《中华人民共和国城市房地产管理法》法律定义和相关解释

《中华人民共和国城市房地产

管理法》法律定义和相关解释

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《中华人民共和国城市房地产管理法》法律定义和相

关解释

房地产开发制度

房地产开发项目管理

房地产开发企业管理

房地产交易

房地产转让

房地产抵押

房屋租赁

商品房预售与按揭

房地产权属登记制度

物业管理制度

目录

第一章总则

第二章房地产开发用地

第三章房地产开发

第四章房地产交易

第五章房地产权属登记管理

第六章法律责任

第七章附则

房地产开发，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。依照《城

市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地

上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一项高投入、高风险的投资经

营活动，也是一项涉及面较广的经济活动，其对国计民生产生重大影响，因此，

国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。城市房地产管理法对此作出

以下几方面规定：

(1)执行城市规划。房地产开发必须严格执行城市规划。按照经济效益、社

会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套

建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详

细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规

划。

(2)房地产开发的用途与期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发

的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。A、

超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使

用权出让金20%以下的土地闲置费;B、满2年未动工开发的，可以无偿收回土

地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需

的前期工作造成动工开发迟延的除外。其目的有两个：一为禁止出让土地使用权

人在房地产开发中擅自改变土地用途，侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序;二

为禁止或限制出让土地使用权人闲置土地，造成土地资源的浪费。

(3)房地产开发的安全性要求。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国

家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上

述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追

求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取

得房屋所有权的一个重要条件。

(4)房地产开发中的联建。依法取得的土地使用权，可以将其作价入股，与

他人合资合作开发房地产。这在实践中往往被称为“联建”。在我国，联建涉

及的法律问题较为复杂，特别是合作开发房地产，常易引发纠纷。房地产开

发企业也即房地产开发商或发展商，按照城市房地产管理法的规定，是以营利为

目的，从事房地产开发和经营的企业。

(1)房地产开发企业的分类。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不

同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。

(2)房地产开发企业的设立条件。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

一是有自己的名称和组织机构。二是有固定的经营场所。三是有符合国务院规

定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一

般经营性、劳务性、中介性的企业。目前建设部按房地产开发企业的资质等级不

同规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态

势，降低房地产投资风险，保障交易安全。四是有足够的专业技术人员。房地产

开发是一项专业性很的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开

发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，建

设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。五是

法律、行政法规规定的其他条件。

(3)房地产开发企业的设立程序。设立房地产开发企业应经过以下程序：一

是应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条

件的，不予登记。二是房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内.应当到登

记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。上述规定主要为协调企业设

立中，一般行政管理(工商行政管理)与特殊行政管理(房地产开发行业管理)的

关系。

(4)房地产开发企业的注册资本与投资总额。房地产开发是一项需要巨额资

金投入的经营活动，如果房地产开发企业的注册资本过低而投资总额过大，势

必造成其投资风险巨大，给投资者、其他经营者及消费者带来巨大风险隐患。因

此，城市房地产管理法规定：房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当

符合国家有关规定。

(5)房地产开发的分期投资额与项目规模。有些房地产开发项目由房地产开

发企业分期开发，这时若分期投资额过小而分期项目规模过大，也将给其自身

和他人带来巨大风险隐患，往往不能保证开发项目顺利完成。因此，城市房地产

管理法规定：房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相

适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。房

地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的

市场交易活动。房地产交易是一种极其专业性的交易。房地产交易的形式、种

类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。

特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期.许多房地产权利

并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。因此，房地产交

易需要律师在其中发挥重要作用。

1、房地产交易的分类：

第一，按交易形式的不同，可分为：A、房地产转让B、房地产抵押、C、房

地产租赁。第二，按交易客体中土地权利的不同，可分为：A、国有土地使用权

及其地上房产的交易;B、集体土地使用权及其地上房产的交易。现行法大多禁止

或限制其交易，因此，在我国，一般房地产交易仅指前者。前者还可进一步按土

地使用权的出让或划拨性质的不同进行分类。第三，按交易客体所受限制的程度

不同，可分为：A、受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利

性的住房及其占用土地使用权的交易等);B、非受限交易(如商品房交易等)。第

四，按交易客体存在状况的不同，可分为：A、单纯的土地使用权交易、B、房地

产期权交易C、房地产现权交易

2、房地产交易的一般规则。房地产交易应遵循以下一般规则：(1)房产权和

地产权一同交易。(前为新增)房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用

范围内的土地使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与地产权一同交易规则”。

房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由

同一主体享有，而不能由两个主体分别享有;如果由两个主体分别享有.他们的权

利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。在房地产交易中只有遵循这一规则，

才能保障交易的安全、公平。(2)权利、义务承接。房地产交易时，土地使用权

出让合同载明的权利、义务随之转移;房地产交易中，前一个权利人负载于房地

产上的权利和义务依法或依约承接给后一个权利人。(3)实行房地产价格评估。

我国刚刚建立市场机制，目前仍未形成合理的完全市场化的房地产价格体系，我

国房地产价格构成复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易

中实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平，公开的原

则，按用国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋

的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。(4)实行房地产成交价格申

报。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实

申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。实施该制度的意义在于：进行房地产

交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算

税费的依据。当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价

格作为计算税费的依据。(5)依法登记。房地产转让、抵押当事人应当依法办理

权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特

殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方

式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国法律也确立

了这一规则，并规定：房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为

无效。房地产转让，是房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其

房地产转移给他人的行为。

1、房地产转让的一般性禁止。房地产交易客体其有合法性，是房地产转让

行为合法的基本前提。城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：(1)以出

让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁

定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)

共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取

权属证书的;(7)、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2、房地产转让的一般条件与程序。房地产转让，转让人应持有合法取得的

