物业管理相关法律法规

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第一部分早期介入相关

1•国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法》

发改价格〔2007〕2285号

各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：

（试行）

》的通知国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）

为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、

《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。

附件：物业服务定价成本监审办法（试行）

国家发展改革委建设部

二OO七年九月十日

物业服务定价成本监审办法（试行）

第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、

《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业

实施定价成本监审的行为。

本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维

修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开

展工作。

第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。

第五条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：

（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；

（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允

水平。

第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务

企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫

生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及

经业主同意的其它费用组成。

第八条人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由

物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

第九条物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正

常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修

资金支出的维修和更新、改造费用。

第十条绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应

由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

第十一条清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏

通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》

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第十二条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企

业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

第十三条物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公

众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

第十四条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电

费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

第十五条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业

服务小区承担的管理费用。

第十六条固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服

务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

第十七条经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

第十八条物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。

第十九条工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育

保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的

比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医

疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也

不得在相关费用项目中重复列支。天下房地产法律服务网编辑

第二十条固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资

产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按

合理确定残值率。

第二十一条物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定

的金额核定。

第二十二条物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收

物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按

上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

第二十三条本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但

应符合一定范围内社会公允的平均水平。

第二十四条各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。

第二十五条本办法由国家发展和改革委员会解释。

第二十六条本办法自2007年10月1日起施行。

附：物业服务定价成本监审表

3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况

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物业服务定价成本监审表

（）年度

物业服务小区名称

物业服务企业名称

物业服务企业资质等级

物业服务企业法定代表人

物业服务企业地址

财务负责人

物业管理企业盖章

年月日

表一：物业服务企业基本情况表

项目行次及关系上报数核增核减核定

填表人

电话

传真

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数数数

一、服务小区示范等级

一、服务小区交付时间

三、服务小区占地面积（平方米）

四、服务小区绿化率（%）

五、服务小区入住率（%）

六、服务小区总建筑面积（平方米）

（一）服务小区物业管理面积

其中：1住宅面积

其中：1）多层住宅

1

2

3

4

5

6=7+14+15+

16

7=8+13

8=9+10+11+

12

9

2）小高层住宅

3）高层住宅

4）别墅

2、非住宅面积

（二）物业管理用房面积

（三）物业经营用房面积

（四）其它面积

七、电梯数（部）

八、增压水泵数（台）

九、服务小区物业服务人数（人）

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

十、服务小区公共配套设施项目及面积（平方米）

20

21

22

23

24

十^一、物业管理企业基本情况25

1、企业资质等级

2、服务小区数量（个）

3、服务小区面积（平方米）

4、物业服务费总收入（元）

5、注册资金（元）

6、固定资产（兀）

7、流动资产（元）

26

27

28

29

30

31

32

8、实收资本（元）33

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9、所有者权益（兀）

10、企业净利润（元）

11、企业净资产利润率（%）

十'二、物业服务费收入情况（元）

34

35

36=35-34X

100

37X

1、应收物业服务费

2、实收物业服务费

3、物业服务费收缴率（%）

十

卜三、实际平均单位面积物业服务收入（元

方

亍米）

十四、物业共用部位设施设备经营所得收益

38

39

40=39-38X

100

/平

41=37-7

42=43+44=4

5

1、车位出租及停车费等收益

2、娱乐、休闲等场所的经营收益

3、其他收益

十卜五、物业维修专项资金收支情况（元）

43

44

45

46X

1、应缴维修费

2、实收维修费

3、维修费收缴率（%）

4、维修费年实际支出额

5、维修费滚存余额

十卜六、物业服务收费标准（元/平方米•月）

47

48

49=48-47X

100

50

51

52X

1、多层住宅

2、小高层住宅

3、高层住宅

4、经营用房

5、

6、

7、

53

54

55

56

57

58

59

（注：上报数由经营者按实际发生数填报。）

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表二：物业服务成本支出情况

核

项

一、管理人员费用支出（兀）

目行次及关系

仁2+3+4

上报数

核增数

核减数

疋

数

1、工资

2、福利费

3、社会保障费

二、物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费

（元）

三、绿化养护费（元）

四、清洁卫生费（元）

五、秩序维护费（元）

六、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费

（元）

七、电梯及增压水泵日常运行及维护费（元）

2

3

4

5

6

7

8

9

10=11+12

1、电费

2、日常维护费

八、办公费（元）

11

12

13=14+15+16

14

15

16

1、财务费用

2、管理费分摊

3、其它费用

九、固定资产折旧费（元）

十、其它费用（元）

十

卜一、应抵扣的物业共用部位设施设备经营所寻收益

得

十卜二、物业服务运行总成本（元）

17

18

19

20=1+5+…

+10+13+17+

18-19

其中：扣除电梯及增压水泵日常运行维护费的成

本

21=20-10

十卜三、服务小区物业管理面积（平方米）

其中：1、配有电梯物业管理面积

22=23+24

23

2、没有电梯物业管理面积

十四、平均单位面积物业服务运行成本（元

平方米）

24

/

25=20-22

其中：1、单位面积非电梯物业服务运行成本

26=21-22

27=26+10-

2、单位面积电梯物业服务运行成本

23

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（注：上报数由经营者按实际发生数填报。）

表三：物业服务定价成本核定表

项

一、管理人员费用支出（兀）

二、物业共用部位、共用设施设备日常运行维护费（元）

三、绿化养护费（元）

四、清洁卫生费（元）

五、秩序维护费（元）

六、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费

七、电梯及增压水泵日常运行维护费（元）

八、办公费（元）

九、固定资产折旧费（兀）

十、其它支出（兀）

十^一、物业服务运行总成本（兀）

十卜二、应抵扣的物业共用部位设施设备经营所得收益

十卜三、物业服务定价总成本（元）

其中：扣除电梯及增压水泵日常运行维护费的成本

十四、服务小区物业管理面积（平方米）

其中：1、配有电梯物业管理面积

目行次及关系核定数

1

2

3

4

5

（元）6

7

8

9

10

11=1+…+10

12

13=11-12

14=13-7

15=16+17

16

2、没有电梯物业管理面积

十卜五、平均单位面积物业服务定价成本（兀

17

/平方米）18=13-15

其中：1、单位面积非电梯物业服务运行成本19=14-15

2、单位面积电梯物业服务运行成本

2.关于物业服务费缴费对象问题的批复

关于物业服务费缴费对象问题的批复

浙价服〔2005〕302号

衢州市物价局：

浙价服（2005）302号

20=19+7-16

你局《关于要求明确部分房屋物业服务费缴费对象问题的请示》（衢价房〔

经研究，现批复如下：

2005〕136号）悉,

省物价局、省建设厅《关于印发〈浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）〉的通知》（浙价服〔2005〕80

号）第二十条第二款“物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收”是指房地产开发企业符合房

屋交付条件，购房者（业主）办理交付手续领取钥匙的次月起作为物业管理企业向业主计收物业服务费的起始时间。对

房地产开发企业已具备交付条件，并通知购房者（业主）办理房产交付手续，但因购房者（业主）原因未及时办理交付

手续领取钥匙的，其物业服务由购房者承担，计费起始时间为通知业主应办理房产交付手续时间的次月起计算。

浙江省物价局

二OO五年十一月十四日

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3.

检验和质量分户验收管理规定

号

宁波市住宅工程结构实体检验和质量分户验收管理规定（试行）

《关于印发宁波市住宅工程结构实体

（试行）甬建质法（2006）374

第一条为进一步加强住宅工程质量管理，确保工程结构安全和使用功能，强化工程建设各方主体的质量责任，根

据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工质量验收规范，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市行政区域内，住宅工程结构实体检验和质量分户验收及其监督管理，适用本规定。本规定所称住宅工

程结构实体检验，是指结构工程完工后，按照国家工程施工质量验收规范和本规定要求，对结构工程进行检验。住宅工

程质量分户验收，是指由建设、施工、监理等单位依据国家有关施工质量验收规范和本规定，对每户住宅及公共部位进

行专项质量检查验收的活动。

第三条建设单位、施工单位和监理单位要加强施工过程中的质量控制，严格按国家施工质量验收规范组织验收，

并按本规定的要求及时做好结构实体检验和质量分户验收。

第四条结构实体检验应由建设单位委托具有相应资质的检测机构进行。

第五条结构实体检验方案一般应由施工单位项目质量（技术）负责人制定，项目总监理工程师审核，并经建设单

位项目负责人批准。同时，应在实施前由建设单位将审批通过的结构实体检验方案报工程所在地质量监督机构备案。

第六条结构实体检验主要对涉及结构安全的重要部位进行检验。混凝土结构实体检验的内容包括混凝土构件强

度、钢筋保护层厚度、现浇板厚度三项指标。

第七条混凝土构件强度、钢筋保护层厚度和现浇板厚度的抽样方案、检验方法和检验结果应满足现行国家标准

《混凝土结构工程施工质量验收规范》（

体检验不符合要求的，不得组织结构工程质量验收。

第九条根据工程实际，为保证竣工工程室内空间尺寸偏差控制在允许范围内，在结构实体检验时，建设单位可同

时委托增加结构工程室内空间尺寸的检验内容。

第十条质量分户验收应由建设单位组织监理、施工（包括分包单位）等单位相关人员组成验收小组实施。已选定

物业管理企业的，物业管理企业应参与分户验收工作。

第十一条验收小组必须包含建设单位的现场管理人员、监理单位的监理人员、施工单位质量管理人员等。同时，

验收小组的名单应由建设单位报工程所在地质量监督机构备案。

第十二条质量分户验收应当依据经审查合格的施工图设计文件及国家施工质量验收规范进行。

第十三条质量分户验收以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下验收项

目：

GB50204-2002）的要求。

第八条结构实体检验结果不合格的，建设单位应组织建设各方主体制定整改处理方案。未经结构实体检验或经实

1、楼地面、墙面和顶棚质量；

2、门窗安装质量；

3、栏杆安装质量；

4、防水工程质量；

5、室内空间尺寸；

6、给排水系统安装质量；

7、室内电气工程安装质量；

8、公共部位、共用设施质量；

9、其他规定要求检查的内容。

第十四条质量分户验收应当按照以下要求进行：

1、当每户（套）工程完工后，具备质量验收条件时，建设单位应及时组织质量分户验收；

2、质量分户验收是在单位工程质量验收的基础上，以单位工程中的每户（套）住宅和公共部位（走廊、楼梯间、

地下车库等）划分为一个子单位工程，按分户验收内容进行检查验收；

3、公共部位的验收，宜按住宅的每个单元划分一个检验批；

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4、建设单位项目负责人应在分户验收前组织建设各方主体编制分户验收方案，明确各方职责，确定每户（套）住

