集体土地房屋买卖合同

集体土地房屋买卖合同

集体土地房屋买卖合同1

随着社会主义经济改革的更加深入，国家已经开始探索建立宅基地使用权

有偿转让机制，并在部分地区展开试点。集体经济组织要求“同地、同权、同

价”的呼声高涨，有关集体土地上房屋买卖的法律规定终将破茧而出。

一、集体土地上的房屋买卖合同的分类

从用益物权的角度划分，集体非农建设用地使用权分为两类：1、集体建设

用地使用权。集体建设用地使用权规定在《物权法》第三编用益物权的第十二

章建设用地使用权第一百五十一条。2、宅基地使用权。宅基地使用权规定在

《物权法》第三编用益物权第十三章宅基地使用权第一百五十二条。集体建设

用地使用权和宅基地使用权均为用益物权之列。与此相对应，集体土地上的房

屋买卖合同可以分为两类：1、农村居民宅基地上的房屋买卖合同。农村居民在

自己的宅基地上自建的私有房屋买卖合同。2、集体建设用地上的房屋买卖合

同。主要是集体经济组织利用本集体建设用地建造房屋或者拆除旧住宅新建楼

房的买卖合同。

二、如何认定集体土地上的房屋买卖合同的效力

一般论述集体土地上的房屋买卖合同效力的观点，存在一个误区，往往只

论述农村居民宅基地上的房屋买卖合同效力问题，却忽略了另外一个重要的组

成部分，集体建设用地上的房屋买卖合同的效力问题。相对来说，对于农村居

民宅基地上的房屋买卖合同效力问题，法律规定比较明确，学说理论分歧较小;

对于集体建设用地上的房屋买卖合同效力问题，法律规定较少，学说理论分歧

较大。

(一)农村居民宅基地上房屋买卖合同的效力

根据买卖合同主体之一购买方的身份不同，农村居民宅基地上的房屋买卖

合同可以分为两类：同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖合同和集

体经济组织以外人员的宅基地上房屋买卖合同。

1、同一集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖合同有效。

我国法律虽然没有直接规定宅基地使用权可以转让，也没有直接规定农村

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居民的住房买卖合同有效，但是根据《土地管理法》第六十二条第四款的规

定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可以推出

这样的结论：农村居民可以买卖宅基地上的房屋，农村居民买卖住房视同宅基

地转让。这样根据“地随房走”的法律原则，结合有关法律法规的规定，可以

认为同一集体经济组织成员之间宅基地上房屋买卖合同，只要符合《合同法》

的规定，就应当有效。另外山东省高级人民法院有指导意见。山东省高院制定

的《全省民事审判工作座谈会纪要》(鲁高法〔20某某〕201号)规定：“农村

私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋

买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”

2、集体经济组织以外人员的宅基地上房屋买卖合同无效。

根据《物权法》第一百五十三条和《土地管理法》第六十三条以及国务院

办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》以及山东省高院的

指导意见等规定，集体经济组织以外的人员，无论是城镇居民或者同样具有农

村居民身份但是和出卖房屋人不是同一经济组织的人员，所签订的农村居民宅

基地上的房屋买卖合同无效。这一点，目前审判实务判决结果比较一致，观点

统一。

(二)集体建设用地上房屋买卖合同的效力

对于集体建设用地上房屋买卖合同的效力，法律法规均没有明确规定。分

析《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出

让、转让或者出租用于非农业建设;但是土地利用总体规划，并依法取得建设用

地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本条法

律规定仅仅对集体建设用地使用权的出让、转让或者出租的限制性规定，不是

完全禁止性规定，且限制的是建设用地使用权，也不是房屋所有权。并且从目

前法律实际执行情况来看，集体经济组织出租集体建设用地的情况不仅大量存

在，而且各地法院审判实务均有判决集体建设用地使用权出租合同有效的判

例。对此条法律规定落实已经有了松动的迹象。

此类房屋买卖合同比较复杂，需详细分析。出于牟利等原因，集体经济组

织往往利用集体建设用地，兴建住房、商业用房或者工业用房。如社会主义新

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农村建设或者农村拆除旧住宅集中新建住房，很多情况下，出于经济利益的考