土地使用权证书;转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。房地产转让

一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同(或发生、确定转让的法律事

实)、缴纳税费、产权过户登记等程序。

3、出让土地使用权的转让。为防止用地者单纯实施土地投机、炒卖地皮，

哄抬地价，城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产

时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并

取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，

完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发工地的，形成工业用地或者其他

建设用地条件。出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。出让

合同体现着出让方(国家)与受让方(用地者)双方的意志，一经生效即具有法律

效力，受让方转让其权利，不影响出让合同的继续履行，因此，城市房地产管理

法规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以

出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地

使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年

限。出让合同中约定的土地用途，体现着国家土地规划控制方面的公法意图.基

于社会公共利益的考虑必须在整个出让期限内得以实施，不得随意变更。若变

更应依法履行相应手续。因此，城市房地产管理法规定：以出让方式取得土地使

用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，

必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使

用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用

权出让金。

4、划拨土地使用权的转让。划拨土地使用权人权利内容不充分，其对土地

仅有占有权、使用权和部分收益权，而无处分权，也无完全的收益权。其实施房

地产转让时.应依法获取国有土地所有者代表同意井与之分享土地收益。因此，

城市房地产管理法规定：(1)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当

按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批：有批准权的人民政府准予转让的，

应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权

出让金。(2)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人

民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照

国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

房地产抵押，是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债

务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产

拍卖所得的价款优先受偿。

1、可抵押的房地产。依抵押权理论，只有抵押人有处分权的可依法流通且

具有独立交换价值的财产，方可成为抵押权客体。城市房地产管理法规定，以下

两类房地产可以设定抵押权：(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围

内的国有土地使用权。该类抵押权客体比较宽泛，其所指的土地使用权，包括出

让、划拨等各种国有土地使用权。(2)以出让方式取得的国有土地使用权。该类

土地使用权在无地上房屋或地上房屋未建成时可单独成为抵押权客体，而划拨土

地使用权则只能同地上房屋一同成为抵押权客体。

2、程序。设定房地产抵押时，抵押人所持有的土地使用权证书，房屋所有

权证书是标志抵押人具有设定抵押资格的书面凭证。因此，城市房地产管理法规

定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，

抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

3、划拨土地上房地产的抵押：以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定

抵押、但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时需同时抵押房屋所占用的划拨

土地使用权。这时由于抵押人对土地无处分权，需按划拨土地使用权转让的规定，

报有审批权的人民政府审批，同时由于抵押人对土地无完全收益权，散设定房地

产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖

所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先

受偿。

4、新增地上物处置。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵

押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可

以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖.但对拍卖新增房屋所得，抵押

权人无权优先受偿。房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给

承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

1、程序。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期

限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向

房产管理部门登记备案。

2、住宅租赁与非住宅租赁。住宅用房的租赁，特别是公有住房及其他带有

福利性的住房租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用

房屋从事生产、经营活动的.由租赁双方协商议定租金及其他租赁条款。

3、划拨土地上房屋的租赁。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取

得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金专所含土地收益上缴国

家。

1、商品房预售。商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。预售方具

