房地产常用术语与含义解释

房地产常用术语与含义解释

声明：

本文章系《商品房销售职业经理研修班》的讲稿中的一节，版权归《天下房地产

法律服务网》创建人张东伟律师所有。现授权《中国房地产图书网》使用，仅供

网友在该网站内无偿阅读。其它任何网站或机构、个人未经本人许可，不得私自

转载、转摘、书面材料形式的翻印、复制，否则追究侵权责任，个人下载供自己

使用的除外。

文章内的所有定义和法律含义，都是在政府明文发布的法律、法规、规章和规范

化文件的内容之基础上综合概括而成，非正式的法律术语，仅供各位参考使用。

如欲正式引用，请以法律等规定的为准。

目录

一、一些房屋的主要销售名称含义

二、房屋面积的法律规定与含义

三、商品房销售时经常用到的主要比率概念

四、商品房销售时的主要税费概念

五、住宅内主要结构概念

六、商品住宅的价格构成

七、浙江省建设厅对房屋面积计算的一些主要规定

八、杭州市关于私自更改阳台设计问题

一、一些房屋的主要销售名称含义

1、商品房，是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2、房改房，已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有

关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按

照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部

分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

3、存量房，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

4、集资房，由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国

家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职

工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为

职工个人所有，属于经济适用房的一种。

5、经济适用住房（平价房），是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的

住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，

对各种经批准的收费实行减半征收，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对

象，通过配售形式供应，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

6、微利房，亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以

低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难

和社会住房特困户的房屋。

7、安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优

先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、

教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设

计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套

公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷

款利息和税金等7项因素构成。

8、解困房，是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥

挤户住房问题而专门修建的住房。

9、廉租住房，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住

居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

二、房屋的面积

1、房屋使用面积

是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常

生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、

楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使

用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

2、房屋建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳

台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

3、房屋预测面积

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家

规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、

实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，

它是开发商进行合法销售的面积依据。

4、房屋实测面积

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据

国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘

规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主

的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

5、房屋产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积

由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

6、共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

7、套内建筑面积

由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积，为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计

算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜

等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不

包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装

饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积，套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重

支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外

墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自

有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影

面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平

投影的一半计算建筑面积。

8、商品房销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元

内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销

售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

9、共有建筑面积(公有建筑面积)

