房屋租赁合同司法解释

房屋租赁合同司法解释

篇一：房屋租赁合同司法解释全文

房屋租赁合同司法解释全文

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区

内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。【解读】本

条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内

的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以

参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规

划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，

实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋

租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的

民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存

在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军

产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未

按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立

的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规

划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有

效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租

赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许

可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具

体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时

建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维

护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭

辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准

建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论

终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设

的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭

辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人

民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。【解读】

临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建

设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许

可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的

建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划

许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应

的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期

限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制

度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性

规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生

效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生

效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无

效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为

当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案

手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备

案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四

条的规定处

理。【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合

同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用

于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付

房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔

偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即

合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为

产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于

缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括

丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举

证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集

中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确

规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照

下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，

依照合同法的有关规定处理。【解读】本条规定了“一房

数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下

顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，

承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此

列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽

不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，

即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章

的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或

者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租

人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第

二百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，

出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合

同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承

重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原

状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当

理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人

在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约

定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受

到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主

体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租

人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定

的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，

承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直

接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的

法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同

解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两

种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主

体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限

内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通

知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求

其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复

原状，合同即自动解除。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承

租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条

件强制性规定情况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定

解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的

的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限

内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使

租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)

不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租

人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量

不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政

机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房

屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、

《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承

租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权

属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合

《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情

况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须

具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋

无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋

的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”

之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限

制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;

