房地产法律纠纷与处理问答

房地产法律纠纷与处理问答

1、不能办理房产证的原因有哪些？

答：不能办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。

对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：

①利用集体所有土地开发的工程。

②未经立项批准的工程。

③未获得规划审批的工程。

④没有销售容许证又无产权证的房屋。

⑤未经历收或验收不合格的房屋。

⑥土地或房屋未解除抵押的。

⑦开发商未交纳相关税费的。

⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。

对于购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因有：

①购房者没有交纳相关税费。

②没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。

③委托别人办理房产证但没有出具授权委托书的，等等。

2、产生房屋纠纷到法院打官司需交纳哪些费用？

答：当事人提起诉讼，必须先交纳一定的诉讼费用，一般情况下由原

告方预交，败诉方承担。根据?人民法院诉讼收费方法?，房屋诉讼的

案件受理费的收费标准，按照争议的性质及争议财产的价值(或金

额)，实行依比率递减的原那么计算收取。

还需交纳其他诉讼费用，即指人民法院在审理房屋纠纷案件中实

际支出的，且依法应当由当事人支付的费用、女口鉴定费、评估费。

法律文书生效后，负有义务的一方未自觉履行义务时，另一方向

人民法院申请强迫执行的，应向法院预交执行费，执行费按规定由被

执行方承担。

委托代理律师进展房地产诉讼，还需向代理律师所在的律师事务

所支付律师代理费。

3、当事人订有仲裁协议的，还可向人民法院起诉吗？

答：我国?仲裁法?规定：当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起

诉的，人民法院不手受理，但仲裁协议无效的除外。

当事人在房地产案件诉讼过程中享有哪些权利和承担哪些义务?