共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公

共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房

的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分

隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、

车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入

共有建筑面积。

10、共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独

立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程

等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

11、共用建筑面积分摊系数

将整栋建筑物的共有建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建

筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数

三、商品房销售时经常用到的主要比率概念

1、建筑容积率(建筑面积毛密度)是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建

筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附

属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

2、建筑密度（建筑覆盖率），居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区

用地的比率(%)。

3、绿化率（绿地率），居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率

(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即

道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

4、户型比，是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体

现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。

5、面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）×100%÷合同约定面积。

6、住宅建筑套密度(毛)，每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。

7、住宅建筑套密度(净)，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。

9、住宅面积毛密度，每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。

10、住宅建筑净密度，住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。

11、拆建比，新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

12、居住区用地，住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总

称。

13、住宅用地，住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅

间小路等)的总称。

四、商品房销售时的主要税费概念

1、契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地

产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

2、营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

3、房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征

收的一种税。

4、营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依

据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

5、印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的

一种税赋。

6、个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收

入，就其所得计算征收的一种税赋。

7、纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应

纳税所得，按照个人所得税税率计算的个人所得税纳税保证金。

8、房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地

产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

9、房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房

产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，

向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）

费用。

10、土地收益金(土地增值费)土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连

同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部

门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物

一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳

的价款。

11、土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规

定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用

期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通

过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、

作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

12、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得

收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为

计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行

为。

13、土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位

和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关

征收的一种税赋。

14、耕地占用税必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、

桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设

的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指

种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其

他非农业建设，也视同占用耕地。

15、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、

拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万

元/ha)。

16、住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投

资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项

工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。

五、住宅内主要结构概念

1、使用面积，房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面

积。

2、层高，上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。

在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑

层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

3、室内净高，楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和

层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差

叫“净高”。

4、住宅开间，住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数

协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间

常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、

4.2米。

5、住宅进深，住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建

筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、

3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、

6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

6、平台，供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

7、露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出

大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

8、过道，住宅套内使用的水平交通空间。

9、壁橱，住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

10、壁龛，利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分

11、吊柜，住宅套内上部的贮藏空间。

12、跃层住宅，套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

13、走廊，住宅套外使用的水平交通空间。

14、架空房屋，指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、

水域或斜坡。

15、阁楼，指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使

用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。

16、骑楼，指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。

17、廊，泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一

般不具备构成“房屋”的相应条件。柱廊，有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围

护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。檐廊，在屋檐下有顶盖、有廊台

和建筑物相连的作为通道的伸出部位。挑廊，挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护

物（如栏杆）、无支柱的通道。通廊，指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备

一定形式的通道，在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上

的则称架空通廊。门廊，指建筑物门前突出的有顶盖、有廊台的通道。如门斗、

雨罩、雨蓬等。

18、阳台，泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动

和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封

闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳

台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。封闭阳台，原设计及竣工后均为封闭

的。非封闭阳台，原设计或竣工后不封闭的阳台。凹阳台，凹进楼层外墙（柱）

体的阳台。凸阳台，挑出楼层外墙（柱）体的阳台。底阳台，房屋一层的阳台。

挑阳台，房屋二层（含二层）以上的阳台。

19、房屋总层数，房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指

房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表

示；房屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。

20、房屋地上层数，一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地

下室，其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

21、房屋地下层数，指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）

以上的地下室的层数。

22、自然层，一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住

宅。

23、技术层，指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部

层次。根据浙江省建设厅规定，建在自然层内的技术层，不计层数；建在自然层

之间的技术层，已经规划部门批准，且可利用空间高度大于或等于2.20米，可

计层数；

24、附属层(夹层)，指介于自然层之间的夹层。

25、假层，指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计

层数，如屋面层。

26、避难层，高层建筑中用作消防避难的楼层。

27、自然层数，按楼板、地板结构分层的楼层数。

28、结构(设备)转换层，建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该

楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转

换，则该楼层称为结构（设备）转换层。

六、商品住宅的价格构成

商品住宅的价格=土地使用权取得费+住宅开发成本+住宅开发期间费用+利润

+税金+商品住宅差价

1、土地使用权取得费

