的房屋主张抵押

权，不应获得支持。但是，抵押是否登记即抵押权是否有效设立不影响抵

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押合同的效力，抵押合同有效成立后，对合同当事人均具有约束力。在丙

没有依据抵押合同办理抵押登记的情况下，应当承担相应的违约责任，以

抵押物的价值为限赔偿乙的履行利益损失。

非基于法律行为的物权变动，是不以当事人实施法律行为为基础的物

权变动，与基于法律行为的物权变动相比，这种物权变动具有例外性，一

般由法律直接规定。对于非基于法律行为的不动产物权变动，不以登记为

物权取得的生效要件，主要有以下几种情况：

一是人民法院或者仲裁机构作出的法律文书可以直接引起物权变动，

物权变动生效的时间以人民法院或者仲裁机构作出的法律文书生效的时

间为准。这里的法律文书包括人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者

动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调

解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定

书。

二是人民政府的征收决定。征收是国家以行政权取得他人财产的行为，

具有强制性，被征收人必须服从。因征收引起物权变动的，物权变动生效

的时间以政府征收决定生效的时间为准。

三是因继承而导致物权变动。依照《民法典》第1121条的规定，继承

开始的时间为被继承人死亡的时间。继承开始时，继承人可以当然地、直

接地取得被继承人的财产。

四是合法建造、拆除房屋等事实行为。事实行为是由法律直接赋予特

定民事法律效果的行为，这种行为不需要考虑当事人是否有变动物权的意

思表示。因事实行为而取得或者消灭不动产物权的，物权变动自事实行为

成立时发生。比如，农民在宅基地上合法建造的住房，自建成之日起就取

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得该住房的所有权。虽然前述非基于法律行为取得的不动产物权，即使没

有登记，物权取得人仍为真正的权利人，但为了维护第三人的利益和交易

安全，非法律行为取得的不动产物权的所有权人对不动产进行处分时，依

照法律规定需要办理登记的，应当先行办理不动产物权登记手续，再行处

分，否则不发生物权效力。如某甲继承了某乙的房屋，如果某甲不予处分

继承的房屋，法律就允许其处于事实状态，并给予充分保护，但如果某甲

要买卖该房屋，就必须先将房屋登记在自己名下，再行处分。同时需要注

意的是，建造行为在符合规划建设许可等合法性前提下，当事人才能取得

物权，反之，如果建造行为属于违法行为，则无法取得物权。

二、案例解析

案例一：基于生效法律文书获得不动产物权的权利人，在处分不动产

时，没有按照法律规定办理登记手续，该处分行为发生物权效力吗？

某公司、陈某与某银行曾签订《抵押担保借款合同（乙类）》一份，约

定某公司向某银行借款50万元，陈某作为担保人以其所有的案涉房屋为借

款设定抵押，各方对该借款协议进行了公证，公证处出具了具有强制执行

效力的债权文书公证书。因借款人到期未能偿还借款，某银行向法院申请

强制执行，法院裁定将陈某名下案涉房屋归某银行所有，但案涉房屋没有

办理过户登记手续，一直登记在陈某名下。后来，某银行通过委托拍卖方

式对案涉房屋进行处置，由毛某拍卖成交并支付了房屋拍卖款。因陈某一

直占用案涉房屋，毛某向法院起诉陈某要求其返还案涉房屋，法院对其诉

请予以驳回。某银行随后提起诉讼要求陈某返还案涉房屋。法院经审理认

为，案涉房屋经已生效的执行裁定书确过户给某银行所有，基于该裁定引

起的物权变动，不以登记、交付为生效要件，裁定书生效即发生物权变动

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的效力，故某银行对案涉房屋享有所有权，其有权要求陈某腾让房屋。