宅和公共部位验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图。并且，落实质量检查人员和检查工具；

5、验收小组人员在检查中应及时填写检查记录并汇总；

6、建设、施工、监理等单位应认真进行检查，对于分户验收不符合规范或设计文件要求的问题，由建设单位组

织各方提出处理整改意见。整改后，应重新组织验收，并做好相关记录。

第十五条住宅工程交付时，建设单位应把住宅工程结构实体检验及质量分户验收结果作为

宅质量保证书》的内容之一交给住户。

第十六条住宅工程竣工验收除应符合建筑工程竣工的相关规定外，还应符合以下要求：

《住

1、竣工验收前7个工作日，建设单位将《工程竣工验收通知书》和质量分户验收资料报送工程所在地质量监督机

构；

2、质量监督机构对质量分户验收结果进行随机抽查，

改正。

发现分户验收记录内容不真实的，应责令

第十七条建设单位应按照有关规定，在住宅工程的外墙显著部位镶刻工程铭牌。第十八条建设单位应将结构实体

检验资料、质量分户验收资料进行整理并归档。

第十九条对于建设、施工、监理、检测等单位在结构实体检验和质量分户验收中弄虚作假、降低标准、将不合格

按合格验收的行为，按照有关法律法规对责任单位、责任人进行行政处罚，并给予不良行为记录。

第二十条本规定自二OO七年一月一日起试行。第二^一条本规定由宁波市建设委员会负责解释。

2006年9月12日

4.

证工作的通知

关于办理物业管理用房和经营用房产权登记领

市房（1999）121号

关于办理物业管理用房和经营用房产权登记领证工作的通知海曙、江东、江北、北仑、镇海房

地产权管理处，市产权产籍监理处，市房地产交易所：

为做好物业管理用房、经营用房的产权申请登记领证工作，现作如下通知：

一、根据《宁波市住宅小区物业管理条例》的规定，住宅小区物业管理用房、经营用房产权属小区内全体业主共同

所有，但因业主管委会尚未取得社会团体法人资格，不能以管委会户名办理产权证领取手续。为此，物业管理公司担心

这些房产被他人转移、抵押，反映十分强烈，为防止产权流失和房屋失管，经研究，现将小区（大楼、别墅）内此类房

屋的申请登记领证工作，由所在区房地产管理处暂作为国家直管公房接管，并申请登记领证，待业主管委会取得社会团

体法人资格后，由业主管委会向所在区房地产管理处提出产权转移要求，区房地产管理处应协助并按规定程序申报办

理产权转移手续。

二、产权申请登记领证和办理产权转移手续的具体工作，由各区房地产管理处负责。物业管理办公室应积极配合，

认真做好这项工作。

三、申请产权登记所需要的资料

1、用房移交书或协议书。

2、房屋竣工总平面图。（复印件）

3、房屋竣工分层分间平面图。（复印件）以上资料由移交该房屋的开发建设单位提供。

四、根据物业管理用房和经营用房的特殊情况，其产权登记领证工作应特事特办，由海曙、江东、

江北三区房地产管理处直接向市产权产籍监理处申请登记领证，并分别注明该房为物业管理用房和经营用房。镇海、北

仑区用房地产管理处向本区产权部门登记领证。登记领证的工本费用和今后产权转移手续费用，由各区房地产管理处暂

行垫付。

五、为加强对房产的管理，领证后各区房地产管理处应同有关物业管理公司建立租赁关系和办理免租使用手续。

六、各县（市）的物业管理用房和经营用房的产权申请登记领证工作，可参照本通知办理。

宁波市房地产管理局

一九九九年九月十七日

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5.关于印发《前期物业服务合同》、《临时管理规约》（示范文本）的通知甬建发

（2010）40号宁波市建设委员会文件甬建发〔2010〕40号

关于印发前期物业服务合同等示范文本的通知

各县（市）、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：

根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》等相关规定，为规

范我市前期物业管理活动，引导建设单位与物业服务企业通过合同明确各自的权利和义务，减少物业管理纠纷，特制定

《前期物业服务合同》和《临时管理规约》等2个示范文本。

现予以印发，供建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同和制定《临时管理规约》时参考使用。

各单位在使用上述2个示范文本时，可以根据物业项目的实际情况适当作些选择、修改、增补或删减，但不得与

国家、省和宁波市物业管理有关法律法规政策相抵触。上述示范文本可在宁波市物业管理协会网下载。网址：www.

二O—O年三月五日

前期物业服务合同

（示范文本）

乙方：_____________________________________________________________________;（物业服务企业）

法定代表人：______________________________________电话____________________________________;

地址：______________________________________________________________________________________；

邮编：_____________________________________________;联系人电话：___________________________。

资质等级：__________________________________________________________________________________。

根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律、法

规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对（物业项目名称）实施前期物业管理服务事

宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况：

物业名称____________________________________________________________________________________;

物业类型_____________________________、_______________________、__________________________;

座落位置______________________________________________________________________________________

建筑面积______________________________________________________________________________________

物业管理区域四至：

东至___________________________________________________________________________________________

南至___________________________________________________________________________________________

西至___________________________________________________________________________________________

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。

第二章服务内容与质量

第二条甲方按相关规定向辖区物业主管部门移交物业管理用房和交缴物业费用：

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前期物业服务费_________________________________元

物业保修金_____________________________________元

物业管理办公用房_______________________________平方米

物业经营用房平方米

以上资金、用房的交付以宁波市物业管理相关规定文件进行核算。

前期物业服务费、物业保修金等费用的使用，按宁波市相关文件规定执行。第三条在物业管理区域内，乙方提供

的前期物业管理服务包括以下内容：交付前

1、本合同签订生效后，乙方应前期介入，对工程进行适时跟踪，乙方提出的合理意见，甲方应及时进行解决；

2、甲方在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知乙方；

3、乙方要协助甲方做好套内验收工作，

处理。

交付后：

发现问题及时以书面形式反馈给甲方，甲方要及时进行

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放秩序管理，乙方应在禁止停车场地设立警示标志以告示业主；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第四条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

2、____________________________________________________________。

第五条乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准以乙方的投标文件为准，详

见投标文件），乙方的投标文件作为本合同的附件。

第六条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用

第七条本物业管理区域物业服务收费选择以下第________________种方式：

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如

下：

多层住宅：________元/月•平方米；

中高层住宅_______元/月•平方米；（房屋的总层数在__________层至

_______层，含_________层；

高层住宅：________元/月•平方米；（房屋的总层数在__________层以上）

（______层至层元/月•平方米；

__________层以上_____________元/月.平方米）

别墅：_______元/月•平方米；

办公楼：_______元/月•平方米；

商业物业：_______元/月•平方米；

__________物业：________元/月•平方米。

产权不属于业主的会所：_________元/月•平方米。

物业服务费用主要用于以下开支：

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（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）共用部位、共用设施设备和相关场地的管理维护；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）法定税费；

（9）物业服务企业的利润；

（10）____________________________________。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

2、酬金制

酬金制是物业服务企业向业主按其拥有物业的建筑面积预收物业服务资金，在预收物业服务资金中按约定比例提

取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。具体预收

标准如下：

多层住宅：________元/月•平方米；

高层住宅：________元/月•平方米；

别墅：_______元/月•平方米；

办公楼：_______元/月•平方米；

商业物业：_______元/月•平方米；

_____物业：_____元/月•平方米。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。物业服务支出为

所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）___________________________。

乙方采取以下第____________种方式提取酬金：

（1）乙方按_________（每月/每季/每年）______________元的标准从预收的物业服务资金中提取。

2）乙方___________（每月/每季/每年）按应收的物业服务资金_______________________%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业

服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。

第八条业主应于房屋交付的次月起交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺（物业服

务资金）。

物业已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，

业服务资金）由甲方全额交纳。

业主约定由使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。-7-业主与使用人

之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用（物业服务资金）按____________（年/季/月）交纳，业主或使用人应在_______________（每

次缴费的具体时间）前交纳。

第九条物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决

其物业服务费用（物

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算，并每年______________________________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

2、_____________________________________________________________。

第四章物业的经营与管理

第十条停车场收费分别采取以下方式：

1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位元/个•月、车库车位_____________________元

/个•月的标准向乙方交纳停车费；未出售的机械停车位，使用人按__________元/个•月的标准向

乙方交纳维修、保养费，产权属于个人的机械停车位按___________________元/个•月的标准向乙方交纳保养

费；人防内的普通停车位使用人按______________元/个•月的标准向乙方交纳停车费；人防内的机械停

车位使用人按____________元/个•月的标准向乙方交纳停车费，地下人防停车费的管理、使用按市相

关文件规定执行。

乙方从停车费中按露天车位______________元/个・月、车库车位_________________元/个・月的标准提

取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和使用人有优先使用权，车位使用人应按露天

车位____________元/个•月、车库车位____________________元/个•月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位_______________元/个・月、车库车位___________________元/个・月的标准

提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位_______________元/个・月、

车库车位___________元/个•月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十一条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面

的权利义务。

第十二条本物业管理区域内的会所属________________________（甲方或全体业主）所有。

会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或使用人收取费用：

2、__________________________________________________________。

第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、物业经营用房、会所及其他物业共用部位、公用设备设

施统一委托乙方经营，乙方应单独立帐，独立核算。经营收入按下列约定分配:

2、___________________________________________________________。

第十四条本物业区域内属于全体业主所有的停车场、物业经营用房、会所及其他物业共用部位、公用设备设施以

出租形式经营的，出租的期限不得长于本合同约定的时间。

第五章物业的承接验收

第十五条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

1、

2、_____________________________________________________________。

第十六条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：

1、_________________________________________

2、_________________________________________

甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：

1、________________________________________

2、__________________________________________________________。

第十七条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认

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书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十八条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、业主清册；

