新形势下商业银行房地产个人信贷业务风险及防范措施之探讨

新形势下商业银行房地产个人

信贷业务风险及防范措施之探

讨

新形势下商业银行房地产个人信贷业务风险及防范措施之探讨

我国经济发展的现阶段，发展房地产个人信

贷业务意义重大，风险不容忽视。大力发展房地

产个人信贷业务不仅可以改善居民生活水平，提

高生活质量，而且对促进消费，扩大内需，支持

整个国民经济持续快速发展以及调整商业银行

信贷结构，改善信贷资产质量，实现我行打造第

一按揭银行目标都有非常重要的作用。20世纪

90年代以后，随着全球银行业竞争的日益加剧，

国内外各大银行，纷纷进行业务战略调整，把资

本消耗低的信贷业务作为业务和利润的稳定增

长点，业务发展的零售化已经成为银行业务结构

演化趋势。近几年来，我国多数商业银行正在着

手进行信贷业务的结构调整，积极实施零售战略

发展规划，已将发展个人信贷业务作为摆脱资本

约束，增强盈利能力、实现可持续发展的重要措

施。但实践表明：国外银行在个人信贷业务大规

模发展阶段，都不同程度地出现高风险，起源于

美国，波及全球的美国次级房贷大危机又一次昭

示了房地产个人信贷业务绝非银行可以等闲视

之的，因此，加强房地产个人信贷业务风险及措

施的探究具有十分重要的现实意义。

房地产和房地产金融业都是在改革开放后逐

步兴起发展起来的，房地产金融结构的重心将由

房地产开发贷款逐步转向个人住房贷款，属于新

兴产业的范畴，尽管在十多年的时间里，二者相

互配合，互相牵制，取得了很大的成绩，但也存

在着很多不够成熟，不够健全的地方。当前，我

国房地产业和房地产金融业处于迅速发展时期，

面临着很大的机遇和挑战。所存在的问题也逐步

暴露出来。

当前房地产业发展中存在的问题：⑴房屋销售

价格上涨较快，在宏观调控措施取得成效的情况

下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中

低收入居民购房的困难，引起社会各界对房地产

是否“过热”和存在“泡沫”的担心，商品房和

商品住宅价格稳中趋升，但上升幅度逐年加快。

这些数据从当地统计局统计资料可以印证。房地

产市场价格持续上扬，房价增幅过快，其中包含

了不少投机因素，从长期来看，这会形成一些社

会不稳定因素。⑵住宅供应结构性问题突出，近

一段时期，各地房地产开发商普遍出现争上大户

型，建高档商品房的现象，一度还出现“一房难

求”的现象，甚至在经济适用住房建设上建高档

商品房、经济适用住房“商住化”，这些楼盘项

目大多定位为中高档项目，目标客户大都集中

在“城市白领”、“大老板暴发户”、和一些“有

重复置业能力者”。照此发展，这势必会导致未

来几年中高档住房市场的激烈竞争，并可能孕育

着中高档住房在未来几年之内的过热风险。⑶

投资性购房需求增长较快。近年来，房屋租金在

地区收益中远远高于银行存款利率以及个人住

房贷款利率。在股市大起大落，其他投资渠道不

畅的情况下，特别面对房价快速增长，大量社会

资金为实现价值增值，转向购房投资。

商业银行房地产个人贷款也存在不少问题：⑴

商业银行房地产个人贷款高速增长，以我行为

例，房地产个人贷款2007年比2006年增长30%，

2008年比2007年增长35%，而今年1~8月比上

年增加额增幅40%。高增长背后影射出宽松的

房地产个人贷款政策。⑵商业银行为了争夺房地

产个人信贷市场，出现了违规经营现象。由于上

级行对房地产个人信贷业务实行专项考核，同业

占比为主要考核指标，为了增加同业竞争力，争

相降低贷款门槛，一度出现了降低对项目的准

入，变通放贷，你降成数，我降利率，你取保险，

我取保证金，尽管有监督部门的监督。如果商业

银行与按揭企业合谋运作，有时也是很难监管到

位。⑶房地产个人贷款具有潜在风险，房地产个

人贷款显现期较长，从现在看，不良率较低，随

着房价的上涨，未来房屋税收政策的逐步到位和

物业参与费用的提高，以及人们过度看好房地产

投资，购房者的综合还款能力可能受到影响，按

揭贷款可能出现风险。

房地产个人贷款业务涉及外部风险因素主要

是法律保障、外部环境不完善等因素和居民个人

超额负债

一是房地产金融法律法规存在诸多问题，也存

在不少立法空白，国家、地方和部门颁布了一系

列法律法规、规章和司法解释，但是从整体上看，

房地产金融法律法规滞后于房地产经纪活动和

房地产金融业务的发展。这样，势必影响房地产

个人贷款法律层面上的安全保障。个人住房抵押

物自身特点，加之执法部门的执行力度，往往使

抵押权人“望诉兴叹”