有一定投机性，预购方具有较大风险性，如不加以控制，预购方权益易受到侵犯。

因此，城市房地产管理法对商品房预售规定了较之一般出让土地使用权转让更加

严格的限制性条件和程序。商品房预售，应当符合下列条件：已支付全都土地使

用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品

房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，井已经确定施工

进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商

品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上

人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程

建设。商品房预购人将购买的未竣工商品房再行转让的问题.由国务院规定。

2、商品房按揭。中国内地按揭一词移植于中国香港，但使用与中国香港大

不相同。一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商

已签订之商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。按

揭需有三方主体：购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理

完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记，井

将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款

提供阶段性担保，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。商品

房按揭的流程如下：

(1)开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定

条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款，同时开发商向银行提供保证担

保。

(2)购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其

中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商

支付购房首付款。

(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信

予以审查。

(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。

(5)银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。

(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。

(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。

(8)开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行

收押并办理正式的抵押登记。

1、概念。房地产权属登记，又称房地产登记，指由房地产管理部门依职权

或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利等

进行勘测、记录、核实、确认，

并向权利人颁发权证的一系列活动。

2、功能。房地产权属登记具有以下功能：权利确认功能，指房地产登记确

认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利

人以外任何人。权利公示功能，指房地产登记公开房地产权利变动状况，昭示利

益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。管理功能，指房地产登记实现国

家的管理意向，一方面通过登记建立产籍资料，进行产籍管理;另一方面通过登

记审查相关权利设立，变更，终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。

3、效力模式。国外不动产登记登记效力有三种模式：称登记要件制度、托

伦斯制度、契据制度。中国房地产权属登记的效力基本为生效要件;且因强调管

理功能，登记本身大多为当事人的强制性的义务。

4、登记类型。我国房地产权属登记主要分为以下类型：一是总登记，指县

级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的

权属登记.是产权登记中最基本的一种登记。二是初始登记，指对新取得的土地

使用权或新建的房屋所进行的权属登记。新建房屋申请人应当在房屋竣工后三个

月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。三是转移登记，指因房地产买卖、

交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等原因而致使其权属发生转移，须

办理产权过户手续情况时所进行的登记。当事人应当在事实发生后30日内申请

转移登记。四是变更登记，指权利人名称变更或房屋发生翻建，房屋面积增加减

少，部分拆除等情况时所进行的登记。权利人应当在事实发生之日起30日内申

请变更登记。五是他项权利登记，指对设定房地产抵押权、典权等他项权利的情

况所进行的权属登记，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登

记。六是注销登记，指发生房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情况，

权利人应自事实发生之日起30日内申请注销登记。

5、登记机关与模式。我国房地产权属登记机关为房地产所在地的人民政府

有关行政主管部门。与登记机关设立相关，目前我国有两种登记模式：一是房屋

与土地权属分别登记。当前我国大部分地区，由两个政府职能部门分管房屋与土

地，并分别向房地产权利人颁发土地使用权与房屋所有权两个权利证书。二是房

屋与土地权属统一登记;在我国一些地区，由政府的某一职能部门对房屋与土地

实施统一管理：对此，城市房地产管理法规定，经省、自治区、直辖市人民政府

确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，

可以制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占有范围内

的土地使用权的确认和变更，分别载人房地产权证书。我国房屋与土地权属登

记的发展趋势将是统一登记发证。

1、物业管理。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管

理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养

护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动：物业管理是房地产综合开

发的派生物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和

