世界各国的现行物业管理的立法模式

世界各国的现行物业管理的立

法模式

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Onourcountry'spropertymanagement

legislationpresentsituationandits

developmentdirection

Abstract:

TheprofessionalpropertymanagementinChinasincetheintroductionofthe

mainlandinthe1980s,r,we

presentthepropertymanagementlawsandregulationsaredifficulttomeetthe

needsofthedevelopmentofpropertymanagement,propertymanagement,itis

eststhatChineseadopt

independentpropertyadministrationmode,withChinesecharacteristicsfora

modernpropertymanagement

Keywords:propertymanagement,legislation,mode

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引言：

物业管理随着我国的发展在逐渐成长，而伴随其成长的物业管理法却跟不

上其脚步，各种因立法不完善而引起的纠纷频繁出现，完善物业管理法就显得

尤为重要！本篇文章根据现在世界各国已有的物业管理相关法律结合一些法律

纠纷，提出一些自己的意见。

第一章、世界各国的现行物业管理的立法模式

由于建筑物区分所有权是物业管理产生的前提，物业管理的立法实质上体

现在区分所有权的立法当中。有关国家和地区物业管理法的体例主要有：

1.1民法模式

此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中若干条款，，以规范物业管

理中的法律关系。如《意大利新民法典》的第1117至1139条有下列规定：建

筑物共同部分之范围，共有人对共同所有物之权利，共同部分之不可侵害性；

共用部分之变更，共同所有建筑物的部分设置费用之分担，楼梯之维护与重建；

天花板、地下室、地板的维护与整修；日光浴室之排他使用；建筑顶楼之建筑；

建筑物全毁或者部分损毁；管理人的选任与解任，管理人之职务，管理人的代

表权；关于分层住宅所有人（区分所有权人）不赞同时之提起诉讼；管理人之

外围，分层住宅所有人引起之费用；分层住宅所有人会议的权限，分层住宅所

有人会议之组织的决议的效力，分层住宅所有人会议人异议；分层住宅所有人

间之规约，共同所有法之准用。

1.2、单行法模式

此种模式以德国、日本、法国等国为代表，指专门制定建筑物区分所有权

权，其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有

关建筑物区分所有权法》的第一章第四节为“管理人”，内容包括：管理人的权

限、管理人的选任与解任、管理所有委托规定的准用及区分所有权人的责任等；

第五节为“规约及集会”，内容包括：规约事项、规约的设定、变更与废止、依

公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的如今、决议事项的限制、表

决权等等；第六节为“管理团体法人”。内容包括：管理团体法人之成立、名称、

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管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。

1.3英美法系

物业管理一般亦进行专门立法。例如，美国各州均有了自己的建筑物区分

所有权法，从而对物业管理进行规范。而且美国统一州法全国委员会制定了《统

一建筑物区分所有权法》（uniformcondominiumact），供各州立法时进行参

考。另外，我国台湾地区的“公寓大厦管理条例”以及香港的《建筑物管理条

例》也是对区分所有建筑物物业管理的单行立法。

对以上两种立法模式比较而言，民法模式的优点在于以民事基本法形式确

立了物业管理法律制度，将物业管理纳入民商法的整体调整范围，使民法典更

加丰满和完善；其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度，使法律的操作性削弱，

而且物业管理涉及众多的行政管理规定，无法在民法中一一体现。因此，笔者

认为，进行专门物业管理立法的模式较为可取。

第二章、我国物业管理的立法现状

我国的立法现状主要可以从宪法、法律、行政法规、地发行法规、行政

规章等几种情况来分析，不过其完整性都不够，主题思想有，但是具化之后会

有很多漏洞，下面一条条的来分析：

2.1宪法

宪法中关于住宅、城市管理、公民权利等方面的规定和原则，例如原宪法

第39条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”等条文，既是公民的基本权

利，也是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律规范的最重要

组成部分。

2.2法律

我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，例如，私法方面，《民法通则》

的相邻关系制度，即将出台的《物权法》的区分所有权制度，《合同法》的委托

合同制度均是物业管理立法的基础；公法方面，《土地管理法》、《城市房地产管

理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范。

2.3行政法规

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行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的地区性文件。物业管理的

