我国物业管理制度存在的问题及法律完善

我国物业管理制度存在的问题及法律完善

物业管理兴起流行于国际,成为现代化城市的朝阳产业,具有两方面因素:其一,

城市化的发展,多层建筑与居住小区的出现使物业管理成为必要;其二,社会分工,

所有权与管理权的分离加速物业管理的发展。改革开放后,尤其是进入20世纪90

年代,各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃发展,到1998年底,北京、上海、广

东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达50%,深圳市则90%。实践证

明,物业业主的自治管理以及受托物业管理机构的专业管理有助于建立多层建筑和

住宅小区物业所有人之间的和谐秩序。但与此同时,我国传统的房屋管理体制和

物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。一个完善的物业管理法律制度将有

助于规范物业管理行业,维护业主权益,推动房地产市场,促进城市社区建设。

一、我国物业管理发展中存在的问题

(一专业人才明显不足。物业管理企业中人才不足现象越来越突出,主要表现

为传统的继承型房产管理人才多,新的创新型物业管理人才少;高级管理人才少,特

别是能担任管理主任或部门经理以上职务的人才。物管从业人员中大都是其他行

业下岗职工的再就业者,对物业管理专业技术知识缺乏,不知如何管理物业工作。

(二业主的物业知识缺乏。一方面,舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一

方面,某些媒体为了吸引观众、读者,缺乏职业精神与职业道德,肆意扩大物业管理

中的矛盾报道,或者受

企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作,而缺乏对社会、对企业、

对业主的理性引导和宣传,甚至缺乏公正而深刻的思考。

(三多数的物业管理企业科技化程度低、服务质量差。由于客观条件的限制,

我国的物业管理科技化程度与西方发达国家水平相距甚远。科学技术在物业管理

过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式,不但耗费极大的

人力、物力和财力,而且难以达到规范化的管理效果。

(四业主委员会难以发挥正常作用。业主委员会是由业主大会选举产生,并经

房地产行政主管部门登记,在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有

些城市住宅小区业主委员会组建不及时,有的未按规定程序通过民主选举产生,还

有的委员会不能代表产权人、使用人的意志,作用发挥得不好。比如目前大多数小

区选举楼长等职务都是直接口头任命的方式,并没采取民主形式,业主遇到问题时也

无从知道该向何人反映。

二、原因分析

(一物业管理服务收费思想难统一。

一是从物业产权人、使用人的角度,主要是收费标准过高。对于物业产权人来

说,主要是针对房租而言,现阶段的低水平房租,使产权人交费额与房租相差很小;

对于物业使用人来说,与以往相比,除了交纳房租外,还必须承担住户个人交费项目

的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发

生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不

服务、多收费少服务、不按规定明码标

价收费等等。

二是从物业管理单位的角度,主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示,

对于物业管理项目进行成本核算,发现除了个别项目外,大多数收费标准低于成本

价。同时收费责任不清,承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用

部门的收费任务,不仅物业管理企业要投入人力代收费用,而且由于拒缴、欠缴现

象普遍存在,物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用,承担了很大的经济风险。

(二法制建设跟不上物业管理发展的主要原因。

一是效力层次低、权威性不高,体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建

设所公布的各种部门规章,政策及规范性文件,这些规章的权威性、普遍适用性较低,

不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中,缺乏一部能统率

物业管理所涉及的所有领域的基本法,一旦某一单行法规出现立法漏洞,无法可依的

现象便不可避免。

二是内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管

理法的调整对象应该是所有的物业管理关系,而现行法规主要涉及住宅小区的物业

管理,至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无

法可依。同时,尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管

机关对物管企业进行监督和管理的首要环节,是建立竞争有序的市场体系的基础。

物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又

监管不力的现象,不仅增大了物业管理企业的工作难度,也给物业管理的有序运行埋

下了隐

患。法律责任制度不健全也是原因之一。

三、解决办法

(一走专业化发展之路。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场,在

管理上要有专业化水准。全国70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生

的,物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊

病,摈弃落后的用人观念,建立科学的人力资源管理机制,加大专业人才培训力度,

吸引和留住人才,发挥和调动他们的积极主动性和创造精神,做好服务集成,通过高

标准服务来激发消费者的自觉缴费意识,从根本上解决物业管理收费难的问题,向

知识型管理过渡,走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。(二推进

物业管理科技化、科学化。首先在管理手段上要多采用现代科技。主要是计算机

及其相关技术,如三表计收、用户档案管理、用户投诉处理、小区管理信息的发

布、收费情况公布等都可以通过、电子公布栏实现。其次是管理机制科

学化。管理过程的规范化与程序化能确保物业管理服务按照既定的程序和标准高

质量地稳定运行;管理内容的简约化可简化公司的内部管理事务,实现人力和物力

资源的优化配置,有效降低管理成本;机构设置的合理化可使职能部门与管理处之

间相互配合与相互协调,有效避免资源浪费。

(三完善物业管理法律法规。

一是提升物业管理法规的层次和效力,建立健全物业管理法规体系。就物业管

理的目的、基本原则、物业管理法律关系(含主体的权利义务、物业管理企业及业

务范围、监管体制和物业

管理法的适用范围等原则性内容加以明确规定。各有关部门要加强政策法规

的协调,尽量摒弃狭隘的部门利益,以实现法规的体系化,促进法与社会需求之间的

和谐。二是完善物业管理法规内容,做到内容与体系的协调。应当扩展物业管理

法规的适用范围,除了继续完善城市住宅小区物业管理法规外,还要将工业厂房、商

业物业、办公大楼、仓库等的物业管理也纳入物业管理法规的调整范围。同时建

立完善科学的物业管理市场准入制度,净化市场竞争环境。物管企业应做到产权清

晰且独立、组织机构和内部管理制度科学合理、不断提高管理水平和服务质量、

创造好的业绩。促使那些由房管所、公房管理单位转制而来的物管企业尽快适应

市场需求,并放宽企业参与市场竞争的条件。再者,应当理顺物业管理市场的监管体

制,细化各职能部门的职权及行使职权的程序,完善监管、制约手段。最后,完善法

律责任制度。明确规定罪错与应承担的责任形式,构建涵盖民事责任、行政责任

和刑事责任的责任体系,使各主体明确知道如果违反了物业管理的有关规定应受到

何种惩罚,这将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务,尽可能减少和避免

纠纷,违法行为的发生。明确界定依法追究各种法律责任的组织积程序,使各类组

织依法定程序切实履行监管义务,保障物业管理法规的贯彻实施,也便于保护各个

主体的合法权益。