房地产估价相关法律法规

附录1:估价报告的规范格式

封面

房地产估价报告

估价项目名称：（说明本估价项目的全称）

委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）

估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）

估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至

完成估价报告的年月日）

估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号）

目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

（一）…

（二）…

五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等）

（一）…

（二）…

六、附件

（一）…

（二）…

致委托方函

致委托方函致函对象（为委托方的全称）

致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）

致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）

致函日期（为致函的年月日）

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，

但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当

事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和

结论，撰写本评估报告。

5.我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中清

楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对

象进行了实地查勘）。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助

者的姓名）。

7.其他需要声明的事项。

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）。

估价的假设和限制条件

说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未

考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件。

估价结果报告

（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人

委托的为个人的姓名和住所）

（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人和住所、估价

资格等）

（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。

其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，

基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利

用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结

构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、

公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况）

（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

（五）估价时点（说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日）

（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

（七）估价依据（说明本次枯价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、

法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）

（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写

金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间

价，并注明所折合的人民币价格）

（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并

由本人签名、盖章）

（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某

个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

估价技术术报告

（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）

（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）

（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在

和可预见的未来）

（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）

（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）

（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）

（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）

附件

附件包括：估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，

外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资

料，估价人员和估价机构的资格证明等。

附件2：《房地产估价规范》（节选）

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

GB/T50291－1999（一九九九年六月一日起执行）

1总则

1.0.1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公

正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土

地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1.0.2本规范适用于房地产估价活动。

1.0.3房地产估价应独立、客观、公正。

1.0.4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2术语

2.0.1房地产realestate，realproperty

土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2.0.2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation

专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估

价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客

观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2.0.3估价对象subjectproperty

一个具体估价项目中需要估价的房地产。

2.0.4估价目的appraisalpurpose

估价结果的期望用途。

2.0.5估价时点appraisaldete，dateofValue

估价结果对应的日期。

2.0.6客观合理价格或价值value

某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

2.0.7公开市场openmarket

在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握

必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，

交易条件公开并不具有排他性。

2.0.8公开市场价值openmarketvalue

在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客

观合理价格或价值应是公开市场价值。

2.0.9类似房地产similarproperty

与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与

估价对象相同或相近的房地产。

2.0.10同一供求圈comparablesearcharea

与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

2.0.11最高最佳使用highestandbestuse

法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对

象产生最高价值的使用。

2.0.12市场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似

房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方

法。

2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach

预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后

累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.14成本法costapproach

求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价

对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod

预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，

以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.16基准地价修正法landdatumvaluemethod

在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得

出估价对象宗地价格的方法。

2.0.20净收益netincome，netoperatingincome

由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

2.0.21建筑物重置价格replacementcostofbuilding

采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与

估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2.0.22建筑物重建价格reproductioncostofbuilding