二是房地产金融的外部环境不完善⑴缺乏完

善的可行有效的个人信用等级制度，对个人资质

评估缺乏统一客观的标准，没有一套完善的个人

信用系统，同时实名制制度执行还不够到位，商

业银行难以获得全面的客户信用信息，这种信息

的不对称，往往出现虚假的个人收入证明等行

为，而取得更大的贷款额度，增加了贷款的风险

程度⑵缺乏房地产市场信息系统和预警预报体

系，当前我国房地产市场发展迅速，投资需求和

消费需求旺盛，在这种情况下投资者和商业银行

往往会对房地产的发展趋势过度乐观，从而产生

一些非理性行为，这就需要一个系统的信息平

台，而在这一领域还是空白，造成的后果容易形

成局部地区房地产过热。而银行因为信息的局限

性，无法长远规划房贷政策和贷款机构，由于过

度看好房地产市场而产生冲动放贷，有了房地产

市场信息系统和预警预报体系后，商业银行可根

据这一信息系统有针对性地作出政策调整。

三是居民个人还贷压力超负荷风险。按国际通

行看法，月收入的l/3是居民个人房地产贷款按

揭的一条警戒线，越过此警戒线出现较大的还贷

风险，并可能影响居民生活质量.近几年，与大

多数行业效益利润水平相比，房地产业一直保持

了较高的投资收益，明显高于社会平均利润率，

加之我国房地产市场尚处于不成熟时期，一些房

地产开发商及个人可以通过一些非正常手段牟

取高额利润。而且近年股市低迷，资本的流动性

和趋利性使大量资金不断流入房地产领域。过热

的市场必然会吸引大量的投资和投机行为，而投

资和投机行为又会进一步刺激市场。经济学家吴

敬琏曾警告说:现在房价与价值背离，房价越来

越高，而房租越来越低，房价反映的消费需求和

投资需求。房租反映的是消费需求。这说明现在

投资需求远大与消费需求，房价过高不是真实的

需求做支撑。没有需求的投资就容易形成泡沫。

一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房

地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来的是不

良贷款大幅上升，进而引发金融危机。

新形势下，房地产个人贷款还存在商业银

行自身的操作风险，流动性风险，抵押物风险，

系统性风险因素。

操作风险是目前银行在房地产个人贷款

突出表现在；一是贷前调查经办人员风险意识不

强，履责不到位，审查流于形式，随意简化手续，

对资料真实性，合法，合理性审核不严，对明显

存在疑点的资料不深入细致进行调查，如实际主

体未封顶的公司，调查人上报资料显示主体已完

全符合按揭贷款条件，二是抵押物管理不规范，

办现抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程

序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成

抵押品价值失真或抵押无效。三是无纸化审批的

实现，相关人员的减少给房地产个人贷款的风险

防控增加了新的难度。

流动性风险也是商业银行在房地产个人贷款

的一大风险因素，通常个人住房抵押贷款长达

10-30年，借款人以分期支付的形式偿还债务，

这个周期跨度非常大。而通常银行吸收存款负债

多为2-5年，资产负债结构不匹配，造成银行信

贷资金的不稳定，使之面临较高的流动性风险。

由于我国目前尚未建立抵押贷款二级市场，物法

通过资本市场和住房抵押贷款的有机结合，未商

业银行提供化解风险的有效工具。同时银行业激

烈的竞争使得各家银行纷纷提高个人住房按揭

成数，最高达80%，贷款成数越高，房地产的实

际价值与贷款额之间的差距越小，相应风险也就

越大，虽然在各人住房中以房地产行为借款的抵

押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行可以

从处分抵押房地产中求偿，但如果寻求不到合适

的途径卖掉房地产，同样形成流动性风险。

抵押风险是房地产个人贷款业务的又一风

险，商业银行房地产个人贷款基本都以抵押形式

发放，因而房地产抵押物价值的高低对银行贷款

的安全至关重要。房地产抵押物价值的确定是一

个专业性很强的过程.受自有专业人才和条件的

限制，目前商业银行对抵押物价值的确定主要两

个依据:购买价格和评估中介机构的评估价值。

前者由于不对称性信息的存在具有不确定性，而

后者由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机

构未能通过充分竞争而形成市场信誉，缺乏公信

度，相关法律和制度的不完善使得评估机构没有

站在中立和公正的立场上对房地产抵押物进行

客观的评估。目前的实际情况往往是评估机构根

据借款人的要求倒推出评估价值，这样的评估值

显然是与市场公允价值偏差较远的.除抵押物价

值难以确定以外，抵押物的处置也是银行的一大

难题。从法律角度来讲，一旦借款人不能偿还到

期贷款，银行有权处置抵押房产。但由于目前我

国房地产交易市场还处于初建时期，市场体系不

完备，不良资产的处置难以在短期内完成。即使

是顺利处置，由于抵押物价值的高估，又会导致

变现额与债权额的严重偏差。在我国社会保障制

度还不完善的情况下，出于保持社会的考

虑，对于个人住房贷款，即使借款人不能偿还贷

款，也不能简单地将借款人居住的房屋一拍了

之。由于上述种种原因，房地产贷款的抵押担保

往往是“名存实无”。同时目前发放住房个人按

揭贷款中大部分是期房按揭贷款，由于项目的分

期开发、项目不能如期竣工验收等原因，房地产

权证不能实现预期抵押，如我行一地区有近三分

之二的开发商不能如期实现房地产权证的合规

抵押出现潜在的抵押风险

房地产个人贷款更要注重系统性风险，即由整

个宏观经济变动引起的风险，它是一种全面性风

险，由于政治，经济，社会心理等宏观性因素的

影响导致系统内部运作失调，整个房地产市场持

续低迷，房地产金融系统出现多米诺谷骨牌式坍

塌，在房地产市场持续低迷或崩溃的情况下，商

业银行可能面临开发商和个人贷款者的普遍违

约风险，即使银行采取各种资产保全措施，但由

于市场低迷和价格暴跌，或者由于处现成本太

高，仍然要承担巨大的损失，这是商业银行开展

房地产个人贷款业务所承担的最大风险。