5、分幢分层平面图和套型图；

6、房屋、电表、水表等有关钥匙；

7、物业管理所必需的其他资料；

8、。

按照国家规定的保修期限和保修

第十九条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，范围承担物

业的保修责任。

第二十条业主对由甲方因施工质量等引起的纠纷，

乙方要配合甲方做好解释工作。

第六章物业的使用与维护

甲方要及时解决，并对相关业主作出解释,

第二十一条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共

秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和使用人应给予必要配合。

第二十二条乙方可采取规劝、_____________、__________等必要措施，制止业主、使用人违反临时

管理规约和物业管理规章制度的行为。

第二十三条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和使用人的投

诉，接受甲方、业主、使用人的监督。

第二十四条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业

主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占

用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十五条乙方与装饰装修房屋的业主、使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、建筑

垃圾的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先书面告知业主或使用人装饰装修中的禁止行为和注意事

项。

第二十六条业

管理用房。

第二十七条

物业管理办公用房属全体业主所有，供乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变

甲方应于

（具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接使用的物

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其用途。

第七章专项维修资金

第二十八条专项维修资金按市政府有关规定交纳、管理和使用。

第二十九条专项维修资金使用范围，主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，

第三十条专项维修资金的续筹____________________________________。

第八章房屋保修金

第三十一条

第三十二条

保修委托协议书》

物业保修由_（甲方自行保修或委托乙方保修）。

保修办法按相关规定执行，具体的约定见《物业保修协议书》（附件六）或《物业

（附件七）

第九章违约责任

第三十三条

甲方违反本合同第十三条、第十七条、第十八条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约

定的服务内容和质量标准的，由此给业主、使用人造成损失的由甲方赔偿。

第三十四条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按标准向甲方支

付违约金。

第三十五条甲方、业主、使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务

资金）的，应按__________________________________的标准向乙方支付违约金。

第三十六条乙方违反本合同第七条、第八条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和使用人就超额部分有

权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十七条甲方违反本合同第十六条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、使用人可以自行或委托乙方修

复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第三十八条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和使用人，

止共用设施设备使用等造成损失的；

暂时停水、停电、停

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、

第十章其他事项

第三十九条本合同期限自_______________年_________月_________日起至__________年_________月

日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。

第四十条本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续，并由建设单位书面告知属地街道和物业主管部门。

第四十一条本合同终止之日起_____________日之内，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料

等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算后，多收

的部分应当依照合同约定退回给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给代管。

第四十二条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；

第四十三条业主可与使用人就本合同的权利义务进行约定，但使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十四条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。

第四十五条本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，并报属地物业主管部门备案。补充

。

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协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。

第四十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下

第______________________种方式处理：

1、向___________________________仲裁委员会申请仲裁；

2、向

第四十七条本合同一式___________份，甲、乙双方各执_________份，报辖区物业主管部门一份（备

案），报领房屋预售许可证一份（备案）。

第四十八条本项目甲、乙双方前期物业管理招标文件和前期物业管理投标书，为本合同的附件，具有同等法律效

力。

甲方（签章）

法定代表人

乙方（签章）

法定代表人

_____年____月_______日______年______月_____日

附件1

规划平面图

平面图

附件2

物业构成明细

类型幢数套（单元）数

建筑面积

（平方米）

高层住宅

多层住宅

另U墅

商业用房

工业用房

办公楼

—

车库

会所

学校

幼儿园

用房亍

合计

备注

附件3

物业共用部位明细

1、房屋承重结构;

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2、房屋主体结构;

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井；

7、户外墙面；

8、屋面；

9、传达室；

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11、____________________________________________。

附件4

物业共用设施设备明细

1、绿地_____________________平方米；

2、道路_____________________平方米;

12、公共照明设施_______________________________________________

13、监控设施_______________________；

14、避雷设施_______________________；

15、共用天线_______________________；

16、机动车库___________________个__________________平方米；

17、露天停车场

18、非机动车库

个

个

平方米；

平方米;

平方米；19、共用设施设备用房

20、

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附件5

前期物业管理服务质量标准

物业共用部位的维修、养护和管理

1、

2、

3、

_、

物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、

2、

3、

三、

物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、

2、

3、

四、

公共绿化的养护和管理

1、

2、

3、

五、

车辆停放管理

1、

2、

3、

六、

公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、

2、

3、

七、

装饰装修管理服务

1、

2、

物业档案资料管理3、

1、________________________________________________________

2、________________________________________________________

3、________________________________________________________

九、其他服务

1、________________________________________________________

2、________________________________________________________

3、________________________________________________________

附件6

物业保修协议书

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附件7

物业保修委托协议书

临时管理规约

（示范文本）

第一章总则

第一条根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关

法律法规，结合小区（大厦）实际情况，制订本临时管理规约。

第二条件一同签定。

本临时管理规约由建设单位制定，经辖区物业主管部门备案后作为商品房买卖合同附

第三条

第四条

本临时管理规约对业主、使用人均有约束力。

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与

本临时管理规约一致。

第二章物业基本情况

第五条

本物业管理区域内物业的基本情况

物业名称

座落位置

物业类型

建筑面积物业管理

区域四至:

东至

南至

西至北至___________________。

第六条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备：

单幢建筑物的全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公公共

_______________、

1、

楼梯间、户外墙面、屋面

____等；

共走

廊、

单幢建筑物的全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、

水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施

_、_____?

3、物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备施设备房、物业管理用房、、、等。，包括围墙、池井、照明设施、共用设

第七条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：

O

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。第三章物业的装修

第八条业主、使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告

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知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告知业主或使用人。

第九条业主、使用人装修房屋时，应自觉遵守《宁波市城市房屋使用安全管理条例》等有关规定，按规定进行装

修。并接受当地房管部门或物业服务企业的检查、指导和监督。

第十条在装饰装修中禁止下列行为：

1、擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜、形状和规格）

和布局等；

，设计用途,功能

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

3、擅自占用或损坏楼梯、通道、房屋、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；

4、违法搭建建筑物或者构筑物（如：在房屋顶面上加层建房、搭棚）；

5、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供暖、有线电视、通讯、排水、排污、消防等公用设

施；

6、擅自开挖地坪、破墙开门；

7、将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间；

。

8、擅自占用物业共用部位和公共场所放置装饰装修材料及装修垃圾；

9、

第■条封闭阳台的约定：_______________________________；

安装防盗窗的约定：____________________________________；

安装晒衣架的约定：___________________________________。

第十二条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做

好噪音及冷凝水的处理。

第十三条为保证业主的正常休息，本物业管理区域的装饰装修施工时间为

间不得施工。

第十四条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢

复原状并承担相应的赔偿责任。

第四章物业的使用

第十五条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第十六条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人

利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与

相邻业主的关系。

第十七条业主因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批

准，并告知物业服务企业。

第十八条业主、使用人在物业使用中，不得有下列行为：

_________，其他时

1、私设摊点、跨门营业，跨门放置杂物等；

2、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物和高空抛物；

3、在物业共用部位、共用设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴、乱悬挂；

4、影响市容观瞻的乱搭、乱设广告牌，店面招牌的设置应符合物业的整体美观并经相关职能部门审批后进行设

置；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物质、燃放烟花爆竹等；

6、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地（将绿化擅自改为私家花园）

刻画、拉绳（铁丝）晒衣服等；

，损坏园林建筑小品，在树上

7、聚众喧闹、噪声忧民等危害公共利益或其他不道德的行为；

9、其他违反法律、法规的行为。

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第十九条业主、使用人使用电梯时，应遵守电梯使用管理规定。

第二十条业主、使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定：

1、_________吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止

进入小区；

2、机动车辆在小区内行驶，时速不得超过_______________公里，禁止鸣号、试车和练车；

3、机动车应规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；

4、按规定缴纳停车费；

5、擅自在公共停车位上安装任何设置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，防止发生噪音影响他人生活和休

息；

6、。

第二十一条业主不得擅自拆改共用的供电、供水、供气等设备设施；不得改变车棚、车库的使用性质；出租物业

时，要了解承租人的居住人口，防止租，影响他人的生活和安全。

第二十二条业主、使用人饲养宠物时，应遵守宠物有关饲养规定。

第五章物业的维修养护

第二十三条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十四条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关

业主应给予支持和配合。

相关业主阻挠维修养护的，造成物业损坏及其他损失的，应承担相应的赔偿责任。

第二十五条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知

相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地居委会或派出所等

业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时

通知相关业主并做好善后工作。

第二十六条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施

设备的，应告知业主委员会、物业服务企业及社区居委会，在征得相关业主同意和相关职能部门的审批后实施，并按约定

期限恢复原状。

第二十七条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十八条全体业主应按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

第六章业主的共同利益

第二十九条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：

）的监督下，进入相关

1、根据物业管理法律法规和本临时管理规约由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和

环境卫生的维护等各项规章制度；

2、以告知、规劝、公示、_________________等必要措施制止业主、使用人违反物业管理法律法规和临时管理

规约的行为；

4、___________________________________________。

第三十条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴通知、公告以及物业管理规章制度。

第三十一条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（或酬金制）方式。

第三十二条物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应

积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。

第三十三条业主出租物业时，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物

业服务企业结清各项物业服务费用。

第七章违约责任

第三十四条业主、使用人应自觉遵守本临时管理规约，对违反临时管理规约，造成其他业主物业损害或导致全体业

主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

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第三十五条建设单位未能履行本临时管理规约约定的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据

本临时管理规约向人民法院提起诉讼。

第八章附则

第三十六条本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相

关设施设备。

第三十七条本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内属于多个或全体业主共同所

有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十八条业主转让物业时，应提前通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书。出租物业

时，承租人应在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。

第三十九条本临时管理规约每位业主各执一份，建设单位、物业服务企业各留存一份。

第四十条本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。

承诺书

本人为____________________________________（物业名称及具体位置）的买受人，为维护本物业管

理区域内全体业主的共同利益，本人承诺如下：

一、已详细阅读_______（建设单位）制定的“____________________

临时管理规约”。

二、同意遵守并倡导其他业主、使用人遵守临时管理规约；

三、本人若违反临时管理规约约定的，同意承担相应责任；

四、同意在转让物业时，要求物业买受人签署临时管理规约承诺书，并送交建设单位或物业服

务企业。

承诺人（签章）年

—月—日

6.