采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建

造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

2.0.26估价结果conclusionofvalue

关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

2.0.27估价报告appraisalreport

全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书

面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

3估价原则

3.0.1房地产估价应遵循下列原则：

1.合法原则；

2.最高最佳使用原则；

3.替代原则；

4.估价时点原则。

3.0.2遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

3.0.3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作

出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

l.保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使

用为前提估价；

2.转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再

予以使用为前提估价；

3.装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以

装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

4.重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建

筑物后再予以利用为前提估价；

5.上述情形的某种组合。

3.0.4遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正

常价格。

3.0.5遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价

格或价值。

4估价程序

4.0.1自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：

1．明确估价基本项；

2．拟定估价作业方案；

3．搜集估价所需资料；

4．实地查勘估价对象；

5．选定估价方法计算；

6．确定估价结果；

7．撰写估价报告；

8.估价资料归档。

4.0.2明确估价基本事项主要应包括下列内容：

1．明确估价目的；

2．明确估价对象；

3．明确估价时点。

注：1.估价目的应由委托方提出；

2.明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；

3.估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；

4.在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。

4.0.3在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作

业方案。

估价作业方案主要应包括下列内容：

1.拟采用的估价技术路线和估价方法；

2.拟调查搜集的资料及其来源渠道；

3.预计所需的时间、人力、经费；

4.拟定作业步骤和作业进度。

4.0.4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。

估价所需资料主要应包括下列方面：

1.对房地产价格有普遍影响的资料；

2.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；

3.相关房地产交易、成本、收益实例资料；

4.反映估价对象状况的资料。

4.0.5估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景

观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集

的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价

所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

4.0.6完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、

归档和妥善保管。

5估价方法

5.1估价方法选用

5.1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开

发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应

同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中

予以说明并陈述理由。

5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

5.1.5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中

的一种估价方法。

5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开

发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

5.2市场比较法

5.2.3根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可

比实例。

选取的可比实例应符合下列要求：

l.是估价对象的类似房地产；

2.成交日期与估价时点相近，不直超过一年；

3.成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

5.2.5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交

价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：

l.有利害关系人之间的交易；

2.急于出售或购买情况下的交易；

3.受债权债务关系影响的交易；

4.交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；

5.交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；

6.相邻房地产的合并交易；

7.特殊方式的交易；

8.交易税费非正常负担的交易；

9.其他非正常的交易。

注：1.当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易

情况修正；

2.对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负

担各自应负担的税费下的价格。

5.2.9交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百

分率法、差额法或回归分析法。

每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。

5.3收益法

5.3.2净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：

l.出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修

费、管理费、保险费和税金。

租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。

若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣

除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目

作相应调整。

2.商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入

扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商

业利润。

3.生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净

收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附

加、管理费用、财务费用和厂商利润。

4.尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述

相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

5.3.3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限

制的之外，都应采用正常客观的数据。

有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金

应采用正常客观的租金。

利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用

或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用

或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成

为正常客观的。

5.3.4在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益

的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：

1.每年基本上固定不变；

2.每年基本上按某个固走的数额递增或递减；

3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减；

4.其他有规则的变动情形。

5.3.8对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物

耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收

益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用

权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年

的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。

对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，

可采用下列方式之一处理：

1.先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收

益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加

上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。

2.将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净

收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

5.4成本法

5.4.4同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后

加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。

5.4.5求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。

5.4.6建筑物的重置价格重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政

府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价

估算的方法具体计算。

建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物

相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物

的估价。

建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

5.4.7成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包

括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

5.4.8建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修

复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复

部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

5.4.10建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年

限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养

情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

5.4.11估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：

1.建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验

收合格之日起计；

2.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧；

3.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；

4.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权

年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；

5.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权

年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。

5.4.12积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价

格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损

失。

5.4.13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应

考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

5.5假设开发法

5.5.2假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法

应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方

式。

待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程

等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的

经营方式，包括出售（含预售）上、租（含预租）和自营等。

5.5.3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值

扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发

房地产应负担的税费。

5.5.4预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产

价格的未来变动趋势。

5.5.5开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完

成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润

率。