本案所涉房屋原由陈某所有，执行程序中法院裁定该房屋归某银行所

有，该裁定变更了案涉房屋的所有权人，引起了物权关系的变动，某银行

依据非法律行为而不是陈某的意愿取得了案涉房屋的所有权，依法不需要

办理过户登记手续。但是，为了维护交易安全，对这种情形下取得的不动

产物权进行处分时，应先依法办理登记，未经登记的，不发生法律效力。

本案中，某银行处分依据生效裁定取得所有权的房屋时未办理权属变更登

记，其处分行为不发生物权效力，因此，毛某并没有通过拍卖取得案涉房

屋的所有权，毛某的主张被法院驳回后，其与某银行之间的合同关系也不

影响某银行作为房屋所有权人向陈某主张权利，法院支持某银行的诉请符

合法律规定。

案例二：夫妻关系存续期间搭建的违法建筑，在离婚时能否作为共同

财产分割？

黄某某与沙某某原系夫妻，经法院判决准予离婚。在离婚后财产纠纷

中，黄某某起诉要求分割案涉房屋。案涉房屋是双方夫妻关系存续期间修

建，该房屋所有权证中载明的权利人为黄某某，住宅建筑面积94平方米，

另有违法建筑91平方米。审理期间，法院委托评估公司对案涉房屋进行了

价值评估，住宅94平方米，评估价值96600元；违法建筑91平方米，评

估价值60400元。法院经过审理，对合法建筑部分进行了分割，对违法建

筑部分未予处理，告知当事人待违法建筑价值得以确定或实现时，根据实

际情况，可以另行主张。

对于合法建造的建筑物，当事人可以不经登记获得建筑物的所有权，

对于违法建筑，虽然有了物的形态，但未必可以成为所有权的标的。依据

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2015年《城乡规划法》第64条的规定，“未取得建设工程规划许可证或者

未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府

城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影

响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的；无

法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法

收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的”。也就是说，如果采取

改正措施消除对规划影响的，违法建筑的违法性被消除，其可以成为所有

权的标的，反之，则无法因为建造这种事实行为取得所有权。本案中所涉

违法建筑还没有经过行政机关的处理，这种处理是行政机关行使行政权的

职权范围，在行政机关未作出处理之前，不能通过民事审判变相为违法建

筑确权。需要说明的是，违法建筑因其违法性无法进行流通交易，不具有

合法建筑物的价值，但构建违法建筑的材料是具有财产属性和价值的，如

果违法建筑被拆除后，双方要求分割剩余建筑材料的价值，法院应依法予

以处理。

案例三：采矿权因未办理登记手续而未设立，采矿权转让合同的效力

如何认定？

2014年1月15日，陈某某与某公司签订采矿权转让协议，约定某公司

将其采矿权作价360万元转让给陈某某，并积极配合陈某某办理采矿许可

证。合同签订后，陈某某依约付清了全部款项。2014年2月15日，某公司

委托陈某某向省国土资源厅办理采矿许可证延期手续，并于2014年7月21

日办理完毕。嗣后，某公司拒绝配合陈某某办理采矿权转让的批准、登记

手续。陈某某提起诉讼，请求确认采矿权转让协议有效，由某公司配合办

理采矿权转让手续。法院经审理认为，陈某某与某公司就案涉采矿权转让

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意思表示一致，均在转让协议上签字，该协议已成立。根据国务院《探矿

权采矿权转让管理办法》的规定，采矿权转让应报请国土资源主管部门审

批，转让合同自批准之日起生效。案涉采矿权转让协议成立后，双方当事

人在协议中约定的报批义务条款即具有法律效力，某公司未依约办理报批

手续，有违诚实信用原则。对矿业权的转让进行审批，是国家规范矿业权

有序流转，实现矿产资源科学保护、合理开发的重要制度。矿业权转让合

同未经国土资源主管部门批准并办理矿业权变更登记手续，不发生矿业权

物权变动的效力。依据《民法典》第502条第2款的规定，“依照法律、行

政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等

手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的

效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其

承担违反该义务的责任”。在转让合同不具有法定无效情形且报批义务具

备履行条件的情况下，相对人有权请求报批义务人履行报批义务；人民法

院依据案件事实和相对人的请求，也可以判决由相对人自行办理报批手续。

允许相对人自行办理报批手续既符合诚信和鼓励交易的原则，也有利于平

衡双方当事人的利益。

三、注意事项

《民法典》对《物权法》第29条作了修改，删除了受遗赠取得物权的，

受遗赠开始时发生效力的规定，受遗赠不再发生直接变动物权的效力，受

遗赠人如在知道受遗赠后的60日内作出了接受遗赠的表示，必须采用登记

或交付等公示方法后，才能取得受遗赠财产的物权。

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