建发（

关于印发宁波市前期物业服务费管理办法的通知甬

2010）168号

宁波市建设委员会文件甬建发〔2010〕168号

关于印发宁波市前期物业服务费

管理办法的通知

各县（市）、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：

为规范前期物业服务费管理，维护建设单位和物业服务企业的合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》等

相关规定，我委制定了《宁波市前期物业服务费管理办法》，现印发给你们，请贯彻执行。

宁波市前期物业服务费管理办法

二O—O年七月二十三日

宁波市前期物业服务费管理办法

第一条为规范前期物业服务费管理，维护建设单位和物业服务企业的合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理

条例》和《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》等相关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内前期物业服务费的缴交、使用和管理。

第三条市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责本市前期物业服务费政策制定、指导和监督管理。

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各县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责辖区内前期物业服务费的缴交、划拨、使用和

监督管理。

第四条建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时。合同中应根据本办法对前期物业服务费的缴交、使用

进行约定。

第五条建设单位应当依照《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》规定缴交前期物业服务费，用于物业交付前的

物业管理。缴交标准按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积，不得低于低、多层房屋7元/平方米，中高层

房屋9元/平方米，高层房屋11元/平方米，向辖区物业主管部门缴交。其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其

余30%在物业交付联合检查之前交清。

第六条前期物业服务费缴交时，辖区物业主管部门应当向建设单位出具财政部门统一监制的专用票据。前期物业服

务费的财务管理和会计核算应当执行国家和财政部门有关规定，并依法接受同级财政、审计部门和上一级物业主管部门

的检查和监督。

第七条前期物业服务费使用管理实行按小区设帐、企业申请、分批划拨、专款专用的原则。

第八条前期物业服务费按总额提取5%作为物业管理行业发展资金，由辖区物业主管部门管理、使用。主要用于物

业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。

第九条前期物业服务费按总额95%划拨给物业服务企业，用于下列物业项目交付前的物业服务支出：

（一）物业招标文件或管理方案中明确的前期介入人员的工资及培训开支；

（二）物业管理用房装修和办公设备及用品购置；

（三）从业人员的劳保用品及操作器材购买；

（四）办公电话、电表、水表等安装费用；

（五）业主入住手册等资料费用；

（六）前期物业服务其他费用。

第十条前期物业服务费申请划拨按以下程序办理：

（一）

内，物业服务企业可凭其合同、

单、拨款申请单等相关资料，向辖区物业主管部门申请划拨

前期物业服务合同签订后15日

前期物业服务费使用预算

50%的前期物业服务费。

（二）物业交付后，辖区物业主管部门应当对物业服务企业前期物业服务费的使用情况进行检查，必要时可聘

请中介审计单位进行审计，审计费用在前期物业服务费中列支。

（三）第二次拨款申请在物业交付后，凭物业交付联合检查情况相关文件、前期物业服务费用

使用清单（物业管理用房装修的还需提供合同或协议、决算）、拨款申请单等相关资料，经过审计的还应提供审计报

告，向辖区物业主管部门申请划拨剩余45%的前期物业服务费。

第十一条物业服务企业退出物业项目服务时，按照《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》执行，办公桌椅等

固定资产按本办法第十条前期物业服务费预算单中列明购置的数量移交给业主委员会。

第十二条建设单位不按规定交纳前期物业服务费的，由辖区物业主管部门责令限期交纳。

第十三条物业服务企业挪用前期物业服务费或弄虚作假的，由辖区物业主管部门责令改正，追

回挪用的前期物业服务费，并给予不良行为记录和公示；情节严重的，由物业主管部门依法吊销其物业管理资质证书；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十四条物业主管部门及其工作人员不履行职责或者滥用职权的，由上级行政机关或者有关部门责令改正；情节严

重的，对直接负责的主管人员和其它直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十五条本办法自印发之日起施行。本办法施行前已领取商品房预售许可证的，前期物业管理费的交纳、使用、

管理按宁波市原有关规定执行。

附件：1.前期物业服务费拨款申请单

2•申请划拨前期物业服务费需提供的资料

宁波市建设委员会办公室

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2010年7月23日印发附件

1

前期物业服务费拨款申请单

单位：万元

物业名称

建设单位

建筑面积

物业企业

交付时间接管时间

应拨款额上次拨款本次申请拨款

申请理由

企业（签章）：

年月日

（签章）：

辖区物业主管部门

意见

年月曰

同意拨款数

附件2

经办人拨款日期

申请划拨前期物业服务费需提供的资料

一、申拨50%的前期物业服务费需提供的资料

1、前期物业服务合同

2、前期物业服费使用预算单（盖章）

3、前期物业服务费拨款申请单

二、申拨剩余45%前期物业服务费需提供的资料

1、新建物业的交付联合检查情况相关文件

2、前期物业服务费用使用清单（盖章）

3、物业管理用房装修合同或协议书及决算

4、经中介审计单位审计的提供审计报告

5、前期物业服务费拨款申请单

；

第二部分联合检查相关

1•《物业承接查验办法》甬建发（2010）299号

关于转发住房城乡建设部物业承接查验办法的通知

甬建发[2010]299号

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各县（市）、区建设局、房地产管理处（中心），各开发建设单位、物业服务企业：

现将住房城乡建设部《关于印发物业承接查验办法的通知》（建房

请各单位结合《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》（浙建房

彻执行。执行中情况，请及时告知我委房屋综合管理处。

[2010]165号）转发给你们，

[2009]97号）的通知一并贯

二O—O年十二月二十日关于印发《物业承接查验办

法》的通知建房[2010]165号各省、自治区住房和城乡建设厅，直

辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：

为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物

权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发

给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部二年十月十四日物业

承接

查验办法

第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中

华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。

第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服

务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、

第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业

管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地

产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建

设标准。

第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设

备的事项作出约定。

第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物

业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。

不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目

的的特定标准履行。

第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、

配套齐全的物业。

第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查

验工作。

第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主

管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供

水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

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（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

（三）前期物业服务合同；

（四）物业规划设计方案；

（五）建设单位移交的图纸资料；

（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第十三条物业承接查验按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发现的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签订物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时

限。

第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，

厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼

道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、

给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水

井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防

设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物

业服务企业现场检查和验收的内容。

第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备

的配置标准、外观质量和使用功能。

第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问

题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情

形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查

重点核查共用设施设备出

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验协议。

第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、

双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后

企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

第二十五条物业承接查验协议生效后，

业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、

交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

第二十七条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期

当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物

存在问题、解决方法及其时限、

10日内办理物业交接手续，向物业服务

承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者

约定不明确的，由建设单位承担。

第二十九条物业服务企业应当自物业交接后

房地产行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其它承接查验有关的文件。

第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助

进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存

在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给

业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业

规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的,

30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）

原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起

案。

10日内，向业主委员会移交物业承接查验档

第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，

损害物业买受人的权益。

第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服

务企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共

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同承担赔偿责任。

第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建

设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期

改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交

的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

第四十四条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会

调解。

第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执

行本办法。

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。

第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。

第三部分前期管理相关

1•宁波市人民防空工程使用管理暂行规定政府令135号

宁波市人民防空工程使用管理暂行规定（宁波市人民政府令第

《宁波市人民防空工程使用管理暂行规定》

审议通过，现予发布，自

135号）

已经2006年2月7日市人民政府第68次常务会议

2006年3月20日起施行。

二OO六年二月十四

日

宁波市人民防空工程使用管理暂行规定

第一条为加强人民防空工程使用管理，提高城市的整体防护能力，根据《中华人民共和国人

民防空法》和《浙江省实施〈中华人民共和国防空法〉办法》等法律、法规，结合本市实际，制定

本规定。

第二条本规定所称人民防空工程是指为保障战时人民防空指挥、医疗救护、人员与物资掩蔽

等单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

第三条本市行政区域内人民防空工程的使用、维护及其管理，适用本规定。

第四条人民防空主管部门（简称人防主管部门）负责本行政区域内人民防空工程使用和维护管理的监督检查工作。

建设、规划、财政、发展改革、工商、消防等有关部门应按各自职责，协同实施本规定。

第五条人民防空工程是国防工程的组成部分，战时由政府统一安排使用，平时由工程管理单位负责使用和维护管理。

第六条人民防空工程的维护管理，按下列分工进行：

（一）指挥、通讯、主支干道等公用工程由人防主管部门负责并承担费用。已利用的公用人民防空工程非结构

性维修保养由使用者负责；

（二）机关、社会团体、企事业等单位工程由工程所属单位负责维修保养并承担费用；

（三）结合民用建筑中住宅小区依法修建的结建工程，由住宅小区业主委员会选聘的物业管理公司负责日常维

护管理。

第七条人民防空工程维护管理单位必须履行下列义务：

（一）确定专职或兼职人民防空工程维护管理人员；

（二）建立健全制度，定期实施维修保养，保证工程处于良好使用状态和进出口、通风口畅通；

（三）建立维护管理记录，健全工程技术档案，并不得泄露、遗失工程数据、资料、文件等；

（四）落实防火、防汛工作责任制。

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第八条人民防空工程的维护管理应符合《人民防空工程维护管理技术规程》，达到下列标准：