5.5.6运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现

的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。

5.6基准地价修正法

5.6.1运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：

1.搜集有关基准地价的资料；

2.确定估价对象所处地段的基准地价；

3.进行交易日期修正；

4.进行区域因素修正；

5.进行个别因素修正；

6.求出估价对象宗地价格。

5.6.2进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的

值。交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。

5.6.3区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因

素和个别因素修正的内容和修正的方法。

5.6.4运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执

行。

6不同估价目的下的估价

6.1土地使用权出让价格评估

6.1.2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方

式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准，招标和拍卖出让的价格评

估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。

6.1.3土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基

准地价修正法。

6.2房地产转让价格评估

6.2.2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。

6.2.3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中

待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

6.2.4以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规

定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值，并应注意国家

对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

6.3房地产租赁价格评估

6.3.2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。

住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规走的租赁政

策。

6.3.3房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。

6.3.4以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出

租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报

告中予以说明。

6.4房地产抵押价值评估

6.4.2房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的

类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短

期强制处分等因素对抵押价值的影响。

6.4.3房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。

依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。

首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。

再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押

价值。

6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时

应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下

列方式之一处理：

1.首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土

地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为

抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起

计。

2.用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使

用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

6.4.5以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设走抵押

权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价的影响。

6.4.6以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可

处分和收益的份额部分的价值。

6.4.7以按份额共有的房地产抵押的，其抵押值为抵押人所享有的份额部分的价

值。

6.4.8以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

6.5房地产保险估价

6.5.2房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的

损失价值或损失程度评估。

6.5.4房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭

受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。

6.5.5房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的

实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

6.5.6保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保

险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损

失价值或损失程度。

6.6房地产课税估价

6.6.l房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。

6.6.2有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。

6.6.3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规

定。

6.7征地和房屋拆迁补偿估价

6.7.4依照规走，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超

过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

6.7.5实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格

后结合建筑物成新估价。

6.7.6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆

迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价

中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权

的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

6.8房地产分割、合并估价

6.8.1房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合

并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。

6.8.2分割估价应对分割后的各部分分别估价。

6.8.3合并估价应对合并后的整体进行估价。

6.9房地产纠纷估价

6.9.1房地产纠纷应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、

成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公

正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

6.9.2房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。

6.9.3房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠

纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。

6.10房地产拍卖底价评估

6.10.2房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合

理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。

6.11企业各种经济活动中涉及的房地产估价

6.11.1企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、

股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。

这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地

产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应

根据原用途是否合法改变，按"保持现状前提"或"转换用途前提"进行估价。

6.11.2企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等

发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意资产清算与抵

押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面

在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限

制，其估价宜低于市场价值。

6.11.3企业联营一般不涉及房地产权属的转移，企业联营中的房地产估价，主

要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益

法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。

6.12其他目的的房地产估价

6.12.1其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。

6.12.2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对

于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

7估价结果

7.0.1对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，

应寻并排除出现差异的原因。

7.0.2对不同估价方法估算出的结果应做下列检查：

l.计算过程是否有误；

2.基础数据是否准确；

3.参数选择是否合理；

4.是否符合估价原则；

5.公式选用是否恰当；

6.选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。

7.0.3在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求

出一个综合结果。

7.0.4在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对

该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调

整时，应在估价报告中明确阐述理由。

8估价报告

8.0.2估价报告应包括下列部分：

l.封面；

2.目录；

3.致委托方函；

4.估价师声明；

5.估价的假设和限制条件；

6.估价结果报告；

7.估价技术报告；

8.附件。

8.0.3对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果

报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

8.0.4估价报告应记载下列事项：

l.估价项目名称；

2.委托方名称或姓名和往所；

3.估价方（房地产估价机构）名称和住所；

4.估价对象；

5.估价目的；

6.估价时点；

7.价值定义；

8.估价依据；

9.估价原则；

10.估价技术路线、方法和测算过程；

11.估价结果及其确定的理由；

12.估价作业日期；

13.估价报告应用的有效期；

14.估价人员；

15.注册房地产估价师的声明和签名、盖章；

16.估价的假设和限制条件；

17.附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的

图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价

机构的资格证明。

8.0.7估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法

律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，

对估价报告的内容和结论负责任。

9职业道德

9.0.1估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。

9.0.2估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他

有利害关系人有关的估价业务。

9.0.3估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行

估价时，不应接受该项估价委托。

9.0.4估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许

可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

9.0.5估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取

额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。

9.0.6估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己

的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

附件3：《房地产估价机构管理办法》（节选）

中华人民共和国建设部令

第142号

房地产估价机构管理办法

第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构

资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房

地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因

转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、

资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正

的原则，执行房地产估价规范和标准。

房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何

组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第二十五条房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收