行政法规，例如，改革开放初期在1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理规

定》等，以及2003年颁布的《物业管理条例》。

2.4地方性法规

地方法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市的人民

代表大会及其人常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。地方性法

规在我国物业管理发展初期发挥了重要作用，一些物业管理先行地区物业管

理的地方性法规。目前，上海、广东、海南、江西、深圳、珠海、宁波、青岛、

厦门、武汉、吉林等11个省市出台了物业管理条例，例如，1994年《深圳经济

特区住宅物业管理条例》，1997年《上海市居住物业管理条例》，1998年《广东

省物业管理条例》等；北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等

十多个省市则出台了物业管理办法，例如《北京市居住小区物业管理办法》

2.5行政规章

行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限

制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险

房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、1991年《房屋接管验

收标准》、19991年《城市房屋修缮管理规定》、1992年《公有住宅出售后维修

养护管理暂行办法》、1992年《城市住宅小区竣工综合验收办法》、1994年《城

市新建住宅小区管理办法》、1996年《城市小区物业管理服务收费暂行办法》、

1999年《物业管理企业资质管理试行办法》等。

总的来说，我国物业管理立法现状有以下几个特点：①立法层次低。国家

制定的物业管理政策在建设部颁发的有关法规中，主要有《城市新建小区管理

办法（试行）》、《全国城市文明住宅小区管理标准》、《城市住宅小区物业管理服

务收费暂行办法》等等。目前还没有物业管理的法律和国务院行政法规。②地

方立法活跃。自从1994年六月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台之后，

全国相继有青岛、大连、常州、合肥、北京、海南、武汉、上海等一大批省市

制定了物业管理的地方性法规。有些省、市正在酝酿立法。③立法不平衡、不

统一、由于各地的物业管理发展不平衡。目前尚有一部分省市现有的地方性法

规在一些重大问题上的规定不统一，甚至相差较大。

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第三章、完善物业管理立法的必要性

近年随着我国房地产业的迅速发展，公民对物业管理服务的需求也随之膨

胀。但由于开发商选择委托的物业管理企业良莠不齐，而常常与业主发生矛盾，

想寻求法律途径解决却发现物业管理的立法相对滞后，有很多法律覆盖不到的

地方，所以完善物业管理就显得尤为重要！

3.1必要性

我国的立法相对滞后，传统的房屋管理局限于房屋修缮，管理对象于公有房

屋。我国的物业管理立法近年才开始，而物业管理的实践则早在80年代中后期

就有了一定的发展，立法显然落后于实践。而且现行的物业管理法规体系不协

调、不配套。

第十届全国人民代表大会第二次会议通过日宪法修正案第二十二条指出：宪

法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有

权。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。修改为“公民的合法的

私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家

为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用

并给予补偿。”

对公民合法私有财产的最大保护是保障公民实现其财产的利益最大化。我

国改革开放以来，随着经济发展和人民生活水平提高，公民拥有的私人财产普

遍有了不同程度的增加，特别是越来越多的公民有了私人生产和生活资料，

众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有

财产之一—房产，就必须加强物业管理的法治化。物业管理法律关系最主要依

据建筑物区分所有权制度产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，

加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物

业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、

供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一

领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，导致私权利的不必要冲突，

导致日常生活秩序的混乱，给公民实现利用其最主要的财产—房产的目的设置

障碍。

完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，

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还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及让人羡慕的工作效

率，真正实现物业的价值。所以完善物业管理法制显的尤为重要！

3.2物业管理是否需要中央立法

这个问题，目前至少有以下三种观点：第一种观点认为，当前出现物业管

理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方

面。特别是法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规

范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，政

府的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。主要表现在：物业管

理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问

题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有

涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立

法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升

为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应

以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不

宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以

根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三

种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行

业协会管理。

其实，三种观点各有一定道理，但是也存在一定的漏洞。第一种观点提出

的问题在《物业管理条例》出台以后已经在一定程度上得到缓解，由于《物业

管理条例》的效果还没有完全表现出来，所以目前并不应急于将《物业管理条

例》上升为法律。第二种观点比较可行，也具有可操作性，但是不够全面。尤

其是容易出现中央与地方、地区与地区之间立法的冲突的问题。第三种观点提

出建立行业协会进行管理具有创造性、新颖性。但是对物业管理进行立法的问

题已经有很多学者进行过探讨，并认为立法是必要的。

第四章、浅谈我国未来的物业管理立法的发展方向（个人见解）

首先，完善我国的物业管理立法应遵循以下几点原则：①符合社会主义市

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场经济要求的原则。②同社会主义法治相一致的原则。③实事求是，从事实出

发的原则。④借鉴国外成功经验的原则。

在遵循以上原则的基础上，浅谈一下个人对物业管理立法的构想：

第一章：总则。主要规定物业管理立法的目的。物业、物业管理、业主等

的定义。物业管理适用的范围和基本规范，物业管理行政主管部门及职责。

第二章：物业管理组织和职责。主要规定业主大会的产生条件，业主大会

的职责，业主大会的召集和决议方式、业主委员会的产生方式及程序、业主委

员会的权利和义务、如何对业主委员会进行监督和管理等。

第三章：业主、使用人及使用人。主要规定业主和使用人的权利和义务及

业主公约的性质、业主公约的内容、业主公约的效力、修改补充和废止。

第四章：物业管理人。主要规定物业管理人的定义、物业管理人员的理性、

物业管理人的选任何解任、物业管理人的权利和义务、如何进行监督等。

第五章：物业管理委托合同。这个现行的法律有相关规定，只要稍作修改

即可。而且要对物业管理的收费明确指出，以免发生矛盾纠纷。

第六章：法律责任。主要规定违反物业管理法规应负的行事及民事责任，

且一定要严格执行。

第七章：附则。主要规定有权解释的国家机关，与其他法律冲突的解决，

授权制定实施办法，生效日期。

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结论

我国的物业管理行业目前还存在很大的潜力可以挖掘，作为新兴行业，完

善的法律制度是其健康发展的先决条件，所以完善我过的物业管理法律制度闲

的尤为重要！

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致谢

感谢刘老师一个学期以来的教学，在您的悉心指导与帮助下，使自己能有机会

完成一篇完整的论文，如有不足之处，望老师予以指出。

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参考文献：

[1]《物业管理》；主编宋建阳，华南理工大学

出版社

[2]夏善胜主编《物业管理法》，法律出版社，

2003年4月版

[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995

年1月1日实施

[4]《物业管理条例》，2003年9月1日施行

[5]《中华人民共和国宪法修正案》，2004年3

第二次会议通过，全国人民代表大会公布。

[6]中国法律思想网。

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月14日第十届全国人民代表大会

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