虑，在满足本集体经济组织成员住房需求的情况下，额外建一些住房，出售给

集体经济组织以外的人员。集体经济组织企业，建设了商业用房或者工业用

房，后来经营不下去，将商业用房或者工业用房出售。集体经济组织主要是村

民委员会或者居民委员会为房屋买卖合同出售方，集体经济组织以外的成员为

购买方。集体建设用地上房屋买卖合同主要分为两类：集体建设用地上住房买

卖合同和集体建设用地上非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同。区别不

同情形进一步分析，才能认定合同的效力。

针对集体经济组织利用集体建设用地建成房屋后出售的情形，《土地管理

法》第六十三条的规定并不完全符合适用条件。根据《物权法》第三十条的规

定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成

就时发生效力。”集体经济组织建成房屋后，就享有房屋所有权，不需要登记

公示物权。又根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、

变更、转让或者消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定

外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”将合同效力和

物权转移做了区分，物权是否转移不是判断合同的效力的要件。所以集体建设

用地上房屋买卖合同可以有效。

1、集体建设用地上的住房买卖合同以认定无效为一般原则，认定有效为例

外情形。

有关的法律规定、行政法规和部门规章等，均禁止农村居民在宅基地上所

建的私有住房出售给集体经济组织以外的人员，并没有禁止集体经济组织将住

房出售，只有限制性规定。在保证农村居民“一户一宅”或者“一户一房”的

前提下，经村民会议同意或者村民会议授权村民代表同意，集体建设用地上的

住房买卖合同可以有效。毕竟集体土地的所有权和集体建设用地上的所有权人

是集体经济组织全体成员，只有全体成员才有对房屋的处分权。

2、集体建设用地上的非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同以认定有

效为一般原则，认定无效为例外情形。

有关的法律规定、行政法规和部门规章等均没有禁止集体建设用地上的非

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住房的买卖，并且根据《土地管理法》第六十三条但书的规定，一定情形下，