取费用。

房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机

构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

第二十六条房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人

或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

第二十七条房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面

估价委托合同。

第二十八条房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业

务。

经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估

价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

第二十九条委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，

如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负

责。

第三十条房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产行政

主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产行政主管部门应当提供查询服务，

但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

第三十一条房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价

机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

第三十三条房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。

房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10

年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结

束为止。

第四十三条资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价

机构信用档案。

房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案

信息。

第五十五条本办法自2005年12月1日起施行。

附件4：《房地产估价师注册管理办法》（节选）

房地产估价师注册管理办法

中华人民共和国建设部令第100号

《建设部关于修改＜房地产估价师注册管理办法＞的决定》已经2001年7

月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。

部长俞正声

二○○一年八月十五日

第一章总则

第二条本办法所称房地产估价师，是指经全国房地产估价师执业资格统一

考试合格后，按照本办法的规定注册，取得《房地产估价师注册证》，并从事房

地产估价活动的人员。

第三条国家实行房地产估价师注册制度。经全国房地产估价师执业资格统

一考试合格者，即具有申请房地产估价师注册的资格。

未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具

有法律效力的房地产估价报告书。

第六章执业

第二十三条房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管

部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构（以下简称房地产价格评估机构）

内执行业务。

房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门

另行制定。

第二十四条房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托

并统一收费。

第二十五条在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人

造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有

权向签字的房地产估价师追偿。

第七章权利与义务

第二十六条房地产估价师享有以下权利：

（一）使用房地产估价师名称；

（二）执行房地产估价及其相关业务；

（三）在房地产估价报告书上签字；

（四）对其估价结果进行解释和辩护。

第二十七条房地产估价师应当履行下列义务：

（一）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；

（二）遵守房地产评估技术规范和规程；

（三）保证估价结果的客观公正；

（四）不准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务；

（五）不得同时受聘于两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务；

（六）保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密；

（七）与委托人有利害关系时，应当主动回避；

（八）接受职业继续教育，不断提高业务水平。

第八章法律责任

第三十条房地产估价师违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上

人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下

但不超过3万元的；没有违法所得的，可处以1万元以下的：

（一）在估价中故意提高或者降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失

的；

（二）利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取除委托评估合同约定收取的

费用外的其他利益的；

（三）准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的；

（四）同时在两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务的；

（五）以个人名义承接房地产估价业务，并收取费用的。

附件5：《中华人民共和国城市房地产管理法》（节选）

中华人民共和国城市房地产管理法

第一章总则

第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产

权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围

内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地

产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基

础设施房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法

规定范围内划拨国有土地使用权的除外。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用

权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让

金的行为。

第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商

业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条

件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式

出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同

由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十七条土地使用者需要改变上地使用权出让合同约定的土地用途的，必

须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权

出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让

金。

第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使

用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律

程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给

予相应的补偿。

第二节土地使用权划拨

第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使

用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交

付给上地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得上地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，

没有使用期限的限制。

第四章房地产交易

第一节一般规定

第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土

地使用权同时转让、抵押。

第三十三条国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术

标准和评估程序，以基准地价标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地

的市场价格进行评。

第二节房地产转让

第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方

式将其房地产转移给他人的行为。

第三十七条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产

权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列

条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用

权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投

资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条

件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。

第三十九条以划拨方式取得上地使用权的，转让房地产时，应当按照国务

院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由

受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按

照国务院规定决定可以不办理上地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规

定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权

的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原上地使用者已经使用年

限后的剩余年限。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原

土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城

市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地

使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第三节房地产抵押

第四十六条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方

式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依

法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖

该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的

款额后，抵押权人方可优先受偿。

第五十一条房地产抵押合同取得后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍

卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四节房屋租赁

第五十二条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租

人用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十三条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁

期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并

向房产管理部门登记备案。

第五十四条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定

的租赁政策。租用房屋从事生产经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租

赁条款。

第五十五条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有

土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国

务院规定。

第七章附则

第七十一条在城市规划区外的国有上地范围内取得房地产开发用地的土

地使用权。从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。

第七十二条本法自1995年1月1日起施行。

附件6：《中华人民共和国担保法》（节选）

中华人民共和国担保法

第三章抵押

第一节抵押和抵押物

第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四

条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有

权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规

定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

第三十四条下列财产可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒

地的土地使用权；

（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，

该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部

分。

第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的

国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵

押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵

押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同

时抵押。

第三十七条下列财产不得抵押：

（一）土地所有权：

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第

三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设

施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

附则

第九十二条本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法

所称动产是指不动产以外的物。

第九十三条本法所称保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同可以是单

独订立的书面合同，包括当事人之间的具有担保性质的信函、传真等，也可以是

主合同中的担保条款。

第九十四条抵押物、质物、留置物折价或者变卖，应当参照市场价格。

第九十五条

第九十六条

海商法等法律对担保有特别规定的，依照其规定。

本法自1995年10月1日起施行。

附件7：《中华人民共和国土地管理法》（节选）

中华人民共和国土地管理法

根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议

《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》修正）

第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的

补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口

数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计

算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均

年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征

收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照

征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设

基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的

农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置

补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均

年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地

补偿费和安置补助费的标准。

附件8：《房屋完损等级评定标准》(试行)

城住字(1984)第678号

为了统一评定各类房屋的完损等级标准，科学地制定房屋维修计划，尽快地

提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了《房屋完损等级评定标

准》，现批准自1985年1月1日起在房地产管理所试行。

1引言

1.1为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计

划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制定本标准。

1.2本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。对单位自管房(不包括工业建筑)