当事人在房地产案件诉讼过程中享有以下权利：

有恳求司法保护并获得公正裁判的权利、申请回避权。

有搜集证据、查阅、复制与本案有关材料、法律文书的权利。

有辩论权，可委托律师代理诉讼、行使委托代理权。

有处分实体权，包括成认、放弃、变更民事权利，进展和解、调

解，提起上诉的权利，有反驳对方的请示及反诉权。

有对生效的法院民事判决、裁定书、调解书等申请强迫执行权。

当事人在享授权利同时，必须履行如下义务：

必须依法行使诉讼权利，不能滥用诉权，同时履行诉讼义务。

必须遵守诉讼秩序和法庭秩序。

必须履行生效的判决书、裁定书、调解书。

4、当事人怎么聘请律师打房地产官司？

答：当事人可以聘请具有房地产专业知识和诉讼技巧的房地产专业律

师为其效劳。

当事人聘请律师作为诉讼代理人，应提供自己的身份证件和有关

资料。

当事人聘请律师代理诉讼，应与律师所在的律师事务所签订委托

代理合同，合同应包括委托事项、授权范围、双方的权利和义务、收

费标准、违约责任等。

当事人应当签发授权委托书。授权委托书应载明受托人、受托人

的根本情况，委托事项与权限。委托权限有一般代理和特别代理。

除法律援助案外，委托律师代理的当事人应向律师事务所交纳有

关代理费用。双方可约定采取按比例收费、协商收费、风险代理收费

或计时收费等收费方式。

5、法律对房地产案件的诉讼时效是怎么规定的？

答：当事人向法院恳求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从知道

或应该知道自己的权益受到损害之日起计算。但是，从权利被损害之

日起超过20年的，人民法院不予保护。

假设是建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生

倒塌、脱落、坠落等原因使身体受到伤害要求赔偿的。延付或拒付房

屋租金的诉讼时效为1年。

6、房地产纠纷产生后，如何写民事诉状？

答：民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面根据。主要应写明

以下事项：

当事人的情况。写明原告、被告的姓名、性别、年龄、民族、职

业、工作单位和住所、联络等等。当事人是法人或其它经济组织

的，应写明该法人或其它经济组织的名称、住所和法定代表人或主要

负责人的姓名、职务、联络等等。有诉讼第三人的应写明第三人

的根本情况。

恳求事项。写明诉讼请人民法院依法保护其合法权益的要求，恳

求事项应写得详细明确。

诉讼恳求所根据的事实和理由。主要应写清楚民事法律关系存在

的事实、发生争议的焦点，起诉根据的法律法规名称及详细条款。

结尾部分应写明受诉人民法院的名称，并由当事人签名或盖章，

注明起诉的年月日。

证据和证据来源。即起诉根据的产权证、公证书、契税凭证、合

同、往来信函、视听资料等等一切能证明客观事实的材料。

7、房地产纠纷产生后，应向哪级人民法院起诉？

答：房地产属于不动产，根据我国民事诉讼法的相关规定，因不动产

纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。为此房地产纠纷产

生后，根据纠纷涉及的标的大小，当事人可以向房地产所在的基层人

民法院或中级人民法院或高级人民法院提起公诉。

8、房地产纠纷仲裁程序

答：(一)当事人申请仲裁应当符合以下条件：

①有仲裁协议；

②有详细的仲裁请示和事实、理由；

③属于仲裁委员会受理范围。

(二)当事人向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本和相

关的证据材料。

仲裁委员会受理后，根据当事人选定(或委托仲裁委员会主任指

定)仲裁员组成仲裁庭(各方当事人可各自选定一名仲裁员)。

(三)开庭和裁决。

(四)申请法院强迫执行。

9、房屋拆迁、补偿安置等发生争议如何解决？

答：拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限

内回绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法

向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先于执行。

拆迁入与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆

迁补偿安置协议的，经当事人事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁入的，由同级人民政府裁决。裁决应当自

收到申请之日起30日内做出。

当事人对裁决不服的可以自裁决书送之日起3个月内向人民法

院起诉。拆迁入按照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供

拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停顿拆迁的执行。

被拆迁入或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由

房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强迫拆迁，或者由房屋拆

迁管理部门依法申请人民法院强迫拆迁。

施行强迫拆迁前，拆迁入应当就被撤除房屋的有关事项，向公证

机关输证据保全。

10、房屋有质量问题，是否可以要求退房或赔偿损失？

我于去年从房产公司购置了一套期房，于去年5月1日交付，

当时未发现有质量问题，到10月份发现阳台墙上有一处很细的裂缝，

到了12月发现裂缝增粗。因为质量有问题，装修一拖再拖。我向房

产公司交涉，他们来人看过是墙身开裂，但因其它楼层未发现此类情

况，故不出开裂原因，房产公司人员讲帮我补好，防止雨水渗漏，

但装修后说不定墙砖会因裂缝增大而破裂。我是工薪阶层，全家人一

生心血才买了这套房子，这条裂缝影响了我的居住环境，假设日后想

出售，这样的质量也会使房价贬值，请问：我这套房子是不是属于严

重质量问题?我是否可以向房产公司要求退房或赔偿损失?假设房产

公司提出这房子是通过质检的而不理睬我怎么办?