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其

土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应

交付的有关税费之和；

商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权

取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施

配套费等费用之和。

2、住宅开发成本=（a）+（b）+（c）+（d）+（e）

（a）前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研

究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

（b）建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、

水电安装工程费（含结构和装修）、设备购置费等。

（c）附属工程费=住宅小区基础设施建设费+非营业性公共配套设施建设费

住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一

户一表）、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或

单元保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设

施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用；

非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图

预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾

转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

（d）开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

（e）其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

3、住宅开发期间费用，指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财

务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用=（a）+（b）+（c）

（a）管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的

各项费用。

（b）财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各

项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、

金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。

（c）销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。

4、利润，以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或

政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商

品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

5、税金，指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、

教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不

列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。

6、商品住宅差价，包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减

代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，

报价格主管部门确认。

七、浙江省建设厅对房屋面积计算的一些主要规定

1、共有共用面积的内容、计算方法、分摊方法，原则上都要按《房地产测量规

范》第1单元附录B中B2、B3条款执行，并要结合《规范》发布前国家有关

部、委颁发的房产建筑面积计算规定(但原计算规定与《规范》相抵触的，以《规

范》为准)，根据分摊部位的实际使用功能和服务对象，做到公正、合理。但有

以下情况的，按本规定办理：

①、为多幢房屋、小区服务的设备用房不作为共有建筑面积；

②、功能区复杂的共有建筑面积分摊采用B3.2、3.3规定分摊；

③、连接商场各层的自动扶梯，作为一个整体，分摊到商场各层；

④、原设计为整体商场，在销售时分割成通道和若干铺位(间数)，通道的建筑面

积由所有铺位(间数)按其建筑面积比例分摊；

⑤、在商住楼中，下部若干层为非住宅，上部为住宅的商住楼，设计上专为通往

上部各层服务的室外或室内楼梯(电梯)的建筑面积，由下部非住宅和上部住宅按

层数比例共同分摊。

⑥、技术层原设计未经规划部门批准，或批准后又擅自改变层高设计的，一律不

计算建筑面积；已经规划部门批准同意且层高在2.20米以上(含2.20米)的技

术层，计算建筑面积；

2、房屋产权面积的确认

①、因施工变更而增加建筑面积的部位，未经原设计部门同意和规划部门批准，

仍按原设计面积计算和确认房产权；

对于规划设计规定阳台必须封闭外，每户必须拥有一个开敞式的阳台，其余阳台

封闭如经原设计部门同意和规划部门批准，可计算建筑面积。

②、在旧城改建中作为拆迁户拆迁安置补偿的面积、房改房销售面积及计算租金

的建筑面积，未经规定的单位测定的，均不能作为确认产权面积的依据。

③、建筑工程预算定额的工程量，不能作为确认产权面积的依据。

3、关于自然层和房屋层数计算

①、房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+0以上计算；采光窗在室

外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20米(含2.20米)以上的，计算自然

层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

②、技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。建在自然层内的技

术层，不计层数；建在自然层之间的技术层，已经规划部门批准，且可利用空间

高度大于或等于2.20米，可计层数；

③、假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯

间、水箱间不计层数。

4、建筑面积计算中几个问题

①、无顶盖或顶盖投影面积小于阳台、挑廊围护结构外围水平投影面积二分之一

的阳台、挑廊、不计算建筑面积。

②、阳台、挑廊顶盖投影面积与阳台、挑廊围护结构外围水平投影不一致的，按

少的投影面积一半计算建筑面积。

③、阳台的上口水平投影面积小于底板水平投影面积的，按上口外围水平投影面

积一半计算建筑面积。

④、上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作底层有阳台，按上阳台水平投影

面积一半计算建筑面积。

⑤、与房屋相连的无柱走廊、檐廊、挑廊的顶盖连续投影面积大于或等于其围护

结构外围水平投影面积一半的，按其顶盖投影面积一半计算建筑面积。

⑥、底层无柱廊的上盖设在三层以上，二层阳台顶盖设在四层以上，类似情况，

均视为无上盖。

⑦、利用自动扶梯、室内楼梯和室外楼梯下部的空间建造的房屋不论层高多少，

均不计算建筑面积。

⑧、层内的夹层，当夹层层高和下部剩余层高均在2.20米以上(含2.20米)，

夹层按其水平投影计算建筑面积；当上下其中一部分层高不足2.20米，则夹层

不计算建筑面积。

⑨、利用屋面空间，四周设置围护结构的晒台、露台等，不计算建筑面积。

p>

城市居住用地名词解释

居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间

小路等)的总称。

道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通

勤车等停放场地。

居住区(级)道路一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同

级。

小区(级)路一般用以划分组团的道路。

组团(级)路上接小区路、下连宅间小路的道路。

宅间小路住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。

公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的

游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。

配建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和

公共绿地的总称。

其它用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居

民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

道路红线城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。

公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居

民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配

建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、

储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。

市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑

物、构筑物及管理维修设施等用地

住房功能细分术语

居住空间系指卧室、起居室（厅）的使用空间。

卧室供居住者睡眠、休息的空间。

起居室（厅）供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

厨房供居住者进行炊事活动的空间。

卫生间供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

使用面积房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

套型按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。

在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑

层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高

的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净

高”。

住宅开间住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调

标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采

用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2

米。

住宅进深住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模

数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3

米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0

米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

平台供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出

大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

过道住宅套内使用的水平交通空间。

壁橱住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

壁龛利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分

吊柜住宅套内上部的贮藏空间。

跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

走廊住宅套外使用的水平交通空间。

架空房屋指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域

或斜坡。

阁楼指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面

积不足该层面积的暗楼，不计层次。

骑楼指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。

单元式房屋指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功

能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。

幢是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。

廊泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具

备构成“房屋”的相应条件。

柱廊有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如

长廊、回廊等。

檐廊在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。

挑廊挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。

通廊指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的

称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。

门廊指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。

阳台泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利

用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情

况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根

据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

封闭阳台原设计及竣工后均为封闭的。

非封闭阳台原设计或竣工后不封闭的阳台。

凹阳台凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

凸阳台挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

底阳台房屋一层的阳台。

挑阳台房屋二层（含二层）以上的阳台

房屋总层数房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的

层次，采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房

屋层高在2.20米（含）以上的计算层数。

房屋地上层数一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，

