房屋租赁权法律论文

房屋租赁权法律论文

摘要：房屋租赁关系作为生活中的一种重要的财产关系，目前学界有

债权说、物权说等多种不同的观点，对于房屋租赁权的定性，有助于我们

进一步认识房屋租赁权的性质，从而对其进行法律规制和有效保护，还推

动我国房屋租赁法律制度的建立和完善。

关键词：房屋租赁权；买卖不破租赁；物权优先性

一、房屋租赁权的定性

关于租赁权的概念有学者认为，认为租赁权是基于租赁契约产生的由

承租人所享有的各种权利，包括租赁契约成立后、租赁物交付前和租赁物

交付后所产生的权利。另一种观点认为租赁权仅指承租人对交付后的租赁

物所享有的权利，如“承租人之权利，为使用收益权，包括为使用收益必

要之占有之权利，此等权利总称为租赁权。”可以看出，租赁契约生效后，

租赁物交付前承租人所享有的权利能否包括在租赁权的内容中，是有争议

的。笔者认为，房屋租赁权是指承租人在房屋交付后对房屋所享有的占有、

使用、收益等的权利。房屋交付前、后产生了不同的法律关系。

民法理论上，所有权属于物权，租赁权属于债权，基于“物权优于债

权”，早期罗马法实行的是“买卖击破租赁”原那么。但此原那么全然不

顾完全处于被动的承租人的利益，致使租赁关系极不稳定，并从而导致纠

纷，严格意义上的“买卖不破租赁”，其表述应当是“不动产租赁物所有

权的转移不破租赁”，或者“不动产租赁物所有权的变动不得对抗租赁物

债权”。由此可以看出，“买卖不破租赁”是债权的一个特例，此时附着

在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权性质。现代市场经济的复杂也使

得物权与债权的区别界限越来越难以划定。故“买卖不破租赁”原那么并

不违背“物权优于债权”的原那么，作为一个特例，在市场经济下更有其

重要意义和法律价值。

二、房屋租赁权性质返璞归真

如果房屋租赁权是物权的一种，那么我们应然能分出处其具有的物权

性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原那么下的各国物权种类，房屋

租赁权的性质应有新的考虑。

〔一〕物权性

1、物权“掠影”

关于物权的概念，自德国立法首次出现“物权”表述至今，主要有三

种学说，即“对物关系说”，“对人关系说”和“折衷说”。现代民法多

采“折衷说”，我国立法和学界多将物权定义为：物权权利人直接支配特

定的物并排他性地享受其权利。物权既是对人关系，也是对物关系，物权

是二者的结合。

传统物权理论认为，物权与债权相比较，具有鲜明的个性。一是物权

的支配性。所谓支配性，是指物权人客观上能够实际占有、管领标的物。

所有权人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干预，否那么即

构成侵权，这也是物权的绝对性、对世性的表现。相反，债权人基于其债

权，虽然可以请求债务人为或不为一定行为，但他不能直接支配债务人的

所有物，这也就是说债权人不享有对物的支配力。二是物权的排他性。物

权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干预其物权的权利。物权的排他

性还说明，一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许

“一物一权”的原那么被破坏，那么因所有权的复数性所产生的利益冲突，

必将损害物权的排他性。债权作为请求权，不能对抗第三人，亦即无排他

力。三是物权的永久性。物权的永久性说明，只要物能持续存在，物权人

的权利就能持续存在。物与权利同为一体，二者共命运，物在权在，物灭

权失。债权并非如此，债权根底一旦消失，债权也随同消灭，根本不问物

存在与否，这是债权暂时性的理论依据。可见，物权与债权的界限是非常

清晰的，双方之间不会有模糊的状态，非此即彼的现象不可能客观存在。

以此权威观点考察租赁权，不难发现，租赁权具有物权根本概念所定

义的内涵。租赁权表达对物关系。租赁权人得直接支配其依法取得占有之

租赁物，无论该占有为何种类。租赁权人可以占有、使用、收益，以及特

定条件下的转租权，即受限的处分权益。因此，对于租赁物，租赁权人是

享有或多或少的、一定范围的支配权的。

2、租赁权及其物权性质

所谓物权的性质，并不必然能涵盖所有物权种类的特征，而物权性质

在权威教材中有详细解读，故为了行为简练，只讨论与租赁权特征相同或

相近的性质，进而确定租赁权性质事项，进而作为将其归入物权或债权的

依据。首先，租赁权是租赁权人直接支配特定物的权利。租赁权人对租赁

物可以直接进行占有、使用、收益和依法行使特殊处分权利。租赁权人对

房屋的使用，对房屋的转租即是表达。其次，租赁权是权利人直接支配特

定物而享有其权益的权利。支配租赁物的目的在于享有物所带来之收益，

在于通过支配而获得物之利益，租赁权当然是为了谋求权益而设定的基于

他人之物的权利。再次，租赁权是的对抗效力类似于地役权或者其他用益

物权之对抗效力，此点将详述于下文。总言之，租赁权具有物权所特有的

诸多性质，因此