答：假设所称属实，可断定房屋存在质量问题，您可与开发商就此问

题进展协商，也可以申请仲裁或向法院提起诉讼。房屋质量问题的起

因、严重程度及补救措施，在不能协商一致的情况下，应由当事人或

法院或仲裁机构委托有资质的中介机构进展鉴定。按规定在一般情况

下，假设房屋质量属于构造性缺陷，房产公司应负责退房或调房并赔

偿损失。假设是非构造性缺陷，房产公司应负责维修并赔偿相应的损

失。另外，房子通过“质检〞，不是房产公司回绝维修、赔偿及退房

的法定理由。

11、解决房地产纠纷的途径有哪些？

答：公民、法人或其它组织关于土地、房屋等权益发生了争议，可以

选择以下解决途径：

自行协商解决：争议发生后，争议各方通过自行协商解决纠纷。

非诉讼调解：泛指不通过诉讼、仲裁解决当事入之间民事争议的

一种方式，在我国通常是指在有关部门主持下，争议双方自愿达成协

议解决纠纷。

仲裁：争议各方根据签订的仲裁协议，向协议选定的仲裁机关申

请仲裁。生效的仲裁裁决，一方假设不履行，另一方可向人民法院申

请强迫执行。

诉讼：争议各方将争议的房地产纠纷向有管辖权限人民法院提起

诉讼。

12、拒交物管费是否有理？

答：在目前的物业管理纠纷中，有不少是由于业主拒交物业管理费引

起的。当然，业主拒交管理费各有原因，但官司打完，业主败诉的却

不少。为使大家可以正确处理物业管理纠纷，特选择了理论中几类最

有代表性的案件，希望您能从中得到启示。

案例一：张某被拆迁安置到某小区居住，但对被安置房屋的地点

和面积始终不满，他屡次拆迁单位要求重新安置，但未能解决。因

此，张某自从住进小区后就一直不愿交纳物业管理费。当物业公司将

张某诉诸法庭后，法院判决张某败诉，令其补交拖欠的费用。

此案的关键在于，拆迁安置与物业管理费二者属于两个不同性质

的法律关系，两个法律关系所涉及的权利义务内容和各自对应的主体

不同，前者对应的是拆迁单位，后者对应的那么是小区的物业管理部

门，因此不能混为一谈，应该分别解决。本案中，张某人住小区后，

已经享受了物业管理部门为其提供的效劳，不能不以不满拆迁单位为

其安置的结果，作为回绝交费的理由。对拆迁安置问题，张某应当通

过其它合法途径与拆迁单位另行解决。

案例二：崔某居住在一层，物业管理企业将供暖用煤堆放在他家

的窗户外，冬天刮风时，崔某家的地板、家具和床褥常被刮进的煤灰

染黑，崔某认为，物业的这些行为已严惩干扰了自己的正常生活，故

回绝交纳物业管理费。

从事实来看，崔某回绝交费似乎确实有一定道理，但从法律角度

讲，假设物业管理企业已在受委托范围内履行了其相应的管理义务，

那么住户就应当按照委托合同的约定交纳相应的管理费用，假设拒不

交纳，就构成了违约。而本案所出现的物业管理企业在崔某窗外堆放

煤灰污染其户内环境是由于物业管理企业不当行为进犯了住户的合

法权益，崔某完全可以另行起诉物业管理部门，要求法院判令其排除

阻碍，并赔偿损失，而不应以拖欠物业管理费方式解决。

13、分开单位后工作关系仍保存，公积金如何缴纳？

我请教一个问题，我爱人已分开原单位，但工作关系仍然留在

原单位，请问住房公积金应如何缴纳?如何把工作关系拿到人才市

场，又如何缴纳呢?

答：住房公积金如您爱人所去的新单位可以办理的，那么需要新单位

开具住房公积金的帐户给您爱人的原单位，即可将住房公积金转入新

单位开立的住房公积金帐号。

假设工作关系在人才市场，只要人才市场有建公积金帐户，那么

办理手续同上。

14、哪些房地产纠纷不属于人民法院受理范围？

答：因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。

因行政指令而调整划拨、机构撤并等引起的房地产纠纷。

因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷。

当事人订有有效的仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院

不予受理。

法律法规规定须先行裁决的房地产纠纷，未经有关行政机关先行

裁决，向人民法院起诉的，人民法院不予受理。

15、哪些房地产纠纷须先行裁决，当事人不服才可向人民法院起诉？

答：土地所有权和使用权争议纠纷，须经有关人民政府处理后，当事

人对此处理决定不服，可以在接到处理决定通知之日起30日内向人

民法院起诉。

拆迁纠纷、拆迁人与被拆迁入对拆迁补偿、安置等达不成协议，

由批准拆迁的房屋主管部门裁决，仍不服此裁决，可以在接到裁决书

之日起15日内向人民法院起诉。

公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议必

须经县级或乡级人民政府处理，当事人对此处理仍不服，可以在接到

处理决定之日起1个月内向人民法院起诉。

16、哪些房地产纠纷仲裁委员会不予受理？

答：根据我国?仲裁法?，以下房地产仲裁委员会不予受理：

涉及婚姻、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产案件。

依法应当由行政机关处理的房地产行政纠纷。

法律法规规定不能申请仲裁的其他案件。

其他：①人民法院已经受理或已经审结的房地产案件。②涉及落

实政策的房地产纠纷。③因公证机关公证而发生争议的房地产纠纷。

④机关、团体、企业、事业单位内部分房的纠纷。⑤军队内部的房屋

纠纷。

17、内部认购不受法律保护

答：如今有些开发商在领取销售容许证前，就开始搞内部认购。内部

认购时的价格往往比开盘时是低几十元至上百元。内部认购是建立部?