（一）工程结构完好；

（二）工程内部整洁、无渗漏水、空气新鲜、饮用水符合卫生要求；

（三）防护密闭设备、设施性能良好；

（四）风、水、电、暖、通信系统工作正常；

（五）金属、木质部件无锈蚀损坏；

（六）进出口道路畅通，孔口伪装设施完好；

（七）防火、防汛设施安全可靠。

第九条人防主管部门应当设立规范的人民防空工程标志牌，

涉及人民防空工程性质、坐标和防护能力等有关数据应当保密。

第十条建设单位应在人民防空工程竣工验收合格后

人防主管部门备案。

工程管理单位发生变更的，应在变更手续办理完毕之日起

注明竣工时间、面积、管理使用单位等。

30日内，向工程管理单位办理移交手续，并报

30日内报人防主管部门备案。

第十一条在不影响防空效能的条件下，按有偿使用、用管结合的原则，鼓励平时开发利用人民防空工程。

单位或者个人平时利用公用人民防空工程，应当报县级以上人防主管部门批准，领取《人民防空工程

平时使用证》，并按规定办理消防、工商等有关手续。

单位或者个人平时利用其他人民防空工程，应当向当地人防主管部门办理登记手续。第十二条单位或个人申领《人民防

空工程平时使用证》时，应提交下列材料：

（一）人民防空工程平时使用登记表；

（二）人民防空工程专项验收核准书；

（三）人民防空工程移交书；

（四）人民防空工程租赁使用意向书；

（五）人民防空工程使用平面图或装修图；

（六）其他必要的材料。

第十三条人防主管部门应当在收齐上述材料后7个工作日内审查，对符合规定的应核发《人民

防空工程平时使用证》，对不符合规定的不予核发，并说明理由。

第十四条使用单位、使用功能、使用规模发生变化的，单位或个人必须向原批准使用的人防等主管部门办理变更手

续。

第十五条使用人民防空工程的单位或个人应与人民防空工程的管理单位签订书面使用合同，载明使用范围、用途、期

限及权利义务等内容，并自合同生效之日起15日内报人防主管部门备案。

第十六条单位或个人平时利用人民防空工程应当按国家和省、市有关规定缴纳平时使用费。财政、人防主管部门应

当依法加强对平时使用费收费、使用情况的监督管理。物业公司收取的平时使用费用于人民防空工程的维护管理和补贴物

业管理费用，其具体规定由市政府有关部门另行制定。

第十七条有平战功能转换设计的人民防空工程，为方便平时利用，建设单位应在工程竣工验收

前按二次施工的现行造价缴费，委托人防主管部门在临战前统一建设完善。

第十八条平时使用或开发利用人民防空工程的，工程管理或使用单位应按照平战转换方案做好

相关工作，保证人民防空工程在战时能迅速转入防空使用状态。

第十九条任何单位或个人不得擅自报废、

应按国家和省有关规定报经人防主管部门批准。

第二十条人民防空工程经批准拆除的，拆除单位或个人应在规定期限内补建不低于原抗力标准等级的人民防空工

程，其中拆除非等级工程的，应补建

拆除、改造人民防空工程。确需报废、拆除、改造的,

6级人民防空工程。补建人民防空工程的面

积不得小于拆除的原工程面积或者代替应建人民防空工程的面积。人民防空工程经批准拆除后无法补建的，拆除单位或个

人应按当地现行人民防空工程造价，向人防主管部门支付人民防空工程补偿费，由人防主管部门统一组织建设。

第二十一条符合下列条件之一，且无法加固改造的人民防空工程，经批准可以报废：

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（一）工程质量低劣，直接威胁地面建筑和交通安全的；

（二）工程渗漏水严重，坍塌或有坍塌危险的；

（三）工程基础下沉，结构断裂或变形，已无法使用的。

第二十二条拆除或报废人民防空工程的单位，应当制定拆除或报废方案，并由具有资质的单位

进行作业，确保施工安全。拆除或报废所需经费由拆除或报废单位承担。

第二十三条禁止从事下列行为：

（一）侵占人民防空工程或人民防空工程用地；

（二）堵塞人民防空工程的疏散干道、进出口或通风口；

（三）向人民防空工程内排泄废水、废气或倾倒垃圾、污物；

（四）在人民防空工程内生产、存放爆炸、剧毒、易燃、放射性或腐蚀性物品；

（五）在人民防空工程顶部及工程周边安全范围内爆破、打桩、采石、伐木和取土。

第二十四条人防主管部门应定期对人民防空工程的维护管理工作进行监督检查，

制度、措施的落实和工程的安全。

第二十五条违反第十一条第三款规定，未办理登记手续的，由县级以上人防主管部门给予警告，并对个人可处200

元以上2000元以下，对单位可处2000元以上2万元以下。

第二十六条人防主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追

究刑事责任。

第二十七条本规定施行前已领取商品房预售许可证的项目，其人民防空工程使用管理由市人民政府另行规定。

第二十八条本规定自2006年3月20日起实施。

确保各项管理

2•宁波市消火栓管理办法政府令（2006）136号

政府令〔2006〕136号宁波市消火栓管理办法

宁波市消火栓管理办法》已经2006年3月9日市人民政府第70次常务会议审议通过，现予发

布，自2006年6月1日起施行。

市长

二OO六年三月二十三日

宁波市消火栓管理办法

第一条为加强消火栓管理，确保消防供水，保障国家、集体和公民的生命财产安全，根据《中华人民共和国消防

法》和《浙江省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内消火栓的管理，适用本办法。

第三条本办法所称消火栓，是指与供水管网连接，由阀门、出水口和壳体等组成的专门用于火

灾预防和扑救的消防供水装置及其附属设备。按照消火栓的设置区域，可以分为城市公共消火栓、单位消火栓、居民住宅

区消火栓和其它场所配建的消火栓。

第四条政府有关部门和单位应当按照本办法做好消火栓的规划、建设、监督检查工作。

规划部门会同建设、公安等部门负责消火栓的建设规划。建设单位负责建设项目内消火栓的配套建设。公安消防机构

负责对消火栓的设置、维护、使用等情况实施监督检查。

第五条城市管理部门负责城市公共消火栓的管理和保养维修；单位负责本单位消火栓的保养维

修；居民住宅区的物业管理单位或其他管理单位负责本区域消火栓的保养维修；其他场所的管理单位负责所在场所消火栓

的保养维修。

第六条消火栓设置应当符合以下标准：

（一）

米设置1只消火栓，十字路口应设有消火栓，宽度超过

侧应同时设置；

城市道路每隔120

60米的道路两

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（二）消火栓距车行道不超过2米，距房屋外墙一般不小于5米，消火栓100毫米出水口应正对马路；

（三）住宅小区、单位消火栓的设置数量及位置根据消防技术标准规范执行。

第七条各类开发区、旅游度假区、工矿区、集贸市场以及纳入城市中远期规划的道路，应当将消火栓和其他基础设

施建设统一规划、同步实施。

第八条公安消防机构发现消火栓设置不适应实际需要的，应及时报告所在地县（市）、区人民政

府。所在地人民政府应当采取增建、改建、配置或者技术改造等措施，确保消火栓的设置符合有关消防安全规定的要求。

第九条建筑工程的设计单位应当按照有关工程建筑消防技术标准对消火栓的设置作出具体规定，施工单位应当按照批

准的消防设计和消防技术标准进行施工，确保消火栓的设置、质量符合标准。建筑工程未经消防验收或者验收不合格的，

施工单位不得交付使用，建设单位不得投入使用。

第十条保养维修单位应当加强对消火栓的日常维护，每季度维护、保养不少于

或者庆祝活动之前应当专门检查

1次，重大节日

社会公众

1次。

消火栓的保养维修单位应开通全天候故障报修电话并通知公安消防机构和向社会公布。

反映消火栓故障的，保养维修单位应当及时检查修复。

第十一条公安消防机构在检查、使用中发现消火栓存在问题需要维修的，应及时通知保养维修单位，保养维修单位

应及时修复，并将修复情况反馈给公安消防机构。

第十二条保养维修消火栓应当符合下列要求：

（一）整体完好，部件无缺损；

（二）无油漆剥落和生锈现象；

（三）开关、闷盖开启灵活，无锈死、漏水现象；

（四）出水正常。

第十三条消火栓保养维修单位应当对消火栓检查、损坏、修复、保养等情况如实记载，并报消防机构备案。

第十四条城市公共消火栓的保养维修经费，列入同级财政预算，实行专款专用。

单位、居民住宅区和其他场所配建消火栓的保养维修经费，按国家和省、市有关规定执行。

第十五条任何单位和个人都有保护消火栓的义务，不得擅自使用、拆除、停用或者损坏消火栓，

不得埋压、圈占消火栓。发现消火栓损坏的，应当立即报告消火栓的保养维修单位或公安消防机构。

第十六条因城市建设需要拆除或者搬迁消火栓的，建设单位应当报公安消防机构备案，并按规定重新配建。

修建道路以及停止供水可能影响消火栓使用的，有关单位应当事先通知当地公安消防机构。

第十七条除火警用水外，任何单位和个人不得动用消火栓。因特殊情况确需动用的，必须征得供水企业同意，并报

公安消防机构批准。经批准使用消火栓的，应当按照批准的时间、地点使用，不得损坏、改变消火栓原状；使用过程中，

附近发生火灾的，应当立即停止使用，恢复原状，保障消防用水需要。

第十八条有关单位违反本办法规定，未履行消火栓保养维修职责的，由公安消防机构责令限期改正；逾期不改正的，

对其直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分或者警告；不依法履行职责构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条本办法自2006年6月1日起施行。

3.

府发（2006）92号

关于进一步明确人防工程使用管理有关问题的通知甬政

宁波市人民政府《关于进一步明确人防工程使用管理有关问题的通知》

甬政发〔2006〕92号

各县（市）、区人民政府、市政府各部门、各直属单位：

《宁波市人民防空工程使用管理暂行规定》（市政府令第135号）已于2006年3月20日起实施。根据《宁波市

人民防空工程使用管理暂行规定》第二十七条精神，现对2006年3月20日之前已领取商品房预售许可证项目的人防

工程使用管理有关问题明确如下：

一、单位人防工程应按国家有关财务管理规定落实维护管理资金，由工程所属单位负责维护管理。

二、依法修建的非单位人防工程，建设单位有维护管理能力的，可自行维护管理；无维护管理能力的，应按该人防工

程剩余设计使用年限一次性向所在小区物业管理公司或按人防主管部门要求向有关单位支付人防工程维护管理费，由费用

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收取单位负责维护管理。费用支付标准由市人防主管部门会同市财政、物价等部门另行制定。