其室内层高在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

房屋地下层数指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米（含）以上

的地下室的层数。

自然层一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

附属层(夹层)指介于自然层之间的夹层。

假层指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层

数，如屋面层。

避难层高层建筑中用作消防避难的楼层。

自然层数按楼板、地板结构分层的楼层数。

中间层底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

标准层平面布置相同的住宅楼层。

结构(设备)转换层建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层

上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，

则该楼层称为结构（设备）转换层。

房屋拆迁术语

拆迁把经城市规划、土地管理机关批准,将原土地合法使用者及房屋合法使用

者及房屋合法使用者迁到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防碍项目实

施的地上物，为新的建设项目施工创造条件。

拆迁人是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆

迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。被

拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市人

民政府责成有关部门实施,或者由房屋拆迁主管部门依法申请人民法院

。实施之前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关

办理证据保全。

房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条

例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋

产权调换。

拆迁房屋承租人是指与被拆迁人具有租赁关系的单位或个人。

拆迁许可证是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种

附有明确期限的行政强制许可行为。没有获得该许可，拆迁人不得进行拆迁程

序。

拆迁纠纷裁决拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公

告规定的搬迁期限内达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁主

管部门裁决。房屋拆迁主管部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当

自受理申请之日起30日内作出。

货币补偿基准价被拆迁房屋的货币补偿基准价,是指由房屋拆迁主管部门会同

政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均

单价确定,报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。

产权调换是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被

拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。实行产权调

换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

房地产交易税费

房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房

地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的

一种税。

营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而

征收的城市维护建设税与教育费附加。

印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一

种税赋。

个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，

就其所得计算征收的一种税赋。

纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税

所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交

易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行

政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房

屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

土地收益金(土地增值费)

土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第

三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者

将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，

就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

土地出让金

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取

的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用

者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得

土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投

资，按规定补交的土地出让价款。

土地增值税

是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，

以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳

的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地使用税

是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占

用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

耕地占用税

必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种

植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人

向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的

土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，

也视同占用耕地。

土地开发费

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补

偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

住宅单方综合造价

每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用

和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管

理费用(元/m2)。

商品房销售名词解释

楼花一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋，

买“楼花”为预购房屋。

实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订

（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋

面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋

面积。

外销（租）经有关部门批准，销售（或出租）给企业和个人，包括外国人、

外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。

销售给个人是指实际销售给国内私人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个

人的部分。

预售面积是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商

品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入

实际销售面积，同时统计为销售收入。

预售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未

销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但

不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及

周转房等不可销售或出租的房屋面积。

单元式住宅是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有

一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排

24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大

产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售

的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入

住并取得产权证。

商品房的起价是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

商品房的均价是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和

数，即得出每平方米的价格。

复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形

成上下两层的楼房。

跃层式商品房由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他

辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。水景商品房是指依水而建

的房屋。

TOWHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来

的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

灰空间最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间

的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理

解为建筑周边的广场、绿地等。

商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又

融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又

能从事商业活动的住宅行式。

会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习

馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客

的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费

或少量收费开放。

外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥

有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落

地窗。

中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻

璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必

须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运用

使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

基价经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基

价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

均价将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出

每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出

的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也

不失为引人瞩目的营销策略。

七通一平(熟地)是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨

污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场

后迅速开发建设。

三通一平(净地)是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。

五证房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程

规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可

证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，

《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核

发。

酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店

式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于

一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重

要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。

RU智能家居布线系统是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以

TIA/EIA570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电(电话、电

脑、视频、BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连

接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，

如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环

境。

建筑物的各项比率

建筑容积率

(建筑面积毛密度)是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)