完善，是一种综合性经营服务方式。

2、物业管理模式。物业管理模式有福利型管理模式和市场化管理模式。市

场化管理模式又可分为委托服务型和自主经营型。委托服务型物业管理指业主

将自己物业委托专业机构进行管理，是典型的物业管理方式。双方通过物业管理

合同约定管理服务事项，明确双方权利义务，实现物业所有权与管理的分离。按

其委托内容又可分为管理服务为主的委托和出租经营与管理服务并重的委托。

自主经营型物业管理指物业业主自己直接实施管理，是传统的物业管理方式。其

物业业主即物业经营管理人，物业所有权与管理权未实现分离，适用于业主单

一，规模较小的物业。

3、物业管理的内容。物业管理的内容主要是对物的管理和对人的管理。主

要包括：

(1)常规性的公共服务。这是物业管理中的基本业务工作，一般不需在物业

管理服务合同中事先提出或作出约定。其内容包括：房屋建筑主体的管理;物业

公共设施、设备的管理;公共环境卫生的管理：绿化管理;保安管理：消防管理;

车辆道路管理;公共代办性质的服务;物业管理维修基金的管理;做好管理费用

的核收和使用管理;协助政府进行社会管理。

(2)针对性的专项服务。这些服务项目一般不在统一的物业管理服务合同约

定的范围之内，若享受须单独提出并支付服务费用。包括：日常生活类服务，

如收洗衣服，代购物品，接送小孩上学等;商业服务类，如商业网点的开发与管

理，餐饮及各项经营活动的开展;文化、教育、卫生、体育类，如在高级住宅区提

供游泳等健身活动场所;金融服务类;代理与中介服务，包括代办物业的租赁等。

(3)委托性的特约服务，为满足业主、使用人的个别需求，受其委托而提供。

4、物业法律关系的主体。一是业主，业主是物业的所有权人。按其拥有的

物业所有权的状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。独立所有权是典型

的传统不动产所有权形态，现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。

业主享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和侈改业

主公约、业主大会议事规则的建议;参加业主大会会议，行使投票权;选举业主委

员会委员长，并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行

物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权

和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;法律。

法规规定的其他权利。依《物业管理条例》的规定业主负有义务。二是业主大会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大

会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的匡、县人民政府房地产行

政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代

表和维护物业管理区域内全体业主大会在物业管理活动中的合法权益。物业管理

区域内全体业主第一次大会，在物业已交付使用的建筑面积达到一定比例时召

开。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议，应当按照业主

大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议，经20%以上业主提议，由业

主委员会组织召开。业主大会的法定人数，应当有物业管理区域内持有1/2以上

投票权的业主参加。业主大会有以下职责：制定、修改业主公约和业主大会议

事规则;选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管

理企业;决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;制定、修改物业管理

区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面

的规章制度;法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职

责。三是业主委员会：业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的

组织，由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。

业主委员会的委员应当由业主担任，其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的

工作。业主委员会的职责如下：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物

业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主

公约的实施;业主大会赋予的其他职责。四是物业管理企业。物业管理企业就是

对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的，具有法人地位的经济实体。

物业管理企业一般以公司形式出现，依合同实施物业管理，其管理权源于业主。

物业管理企业是独立的法人，与业主在法律地位上是平等的，物业管理企业与

业主必须合作，实施对物业的管理。国家对物业管理企业的管理主要体现在两个

方面：国家对从事物业管理活动的企业实行资质等级管理制度，一般分为一、

二、三级，每两年核定一次;从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职

业资格证书。物业管理企业的权利与义务由《物业管理条例》和《城市新建住宅

小区管理办法》予以规定，此外由物业服务合同予以明确。

5、物业管理业务。一是物业接管验收。物业接管验收指物业管理企业在承

接物业管理项目时，进行以物业的建筑主体结构安全和满足使用功能为主要内

容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。物

业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。二是

前期物业管理，前期物业管理是指在房地产开发项目销售前及过程中(业主、业

主大会选聘物业管理企业之前)，由建设单位(发展商)代替未来业主选聘物业管

理企业，并与之签订物业服务委托合同，由该物业管理企业所实施的物业管理。

前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业

签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。建设单位(发展商)与物

业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业买受人在

与建设单位(发展商)签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面

承诺。三是正常物业管理。依相关法律以及业主委员会与之签订的物业服务合同

实施具体物业管理。