三、有平战功能转换设计的人防工程，建设单位可自行负责平战功能转换，也可按需转换工程量的现行造价委托人

防主管部门在临战前统一完成。

四、收取的人防工程维护费用和平战功能转换资金实行专款专用、单独记账，专项用于人防工程的维护管理和平战转

换支出，并接受相关部门的监督检查。

五、人防工程竣工验收后，建设单位向物业管理公司办理移交手续时，还应提供相关人防档案资料，并将移交清单

报当地物业主管部门留存一份。

六、人防工程已交付使用，但未办理平时使用登记手续的，使用单位（个人）应配合工程管理单位于2007年3月

20日前向工程所在地人防主管部门办理人防工程平时使用登记手续。

法律、法规及规章的有关条款予以查处。

违者将按

宁波市人民政府二OO六年^一月二十七日

4.关于规范人防工程平时使用费管理的通知

甬人防办通（2009）55号

宁波市人民防空办公室文件宁波市建设委员会

甬人防办通〔2009〕55号

关于规范人防工程平时使用费管理的通知

各县（市）、区建设局、人防办及有关单位：

为规范人防工程平时使用费的使用管理，根据《宁波市人防工程使用管理暂行规定》（市政府第135号令，下

同）、《关于进一步明确人防工程使用管理有关问题的通知》（甬政发〔2006〕92

号）和市物价局、市建委、市人防办《关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知》（甬价费〔2008〕157号）

及其他相关规定，现将物业服务企业收取的人防工程平时使用费使用管理有关事项通知如下：

一、人防工程使用费的分配比例与管理。物业服务企业利用地下人防工程收取的平时使用费（如:

停车、仓储费等），要严格按照相关的收费标准收取，并单独列帐。除税后40%可用于物业管理服

务费用外，其余税后60%应按每半年一次作为人防工程专项维修资金交入当地人防主管部门账户，

由当地人防主管部门作为暂存款代为保管。市房屋维修资金管理中心建立后，人防工程专项维修资金转入该中心代管。

应单独记账、单独核算、专款专用、严禁挪作他用，并对代管资金的安全负责。

二、维护区域范围及标准。物业服务企业应按人防工程移交清单上的区域范围进行维护管理。维护管理标准按《宁

波市人防工程使用管理暂行规定》第八条及相关规定执行。

三、人防工程专项维修资金列支范围。主要包括人防工程主体结构、防护设备设施，战时风、水、电、暖、通信等

设备的维修和更新费用。

四、人防工程专项维修资金使用。物业服务企业应在年初编制本年度维修项目资金预算计划，

提出用款申请，报经工程所在地人防主管部门审核批准后，方可组织实施。开工前可预拨50%工程

款，工程竣工后，经财务决算，报经原审批部门验收确认后一次性付清余额。遇特殊情况，需计划外维修应专项报经当

地人防主管部门批准后，再组织实施。人防工程专项维修资金使用应按照量入为出、收支平衡原则，严禁编报赤字预

算。

五、会计报告制度。物业服务企业于次年3月底前，应将上年度末人防工程专项维修资金收支和累计节余

情况报当地人防主管部门。当地人防主管部门应对人防工程专项维修资金收支情况进行

监督管理，每年检查不少于1次，发现问题及时指正。

六、人防专项维修资金的移交。物业服务企业终止服务合同时，应将存放在当地人防主管部门代管的人防工程专项

维修资金余额数及财务帐本移交给下一期物业服务企业。在办理移交手续时，应告知当地人防主管部门参加移交，人防

主管部门应在移交清单上签字，做到交接手续清楚完备。如遇下一期物业服务企业尚未确定，待下一期物业服务企业进

驻后当地人防主管部门履行人防专项维修资金余额情况的告知义务。

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七、人防专项维修资金的监管。物业服务企业、当地人防主管部门应自觉接受当地财政、审计及有关部门对人防专

项维修资金的监管。如确需审计的，审计费用在人防专项维修资金中列支。未经相关部门的审核批准，不得擅自使用人

防专项维修资金。如果违反规定，一旦查实，将依法惩处。

八、2006年3月20日之前已领取商品房预售许可证的项目，开发建设单位未向物业服务企业支付人防工程维护

管理费的，由开发建设单位负责维护，所需维护费用由开发建设单位承担。

九、本通知适用于海曙、江东、江北、国家高新技术产业开发区和东钱湖旅游度假区。其他县（市）、区可参照

执行。

十、本通知自发文之日起执行。

附件1•宁波市人防工程专项维修资金管理程序

2•宁波市人防工程专项维修资金使用审批表

3•宁波市人防工程专项维修资金年报表

二00九年十二月十六日附件1.

宁波市人防工程专项维修资金管理程序

1、物业服务企业应严格按照市物价局、市建委、市人防办《关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知》

（甬价费〔2008〕157号）收费标准及时收取人防工程平时使用费，并出具收费票据。

2、物业服务企业应设立“人防工程专项维修资金”科目，根据收据及时入账。每半年将收入的

40%留作本企业的管理费用，60%税后缴存当地人防主管部门账户。当地人防主管部门应开具往来

适时提出用款申请，经当地人防主管部门审核批准后，划拨

款票据，并按缴款单位记入明细账务。

3、物业服务企业根据批准的年度维修计划，

验收确认后，方可在人防工程专项维修资金中列支。

维修资金。收到资金后记入人防工程专项维修资金科目。维修结束，经当地人防主管部门

4、当地人防主管部门代管的人防工程专项维修资金,要做到单独核算，专款专用。实行“谁上交谁使

用、量入为出、收支平衡”原则。除代管必需的管理费用可在人防工程专项维修资金中列支外

其他一律不得在该资金中列支。人防工程专项维修资金原则上实行每年一次审计制度，由当地人防主管部门和物业服务

企业共同委托有资质的审计机构进行审计，并将审计结果抄报上级人防主管部门、物业管理主管部门各一份。审计费用

在专项维修资金中开支。

附件2.

宁波市人防工程专项维修资金使用审批表

申请地址

地址联系人：电话：

申请维修项目名

称

维修

主要

（盖章）

年月曰

内容

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本次申请使用金额

（元）

当年已累计使用金额

（元）

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人防主管部门意见

（盖章）

年月日

本次核准使用金额

（元）

附表3.

累计使用金额

（元）

本项目维修资金余额

（元）

宁波市人防工程专项维修资金年报表

填报单位：（公章）年月日

税后结余

代管

上年

本年

收入

交代管部

门

实际

开支

年末

结余

序号

税款

单位留用

部门

拨给

项目名称

结余

（40%）

（60%）

5

12

34

6

7

注：4=2-37=1+4-5-6

物价局5.关于规范物业管理收费明码标价的通知

市区各物业管理公司：

2001年5月24日

关于规范物业管理收费明码标价的通知

为了进一步规范物业管理收费行为，维护物业管理公司和业主、住用人的合法权益，促进物业管理行业健康发展，

根据《中华人民共和国价格法》、国家计委《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《宁波市区普通住宅小区综合服

务收费办法》和《宁波市住宅小区物业管理停车收费办法》的有关规定，决定对市区内物业管理收费明码标价作统一规

范。现将有关事项通知如下：

一、海曙、江东、江北辖区范围内的物业管理公司收费均应按本通知的规定实行明码标价。

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二、物业管理公司必须按照统一的样式（见附件一、二）自行制作《物业管理收费价目表》和《住宅小区物业管理停车

收费价目表》，按规定填写各项内容，并张贴在小区内收费处或停放场地醒目

三、各物业管理公司接此通知后，请抓紧做好落实工作，并在

为行政处罚规定》进行查处。

6月底前完成。我局将于7月份对各

物业管理公司的明码标价进行检查，对未按规定实行明码标价的单位，将按照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行

宁波市物价局二OO—年五月二

十四日

附件一

物业管理收费价目表

小区名称：

收费项目类型

收费资质:

收费标准收费依据

普通住宅

综合服务费

高（中）层住宅、别墅等

生产、办公用房

经营用房

低层、多层及无电梯的中层住宅

日常维修费

非住宅及有电梯的中层住宅

高层住宅等

建筑装潢垃圾清运

费

住宅

非住宅

备注

宁波市物价局监制

举报电话：12358

附件二

住宅小区物业管理停车收费价目表

小区名称:

产权属业主、使用

产权属业主共同所有的

产权性

公共停车场地

质

室

类型

产权属物业管理公司所有的停车场地

人所有的停车场

地

内

临

室夕卜

包月

室内

临时

室外

包月

临

时

临

包月

室内集中停车

包月

时时

收费项

目

收费标

准

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收费依

据

宁波市物价局监制

举报电话：12358

6.

费（2008）157号

关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知甬价

关于明确住宅小区机动车停车收费有关问题的通知

甬价费[2008]157号

各有关单位：

为规范住宅小区机动车地下停车收费管理，根据原国家发展计划委员会《机动车停放服务收费管

理办法》（计价格[2000]933号）等有关规定，现将有关事项通知如下：

一、由物业管理公司负责日常维护管理的住宅小区的地下人防工程，依照规定允许作为停车泊位的，应向小区内

的全体业主、住用人开放。

二、地下人防工程作为停车泊位的，其收费标准为：

（一）

（二）

包月停车收费：汽车每辆每月300元，允许上浮20%，下浮不限。

计时（临时）停车收费：汽车每辆每小时2元，停放不足

2小时的，按2小时收费；停

放2小时以上的，不足1小时按1小时收费；每天（连续时间24小时）收费最高每辆不超过18元。

业主、住用人的同一辆汽车在同一住宅小区地下人防工程停车一个月内其计时（临时）停车收费累计不得超过包

月收费标准。

三、为缓解住宅小区停车难矛盾，产权或控股权属建设单位所有的室内集中停车位（库），未出售前向业主、住

用人开放的，其停车收费标准按上述规定执行。

四、设置机械停车泊位的，其收费标准向价格主管部门另行报批。

五、物业公司利用地下人防工程收取的停车费应单独列帐，除40%用于物业管理服务费用外，其他纳

入物业专项维修资金，专项用于人防工程的维护管理。人防管理主管部门应加强对用于人防

工程维护费的使用、管理和监督。物业服务公司终止服务合同时，应将余额全部移交给下一期物业服务公司，不得截留、

隐瞒、移作他用，做到交接手续清楚完备。

六、本通知适用于海曙、江东、江北、高新技术产业开发区和东钱湖旅游度假区域内住宅小区地下停车位收费；

各县（市）、区可参照执行。

七、本通知自2009年1月1日起执行，其他有关事项仍按《宁波市住宅小区物业管理停车收费办法》（甬价房

[2001]123号）规定执行。

宁波市物价局宁波市建设委员会宁波市人民防空办公室

二00八年十一月二十六日

7.

