北京市房屋征收与补偿的法律依据

市房屋征收与补偿的法律依据

（1）《中华人民共和国物权法》第四十二条（中华人民共和国主席令第六十二号，由中华人

民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于20XX3月16日通过，自20XX10月1日起施

行）；

（2）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令590号，由国务院于

20XX1月21日公布，自20XX1月21日起施行）；

（3）《市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》

（4）《市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第87号）

（5）《市人民政府<关于市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复>》（京政函[20XX]109号）

（6）《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号，由

建设部于20XX3月27日公布，自20XX5月1日起施行）；

（7）市房屋拆迁评估规则(暂行)

（8）《市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办（2000）19号）

（9）商务部关于住宅建设项目拆迁补偿与配售住房的相关文件与政策

我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未办理房

屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界

定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，

就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。

但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，是不是一概否认呢？笔

者认为应视情况而定。

按照我国土地与房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地

使用权证，二是土地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一幢建筑都是不

合法的，都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中，由于各种各样的原因，城市房

屋的产权形式表现各异，除了三证齐全的房屋产权形式外，还有一些产权形式，这些产权形

式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢？

（一）属于合法建筑，但未取得房屋产权证。

上面已经提到房屋要取得房屋产权证，必须土地使用证、规划许可证等三证齐全，缺一不可。

由于在办理房屋产权证书过程中，房产部门要收取一定费用等其他原因，房屋所有人在取得

了前述三证情况下，但未办理房屋产权证，对这种情况，笔者认为应该享受法律规定的拆迁

补偿安置待遇，因为该房屋所有人（被拆迁人）所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其

他人员、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时，也不必责令其到房产部门补办房

屋产权手续（因为该房屋三证齐全，房产部门必须予以办理）。但是对其缺失房屋产权证这一

事实，也应适当予以处理，即在补偿安置费用中，比照办证费用的多少予以扣除。

（二）属于违章建筑。

如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁

房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是

这里面又有如下几种情况。

1．建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的处理后，责令其补办手续后，房屋

所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产

权证的。（如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的，不属本文研究范

围。）对这种情况，笔者认为，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一

XX行为，在根据城市规划部门的处罚（应认定未严重违反城市规划），按照处罚规定，

补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合

法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。

2．建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的处理后，责令补办手续未补办有关

手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以，相关部门才可以进行

处理，责令其补办手续，但其并未按照处罚规定缴纳，补办手续，并未将违章建筑

变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对

于该违章建筑材料，由于是其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建

筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。

3．建筑物属违章建筑，虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定

上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确，难以理解的则被拆

迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：一是房屋产权证是拆迁补

偿安置的的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，与一般

的房屋产权证当然不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法，合法建筑当然享受按价

补偿的待遇；二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，未在城市规划内建筑房屋，现在

要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置；三是附加条件的契约性。因为

处罚本来是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建

筑本来就应该无条件拆除的情况下，处罚时，考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一

种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享

受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应无条件拆除。

（三）房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中。

在房屋拆迁中，并不是所有房屋都产权明晰，不存争议。对所有权存在争议的房屋在拆迁中

如何进行补偿安置，是按照争议双方的合意进行补偿或安置还是直接由公证机关对补偿费用

进行公证提存呢。为了阐述这个问题，首先介绍一个案例。刘某爷爷系地主（1954年死亡），

解放前在某市置有一面积400㎡房产，解放后一直由政府部门占用（没有任何没收或征用手

续），1998年3月刘某要求落实政策，将此房产以其名义进行产权登记，某政府部门以解放

后一直由其经营管理且已进行修缮改建不同意，酿成纠纷，房屋主管部门称要双方打官司确

权后才好发证，同年10月刘某起诉。1999年3月该房屋所在范围进行动拆迁，拆迁人在征

询双方意见时，刘某要求安置，某部门要求货币补偿，后为拆迁时间所逼，拆迁人将拆迁房

屋全部的货币补偿金额存于一银行。1999年12月，刘某与某政府部门在某中院达成协议，

各享有200㎡产权。20XX4月，刘某以拆迁人为被告要求对其按规定予以安置，法院驳回了

刘某的诉讼请求，为此刘某多次上访。因为折迁房屋时间性要求很强，对拆迁范围内的房屋

要即时作出是货币补偿还是产权调换安置前，房屋所有权争议双方难以取得一致意见的，笔

者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好，当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋

的货币补偿金额基本相等，不然的话，将增加纠纷，增加社会不稳定因素。对争议双方同意

货币补偿的，则应将被拆迁房屋的货币补偿金额交由公证机关提存。

（四）拆除临时用地上的建筑物的补偿安置。

我国土地管理法规定，在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规

划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地上修

.

建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如

何补偿安置，笔者认为也应分以下几种情况区别处理。

1．对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物，享有补偿待遇，但不享有安置待遇。因为被

拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑，所以应享受拆迁补偿待遇。也因

为它是临时性建筑，当然不得享受安置待遇。

2．对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建

筑物虽经批准，但超过使用期限后就应认定为非法建筑了，不受法律保护，这点与本文违章

建筑里的第二点有点相似，房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除，在限期内拆

除的，临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有，超过期限的，则建筑材料残存价值充

抵动拆迁费用。

3．对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保护，不享有任何拆迁待遇。因

为这种违章建筑物，没有任何手续证明，被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依

照法律程序强制拆除，并由被拆迁人承担费用。

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