或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算

在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地

的比率(%)。

绿化率

绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包

括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的

绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

住宅成套率

是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率（％）

=成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％

住宅自有(私有)率住宅自有率（％）=自有（私有）住宅建筑面积／实有住

宅建筑面积×100％

户型比它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现

在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。

面积误差比面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）×100%÷合同约

定面积

住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。

高层住宅(大于等于10层)比例高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比

率(%)。

中高层住宅(7～9层)比例中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率

(%)。

人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。

人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。

住宅建筑套密度(毛)每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。

住宅建筑套密度(净)每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。

住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。

住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。

拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间

小路等)的总称。

公用建筑面积分摊系数

将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到

建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面

积分摊系数

房屋权属登记与证书名词解释

房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利

产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的

行为。

总登记是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房

屋进行统一的权属登记。

初始登记指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进

行的房屋所有权登记。

转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁

决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所

有权登记。

——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；

——房屋面积增加或者减少的；

——房屋翻建的；

——法律、法规规定的其他情形。

他项权利登记是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登

记。

注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权

属登记。

房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权

分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本

内容。

房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地

产他项权利的法人、其他组织和自然人。

房屋权利申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有

权证书的法人、其他组织和自然人。

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和

处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权

证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共

有权证》、《房地产他项权证》。

所有权证指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有

权利的证书。

共有权证指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有

权人各持一份的权利证书。是《房屋所有权证》的附件，用以证明共有房屋的归

属。

他项权证指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。

宅基地证农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集

体报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土

地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地证是当前

农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不

得向非集体组织成员转让。

房屋部分产权职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，发给《房

屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总

价款：××元，售房单位：××××，产权比例为：××（个人），××（单位）。”

房屋性质分类名词解释

房屋

一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、

生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永

久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应

包括在内。

商品房

是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

房改房

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住

房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价

购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所

有权，一般在5年后归职工个人所有。

存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

集资房

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予

以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所

有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工

个人所有。属于经济适用房的一种。

微利房

亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场

价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住

房特困户的房屋。

平价房

是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难

户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房

土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

解困房

是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房

问题而专门修建的住房。

再上市房

是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房

屋。

廉租住房

是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的

最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

花园式住宅

也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房

或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，

一般为高收入者购买。

公寓式住宅

相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标

准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕

所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

安居工程住房

是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房

户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房

困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程

费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半

由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等

7项因素构成。

经济适用住房

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计

划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行

减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

房地产基础知识

【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家

统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准

的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居

民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售

的房屋。

【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包

括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下

室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成

的供一户使用的房屋。

住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计；一户用两套或两套以上的应

按实际套数统计。

【非成套住宅】是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

【【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新

建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、

军产三种。

【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资

建造、购买的房产。

【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外

侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私

营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买

的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有

部分产权。

【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、

社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人

不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、

寺庙等房屋。

【钢结构】是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

【钢、钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、

大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的

梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混

凝土建造。

【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、

砖墙、木柱建造的。

【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑

洞等。

【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采

光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）

的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯

间、水箱间不计层数。

【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下

的半地下室）。

【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，

面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

【阁楼（暗楼）】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建

的楼层。

【低层住宅】指一层至三层的住宅。

【多层住宅】指四层至六层的住宅。

【中高层住宅】指七层至九层的住宅。

【高层住宅】指十层及十层以上的住宅。

【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房

屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室

外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久

性建筑。

【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体

等的集体宿舍和家属宿舍。

【成套住宅建筑面积】是指成套住宅的建筑面积总和。

【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平

投影计算。

【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用

的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、

厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、

阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。

【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，

以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、

经济、法律和工程技术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土

地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。

【地籍】是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）

等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。

【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经

济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为

主要内容的国家措施

【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、

安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者

使用的行为。

【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用

者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占

用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。

【房屋用地面积】

（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；

（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；

（3）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政

建设的用地；

（4）其他按规定不计入用地的面积。

【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地

【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、

排渣（灰）场地等用地。

【仓储用地】是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供

应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、

旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅

行社、旅游商店、友谊商店等用地。

【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险

公司等用地。

【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电（所）站、煤气

站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局（所）及各种管线

工程专用地段等用地。

【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及

其他公共绿地等用地。

【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用

地。

【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、

俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。

【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、众组织驻地、

广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院（所）、设计院及其试验

室、试验场等科研、设计用地。

【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、

幼儿园、托儿所、业余进修院（校）、工读学校等用地。

【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院（站、所）疗养院（所）、救护站、血

站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。

【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。

【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。

【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。

【其他交通用地】是指车场（站）、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地.