集体建设用地使用权可以发生转移。只要集体经济组织和购买方签订了集体建

设用地上非住房(商业用房或者工业用房等)买卖合同，一般情况下就可以认定

为有效。除非村民会议或者村民会议授权村民代表不同意出售的情形，才可以

认定集体建设用地上非住房(商业用房或者工业用房)买卖合同无效。

集体土地房屋买卖合同2

甲方（卖方）姓名：____________

身份证___________________

乙方（买方）姓名：

身份证___________________

鉴于：1、甲方系本合同项下房屋的所有权人，且其对该房屋的处分已征得

该房屋相关权利人的同意；

2、甲方愿意将房屋出卖给乙方；

3、乙方愿意购买上述房屋；

4、本合同项下房屋现属于集体土地，暂时不能办理《房屋所有权证》及

《土地使用权证》。

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲、乙双方在平等、自

愿的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋签订本合同，以资

双方共同信守执行。

第一条甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规

定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。以后集体办理《房屋所有权证》及

《土地使用权证》时及乙方如需出售本房屋时，如需要甲方协助时，甲方应无

条件协助乙方办理所有相关手续，如因甲方原因，造成该房屋不能办理相关手

续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方的购房款及房屋

升值后收益款。

第二条房屋的坐落、面积情况。

1、本合同所称标的房屋是指位于

2、该房屋6层建筑面积为平方米；套内面积为_____平方米，7层建筑面

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积为平方米；套内面积为_____平方米。

3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让。

第三条计价方式与价款。

房屋的交易总价为：人民币元整（大写：拾____万仟元整）。

本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中。

公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价。

第四条付款方式及期限

１、自本合同签订之日起天内乙方支付首付款人民币万仟元整给甲方；

2、剩余房款人民币万仟元整于乙方取得房屋所有权之日起天内支付。

第五条特别约定

房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方

所有。

第六条陈述和承诺条款

1、甲方承诺：甲方拥有对本合同项下房屋完全的处分权。

2、乙方承诺：真实地愿意购买本合同项下的房屋。

第七条本合同经见证。

第八条本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方

签字后生效。

甲方：乙方：

见证人：

日期：

集体土地房屋买卖合同3

甲方：________________________

乙方：________________________

丙方：________________________

经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事

宜达成协议如下：

一、地块概况

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1.该地块位于__________，土地面积为________平方米(折________亩)。

宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。

2.现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

二、转让方式

1.甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积

率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用

地。

2.土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发

补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、

电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。

3.乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，

地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时间及条件：双方签订

协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的.抵押登记手续办妥后

_______天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及

条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后

______个工作日内支付。

4.为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土

地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米(详见成国

用()字第__________号和成国用()字第__________号)，抵押担保的范围与甲

方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部

门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇________亩土地的国有土地

使用证之日止。

5.该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返

还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超

过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。

三、违约责任

1.甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条

件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计

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_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________

个工作日内支付此款。

2.乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金

支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有

权处置已付定金。

3.甲方应对乙方承担连带责任。

四、其他

1.在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费

用，其他有关营业税等均由甲方承担。

2.乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

3.本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协

议与本协议具有同等法律效力。

4.本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

5.本协议经各方代表签字盖章后生效。

6.本协议一式六份，三方各执两份。

甲方(盖章)：________________

代表：________________________

乙方(盖章)：________________

代表：________________________

丙方(盖章)：________________

代表：________________________

________年________月________日

集体土地房屋买卖合同4

甲方(委托单位代表)：

乙方(居间方代表)：

一、委托事项：

依照《中华人民共和国合同法》第二十三章，居间合同法第四百二十四

条、四百二十六条和本法第六十一条规定。甲方委托乙方就位于

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________________________________________编号:__________的土地转让项

目，居间方自愿同意受委托方的有偿委托，协助委托方提供买家或需求方的信

息和协助过户要账等相关服务。

二、居间方报酬的结算方式：

据乙方协助买卖双方完成土地转让或过户合约签订成功后以首批土地转让

进账资金进账后3天内委托方自愿无条件下的，不可更改的按合同总金额的

___%(即_______元)付中间人服务佣金，以现金方式支付给居间方。

三、违约责任：

1.本合同经双方签字盖章后即可生效并成为不可撤销、不可更改的，同时

具有法律效力。委托方未按第二条款规定，按时、足额兑现报酬视为违约，并

承担相应法律责任。

2.合同纠纷的解决方式：本合同如发生纠纷，由双方当事人协商解决，协

商解决未果，可依法在守约为居住地的人民法院起诉，请示代依法调解或强制

履行。

四、其它约定事项：

1.本合同在执行过程中，如果发生企业(公司、集团)名称变更，法人代表

更换或其他重大变化，此合同仍然有效，由变更后的企业和法人或原企业主管

体承担法律和履约责任。

2.就本承诺书而言，如果甲方和乙方提供的土地出让方签订协议的不是本

人是和甲方公司相关人员或及其亲属朋友、上述主体所控制的附属公司、联营

公司及资质相关联公司和相关负责人，只要这些人中一人与项目方进行私下交

易，都视为和乙方服务有关委托方同意以上条款但拖延或拒绝支付居间方佣

金，居间方可以土地需求方支付甲方土地款中扣付居间方服务费。

3.本合同未经公证，但具有公证合同的同等法律效力。

4.本合同一式两份，委托方、居间方各执一份，具有保密性，不得做任何

泄漏。

5.乙方提供的土地需求方和甲方签订土地转让或过户和合作合同本协议就

生效，否则无效。

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甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

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