房地产权属登记的15大法律风险

房地产权属登记的15大法律风险

《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、

转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动

产登记簿时发生效力。不动产登记是不动产物权的公示

方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的

结果，不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系

进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认，不

动产登记本身并不直接设定物权。

不动产登记机关在不动产权属证书上注明的不动产权利

的设定时间没有任何意义。不动产权利设立、变更、转

让和消灭的时间起点应为权利记载于不动产登记薄之

日。但不动产物权归属，登记簿证明力并非绝对。本文

不惴浅陋，分析如下：

1

不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本

身并不直接设定物权

裁判要旨：我国对不动产实行国家统一登记制度，未经

依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产

登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设

定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常

只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建

造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书

或者人民政府的征收决定等。也就是说，设立、变更、

转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，

随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因

此，当事人之间发生不动产买卖、赠与、继承、承包等

法律关系，经不动产登记部门依法办理相应的不动产物

权变动登记后，一方当事人因反悔等原因对物权变动登

记行为提出异议的，不宜在基础民事争议尚未解决的情

况下迳行提起行政诉讼，一般应先行通过民事等途径解

决基于买卖、赠与、继承、承包等基础民事法律关系发

生的纠纷，或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第

六十一条的规定，在提起行政诉讼的同时，申请一并解

决相关民事争议，人民法院可以一并审理行政和民事争

议。在基础民事争议解决、权利归属明确后，权利人可

以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的

不动产物权登记。

案件来源：中华人民共和国行政裁定书

（2017）最高法行申8483号。

2

不动产物权发生变更但未办理权属变更登记，物

权登记人有权提起第三人撤销之诉

裁判要旨：法院执行裁定将不动产物权执行给当事人并

办理了房屋和土地的产权变更登记手续，且土地房屋的

权属一直登记在当事人名下，当事人对该财产享有独立

请求权。尽管当事人取得该财产的执行裁定已被撤销，

但并没有进行权属变更登记。基于物权登记公示效力，

当事人仍为相关房屋土地的权利人。因此，当事人属于

有权提起独立诉请的第三人，因而也具备提起第三人撤

销之诉的原告主体资格。

案件来源：中华人民共和国民事裁定书

（2016）最高法民终570号。

3

其他法院对经法律文书确认的不动产物权采取保

全措施不能影响权利人已经取得的权利

裁判要旨：因人民法院的法律文书导致物权设立、变

更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，是

否进行不动产登记的变更，是所有权人的权利，并无法

律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧

失。权利人取得权利后，其他法院对涉案房屋采取保全

措施并不能影响权利人已经取得的权利。

案件来源：中华人民共和国民事裁定书

（2015）民申字第2747号。

4

未经审批、变更登记转让国有划拨土地使用权无

效

裁判要旨：债务转移合同涉及国有划拨土地使用权转让

的，出让方与受让方应当经有批准权的人民政府审批，

并办理国有划拨土地使用权变更登记等手续。出让方未

经有批准权的人民政府审批，且有批准权的人民政府因

出让方违法出让国有划拨土地行为，已经责成相关土地

管理部门收回国有划拨土地使用权的，出让方与受让方

签订的债务转移合同未经审批且无法对效力进行补正，

应确认该合同无效。

案件来源：最高法院(2012)民申字第1553号。

5

抵押登记时间应依抵押权记载于不动产登记簿上

的完成时间确定

裁判要旨：权利证书上记载的抵押权设定时间早于抵押

登记实际完成时间的，应以抵押权实际记载于不动产登

记簿上的时间作为抵押登记完成的时间，并以此为基础

来确定第三人是否知晓不动产登记权利状况。

案件来源：邹城市和源房地产开发有限责任公司与中国

农业银行股份有限公司济宁分行、山东省济宁丰泽圆房

地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审

复查与审判监督民事判决书[（2013）民提

字第97号]。

6

房屋登记本应判决撤销，但撤销将影响抵押登记

的效力，影响抵押权的实现，故应当判决确认房

屋登记行为违法，保留房屋登记的效力

裁判要旨：他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制

度。但是判断房屋抵押权是否构成善意取得，要结合善

意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果房屋

抵押权符合善意取得的事实构成要素，则该善意取得亦

可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。抵押权因被担保

债权的成立而成立，亦因被担保债权的消灭而消灭。认

定善意取得的核心要件是第三人属于善意、有偿取得抵

押权。房屋登记本应判决撤销，但撤销将影响抵押登记

的效力，影响抵押权的实现，故应当判决确认房屋登记