【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有（私有）房屋在内的

各类房屋。

【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有（私有）住宅在内的

住宅。

【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。

【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成

的供一户使用的住宅。

【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上

年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。

本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应

填各层建筑面积之和。

【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨

入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的

开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经

验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房

屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以

及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入

房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括

厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活

用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以

及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。

【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。"户"以公安派出所核发的户口簿为

准，一个户簿即一户。

【人均住宅建筑面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅

建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住

人口

【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计

算公式：人均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口

【户均住宅套数】（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。

计算公式：户均住宅套数（套/户）=住宅套数／居住户数

【住宅成套率】（新增指标）是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。

计算公式：住宅成套率（％）=成套住宅建筑面积／实有住宅建筑面积×100％

【住宅自有（私有）率】（新增指标）是指自有（私人所有）的住宅建筑面积与

实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率（％）=自有（私有）住宅

建筑面积／实有住宅建筑面积×100％

【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果

计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居

住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积

之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖

中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总

和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生

活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售

商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整

楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影

面积的50％。

【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内

建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

【实用面积】它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居

室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即

结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。

【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用

房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合

式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

【销售面积】销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所

购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面

积之和。

【公用建筑面积分摊系数】将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建

筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝

公用建筑面积／套内建筑面积之和。

【得房率】得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套

内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的

土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地

的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积

之比。对购房者而言，绿化率高为好。

【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比

率（%）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅

旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一

些块状、带状化公共绿地。

【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的

实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过

3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，

可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米

甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使

用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间

的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有

良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目

前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

【层高】层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要

求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距

离。

【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外

的部分。

【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2

者。

【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1

／3，且不超过1／2者

【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室

是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不

能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是

自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是

接受邮件、简单会客的场所。

【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

【已购公房】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房

【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系

统房。

【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉

租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公

房等。

【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。

在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给

个人和家庭，也就转为私有住宅。

【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交

易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积

蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己

的多余住房换取收益。

【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证

止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合

同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房

屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成

都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在

这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已

经竣工可以入住的房屋。

【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）

售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他

组织和个人。

【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的

房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮

廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进

行配套施工阶段的房屋。

【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分

份额地享有平等的所有权。

【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中

的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产

项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销

售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层

不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求

形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后

续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售

的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚

居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～

50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所

需的公共服务设施的居住生活聚居地。

【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并

与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的

物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模

1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居

地。

【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务

设施、道路和公共绿地的总称。

【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和

组团中心等。

【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就

是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分

的权利。

【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从

属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和

数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高

层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作

销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商

品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一

般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产

广告中：×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

【预售价】预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价

格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断

价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款

或交房的义务，不得随意变更。

【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的

货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权

人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以

书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交

付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退

定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。"

【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定

数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要

体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损

失，都要支付违约金。

房地产术语

产权证书

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、

产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、

共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租

金标准出租给居民的公有住房。

公房

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、

销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益

权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可

售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主

要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括

部分公寓、花园住宅等成套房屋。

已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房

单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不

售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

私房

私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，

农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家

庭，也就转为私有住宅。

二手房

二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二

手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小

房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住

房换取收益。

期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这

一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房

在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方

式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常

对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段

购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可

以入住的房屋。

外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的

房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销

商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，

房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工

阶段的房屋。

共同共有房产

共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的

所有权。

共有房产

共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

尾房

尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清

盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下

了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位

处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发

总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚

至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，

而是随着项目的不断推进，一步步显现。

城市居住区

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城

市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配

建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居

住生活聚居地。

居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规

模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生

活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000

人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

配建设施

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和

公共绿地的总称。

公共活动中心

公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

房屋产权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项

权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑

空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出

每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出

的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也

不失为引人瞩目的营销策略。

基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销

售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住

宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二

楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中

常表“×××元／平方米起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。

预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品

房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同

中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不

得随意变更。

定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它

属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权

得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式

约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之

日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购

房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；

如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货

币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚

性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要

支付违约金。

建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层

住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、

墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住

宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用

使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总

和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公

共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算

的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积

它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之

和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

一般作为衡量居住水平的面积指标。

计租面积

作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积

计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），

壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

容积率

容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有

4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距

离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米

--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩

短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米

甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使

用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际

长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的

自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国

大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

套内面积

俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑

物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投

资住房租赁市场。

公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整

楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影

面积的50％。

竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求

全部完工，经验收合格的建筑.

辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、

卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

共有建筑面积

房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为

共有建筑面积分摊系数。

销售面积

销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或

单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），

它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购

房者而言，绿化率高为好。

绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其

中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状

化公共绿地。

层高

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个

高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的

公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面

积之和。

实用率