而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的

使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被

查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的

同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，

出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租

人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是

房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，

则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所

有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效

时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造

成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装

修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利

用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离

(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装

修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不

可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如

铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与

房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附

合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权

仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人

想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋

损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人

同意利用的前提下，可折价归承租人所有;出租人不同意利

用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其

性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同

意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为

的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租

人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装

修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有

效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自

行承担。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租

赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用

房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。

篇二：城镇房屋租赁合同司法解释

关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具

体应用法律若干问题的解释

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具

体应用法律若干问题的解释》已于XX年6月22日由最高人

民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自XX年

9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

法释〔XX〕11号

关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律

若干问题的解释

（XX年6月22日审判委员会第1469次会

议通过）

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当

事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华

人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，

结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按

照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人

民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四

条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照

下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，

依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人

请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二

百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承

租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用

条件强制性规定情况的。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效

时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造

成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无

效的过错分担现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满

或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰

装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人

应当恢复原状。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，

双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法

院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租

人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装

饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余

租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

法律另有规定的，适用其规定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届

满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支

持。但当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发

生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者

赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费

用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负

担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按

照过错分担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三

人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当

认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除

外。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在

六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合

同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租

人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出

租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租

金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。

但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金

数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，

出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使

用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人

合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪

或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租

赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租

人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支

持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵

押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知

承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请

求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认

出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予

支持。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房

屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以

同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在

拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应

当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买

房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、

子女、兄弟妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明

确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续

的。

第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当

事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适

用本解释。

篇三：最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

详读《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法

解释》

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事

人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人

民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，

结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可

以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内

的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以

参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规

划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，

实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋

租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的

民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存

在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军

产房租赁合同纠纷

应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按

照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租

赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许

可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具

体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时

建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维

护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭

辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准

建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论

终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人

民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客

观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建

设工程规划许可证

记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的

建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划

许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应

的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期

限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市

房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非

效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故

房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。（未登记

不影响合同效力）

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生

效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无

效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为

当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案

手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备

案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四

条的规定处理。

【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效

的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋

租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占

有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性

质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双

方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信

赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的

合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与

第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为

困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同的特殊性，损失赔偿的争议主要集中

在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规

定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照

下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，

依照合同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（注意：

占有比登记具有优先权。合适么？？）

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份

合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：

（1）已经合法占

有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有

租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续的，房

屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约

权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准

是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人

中最后签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人

请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二

百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，

出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合

同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承

重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原

状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正

当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按

照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁

物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主

体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租

人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定

的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，

承租人在此期限内不予恢复的，出租

篇四：关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当

事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华

人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，

结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可

以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内

的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以

参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规

划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，

实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋

租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的

民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存

在政府补

贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房

租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按

照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租

赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许

可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具

体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时

建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维

护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭

辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准

建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论

终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人

民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客

观需要，

经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工

程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临

时使用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划

许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应

的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期

限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市

房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非

效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故

房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。（未登记

不影响合同效力）

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生

效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无

效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为

当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案

手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备

案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的

有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的

规定处理。

【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效

的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋

租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占

有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性

质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双

方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信

赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的

合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与

第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为

困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集

中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确

规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照

下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，

依照合同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（注意：

占有比登记具有优先权。合适么？？）

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份

合同均有

效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：（1）

已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手

段占有租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续

的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优

先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判

断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是

当事人中最后签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人

请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二

百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，

出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合

同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承

重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原

状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正

当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按

照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁

物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主

体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租

人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定

的解除权时，必须在“合理

篇五：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释

的理解与适用》

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本解释处理。但法律另有规定的

[1]，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按

照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一

审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法

院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法解释

第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照

下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，

依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人

请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二

百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承

租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用

条件强制性规定情况的。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效

时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造

成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装

修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利

用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满

或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰

装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人

应当恢复原状。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，

双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法

院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值

损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租

人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰

装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余

租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

法律另有规定的，适用其规定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届

满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支

持。但当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发

生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者

赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费

用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负

担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按

照过错分担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三

人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当

认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除

外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在

六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合

同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租

人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出

租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租

金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。

但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约

金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，

出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使

用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人

合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪

或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租

赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租

人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支

持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵

押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知

承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请

求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认

出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予

支持。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房

屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以

同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在

拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应

当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买

房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、

子女、兄弟妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明

确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续

的。

第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当

事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适

用本解释。

律师详解：关于审理城镇房屋租赁合同

纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事

人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人

民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，

结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内

的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依

照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产

生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围

内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可

以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇

规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，

实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋

租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租

住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的

民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存

在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军

产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按

照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的

租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划

许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租

赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许

可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具

体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时

建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维

护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭

辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准

建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论

终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的

临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩

论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人

民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客

观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建

设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的

供临时使用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划

许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应

的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期

限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规

规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法

院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市

房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非

效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故

房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响若当事人约

定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约

定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了

合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同

主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要

件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为

有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定

的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四

条的规定处理。

【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效

的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋

租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占

有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性

质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双

方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信

赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的

合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与

第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为

困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集

中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确

规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同

均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照

下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，

依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份

合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：

（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等

非法手段占有租赁房屋的，不在此列；

（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手

续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立

在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字

或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的

时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可

以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者

扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人

请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二

百一十九条的规定处理。

第七条

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，

出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合

同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承

重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原

状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正

当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租

人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按

照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁

物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主

体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租

人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定

的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，

承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直

接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合

篇六：《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷

案件司法解释的理解与适用》

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司

法解释的理解与适用》时间：XX-12-17|作者：张新祺

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第一条

本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照

本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经

济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设

工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合

同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证

或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建

筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结

前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但

在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人

民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理

登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支

持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效

条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方

接受的除外。

第五条

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标

准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照

合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四

条的规定处理。

第六条

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的

情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序

确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，

依照合同法的有关规定处理。

第七条

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在

出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除

合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九

条的规定处理。

第八条

因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求

解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用

条件强制性规定情况的。

第九条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形

成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人

所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁

损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价

归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无

效的过错分担现值损失。

第十条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同

解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，

可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复

原状。

第十一条

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已

形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下

列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人

赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租

人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰

装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余

租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

法律另有规定的，适用其规定。

第十二条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租

人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事

人另有约定的除外。

第十三条

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，

由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，

人民法院应予支持。

第十四条

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没

有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负

担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按

照过错分担。

第十五条

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租

期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部

分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未

提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定

转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租

人作为第三人参加诉讼。第十七条

因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人

请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同

解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金

数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，

出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占

有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式

从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告

死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租

赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋

受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁

房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵

押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者

存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承

担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第

三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条

出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，

应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先

购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通

知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人

放弃优先购买权。

第二十四条

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民

法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、

子女、兄弟妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明

确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续

的。

第二十五条

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审

或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

篇七：最高院答记者问关于审理城镇房屋租赁合同纠纷

司法解释

最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释答记

者问

房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租

赁。居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人类

从事生产经营的必要生产资料，因此，房屋租赁与国家利益、

社会公共利益和广大人民众的切身利益息息相关，亦与社

会的和谐稳定、经济的平稳发展息息相关。从

“保增长、保民生、保稳定”的全局工作出发，高度重视该

部司法解释的起草工作，确定以落实科学发展观和司法为民

作为指导思想，严循立法精神，重视调查研究，强化起草内

容的针对性和可操作性。其间，起草小组多次奔赴全国各地

调研，广泛征求各方意见。在反复研究讨论的基础上，《解

释》经审判委员会第1469次会议研究通过。

明确租赁合同无效的范围

问：《解释》在合同效力的认定上，是如何体现促进

房屋租赁市场发展和维护稳定的房屋租赁交易秩序这一目

标的？

答：合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房

屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。《解释》在准确判断相

关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基

础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范

围。《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租

人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为

无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划

许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未

经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用

期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力

的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭

辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合

同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。《解释》

在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则，确定

合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社

会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。

问：《解释》规定合同被认定无效后，承租人要支付

房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理吗？为什么参

照合同约定的租金标准确定占有使用费？

答：这种理解是错误的。合同无效后，承租人支付占有

房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方

式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理

原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁

的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形

财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费

予以返还。

对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。

合同约定的租金标准，与合同签订时的市场行情相符，易于

双方当事人认可，且标准明确，有利于人民法院判断掌握，

亦可避免采用评估方式确定房屋使用费，加重当事人诉讼成

本，延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质

量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形，完全参照合

同约

定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的

占有利益不符，有失公平，本条规定“当事人请求参照合同

约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予

支持。”将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对

房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租

金标准确定占有使用费。

适用不同民法理论处理装饰装修问题

问：房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直

是司法审判中的热点和难点问题，《解释》对此问题是如何

规定的？

答：装饰装修的处理涉及到债权和物权两大领域，关涉

添附制度、不当得利等民法理论，该类案件的处理在理论界

及审判实务界均引起高度关注。《解释》在吸收各级人民法

院和学术界意见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租

人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经

同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则，一是对附合

和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形

成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权；已

形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同

履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否

对承租人的装饰装修进行补偿，如何补偿，要区分不同情况。

合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对

承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为

无效合同的损失，由双方按照过错承担；合同解除，由导致

合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错

情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失；需要

注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装

修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期间

届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。

问：《解释》就附合装饰装修的处理出现“现值损失”

和“残值损失”两个名词，如何理解和区分这两种损失。