或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。在评定古典建

筑的完损等级时，本标准可作参考。

1.3对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属于标准评定范围。

2一般范围

2.1房屋按常用结构分成下列各类：

a.钢筋混凝土结构——承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的(钢或钢筋混

凝土结构参照列入)；

b.混合结构——承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的；

c.砖木结构——承重的主要结构是用砖木建造的；

d.其他结构——承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。

2.2房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏

程度，分成下列各类：

a.完好房；

b.基本完好房；

c.一般损坏房；

d.严重损坏房；

e.危险房。

注：危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。

其评定标准另定。

2.3各类房屋结构组成分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修

组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修；设备组成分为：水卫、电

照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

2.4有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。

2.5房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完

好房一并计算。

2.6凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。结合房屋的定

期普查鉴定，亦应调整房屋的完损等级。

2.7房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位。一律以建筑面积(平方米)为计

量单位。

3房屋完损标准

3.1完好标准

3.1.1结构部分：

3.1.1.1地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。

3.1.1.2承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、

腐朽、蛀蚀。

3.1.1.3非承重墙：

a.预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；

b.砖墙平直完好，无风化破损；

c.石墙无风化弓凸；

d.木、竹、芦帘、苇箔等墙体完整无破损。

3.1.1.4屋面：不渗漏(其他结构房屋以不漏雨为标准)，基层平整完好，积尘甚

少，排水畅通。

a.平屋面防水层、隔热层、保温层完好；

b.平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、裂缝瓦(合理安排利用除外)，瓦出线完

好；

c.青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒俯瓦灰梗牢固；

d.铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀；

e.石灰炉渣、青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞。

3.1.1.5楼地面：

a.整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；

b.木楼地面平整坚固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝；

c.砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；

d.灰土地面平整完好。

3.1.2装修部分：

3.1.2.1门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好(允

许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求)

3.1.2.2外抹灰：完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝(风裂除外)，勾缝砂浆

密实；其他结构房屋以完整无破损为标准。

3.1.2.3内抹灰：完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝(风裂除外)；其他结构房屋

以完整无破损为标准。

3.1.2.4顶棚：完整、牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好。

3.1.2.5细木装修：完整牢固，油漆完好

3.1.3设备部分

3.1.3.1水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。

3.1.3.2电照：电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。

3.1.3.3暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。

3.1.3.4特种设备：现状良好，使用正常。

3.2基本完好标准

3.2.1结构部分：

3.2.1.1地基基础：有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定。

3.2.1.2承重构件：有少量损坏，基本牢固。

a.钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；

b.钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无

混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀；木屋架的各部件节点连接基

本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；

c.承重砖墙(柱)、砌块有少量细裂缝；

d.木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀；

e.竹结构节点基本牢固，轻度蛀蚀，铁件稍锈蚀。

3.2.1.3非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。

a.预制墙板稍有裂缝、渗水，嵌缝不密实，间隔墙面层稍有破损；

b.外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀；

c.石墙稍有裂缝、弓凸；

d.木、竹、芦帘、苇箔等墙体基本完整，稍有破损。

3.2.1.4屋面：局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通。

a.平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，

刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳；

b.平瓦屋面少量瓦片碎裂、缺角、风化，瓦出线稍有裂缝；

c.青瓦屋面瓦垄少量不直，少量瓦片破碎，节筒俯瓦有松动，灰梗有裂缝，

屋脊抹灰有裂缝；

d.铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实，部分铁皮生锈，油漆脱皮；

e.石灰炉渣、青灰屋面稍有裂缝，油毡屋面少量破洞。

3.2.1.5楼地面：

a.整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；

b.木楼地面稍有磨损和稀缝，轻度颤动；

c.砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓；

d.灰土地面有磨损、裂缝。

3.2.2装修部分：

3.2.2.1门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光。

3.2.2.2外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落。

3.2.2.3内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。

3.2.2.4顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松

动，压条有脱落。

3.2.2.5细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。

3.2.3设备部分：

3.2.3.1水卫：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏。

3.2.3.2电照：电器设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏。

3.2.3.3暖气：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能

正常使用。

3.2.3.4特种设备：现状基本良好，能正常使用。

3.3一般损坏标准

3.3.1结构部分：

3.3.1.1地基基础：局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部

结构稍有影响。

3.3.1.2承重构件：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋混凝土构件有局部变形、裂缝，混凝土剥落露筋锈蚀，变形、裂缝值