商品房销售管理方法?明令制止的行为。所以有些购房者即使与开发

商签订了认购书，甚至签订了正式的?商品房买卖契约?，也不能到房

地产主管部门登记备案。内部认购时，利益与风险并存，购房者不能

因小失大，一旦发生危险，购房者将吃大亏。

18、人民法院受理房地产案件的条件是什么？

答：原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其它组织有明

确的被告。

有详细的诉讼恳求和事实、理由。

属于人民法院受理范围和受诉人民法院管辖。

19、入住多年没拿到房产证，应如何维权？

我家1999年3月买了一套商品房，到如今还没拿到房产证，应

该怎么办?我们想和开展商打官司，要求其赔偿并提供房产证。

答：首先，应根据您的商品房买卖合同中约定的争议解决方式来决定

是采取诉讼还是采取仲裁的处理方式。

其次，是否能得到赔偿和产权证，要看商品房买卖合同的详细约定和

你所购置的房屋的详细情况如何，并根据不同的情况采用不同的处理

方式和提出不同的要求。

20、商品房预售合同的登记备案问题

答：商品房预售合同签订之日30日内开发商应将该合同上报主管部

门登记备案。置业者没有将商品房预售合同上报登记备案的义务。商

品房预售合同未经登记备案的，并不影响商品房预售合同的法律效

力，但政府主管部门可以按规定对开发商进展处分。

21、涉外房屋纠纷在诉讼程序上有哪些特殊规定？

答：涉外房屋纠纷指具有涉外因素的房屋纠纷。涉外因素包括主体涉

外和内容涉外。主体涉外指当事人一方或双方是外国人、无国籍人、

外国法人或组织。内容涉外指引起房屋法律关系产生、变更或消灭的

法律事实存在国外。对于涉外房屋案件，有以下特殊规定：

涉外房屋纠纷诉讼应遵循以下原那么：①适用我国?民事诉讼法?

原那么。②国家主权原那么。房屋纠纷属不动产纠纷，当事人只能向

我国人民法院提起诉讼，不允许当事人协议选择外国法院管辖。当事

人进展诉讼时，必须使用中国的语言、文字。凡委托律师代理出庭诉

讼的，必须委托中华人民共和国律师。③司法豁免原那么。④适用我

国缔结或参加的国际条约的原那么。

涉外房屋诉讼中，在我国领域内设有住所的当事人的辩论期、上

诉期均为30日。涉外房屋纠纷在提起诉讼前或提起诉讼的同时及诉

讼过程中可申请财产保全。在诉讼前提出财产保全的，申请应提供担

保并在30日内提起诉讼。逾期不起诉，人民法院应解除财产保全，

但保全不当给对方当事人造成损失的，申请入应赔偿损失。

对在我国设有住所的当事人送达诉讼文书可按以下方式送达：①

按照受送达人所在国与我国缔结或共同参加的国际条约规定的方式

送达。②通过外交途径送达。③对具有我国国籍的受送达人，委托我

国驻受送达人所在国的使邻馆送达。④向有权代其承受送达的诉讼代

理人送达。⑤向受送达人在我国领域内设立的代表机构或者有权承受

送达的分支机构、业务代办人送达。⑥受送达人所在国的法律允许邮

寄送达的，可以邮寄送达。⑦不能用以上方式送达的公告送达，自公

告之日起满6个月，即视为送达。

22、什么是房地产纠纷？

答：房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们互相之间基于

房屋和土地的权利义务所发生的争议。详细而言，是指关于房屋和土

地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。

房地产纠纷：按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政

性质的房地产纠纷。

民事性质的房地产纠纷包括：房地产开发合同纠纷(如商品房买

卖)、建立工程合同纠纷(如土建、设备安装、装修)、房地产效劳合同

纠纷(如房地产咨询、评估、中介)房地产租赁合同纠纷、物业管理纠

纷、他项权利侵权纠纷(如相邻用水、排水、采光、通风)等等。

行政性质的房地产纠纷包括：土地所有权和使用的争议纠纷，经

有关人民政府处理后不服向人民法院起诉的。拆迁入与被拆迁人对拆

迁补偿、安置等达不成协议由批准拆迁的房屋主管部门裁决后不服向

人民法院起诉的。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木

所有权争议经县级或乡级人民政府处理后不服向人民法院起诉的等

等。