价房（2000）277号

关于禁止房地产开发公司擅自减免物业管理费的通知甬

宁波市物价局宁波市房地产管理局（通知）

甬价房[2000]277号

关于禁止房地产开发

公司擅自减免物业管理费的通知

市区各房地产开发公司、物业管理公司：

近来部分房地产开发公司为了促销擅自向业主、住用人承诺减免物业管理费，由此引起物业管理公司与业主、住用

人的矛盾，小区服务质量下降，众反映很大。为维护物业管理收费政策的严肃性，规范物业管理市场，确保广大业主、

住用人的合法权益，促进物业管理健康发展，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》、《宁波市物业管理服务收费办

法》，现将有关物业管理收费事项明确如下：

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一、房地产开发公司在销售商品房时，不得含有违反国家法规或不属于本公司权益范围内的承诺。收取物业管理费

（包括综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费、特约服务费等）物业管理公司的权益范畴，房地产开

发公司无权承诺。

二、普通住宅小区物业管理综合服务费，房屋共用部位和共用设施日常维修费标准由市物价局会同市物业管理主管

部门制定，实行政府定价；高层公寓、别墅等高标准住宅、高层大楼以及普通住宅小区外其他非住宅的综合服务费、房屋

共有部位和共用设施日常维修费标准由业主管委会与物业管理公司协商议定，报市物价局备案。

三、本通知之前，房地产开发公司已向业主、住用人承诺减免物业管理费的，自本通知下达后,必须与购房者解决好

所承诺的物业管理费。购房者入住新小区后，应按规定向物业管理公司交纳物业管理费。

今后，如发现违反本通知精神的，按有关规定严肃查处。

，是

宁波市物价局宁波市房地产管理局

二OOO年八月三^一日

8.关于规范物业管理公共水电费分摊行为的通知

各县（区）、物价局、市区各物业管理公司：

甬价房（2000）315号

关于规范物业管理公共水电费分摊行为的通知

为更好地贯彻《宁波市物业管理服务收费办法》，规范物业管理公共水电费分摊行为，根据省物价局《关于〈浙江省

物业管理服务收费暂行办法〉实施中有关问题的通知》（浙价房

有关规定，现就物业管理公共水、电费用的分摊问题通知如下：

一、物业管理单位办公室及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向住用人分

摊。

二、开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住用分摊。

三、物业管理区域内值班室、保安亭、保安系统、绿化养护、园林水池喷泉以及喜庆活动、宣传、装饰等水、电费

用，均在物业管理综合服务费列支，不得向住用人分摊。

四、住宅小区内楼梯、走廊、共用自行车房（棚）、电子防盗门等公用电费，可在物业管理综合服务费列支或向住用

人合理分摊，具体由业主管委会与物业管理公司商定。

五、中高层、高层房屋的电梯、中央空调等公用设备运行的电费，独立设置计量表的，由所有使用该设备的住用人合

理分摊，具体分摊办法由业主管委会与物业管理公司商定；没有独立设置计量表的，在物业管理综合服务费统一列支，不

得向住用人分摊。

中高层、高层房屋的走廊、楼梯、增压水泵等公共设施的公用水、电费用，均应在物业管理综合服务费中列支，不得向住

用人分摊。

六、为提高公用水、电费用分摊的透明度，减少价格纠纷，凡属向住用人分摊的公用水、

必须单独列帐，向住用人公布费用分摊的办法和总金额以及各住用人应负担的金额等。严禁把分摊

的水、电费用与住用人自用的水、电费用混合统收。

七、本通知适用与宁波市海曙、江东、江北、甬江新区行政区域内的物业管理公共水、电费用分摊。各县（市）、区

的物业管理公共水、电费用分摊，由当地价格主管部门结合实际情况，参照本通知合理制订。

八、本通知自2000年10月1日起执行。

电费用，

[2000]263号）

宁波市物价局

二OOO年九月二十七日

9.关于规范建筑装潢垃圾清运费的通知

关于规范建筑装璜垃圾清运费的通知

市区各物业管理公司：

为规范建筑装璜垃圾清运收费行为，保证装璜垃圾清运工作正常进行，保护住用人的合法权益,

经研究，现就建筑装璜垃圾清运收费有关问题通知如下：

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一、实施物业管理区域内的房屋装璜，物业管理公司可按规定向房屋住用人收取建筑装璜垃圾清运费。对新建房

屋装璜，物业管理公司可在住用人入住时提

前预收建筑装璜垃圾清运费，如住用人不装璜的，经核实后，应将预收的建筑装璜垃圾清运费在住用人入住壹年后予以退

还。对其它房屋装璜，物业管理公司

在住用人领取装璜（修）许可单之前按规定收取建筑装璜垃圾清运费。

二、建筑装璜垃圾清运费收取办法由原按户收取该为按房屋建筑面积（包括阁楼面积）平方米

计收。收费标准分别规定为：住宅每平方米1.50元，非住宅每平方米2.00元。

三、收取建筑装璜垃圾清运费后，物业管理公司应指定建筑装璜垃圾堆放场地，并及时归集、清运建筑装璜垃

圾，确保管理区域环境清洁。

四、未实施物业管理的住宅小区，房屋建筑装璜垃圾由所在街道（或居委会）负责管理和清运的，可按照本通知

规定向申请装璜的住户人收取建筑装璜垃圾清运费。

五、本通知适用于宁波市海曙、江东、江北、甬江新区行政区域内的装璜垃圾清运收费，各县（市）、区的装璜

垃圾清运收费可比照本通知执行。

六、本通知自2000年3月1日起执行。原由关建筑装璜垃圾清运收费规定与本通知不符的，一律以本通知为

准。

宁波市物价局二OOO年

二月十三日10.关于印发《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》的通知甬价房（2001）123号

关于印发《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》的通知

市区各物业管理公司：

现将《宁波市区住宅小区物业管理停车收费办法》印发给你们，请遵照执行。

二00一年四月十八日

宁波市住宅小区物业管理停车收费办法

第一条进一步规范住宅小区物业管理停车收费行为，促进汽车消费，根据国家计委《关于印发〈机动车停放服务

收费管理办法〉的通知》

理条例》等有关规定，特制定本办法。

第二条物业管理公司依法在住宅小区物业管理范围内提供停车管理服务，可按本办法

收取停车管理费。

第三条本办法所称的住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住生活区，包括居住区、小区、

组团。

第四条住宅小区停车应具备停车场地，并配建照明、通讯、排水、消防等设施，按照

有关规定设置明显标志标线，保障车辆安全进出。

如需在住宅小区内道路设置停车场地的，

征得业主管委会同意后，方可划定车位。

住宅小区道路停车场地仅限于本住宅小区内业主、住用人停车和外来人员临时停车；禁止在住宅小区道路停车场地

包月停放大客车、

第五条停车管理服务内容和职责：

（一）建立、健全各项管理制度和安全防范措施；

（二）对车辆进出进行登记；

（三）维护车辆通行和停放秩序，对停放的车俩进行巡查；

（四）负责公共停车场地的卫生及其维修；

（五）定期清点场内车辆。

在不影响正常交通和业主、住用人正常使用的情况下，

（计价格[2000]933号）和《宁波市住宅小区物业管

1吨及以上货车和外来车辆。

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第六条停车管理费分别实行政府定价和政府指导价。

（一）产权属业主共同所有的公共停车场地和业主、住用人所有的停车车位（库）的停车管理费实行政府定

价；

（二）产权属物业管理公司所有（或物业管理公司代理）的停车场地和停车车位（库）的停车管理费实行政府

指导价。

第七条产权属业主共同所有的公共停车场地的停车管理收费标准：

（一）室内集中车库停车管理费

1、包月停车管理费：

（1）住宅小区住用人车辆收费标准：7座以下客车和3吨以下货车每辆每月120元；7座及以

30元。三轮非机动车每辆每月20元。

30元。

上客车每辆每月150元。二轮、三轮摩托车每辆每月

（2）外来车辆收费标准：7座以下客车和3吨以下货车每辆每月180元；7座及以上客车每辆每月220元。

二轮、三轮摩托车每辆每月50元。三轮非机动车每辆每月

4小时内，汽车每辆（次）2、临时停车管理收费标准：3元，二轮、三轮摩托车、三轮非机

动车每辆（次）2元；超过4小时，汽车加收每4小时3元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车加收每4小时2元；不

足4小时按4小时计算。每天（连续时间24小时）收费，汽车超过没辆12元,按12元收取；二轮、三轮摩托车、三轮

非机动车超过每辆

（二）室外露天停车场地停车管理费

8元的，按8元收取。

7座及以下客车和1吨以下货车每辆每月120元；二轮、三轮摩托车每辆每月

1小时内不收费；1小时以上至4小时内，汽车每辆（次）2元，

1元；超过4小时，汽车加收每4小时2元，二轮、三轮摩托车加

1、包月停车管理收费标准：

30元。

2、临时停车管理收费标准：

二轮、三轮摩托车每辆每（次）

收每4小时1元；不足4小时按4小时计算。

第八条产权属业主、住用人所有的停车车位（库）的停车管理收费标准：

室内集中车库停车管理费，汽车每车位每月30元。底层独用汽车库不得收费。

+/—20%幅度内确定收费标准。

第九条产权属物业管理公司所有（或物业管理公司代理）的停车场地和停车车位（库）的停

车管理费，允许物业管理公司在基准价格基础上

（一）、室内集中车库基准价格标准

1、包月停车收费标准：汽车每辆每月

丿元。

300元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆每月

2元，二轮、三轮摩托车、三轮非机动车每辆每小时

50

12、临时停车收费标准：汽车每辆每小时

元。每辆（次）收费不足2小时的，按2小时收费；2小时以上，不足1小时的，按1小时计算。每天（连续时间24

小时）收费，汽车超过每辆

机动车超过每辆10元的，按10元收取。

（二）、室外露天停车场地基准价格标准由物业管理公司另行报当地人民政府价格主管部门

审批。

第十条特种车辆执行公务时停放，免收停车管理费。

第十一条自行车停放，原则上不得收费。如遇特殊情况确需收费的，须另行报当地人民政府

18元，按18元收取；二轮、三轮摩托车、三轮非

价格主管部门审批。

第十二条物业管理公司应与车辆包月停放用户签订停车服务协议，明确各自职责。

第十三条车辆进出实行登记制度，并发放车辆进出时间联系单，严格按规定收费。

第十四条停车管理收费实行明码标价制度。物业管理公司须在停车场地或收费处公

开张贴由当地人民政府价格主管部门统一监制的价目表，标明停车场地产权属性、停放车辆类型、服务内容、计量

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单位、收费标准和投诉、举报电话，自觉接受社会监督。

第十五条各级人民政府价格主管部门应依法加强对停车管理收费的监督检查。违反本办

法规定的，由当地人民政府价格主管部门按照《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行查处。

第十六条实施物业管理的高层公寓、别墅等高标准住宅小区，如执行本办法收费标准有困难的，物业管理公司可

另行报当地人民政府价格主管部门审批。

第十七条实施物业管理的非住宅小区的其他住宅，其停车管理费可参照本办法执行。

实施物业管理的的非住宅小区的非住宅，其停车管理费按宁波市物价局有关社会公共停车场收费管理规定执行。

第十八条本办法适用于宁波市海曙、江东、江北、宁波科技园区行政区域内依法实施物业管理的停车收费。各县

（市）区的物业管理停车收费，由当地人民政府价格主管部门参照本办法制订，并报宁波市物价局备案。

第十九条本办法由宁波市物价局负责解释。

第二十条本办法自2001年6月1日起执行。

11.