稍超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全部面积的10％以内，露筋锈蚀；

b.钢屋架有轻微倾斜或变形，少数支撑部件损坏，锈蚀严重，钢筋混凝土屋

架有剥落、露筋，钢杆有锈蚀；木屋架有局部腐朽、蛀蚀，个别节点连接松动，

木质有裂缝、变形、倾斜等损坏，铁件锈蚀；

c.承重墙体(柱)、砌块有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝酥松等

损坏；

d.木构件局部有倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、裂缝，少数节点松动、脱榫，

铁件锈蚀；

e.竹构件个别节点松动，竹材有部分开裂、蛀蚀、腐朽，局部构件变形。

3.3.1.3非承重墙：有较多损坏，强度减弱。

a.预制墙板的边、角有裂缝，拼缝处嵌缝料部分脱落，有渗水，间隔墙面层

局部损坏；

b.砖墙有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝有酥松，勒脚有部分侵蚀剥

落；

c.石墙部分开裂、弓凸、风化、砂浆酥松，个别石块脱落；

d.木、竹、芦帘等墙体部分严重破损，土墙稍有倾斜、硝碱。

3.3.1.4屋面：局部漏雨，木基层局部腐朽、变形、损坏，钢筋混凝土屋面板局

部下滑，屋面高低不平，排水设施锈蚀、断裂。

a.平屋面保温层、隔热层较多损坏，卷材防水层部分有空鼓、翘边和封口脱

开，刚性防水层部分有裂缝、起壳，块体防水层部分有松动、风化、腐蚀；

b.平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化，瓦出线严重裂缝、起壳，脊瓦局部松动、

破损；

c.青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角，瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，

