签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决

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签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决

甲方：___________________

乙方：___________________

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签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决

签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决

一、

二、

三、

四、

五、

六、

七、

关丁计价方式

面积确认及面积差异处理方式

付款方式和期限

关丁交付期限

关丁逾期交房的违约责任

关丁规划、设计变更

房产交接中的法律问题

2000年10月，建设部公布了《商品房买卖合同示范文本》（下简《示范文

本》），自2001年4月1日开始执行;2001年4月乂颁布了《商品房销售管理办

法》（下称《销售办法》），以规范商品房交易双方的行为。

与以往的房屋买卖合同相比，《示范文本》增加了不少内容，其中将房地产开

发企业开发过程中所需获得的一系列证件，详细列入了合同之中。以前，有许多购

房者由丁缺乏房地产开发方面的基本知识，不知道要审查所购项目的手续是否齐

全，为交易埋下了隐患。现在的做法则在无形之间，就使购房者在签订房屋买卖合

同的过程中自然而然地了解到所购买的项目是否具有合法的手续，

购房者的权益起到一定作用。

一、关丁房屋计价方式

这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者

在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的，在签订正式房屋买卖合同时只需要核

对一下价款是否一致即可。付款方式则关系到价款折扣，以及购房者的承受能力，

甚至购买意向。目前的个人商品房买卖活动中，有80咖上的人是选择自

行支付一部分房价款，其余部分以申请银行个人住房抵押贷款（即通常人们所说的

“按揭”）的方式支付。这样，是否能够申请到银行贷款，成为许多购房者购房行为

的前提。

为保障

《示范文本》中给出了3种计价方式，同时，购房者与开发商在此之外还自

行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计，也有一些

开发商采用按套计价的方式，但多用丁尾房销售。

这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的差别。

面积，包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积

建筑

（下称“公用分摊

面积”）两部分。套内建筑面积，即购房者独自使用的建筑面积，由套内使用面

积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面

积实际上就是套内使用面积，与开发商在销售房屋时告知您的套内建筑面积是两回

事，并且是少丁套内建筑面积的。通常购房者所计算的使用率是指套内使用面积与

建筑面积的比例。因此，当购房者向销售人员咨询使用率是多少时，一定要明确双

方使用的是否为同一计算标准。否则，购房者会发现，一套所谓“使用率”达到

80%以上的房屋，在刨除了套内墙体面积和阳台建筑面积之后，也许就只有75%左

右了。

另外一点需要购房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各种各样的阳台，有

时，销售人员会指出，“我们的阳台是只计算一半面积的”；但实际上，阳台面积

的计算也是根据不同的样式有不同的标准。对丁封闭式阳台，是按其外围水平投影

面积计算，可以理解为全部阳台面积都要计人销售面积，如果这时只计一半的话，

那才真的是让利了。对丁挑阳台（底阳台）则是按其底板水平投影面积的一半计

算，凹阳台则是按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算，均

可以理解为阳台面积只有一半可计入销售面积。购房者应当按照自己购置房屋的阳

台样式确认阳台面积的计算标准。

二、房屋面积确认及面积差异处理方式

面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的房屋销售主要

是以预售方式为主，一是对开发商的投入要求较小，二则购房者通常可以享受到较大

的优惠。但是，预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会

存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但

也有个别开发商出丁某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对丁购房者而言，

对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有

可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划

落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益之间选择一个中间道路呢？

对丁开发商，首先应在图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控制，使误差

的产生降到最低程度。对丁购房者，如果想避免面积误差，最好的方法莫过丁