物业服务权利与义务

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物业效劳权利与义务

随着我国社会主义市场经济制度的建立和开展，住房制

度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购置

房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋

和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物

业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化

的模式已渐渐走入千家万户，为人们所承受。在物业管理中，

调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业效劳合同。

正确认识物业效劳合同的性质和容，明确业主和物业管理企

业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的关

键。

一、物业效劳合同的性质和特征

物业效劳合同，是指物业管理企业承受小区业主或业主委员

会的聘任和委托提供物业效劳,业主支付效劳费用的书面协

议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的

义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了

当事人双方活动的围和准那么，是业主的权利保障书，在整

个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业效劳合同相

关容及本卷须知，对每位业主都很重要。

1、物业效劳合同的性质

在我国传统的方案经济体制下,实行的是福利分房，由政府房

屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建

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立，由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政

管理彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管

理和被领导的地位。

随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自

主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理

的权利，为全体业主提供效劳。根据合同，物业管理企业提

供相应的效劳，而业主要支付对应的物业效劳费用。从这一

方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事

人,是平等的主体，享有相当的权利和义务。两者之间成立的

是民事法律关系，适用民事法律关系的根本原那么：平等、

自愿、公平、等价有偿和老实信用原那么。所以,物业效劳合

同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原那

么。

2、物业效劳合同的特征

〔1〕物业效劳合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是

合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济开展过

程中产生的新型合同。它以提供物业效劳为主要容,协调物业

管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合

同。在2002年稿的"中国民法典草案建议稿"中，增加了物业

管理合同,其第1318条定义为"物业管理合同是物业管理人受

业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委

托人支付报酬的合同〞，将它定性为委托合同。但是在2003

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年全国人大常委会法制工作委员会发布的"中华人民国国民

法〔草案〕"合同编那么仅增加了保证合同一章，并未对物业

效劳合同作出规定。我个人认为，基于物业效劳合同的典型

性和重要性，而"物业管理条例"对物业效劳合同规定极为简

单，应该在合同法中增设物业效劳合同，以规和指导物业管

理企业和业主的行为，保障双方的合法权益。在法律未作出

明确规定时，那么可适用合同法的一般规定。

〔2〕物业效劳合同实现了所有权与管理权的别离。现代社

会高速开展，要现社会化大分工，每个人精通自己行业的专

业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业

化，行业分工化，提高了效率，降低了本钱。物业管理企业

拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主效劳，行使

管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业

进展监视。

〔3〕物业效劳合同是双务合同。双务合同是指当事人双方

互负对待给付义务的合同。在物业效劳合同中,物业管理企业

提供房屋及配套设备的养护、维修,小区环境卫生清洁和保安

等效劳，业主支付费用,双方的权利义务是相互对应相互依赖

的。物业效劳收费的一项根本原那么是质价相符，充分反响

了其双务性的特点。

〔4〕物业效劳合同是有偿合同，要式合同。

3、物业效劳合同是否委托合同

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有人认为物业效劳合同是委托合同。委托合同是指委托人和

受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。物业管理企

业受业主聘任，为业主提供效劳,代替业主管理小区物业及相

关事物。从这点看，物业效劳合同与委托合同有相似之处。

但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务，物业效劳合

同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托

合同。

〔1〕委托合同中,受托人应当按照委托人的指示处理委托事

务，受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果

有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人，有自己

的经营方法，在业主将小区委托于其管理时，它以自己的经

营费用，自己的名义开展业务，并独立承担对外法律后果。

〔2〕委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以

随时解除委托合同。而对于物业效劳合同，除合同约定的条

件成就外，物业管理企业不得随意解除合同；业主委员会只

有在业主大会以经物业管理区域全体业主所持投票权2／3

以上通过决议后才能解聘物业管理企业，也必须满足合同解

除的相关条件。

〔3〕委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是

一种市场经营效劳型企业行为，物业管理企业提供效劳，业

主支付报酬，是有偿合同。物业效劳合同应当采取书面形式，

有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案，

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是典型的要式合同。

二、物业效劳合同的订立——业主选择物业管理企业自由

根据契约自由原那么，当事人可以自由选择相对人。在物业

效劳合同中表现为业主可以自由选择为其提供效劳的物业

管理企业。然而，在实际生活中，开发商在房屋竣工出售前，

常常选定一个物业管理企业为它管理物业，即前期物业管

理。通常，该物业管理企业或者是开发商的下属企业，与开

发商利益一致，或者由原来的房管所转变而来,受到行政单位

制约。开发商捆绑销售，强制业主同意其选定的物业管理企

业,或者行政部门加以干预,在很大程度上限制了业主的选择

自由。虽然业主大会成立后，可以通过决议选择其他的物业

管理企业，但是多数情况下，业主们出于方便等考虑，会接

纳前期物业管理企业继续为自己效劳。等到出现问题时,根据

前期物业效劳合同的容,业主常常处于弱势,其利益难以追回。

所以，要保障业主的权益，首先要规物业管理企业，使之与

房地产开发商和行政单位脱钩，成为独立经营、自负盈亏的

法人,实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有

这样，开发商才能从维护整个物业的角度，选择适宜的物业

管理企业，符合业主的利益，同时能够防止传统的行政权力

干预业主的选择自由。2001年9月，景洲大厦在首开先例,

第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业

管理公司，使房地产行业流行多年的"谁开发谁管理〞的物业