《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》的通知

（2001）312号

宁波市物价局（通知）

甬价房[2001]312号

关于印发

甬价房

关于印发《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》的通

知市区各物业管理公司：

现将《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》印发给你们，请遵照执行。

附件：宁波市普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法

二OO—年十二月五日

宁波市区普通住宅小区房屋

共有部位和共用设施日常维修收费办法

第一条为进一步规范房屋共有部位和共用设施日常维修收费行为，确保日常维修工作正

常运行，根据《宁波市物业管理服务收费办法》等有关规定，结合实际情况，制订本办法。

第二条普通住宅小区的普通房屋（包括中层房屋）共有部位和共用设施日常维修收费，应当遵循本办法。

第三条物业管理公司依法对普通住宅小区房屋共有部位和共用设施提供日常维修服务可

按本办法规定向房屋所有人收取房屋共有部位和共用设施日常维修收费（以下简称日常维修费）

第四条房屋共有部位和共用设施日常维修是指对房屋共有部位、共用设施损坏进行修复及日

常养护、检修，主要包括：屋面防水层、外墙面修补；公用污水管、雨水管、废水管、空调落水管的疏通、维修；自来水

上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖；水箱清洗，水箱内壁粉刷、紫铜浮球及零件配件更换；楼梯间、走廊通道、门

厅、楼内共用自行车房（库）共有部位墙面涂料，楼梯间门窗和楼梯及其扶手的油漆、维修；楼内消防、信报箱、电子防

盗门等设施及其管线的养护、检修等；垃圾道、烟道、连接井的疏通、维修；化粪池清理等。

第五条日常维修费以及房屋建筑面积平方米为计费单位。本办法所称的房屋建筑面积包括顶层阁楼面积，不包括底

层自行车房、汽车库面积。

第六条日常维修费实行政府指导价，由物业管理公司根据维修养护的项目内容、房屋新旧程

度以及收支情况等因素，与业主管委会在规定的基准价基础上

委会的，按基准价标准收费。日常维修费基准价标准分别规定为：

（一）多层（6层及以下）以及无电梯的中层（

C

+/-20%幅度内协商确定。如无业主管

7至9层）住宅每平方米每年1.50元；

2.00元。（二）经营用房等非住宅以及有电梯的中层住宅每平方米每年

第七条日常维修费按年收取，收费年度为当年1月1日至12月31日。起始时间不足一年的，按月折算至12月

31日。

第八条新建住宅小区的日常维修费从小区交付之日次月起计收。

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已出售的房屋向购房者收取，

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尚未出售的房屋向建设单位收取。

第九条按房改政策出售的房改住房（以下简称房改房），从房屋产权发证之日次月起按上述基

准价标准通过原产权单位向市住房资金管理中心收取。对房改超标准面积部分，如购房者未缴纳房屋共有部位和共用设施

维修基金的，可按确定标准向房屋所有人另行收取。

原按照综合价或标准价购房，而未按现行房改政策成本价的1%补交房屋共有部位和共用设施维

修基金的，可按住房产权份额比例和上述基准价标准分别向房屋所有人收取日常维修费。

第十条1996年6月1日以后，居民住宅（包括房改房）被拆迁的，被拆迁人购买自选安置住宅或直接安置住宅实

行产权调换的，已按《宁波市城市建筑房屋拆迁管理办法》有关规定缴纳房屋共有部位和共用设施维修基金的，物业管理

公司应当向当地房管处收取日常维修费。自选安置和产权调换直接安置的住宅日常维修费，可安置建筑面积部分按照多层

及无电梯的中层住宅类基准价标准向当地房管处收取；超过可安置建筑面积部分和收费标准超额部分向房屋所有人另行收

取。

第十一条房改房上市出售后，原个人缴纳的房屋共有部位和共用设施维修基金不予退还，随

房屋产权同时转让过户，其日常维修收费按本办法第九条执行。

第十二条物业管理公司不得违背房屋所有人的意愿提前收费，也不得重复收取性质和内容相同的费项。

第十三条物业管理公司必须将收取的日常维修费单独立帐，专款专用，年终结余，滚动使用。

第十四条物业管理公司在收费前应与业主管委会签订房屋共有部位和共用设施日常维修养护协议，明确各自责任，

并切实做好房屋共有部位和共用设施的日常维修养护工作。

第十五条房管部门对实施物业管理外的其他混合产权的钢混、砖混结构房屋的日常维修收费，也按照本办法执行。

第十六条本办法适用于宁波市海曙、江东、江北、甬江新区行政区域内房屋共有部位和共用设施日常维修收费。各

县（市）、区的日常维修收费，由当地价格主管部门参照本办法制订实施办法，并报宁波市价格主管部门备案。

第十七条本办法自2002年1月1日起执行。原宁波市物价局甬价房[1998]30号、甬价房

[1999]516号文件同时废止。

12.

管（2005）162号

关于印发宁波市物业服务收费管理实施办法的通知

甬价管〔2005〕162号

各县（市）、区物价局、市区各物业管理公司：

根据国家发展改革委和省物业服务收费管理的规定，结合我市实际情况，制定了《宁波市物业服务收费管理实施办

法》。现将该办法印发给你们，请遵照执行。

该办法实施前，已由政府价格主管部门核定的普通住宅小区物业服务收费标准，凡已成立业主委员会的，自该办法实

施之日起同时废止；尚未成立业主委员会的，继续执行至前期物业服务合同期满。

二OO五年十月二十六日

宁波市物业服务收费管理实施办法

第一章总则

第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中

华人民共和国价格法》、《物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理办法规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于宁波市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关

场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条物业服务收费实行统一领导、分级管理。宁波市价格主管部门会同市房产行政主管部门（以下简称物业主管

部门）负责全市物业服务收费的监督管理工作，并组织实施海曙区、江东区、江北区、科技园区、东钱湖旅游度假区行政

区域内物业服务收费管理。

各县（市）、区政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责并组织实施对本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

关于印发宁波市物业服务收费管理实施办法的通知甬价

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第二章物业服务收费管理

第五条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。第六条本办法所指的物业服务

包括物业管理区域内的物业管理综合服务、房屋共有部位和共用设施日常维修服务。

（一）物业管理综合服务应当包括以下内容：

1、公共场所的清扫保洁，房屋外立面的保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理等；

2、公共绿地、花草树木的养护管理；

3、公共秩序维护，协助做好安全防范工作；

4、除房屋本身共有部位和公共设施外业主共有的公用配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理；

5、物业的档案管理；

6、合同约定的其他公共性服务。

（二）房屋共有部位和共用设施日常维修服务包括房屋本身的房屋的防水层、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等

共有部位和公用的污水管、雨水管、废水管、空调落水管、电梯、照明、防盗、消防等共用设施设备的日常维修、养护和

管理。

第七条本办法所称的物业服务收费，包括物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费。

（一）

按合同约定为业主、

收取的费用。

（二）房屋共有部位和共用设施日常维修费是指物业管理企业对房屋共有部位和共用设施提供日常维修养护服务所

收取的费用。

第八条物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场

调节价。

（一）普通住宅小区（包括普通住宅小区内的非住宅、高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价，

由物业管理企业或开发建设单位按规定在政府价格主管部门核定的基准价基础上规定幅度内确定。

（二）非住宅、高标准住宅以业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价，由物业管理企

业与业主或业主委员会协商确定，其中普通住宅小区的物业服务收费报当地政府价格主管部门备案。

本办法所称的高标准住宅是指别墅和基本造价超过当地政府价格主管部门公布的拆迁补偿基本造价（或重置价格）1倍以

上的中高层住宅。属高标准的中高层住宅，由开发建设单位或物业管理企业提出意见，报当地政府价格主管部门认定。

第九条业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。如逾期不交纳的，业主委员会应当督促其

限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。物业发生产权转移时，业主或

物业使用人应当结清物业服务费用。

第十条物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由开

发建设单位按规定标准全额交纳。

第十一条物业服务收费按房屋（除汽车和自行车房外）所有权证记载的建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以物

业买售合同建筑面积为准。业主或业主委员会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

第十二条业主或物业使用人向物业管理企业交纳物业服务费用后，其他部门和单位不得再向业主、物业使用人重复

收取性质和内容相同的费用。

第十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业

管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主或物业

使用人收取手续费等额外费用。

第三章物业管理综合服务收费

第十四条实行政府指导价的普通住宅小区物业管理综合服务费，由政府价格主管部门以物业服务社会平均成本为基

础，充分考虑物业服务质量、业主承受能力以及普通住宅小区规模、公用配套设施设备完备程度等因素，制定相应统一的

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物业管理综合服务费是指物业管理企业

物业使用人提供公共性服务所

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等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

第十五条物业管理综合服务费的构成包括物业服务成本、税金和利润。物业服务成本包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）清洁卫生费用；

（三）绿化养护费用；