灰梗部分脱落，屋脊抹灰有脱落，瓦片松动；

d.铁皮屋面部分咬口或嵌缝不严实，铁皮严重锈烂；

e.石灰炉渣、青灰屋面，局部风化脱壳、剥落，油毡屋面有破洞。

3.3.1.5楼地面：

a.整体面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；

b.木楼地面部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝，局部变形下沉，有颤动；

c.砖、混凝土块料面层磨损，部分破损、裂缝、脱落，高低不平；

d.灰土地面坑洼不平

3.3.2装修部分：

3.3.2.1门窗：木门窗部分翘裂、榫头松动、木质腐朽、开关不灵；钢门、窗部

分铁胀变形、锈蚀，玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化翘皮、剥落。

3.3.2.2外抹灰：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分酥松脱落。

3.3.2.3内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。

3.3.2.4顶棚：有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、

松动，部分压条脱落。

3.3.2.5细木装修：木质部分腐朽、蛀蚀、破裂，油漆老化。

3.3.3设备部分：

3.3.3.1水卫：上、下水道不够畅通，管道有积垢、锈蚀，个别滴、漏、冒；卫

生器具零件部分损坏、残缺。

3.3.3.2电照：设备陈旧，电线部分老化，绝缘性能差，少量照明装置有损坏、

残缺。

3.3.3.3暖气：部分设备、管道锈蚀严重，零件损坏，有滴、冒、跑现象，供气

不正常。

3.3.3.4特种设备：不能正常使用。

3.4严重损坏标准

3.4.1结构部分：

3.4.1.1地基基础：承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、

冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。

3.4.1.2承重构件：明显损坏，强度不足。

a.钢筋混凝土构件有明显下垂变形、裂缝，混凝土剥落和露筋锈蚀严重，下

垂变形，裂缝值超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全面积的10％以上；

b.钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重，钢筋混凝土屋架

有倾斜，混凝土严重腐蚀剥落、露筋锈蚀，部分支撑损坏，连接件不齐全，钢杆

锈蚀严重；木屋架端节点腐朽、蛀蚀，节点连接松动，夹板有裂缝，屋架有明显

下垂或倾斜，铁件严重锈蚀，支撑松动；

c.承重墙体(柱)、砌块强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、

风化、腐蚀和灰缝严重酥松损坏；

d.木构件严重倾斜、下垂、侧向变形、腐朽、蛀蚀、裂缝，木质脆枯，节点

松动，榫头折断拔出、榫眼压裂，铁件严重锈蚀和部分残缺；

e.竹构件节点松动、变形，竹材弯曲断裂、腐朽，整个房屋倾斜变形。

3.4.1.3非承重墙：有严重损坏，强度不足。

a.预制墙板严重裂缝、变形，节点锈蚀，拼缝嵌料脱落，严重漏水，间隔墙

立筋松动、断裂，面层严重破损；

b.砖墙有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，灰缝酥松；

c.石墙严重开裂、下沉、弓凸、断裂，砂浆酥松，石块脱落；

d.木、竹、芦帘、苇箔等墙体严重破损，土墙倾斜，硝碱。

3.4.1.4屋面：严重漏雨。木基层腐烂、蛀蚀、变形损坏，屋面高低不平，排水

设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。

a.平屋面保温层、隔热层严重损坏，卷材防水层普遍老化、断裂、翘边和封

口脱开，沥青流淌，刚性防水层严重开裂、起壳、脱落，块体防水层严重松动、

腐蚀、破损；

b.平瓦屋面瓦片零乱不落槽，严重破碎、风化，瓦出线破损、脱落，脊瓦严

重松动破损；

c.青瓦屋面瓦片零乱、风化、碎瓦多，瓦垄不直、脱脚，节筒俯瓦严重脱落

残缺，灰梗脱落，屋脊严重损坏；

d.铁皮屋面严重锈烂，变形下垂；

e.石灰炉渣、青灰屋面大部冻鼓、裂缝、脱壳、剥落，油毡屋面严重老化，

大部损坏。

3.4.1.5楼地面：

a.整体面层严重起砂、剥落、裂缝、沉陷、空鼓；

b.木楼地面有严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动、稀缝、变形下沉，颤动；

c.砖、混凝土块料面层严重脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全；

d.灰土地面严重坑洼不平。

3.4.2装修部分

3.4.2.1门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动、翘裂，钢门窗严重变形锈

蚀，玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底。

3.4.2.2外抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落。

3.4.2.3内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。

3.4.2.4顶棚：严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压

条脱落，油漆见底。

3.4.2.5细木装修：木质腐朽、蛀蚀、破裂，油漆老化见底。

3.4.3设备部分：

3.4.3.1水卫：下水道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零件严重损坏、残缺。

3.4.3.2电照：设备陈旧残缺，电线普遍老化、零乱，照明装置残缺不齐，绝缘

不符合安全用电要求。

3.4.3.3暖气：设备、管道锈蚀严重，零件损坏、残缺不齐，跑、冒、滴现象严

重，基本上已无法使用。

3.4.3.4特种设备：严重损坏，已无法使用。

4房屋完损等级评定方法

4.1钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法。

4.1.1凡符合下列条件之一者可评为完好房：

4.1.1.1结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准；

4.1.1.2在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符

合完好标准。

4.1.2凡符合下列条件之一者可评为基本完好房：

4.1.2.1结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准；

4.1.2.2在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符

合基本完好以上的标准；

4.1.2.3结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的

一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。

4.1.3凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房：

4.1.3.1结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准；

4.1.3.2在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合

一般损坏以上标准；

4.1.3.3结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的

一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。

4.1.4凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房：

4.1.4.1结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准；

4.1.4.2在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其

余符合严重损坏的标准。

4.2其他结构房屋完损等级评定方法

4.2.1结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房；

4.2.2结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准的，或者有少量项

目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。

4.2.3结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目

完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。

4.2.4结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目

完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。

附录9：《城市房屋拆迁估价指导意见》

建住房[2003]234号

中华人民共和国建设部

二○○三年十二月一日

第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规

定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。

第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适

用本意见。

第三条本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为

确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，

对其房地产市场价格进行的评估。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助

费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房

屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房

屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商

不成的，可以通过委托评估确定。

第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估

价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第五条拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织

或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第六条市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合

实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人

抽签等方式。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估

价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆

迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价

机构签订书面拆迁估价委托合同。

第八条受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应

当回避。

第九条拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资

料，协助估价机构进行实地查勘。

第十条受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属

档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

第十一条拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额

而评估其房地产市场价格。”

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段

实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等

因素的影响。

第十二条委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质

（包括用途，下同）和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；

各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁

人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申

请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》

设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具

有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规

划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

第十三条市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场

交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房

屋的房地产市场价格。

第十四条拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民

政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况

进行。

第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查

勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者

被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无

利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十六条拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法

条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

第十七条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十八条估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，

并进行现场说明，听取有关意见。

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体

估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第十九条拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨

询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估

价结果产生的过程。

第二十条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5

日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应

当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新

出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出

具估价报告。

第二十二条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委

托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或

者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的

房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

第二十三条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请

鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结

果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题

的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

第二十四条省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理

部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产

估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估

价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

第二十五条受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3

人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人

的，应当回避。

原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十六条估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未

回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成

估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第二十七条对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房

地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记

入其信用档案：

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受

托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第二十八条以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房

屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。

城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见

执行。

第二十九条本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁

许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。