房地产收益法的公式

收款收据

报酬资本化法

一、一般公式

报酬率长期维持不变：

二、净收益每年不变的公式

（一）收益期限为有限年

（二）收益期限为无限年

V=

A

Y-g

净收益等于有效毛收入减去运营费用。

V

1g

I

n

IE1gE

n[1()][1()]

Yg

I

1YYgE1Y

六、预知未来若干年后价格

V=V

t

A

i

it(1+Y)(1Y)

i=1

如净收益每年不变

t

V

A1

[1]

Y(1Y)n

（二）收益期限为无限年V＝A/Y

（三）用于不同期限价格之间的换算

V

V

t

A1

[1]

Y(1Y)t(1Y)t

七、净收益：过去数据算术平均数、未来数据算术平均数，

求法之三“未来数据资本化公式法”

三、净收益在前若干年有变化的公式

（－）收益期限为有限年的公式

八、零散公式

1、有效毛收入（潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入）

－运营费用＝净收益

2、净收益率与运营费用率：IR＝1－OER

3、有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值

4、收益法：每年递减b，条件是

有效毛收入和运费费用公式成立：

V

i1

tA

i

A1

[1]

(1Y)iY(1Y)t(1Y)nt

（二）收益期限为无限年

I（1＋gI）n－1－E（1＋gE）n－1≥0

5、报酬率的求取方法：A、投资报酬率排序插入法

B、累加法：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管

理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

C、市场提取法：（1）在V＝A/Y(2)采用试错法试算

VA

i

A



itY(1Y)

i1

(1Y)

四、净收益按一定数额递增的公式

t

直接资本化法

一、常用公式是：（一）V＝OI/R（OI房地产未来第一年净收

益）

（二）房地产价值＝年收益×收益乘数

毛租金乘数法：房地产价值＝毛租金×毛租金乘数

潜在毛收入乘数法：V＝PGI×PGIM

有效毛收入乘数法：V＝EGI×EGIM

净收益乘数法：V＝OI×IM（直接用资本化率公式）

（一）收益期限为有限年的公式

V(

Ab1bn



2

)[1]

nnYY(1Y)Y(1Y)

（二）收益期限为无限年的公式V

五、净收益按一定比率递增的公式

Ab



2YY

二、综合资本化率：

R

O



投资组合和剩余技术（一）收益期限为有限年

V

L

R

L

R

B

V

L

V

B

(V

L

V

B

)R

O

V

B

R

B

V

L

(V

L

V

B

)R

O

V

L

R

L

V

B

R

L



（一）土地与建筑物的组合

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R

B



收款收据

RO＝L×RL＋B×RB或者RO＝L×RL＋（1－L）RB

（二）抵押贷款与自有资金的组合

OME（

R

M



V

M

Y

MY

M

(1Y

M

)n

R＝M×R＋（1－M）R1



[1]

(1Y)n1n

M(1Y

M

)

R为年偿还额与抵押贷款金额比率

Y

MY

R自有资金资本化率是税前现金流量（净收益M(1Y

M

)n1

A

M

M

E

A

M

V

M

扣除还本付息额的余额）与自有资金额的比率.

（一）土地剩余技术

在净收益不变、收益期限为有限年的土地剩余技术的公式

为

（二）自有资金剩余技术VE＝(AO－VM×RM)/RE

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