行为违法，保留房屋登记的效力。

案件来源：中华人民共和国行政判决书

（2017）最高法行再95号。

7

登记机关仅对不动产抵押进行备案登记，未颁发

土地他项权利证明书，不产生抵押权设立的法律

效果

裁判要旨：备案登记不等同于抵押登记，仅进行备案登

记的不动产抵押不能设立抵押权。备案登记时登记机关

仅在涉案土地使用证及土地登记卡上进行了记载，未向

抵押权人发放他项权利证明，不能认为完成抵押登记程

序。

案件来源：山东省博兴县发达物资有限公司、魏龙喜保

证合同纠纷再审审查与审判监督民事判决书[最高人民法

院（2015）民抗字第59号]。

8

经执行裁定确认的不动产物权所有人即使未经过

户登记亦可对抗无过错的登记抵押权人

裁判要旨：执行裁定确认的房屋权利人，具有物权变动

和强制执行效力，房屋的所有权自该裁定生效时转移，

登记权利人在明知房屋实际不属于自己所有的情况下，

又将其对外抵押担保的行为无效，即使在接受抵押担保

过程中没有过错也不享有优先受偿权。

案件来源：《贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行

等诉贵州省振华电子工业进出口公司案外人执行异议之

诉纠纷案》[（2014）民申字第1716号执行2014-10-

28]。

9

是否颁发房屋产权证书不影响转移登记的效力

裁判要旨：虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证

两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当

记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。

案件来源：中华人民共和国行政判决书

（2018）最高法行再165号。

10

在建工程抵押的工程竣工后未重新办理抵押登记

的,继续享有抵押权

裁判要旨：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除

和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地

产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产

抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵

押登记，并不必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况

下，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。

案件来源：中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆

龙岭实业有限公司上诉案民事判决书[

（2007）民二终字第61号]。

11

在生效法律文书依然有效的情况下，不动产登记

簿所记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政

行为不具有行政诉讼意义上的利害关系，不具有

原告主体资格

裁判要旨：生效法律文书确认不动产物权后，当事人未

及时办理产权变更登记，致使不动产登记簿显示的权属

状态与生效法律文书确立的权属状态不一致，该情形并

不影响当事人依据生效法律文书对该不动产享有物权。

在生效法律文书依然有效的情况下，不动产登记簿所记

载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政行为不具有行

政诉讼意义上的利害关系，不具有原告主体资格。

案件来源：中华人民共和国行政裁定书

（2017）最高法行申5914号。

12

行政机关的颁证行为导致土地使用权人与房屋所

有权人不一致的，当事人可请求撤销违法的颁证

行为

裁判要旨：上述土地使用证和房屋所有权证的颁发，违

背房地一致原则。吕梁市政府根据张永杰申请对文水县

政府核发的文国用（2006）字第G号《国有

土地使用证》进行复议时，查明该颁证行为所依据的权

属来源资料有涂改，所盖印章也与当时使用的不符且颁

证程序违法，据此复议决定撤销该颁证行为，并责令文

水县政府在30日内重新作出具体行政行为，并无不当。

案件来源：张永杰、韩作刚与吕梁市人民政府行政复议

申诉行政裁定书，[（2014）行监字第356

号]。

13

土地使用权证因违法被撤销，不影响成立在后的

抵押权的成立并实现

裁判要旨：根据《中华人民共和国物权法》第一百七十

九条和第一百八十条的规定，抵押权的标的为债务人的

财产，而非财产的物权凭证，故，即使作为抵押财产物

权凭证的灵国用（2013）第72号国有土地使用权证因

违法被撤销，亦不应影响中国邮政三门峡支行对涉案土

地所享有的抵押权。灵宝市人民政府应当在依法办理涉

案土地相关权证后，对中国邮政三门峡支行取得的抵押

权登记依法进行相应变更。

案件来源：中华人民共和国行政判决书

（2018）最高法行再183号。

14

第三人未依据生效的法律文书办理变更登记的，

不影响其享有的物权

裁判要旨：人民法院作出的生效民事判决已经确认被征

收房屋的产权归第三人所有，虽然第三人未于民事判决

生效后及时办理相应产权变更登记，出现房地产登记簿

显示的权属状态与法院生效裁判确立的权属状态之间存

在不一致的情形，但该情形并不影响其依据生效的法律

文书对被征收房屋享有不动产物权。

案件来源：中华人民共和国行政裁定书

（2017）最高法行申5914号。

15

预登记的土地使用权证书不产生物权登记的法律

效果

裁判要旨：我国实行土地登记发证制度，以出让方式取

得国有土地使用权的，土地使用者应当向县级以上人民

政府土地管理部门申请登记，由县级以上政府核发国有

土地使用权证书，确认权利。虽签订国有土地使用权出

让合同，但没有按照相关法律规定申请国有土地使用权

设定登记，仅通过预登记申请获得预登记的国有土地使

用证，并非国有土地使用权正式登记确权证书，预登记

行为不产生物权登记的法律效果。

案件来源：行政判决书（2018）最高法行

再97号。

综上，关于适用《中华人民共和国物权

法》若干问题的解释（一）第二条：当事人有证据证明

不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动

产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支

持。由此可见，不动产登记，仅仅是权利归属的确认和

记载，本身并不直接设定物权。