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管理模式成为终结，在地产物管界引起了轩然大波，被媒体

称为"景洲事件〞，得到了国家建立部的肯定，推动了中国房

地产物管行业的改革，其目标就是"房地产必须与物业管理别

离〞，为业主更好的行使自由选择权提供条件。

选择物业管理企业的自由是业主们的自由，其权利是以在业

主大会中行使投票权的方式实现的。"选聘和解聘物业管理企

业,必须经物业管理区域全体业主所持投票权2／3以上通

过〞，实行的是少数服从多数的原那么，所以单个业主的自

由是受到一定限制的。物业效劳合同是由业主委员会代表业

主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给

的好处，而在选定物业管理企业或者议定具体条款时，与业

主大会的决议不符的情况，这样的行为无疑侵犯了业主的权

利，业主可以联名要求业主委员会召开业主大会，罢免业主

委员会，同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串

通，侵害业主利益为由而宣告物业效劳合同无效。

三、合同主要条款——物业效劳费用

物业效劳收费是指物业管理企业承受业主聘请，对城市住宅

小区的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境

等工程开展维护、修缮、整顿效劳以及提供其他与居民生活

相关的效劳所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，

效劳收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的

重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。

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1、合同相对性原理——物业效劳费的交纳

合同关系具有相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定

的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于

合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权

利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求

或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任；非依法律或合

同的规定，第三人不能主合同上的权利。所以，在履行物业

效劳合同，提供物业效劳和交纳物业效劳费用的过程中，必

须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主，不要和其

他合同相混淆。

〔1〕区分物业效劳合同和售房合同

要注意，物业效劳合同与售房合同是两个独立、互不相干的

合同。售房合同的双方当事人是购置人(业主)和房地产开发

商，物业效劳合同的双方当事人那么是业主和物业管理企

业。

在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购置人，把物

业管理也作为一个卖点，打出"如购置房屋那么送〔免〕半年

物业效劳费用〞这样的促销广告。这实际上超出了其售房合

同的围。虽然业主可以在物业效劳合同中约定，由开发商代

替业主交纳半年的物业效劳费用，但实际履行时，由于得不

到开发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保

障。有的开发商在其售房合同中约定了物业效劳的容，在房

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屋交付之后，把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一

个部门管理，实际上提供的物业效劳水平低下，并且以维护

开发商利益为主,无视业主权益。所以，业主在购置房屋时，

一定要理清楚这两者之间的关系，签好售房合同，不要被开

发商的"物业〞条款所迷惑。

正因为物业效劳合同和售房合同时相互独立的，所以物业效

劳费用与购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物

业效劳费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在

缺陷而拒绝支付物业效劳费。对于前期出现的遗留问题，如

果保修效劳可以解决的，通过保修效劳解决。通过保修效劳

解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商

负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，

承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约

定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。

(2)物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业效劳费

用

目前，很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方

法相威胁，逼迫业主交纳拖欠的物业效劳费用的情况，消费

者协会的统计也说明这类投诉处于前列并有不断上升的趋

势。这类问题,涉及到业主的日常生活,极易引起业主和物业管

理企业的矛盾，导致业主的愤怒。对于其处理，应当引起重

视。

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物业管理企业的权利主要是依据物业效劳合同收取物业效

劳费用。实际工作中,物业管理企业往往基于委托向业主代收

水费、电费、有线电视费用。而且，物业效劳合同中也往往

订有业主不交纳物业效劳费用，物业管理企业可以停电停水

的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业效

劳费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合

常理，并没有不妥。

同样，物业效劳合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉

及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供

水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原那么，用

水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照

约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，

而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务

合同履行中抗辩权行使的原那么，如果用水用电人不履行交

纳水费电费的义务，那么供水供电公司可以拒绝履行供水供

电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，

享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物

业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电

的权利。在物业效劳合同中，双方当事人约定在业主不交纳

物业效劳费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利

是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合

同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即

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供水供电人的同意，否那么是无效的。并且，由于供水供电

义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权

物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收

取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业效

劳费用，只能以它来催缴水费电费。因为，供水供电不是物

业管理企业提供的效劳，其从供水供电公司得到授权的围是

有限制的。

过去，物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线

电视费等公共效劳费，同时向业主收取一定的手续费，这是

作为物业效劳收费的一个组成局部写入合同的，是由"城市住

宅小区物业管理效劳收费暂行方法"所明确的。现在，新的"

物业管理条例"规定，物业管理区域,供水、供电、供气、供

热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业承受委托代收前款费用的，不得向业主收取手

续费等额外费用。从而明确了公共效劳提供人与业主之间的

直接关系，理清了物业管理企业、业主以及提供公共效劳的

主体之间的关系，防止物业管理企业利用其便利的条件，侵

害业主的利益,获取不正当的收益。当然，物业管理企业依照

合同收取物业效劳费用的权利，也必须要给予保障。在业主

拒不交纳物业效劳费用时，物业管理企业应当依据合同的约

定或者法律的规定，采取合法程序来保护自己的权益，比方

申请业主委员会催促业主交纳物业费用，亲自上门与业主沟

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通，向法院提出诉讼，或者依双方合同中订立的仲裁条款申

请仲裁等等。

(3)物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳效劳

费用

在物业效劳合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业

管理企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳；

业主应当根据物业效劳合同的约定交纳物业效劳费用。实际

生活中发生了这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者

约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业效劳费用，

引发争议。在这种情况下，业主终究有没有权利拒绝交纳物

业效劳费用，有不同的观点。一种观点是：如果物业管理企

业按照合同提供了质价相符的效劳，尽管没有公布其财务状

况，业主也应该交纳效劳费。另一种观点认为：定期公布财

务报表是物业管理企业的义务，如果其不履行义务，业主就

可以行使抗辩权，拒绝交纳效劳费。我个人认为，在这种情

况下，必须对业主与物业管理企业的效劳合同进展分析，然

后做出判断。

第一，如果物业效劳合同中约定"物业管理企业应当定期公布

物业效劳费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续

支付物业效劳费用〞。根据合同意思自治原那么，当事人之

间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。

所以，业主可以暂时拒绝支付效劳费用，并通过业主委员会

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要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正

的，业主也应该及时补交效劳费用。在被称作物业管理行业

的"204条〞——"景洲大厦物业管理效劳合同"中,第四条(物

业管理效劳费及其管理)第八项明确规定：景洲大厦物业管理

效劳费所有收支账目,按政府规定由乙方每3个月向业主公布

一次(贴时间不少于1个月),账目公布前送交业主委员会审核

备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况

延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业

主有权暂停支付物业管理效劳费。

第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财

务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义

务是物业管理企业依照约定提供效劳，业主依照预定支付费

用。物业管理企业定期公布其财务收支报告，是其根据老实

信用原那么所负有的附随义务。在双务合同中,根据同时履行

抗辩权的行使条件,一方单纯违反附随义务,但已履行了主给

付义务,另一方不得援用同时履行抗辩权。所以,物业管理企业

提供了质价相符的效劳,业主就应当支付物业效劳费用。对于

物业管理企业的财务报告，可以通过业主委员会催促其公布

或者要求业主委员会进展检查。

对物业管理企业使用物业效劳费用的情况进展监视,是业主

监视物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权

利呢.最好的做法就是学习景洲大厦的做法,以合意的方式在

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物业效劳合同中约定，物业管理企业不公布账目,业主有权暂

停支付物业效劳费。物业效劳费是物业管理企业赖以生存的

资金来源,这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公

布财务帐目。

3、关于开发商空置物业效劳费用的交纳问题

实践中,由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系,两

者通常约定，对于开发商尚未售出的空置物业，不交纳或者

少交纳物业效劳费用，那么小区的物业效劳费用只能由已经

入住的业主全部承担，利益受到损害。小区的物业效劳费主

要是公共性效劳收费，包括公共设施、设备的日常运行、维

修及保养费，绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费等。从

这些费用的构成来看,物业效劳费不会因为物业是否空置而

有太大的变动。并且，对于业主来说，物业效劳费用都是入

伙预收的，即物业费在交房时即开场支付，而无论是否实际

入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。所以,开发商

为空置物业支付与业主相平等的物业效劳费用,才是公平的

做法。新的"物业管理条例"第47条第二款规定，已竣工但尚

未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由建

立单位交纳。从而解决了开发商空置物业效劳费用的交纳问

题，保障了业主的权益。

四、结语

物业效劳合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与

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物业管理企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方

行为的"法律规〞，双方当事人都应该给予充分重视，尤其应

明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊

的事项，应当在合同中明确约定。虽然新的"物业管理条例"

在很大程度上规了物业行业和物业效劳活动，但是对于小区

物业管理中的一些争议问题和细节问题，还没有做出规定。

在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下，

要得到最满意的物业效劳，最好的方法就是在物业效劳合同

中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定，然后由双方当

事人善意，诚信的履行合同，依据合同解决一切纠纷。我国

实践中市福田区景洲大厦业主委员会与市金风帆物业管理

开展所签订的"景洲大厦物业管理效劳合同"就是这方面的

典，集中解决了实践中可能出现的各种问题，给出了相关处

理措施，值得各地业主学习和借鉴

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